وساطة الرهن العقاري لغير المقيمين الذين يشترون عقارًا في إسبانيا

هذه الصفحة مخصّصة للمشترين الدوليين الذين يرغبون في الحصول على رهن عقاري إسباني لمنزل جديد على كوستا ديل سول. ستتعرّف على المبلغ الذي يمكنك اقتراضه، وكيف يعمل الرهن العقاري مع العقار الجديد، والتكاليف التي تغيّرت بهدوء لصالحك. إجابات صادقة، بلغة بسيطة وواضحة.

ملخّص سريع:a0يمكن لمعظم غير المقيمين اقتراض حوالي 60% إلى 70% من السعر، لذا تحتاج إلى 30% إلى 40% نقدًا بالإضافة إلى تكاليف الشراء. العملة التي تتقاضى دخلك بها مهمة: فالمشترون البولنديون يحصلون عادةً على رهن عقاري دون صعوبة كبيرة، بينما يكون الدخل بالكورونا التشيكية أكثر صعوبة وقد يُحدَّد بحد أقصى يقارب 50%. في العقار الجديد، تقوم بترتيب الرهن العقاري قريبًا من موعد الاكتمال، وليس قبل سنوات، لكن يمكنك الحصول على موافقة مبدئية مبكرًا. وهناك خبر جيد يفوته كثير من المشترين: منذ 2019، يدفع البنك معظم تكاليف إعداد الرهن العقاري الخاصة به. نحن نوصلك بوسيط رهن عقاري نثق به ليتولى كل ذلك.

كم يمكنك اقتراضه

بصفتك غير مقيم، تقوم البنوك عادةً بالإقراض حتى 60% إلى 70% من السعر، أيهما أقل مقارنةً بتقييمها للعقار. أما الباقي فيأتي من مدخراتك، بالإضافة إلى تكاليف الشراء فوق ذلك.

يعتمد المبلغ على ملفك الشخصي، والعقار، والعملة التي تتقاضى بها دخلك. الأمر لا يتعلق ببساطة بما إذا كنت تتقاضى دخلك باليورو أم لا. البنوك الإسبانية تتعامل بشكل طبيعي مع معظم العملات، لكنها تحتفظ بقائمة للعملات التي تتحفّظ عليها، والكورونا التشيكية من بينها.

• المشترون البولنديونa0يحصلون عادةً على النسبة المعتادة 60% إلى 70%، رغم أن الزلوتي ليس اليورو.
• الدخل بالكورونا التشيكية هو الأصعب.a0الكورونا من العملات التي لا تفضّلها البنوك الإسبانية، لذا قد يكون الحد الأقصى لما تقرضه حوالي 50%.
• المشترون من المملكة المتحدةa0ما زالوا مؤهلين بعد Brexit. المعايير فقط أصبحت أكثر تشددًا قليلًا.

إليك مثالًا بسيطًا. في عقار جديد بقيمة 500.000 euros، يكون الرهن العقاري بنسبة 70% مساويًا لـ 350.000 euros، لذا تحتاج إلى 150.000 euros من أموالك الخاصة، بالإضافة إلى تكاليف الشراء التي تبلغ حوالي 12% إلى 14%. وإذا كنت تتقاضى دخلك بعملة تتحفّظ عليها البنوك، مثل الكورونا التشيكية، وكان الحد الأقصى 50%، فسيكون القرض 250.000 euros، وبالتالي ستحتاج إلى 250.000 euros نقدًا.

الأسعار والشروط

يختار معظم غير المقيمين سعر فائدة ثابتًا، لما يوفره من يقين بدفعة شهرية واحدة لا تتغير. وخلال 2025 وحتى 2026، تراوحت أسعار الفائدة الثابتة لغير المقيمين تقريبًا من 3% للملفات القوية إلى حوالي 5%، بحسب البنك ووضعك المالي.

• فائدة ثابتة.a0تبقى الدفعة نفسها طوال مدة القرض. وهي شائعة بين المشترين الأجانب الذين يريدون ميزانية متوقعة.
• فائدة متغيرة.a0مرتبطة بـ Euribor (سعر الإقراض الأساسي في منطقة اليورو)، لذلك قد ترتفع الدفعة أو تنخفض. ويختارها عدد أقل من غير المقيمين.
• المدة والعمر.a0غالبًا ما تكون المدة محددة بحد أقصى يقارب 20 عامًا، مع وجود حدود عمرية، لذلك يُسدَّد القرض عادةً بحلول سن 70 إلى 75 تقريبًا.

من بين البنوك الإسبانية النشطة مع غير المقيمين: Santander وBBVA وCaixaBank. لكل منها درجة مختلفة من القبول، وهذا يتغير مع الوقت، وهنا بالضبط يوفّر عليك الوسيط الجيد التخمين.

كيف يعمل الرهن العقاري مع العقار الجديد

التوقيت في العقار الجديد يختلف عن إعادة البيع، وهذا يفاجئ كثيرًا من المشترين.

• تقوم بترتيب الرهن العقاري قرب موعد الاكتمال، وليس قبل سنوات.a0أثناء البناء، تدفع الدفعات المرحلية من أموالك الخاصة. أما الرهن العقاري الفعلي فيتم ترتيبه قرب الاكتمال، وعادةً يبدأ ذلك قبل صك الملكية بحوالي شهرين.
• السبب هو التقييم.a0تقييم البنك (الـa0tasación) يكون صالحًا لمدة تقارب ستة أشهر فقط، لذلك يجب إجراؤه قرب النهاية. أنت من يدفع رسوم هذا التقييم، وهي واحدة من تكاليف الرهن العقاري القليلة التي تقع عليك.
• ومع ذلك، لا يزال بإمكانك التخطيط مبكرًا.a0يقوم الوسيط بمراجعة ملفك من البداية ويمنحك موافقة مبدئية، أي تقييمًا صريحًا لما إذا كنت ستحصل على الرهن العقاري وعلى المبلغ التقريبي الممكن، قبل أن تلتزم بأي شيء.
• يُقرض البنك بناءً على تقييمه.nbsp;يُقرض نسبة مئوية من الأقل بين السعر أو تقييمه. في العقار الجديد، عادةً ما يطابق التقييم السعر الذي اتفقت عليه، لكنه ليس مضمونًا، لذلك يتحقق الوسيط الجيد من الرقم المرجح مبكرًا. وبهذه الطريقة لا تكون هناك مفاجآت قرب موعد الإكمال.

تحذير:nbsp;الموافقة المسبقة ليست ضمانًا نهائيًا. يعيد البنك التحقق من وضعك مرة أخرى قرب الإكمال، لذا حافظ على استقرار أمورك المالية خلال هذه الفترة. تحمّل ديون جديدة، أو تغيير الوظيفة، بين الموافقة المسبقة وسند الملكية قد يغيّر العرض.

مفاجأة سارة: البنك يدفع معظم تكاليف الرهن العقاري

إليك أمرًا لا يعرفه كثير من المشترين. منذ قانون الرهن العقاري الإسباني لعام 2019 (Ley 5/2019), يدفع البنك، وليس أنت، معظم تكلفة إنشاء الرهن العقاري نفسه.

• يدفع البنكnbsp;AJDnbsp;(ضريبة الدمغة على صك الرهن العقاري)، وكذلك رسوم كاتب العدل، والسجل العقاري، ورسوم gestoría الخاصة بالرهن العقاري.
• أنت تدفع بشكل أساسيnbsp;تقييم العقار، والذي يكون عادةً بضع مئات من اليورو.

احتفظ بأمر واحد منفصلًا في ذهنك. هذا يتعلق بالرهن العقاري. شراء عقار جديد ما زال يعني 10% IVA بالإضافة إلى نحو 1,2% AJD على عملية الشراء نفسها، وهي تكاليف يدفعها كل مشترٍ سواء استخدم رهنًا عقاريًا أم لا. لكن تكاليف إنشاء الرهن العقاري الخاصة به أصبحت الآن تقع إلى حد كبير على عاتق البنك، وهذا توفير حقيقي.

الأوراق المطلوبة، والمدة التي يستغرقها الأمر

تريد البنوك الإسبانية صورة كاملة عن أوضاعك المالية من بلدك الأم، لذا فهذا هو الجزء الذي ينبغي البدء فيه مبكرًا.

• إقراراتك الضريبية لآخر سنتين أو ثلاث سنوات في بلدك الأم، بالإضافة إلى قسائم الراتب الحديثة أو حسابات الشركة.
• كشوف الحسابات البنكية، والتقرير الائتماني، وnbsp;NIEnbsp;(رقم تعريف الأجانب)، والذي تحتاج إليه قبل الإكمال.
• ترجمات رسمية للمستندات الأساسية إلى الإسبانية، وأحيانًاnbsp;Hague Apostille، وهو ختم دولي يثبت أن المستند أصلي في الخارج.

منذ تقديم طلب مكتمل، تستغرق الموافقة عادةً من 4 إلى 8 أسابيع. المستندات الناقصة أو غير المترجمة هي السبب الرئيسي للتأخير.

كيف نساعد

نحن لا نُقرض المال ولسنا بنكًا. نحن نوصلك بوسيط رهن عقاري نثق به، يرتب قروضًا إسبانية للمشترين الأجانب يوميًا ويعرف أي البنوك تناسب جنسيتك ودخلك.

ولنكون واضحين تمامًا بشأن التكلفة: الوسيط متخصص من طرف ثالث، لذا لديه رسومه الخاصة، والتي تكون عادةً حوالي 0,5% إلى 1% من القرض بالإضافة إلى VAT، وهي منفصلة عن خدمة الشراء لدينا التي تبقى مجانية لك. الوسيط الجيد يعوّض هذه الرسوم بالحصول لك على شروط أفضل ومنعك من إهدار أسابيع مع بنك لم يكن ليوافق أصلًا.

نصيحة إضافية:nbsp;كل عقار على موقعنا الإلكتروني يحتوي على حاسبة رهن عقاري وحاسبة تكاليف مدمجتين. حتى قبل أن تتحدث إلى أي شخص، يمكنك تقدير دفعتك الشهرية وإجمالي تكاليفك ببضع نقرات، بحيث تكون ميزانيتك واضحة منذ البداية.

ولأن Spain Developments جهة مستقلة، فسنخبرك أيضًا بصدق عندما لا يكون الرهن العقاري مناسبًا لك. إذا كانت الأرقام ضيقة، فسنقول ذلك. ستبقى مع مستشار موثوق واحد يرتب أمورك المالية قبل أن تقع في حب منزل لا يمكنك تمويله بعد.

الخلاصة

الحصول على رهن عقاري إسباني بصفتك غير مقيم أمر ممكن جداً، لكنه يختلف ببساطة عما هو عليه في بلدك. يمكنك عادةً اقتراض 60% إلى 70%، وأقل من ذلك إذا كنت تكسب بعملة تتحفظ عليها البنوك، مثل الكورونا التشيكية. وفي العقارات الجديدة، ترتّب الأمر بالقرب من موعد الاكتمال، مع موافقة مبدئية مبكرة حتى تعرف ميزانيتك. ومنذ عام 2019، يتحمل البنك معظم التكاليف الخاصة بالرهن العقاري نفسه. وعندما تكون جاهزاً، راسل مستشارك في Spain Developments وسنعرّفك على وسيطنا الموثوق، من دون أي رسوم على المشتري مقابل مساعدتنا.