الجوانب القانونية ونقل الملكية لشراء عقار جديد البناء في إسبانيا

هذه الصفحة مخصصة للمشترين الدوليين الذين يريدون أن يتم التحقق من شراء عقارهم في Spain والتعامل معه بالشكل الصحيح. ستعرف لماذا تحتاج إلى محامٍ إسباني مستقل، وماذا يفعل من أجلك، وما التكلفة، وكيف نشرف معك على العملية القانونية بالكامل. بشكل واضح وصادق وبلغة بسيطة.

شراء العقارات في Spain آمن عندما يتم التعامل مع الجانب القانوني بشكل صحيح. الخطر يكمن في استخدام المحامي الخطأ، أو عدم استخدام محامٍ على الإطلاق. إليك كيف تحمي نفسك.

إجابة سريعة:nbsp;في Spain، يقوم محامٍ مستقل بالتحقق قانونيًا من كل شيء قبل أن تشتري. نحن نوصي بمحامٍ موثوق لا يدفع لنا أي عمولة إطلاقًا، ويتقاضى 1% شامل ضريبة القيمة المضافة (أقل من السعر المعتاد)، ويعمل لصالحك أنت فقط. لا تحتاج إلى إحضار محامٍ من بلدك، بل تحتاج إلى محامٍ يعرف القانون الإسباني. نحن ننسق ونشرف على العملية القانونية بالكامل إلى جانبه، حتى لا يفوت أي شيء.

أنت بحاجة إلى محامٍ إسباني، وليس محاميًا من بلدك

يفترض كثير من المشترين أنهم سيحضرون محاميهم الخاص من بلدهم ليتولى كل شيء. هذه فكرة طبيعية، لكن الأمر لا يسير بهذه الطريقة في Spain.

أنت بحاجة إلى محامٍ إسباني يعرف القانون الإسباني. وحتى في الحالات التي ينطبق فيها القانون الأوروبي، فإن القواعد والإجراءات اليومية التي تحكم شراءك فعليًا هي إسبانية. المحامي الذي يعمل ضمن نظام قانوني آخر لن يكون على دراية بها.

يسعدك بالطبع إشراك محاميك من بلدك أيضًا، وأن يعمل إلى جانب المحامي الإسباني. لكن من واقع خبرتنا الصادقة، فإن هذا عادة لا يضيف الكثير وغالبًا ما يبطئ الأمور. المحامون في الخارج يتقاضون أجرهم كثيرًا بالساعة، لذلك قد يراجعون كل بند بتفصيل دقيق ويثيرون نقاطًا سبق للنظام الإسباني أن حسمها، ثم يسألون المحامي الإسباني كيف يتم الأمر هنا على أي حال. وبالنسبة للعقار الجديد على وجه الخصوص، فإن جزءًا كبيرًا من العملية محدد بالقانون، لذا يكون العقد والخطوات قياسيين إلى حد كبير. المحامي الإسباني الذي يعيش داخل هذا النظام يمررك خلاله بسلاسة.

لماذا المحامي المستقل هو الأهم

هنا جوهر الموضوع. كثير من الوكالات تحيلك إلى محامٍ يدفع لها رسوم إحالة. وعندها يصبح ولاء ذلك المحامي منقسمًا، وقد يلتزم الصمت بشأن مشكلة كان ينبغي أن توقف الصفقة.

نحن نقوم بالأمر بشكل مختلف. نحن نوصي بمحامٍ مستقل لا يدفع لنا شيئًا، ولا حتى سنتًا واحدًا. واجبه الوحيد هو تجاهك أنت، المشتري. المحامي المستقل حقًا سيخبرك أن تنسحب من صفقة سيئة، حتى لو كان ذلك يعني عدم وجود بيع وعدم وجود أتعاب لأي طرف.

وهذا الأمر أكثر أهمية في إعادة البيع منه في العقار الجديد. فالعقار الجديد يتبع عملية محددة إلى حد كبير ومؤطرة قانونيًا. أما إعادة البيع ففيها أمور أكثر يمكن أن تسير بشكل خاطئ، لذا فإن المحامي غير المستقل فعلًا يكون لديه دافع أقل لإيقاف صفقة يجب إيقافها، وقد تبقى التفاصيل المحرجة بعيدة عن الأنظار. مع المحامي المستقل، لا يتم إخفاء أي شيء.

أنت حر دائمًا في استخدام محاميك الإسباني الخاص. نحن نوصي بمحامينا لأننا عملنا معًا لسنوات، ولأن التنسيق يكون أكثر سلاسة، ولأن العملية كلها تكون أسهل بالنسبة لك. لكن الخيار خيارك، والمحامي يعمل دائمًا لصالحك أنت.

نصيحة إضافية:nbsp;من المفيد دائمًا أن تعرف أين يكمن ولاء محاميك. ومن الأسئلة العادلة التي يمكن توجيهها لأي وكالة ما إذا كان المحامي الذي تقترحه يدفع لها رسوم إحالة. الوكالة الجديرة بالثقة تجيب عن ذلك بصراحة. ونحن سنفعل: محامينا لا يدفع لنا شيئًا.

وهناك نقطة مرتبطة بذلك. من الأفضل ألا تعتمد على المحامي الذي يطرحه المطور أو وكيل البائع، لأن مصلحتهم تكمن في إتمام البيع. أما وجود محامٍ مستقل إلى جانبك، مثل الذي نوصي به، فهو أمر مختلف تمامًا.

ماذا يفعل المحامي من أجلك

محامي العقارات الإسباني يفعل أكثر بكثير من مجرد قراءة العقد. فهو يجري فحصًا قانونيًا نافيًا للجهالة بشكل كامل، ويتحقق من كل حقيقة قانونية تخص العقار قبل أن تدفع، والمحامي الذي نعمل معه يتقاضى 1% شامل ضريبة القيمة المضافة، وهذا يشمل كل ذلك.

• يقوم بفحصnbsp;nota simple، وهي مستخرج من السجل العقاري يوضح من يملك العقار وأي ديون أو أعباء مسجلة عليه.
• ويؤكد أن البناء قانوني ومرخص بالكامل، حتى لا ترث عقارًا غير قانوني أو غير مرخص.
• ويشرح لك كل شيء، بلغة إنجليزية بسيطة، في كل خطوة، حتى تفهم دائمًا ما الذي توقع عليه.

كما يتولى المحامي نفسه أيضًا الجانب العملي لامتلاك العقار في Spain، مما يوفر عليك الكثير من التوتر:

• رقمnbsp;NIEnbsp;(رقم تعريف الأجانب الذي تحتاجه للشراء)، وحسابك البنكي الإسباني، والمرافق، وتأمين المنزل.
• رخصة السياحة (تأجير العطلات)، إذا كنت تريد تأجير العقار.
• الضرائب المستمرة لغير المقيمين وضرائب الإيجار. الشركة التي نعمل معها لديها قسم مخصص لهذا تحديدًا، ويمكنها أيضًا المساعدة في أي نزاعات لاحقًا.

باختصار، هو جهة اتصال موثوقة واحدة تقريبًا لكل ما ستحتاج إليه في Spain. ولديهم أيضًا شبكة ممتازة من العلاقات المحلية، كما هو الحال لدينا، لذلك تُنجَز الأمور فعليًا.

ما هي التكلفة، من دون مفاجآت

أحد المخاوف الحقيقية لدى المشترين هو التكاليف الخفية، أو الضرائب المفاجئة، أو فرض أسعار أعلى عليهم لأنهم أجانب. نحن نزيل هذا القلق من خلال الشفافية التامة منذ البداية.

قبل أن تلتزم بأي شيء، ستحصل على تقدير واضح ومفصل لكل تكلفة، حتى تعرف الرقم الإجمالي الحقيقي الذي ستدفعه:

• المحامي:حوالي 1% شامل ضريبة القيمة المضافة.
• ضريبة الشراء على عقار جديد البناء:10% IVA، بالإضافة إلى حوالي 1,2% AJD (رسم الطابع).
• كاتب العدل والسجل العقاري:تقريبًا 1% إلى 2% معًا.

كقاعدة عامة، خصص ميزانية بنحو 12% إلى 14% فوق السعر. ولأننا مستقلون، فإن السعر نفسه سواء اشتريت من خلالنا أو ذهبت مباشرة، لذلك فأنت لا تدفع أيضًا علاوة سعرية على الأجانب.

أكبر المخاوف القانونية، وكيف نزيلها

الجانب القانوني يثير قلق المشترين لأنه يعمل بشكل مختلف عما هو عليه في بلدهم. إليك المخاوف الحقيقية، وكيف يتعامل المحامي ونحن مع كل واحدة منها.

• وراثة ديون خفية.في Spain، تتبع الديون العقار لا الشخص. فقد تنتقل إليك رهن عقاري غير مسدد، أو رسوم المجتمع، أو الضرائب، أو الغرامات، وأحيانًا بمبالغ تصل إلى عشرات الآلاف من اليورو. يتحقق المحامي من السجل ومن حسابات المجتمع، حتى لا ترث أبدًا ديون شخص آخر.
• بناء غير قانوني أو غير مرخص.العقار الذي لا يملك التراخيص الصحيحة، أو لا يملك Licence of First Occupation، لا يمكن السكن فيه قانونيًا، أو توصيله بالمرافق، أو إعادة بيعه بسهولة، وفي أسوأ الحالات قد يواجه غرامات أو الهدم. يتحقق المحامي من كل ترخيص، ونحن نوجّهك بعيدًا عن المشاريع التي فيها مشكلات من الأساس.
• الاحتيال وضياع المال.الإعلانات الوهمية، والأشخاص الذين ينتحلون صفة المالك، والتوكيلات المزورة، ورسائل البريد الإلكتروني التي تقول: "تم تغيير بياناتنا البنكية" — كلها أمور حقيقية. نحن نجري أول تواصل ونتحقق ممن تتعامل معه، ومحاميك يضمن أن الأموال لا تنتقل إلا بطريقة آمنة. لا تدفع لأي شخص أبدًا ما لم تتحقق أولًا معنا أو مع محاميك.
• توقيع شيء لا تفهمه.العقود الإسبانية تكون باللغة الإسبانية، وتخضع للقانون الإسباني، وتتضمن مفاهيم قد لا تكون موجودة في بلدك، والوعد الشفهي لا يعني شيئًا ما لم يكن مكتوبًا. يشرح لك محاميك كل بند بلغة إنجليزية بسيطة، ولا يُعتد إلا بما هو مكتوب.
• عدم القدرة على تأجيره.قد يكون المنزل قانونيًا تمامًا للشراء، لكنه مقيّد بالنسبة للتأجير السياحي بموجب قواعد community of owners’. إذا كان التأجير مهمًا لك، يتحقق المحامي من تلك القواعد قبل أن تلتزم.
• التكاليف الخفية ودفع أكثر من اللازم.كما ذكرنا أعلاه: تقدير كامل ومفصل للتكاليف مقدمًا، والسعر نفسه كما لو ذهبت مباشرة.

لماذا تعمل مع Spain Developments

نحن وكيل مشتري مستقل ولدينا وصول إلى كل مشروع تطوير على Costa del Sol. لسنا مرتبطين بأي مطور، ولا نكسب شيئًا من محاميك، لذلك تبقى نصيحتنا نزيهة. خدمة الشراء لدينا مجانية بالنسبة لك، لأن المطور يدفع أتعابنا، والسعر متطابق سواء أتيت من خلالنا أو ذهبت مباشرة.

والأهم من ذلك من الناحية القانونية، أننا لا نكتفي بإحالتك إلى محامٍ ثم نختفي. نحن ننسق ونشرف على العملية القانونية بالكامل وعلى الصفقة كلها إلى جانب محاميك، ونتأكد من أن كل خطوة تتم في وقتها، حتى لا يفوت أي شيء. سيكون لديك دائمًا فريق واحد يعتني بك.

عندما تكون جاهزًا، سنعرّفك على محامينا المستقل، أو يسعدنا العمل إلى جانب محاميك الخاص. وفي كلتا الحالتين، سيتم التحقق من عملية شرائك بشكل صحيح، وستفهم كل خطوة.