ضرائب العقارات في إسبانيا لغير المقيمين (2026)

هذا الدليل مخصص للمالكين الدوليين الذين يشترون في Costa del Sol لكنهم يعيشون في الخارج. ستتعرف على كل ضريبة تدفعها كل سنة، وكم تكلف، ومتى يحين موعدها. نستخدم منزلًا بقيمة 500.000 euros حتى تتمكن من رؤية أرقام حقيقية.

في لمحة:a0إذا كنت تملك منزلًا في Spain لكنك تقيم فيه أقل من 183 يومًا في السنة، فأنت تُعد غير مقيم لأغراض الضريبة. تدفع ضريبة حتى لو ظل المنزل فارغًا. الضرائب السنوية الرئيسية هي IBI (ضريبة المجلس المحلي) وIRNR (ضريبة صغيرة على التملك). بالنسبة لمنزل في Costa del Sol بقيمة 500.000 euros، فإن فاتورة الضرائب الصافية تبلغ تقريبًا 1.000 إلى 1.300 euros سنويًا، أو نحو 2.400 euros بعد إضافة رسوم النفايات ورسوم المجتمع.

إليك الأرقام السنوية الرئيسية لمالك غير مقيم لمنزل بقيمة 500.000 euros.

• ~750 eurosa0- ضريبة المجلس المحلي IBI
• ~314 eurosa0- IRNR، مالك من EU
• 19%a0- ضريبة أرباح رأس المال إذا بعت
• ~2.400 eurosa0- التكلفة السنوية الإجمالية

فيما يلي نشرح كل واحدة منها بكلمات بسيطة. جميع الأرقام تخص 2026.

أولًا: ما معنى "غير مقيم"؟

أنتa0غير مقيمa0في Spain إذا أمضيتa0أقل من 183 يومًاa0في السنة داخل البلد. معظم مالكي بيوت العطلات والمنازل الثانية يندرجون ضمن هذه الفئة.

بصفتك غير مقيم، فأنت تدفع الضريبة الإسبانية فقط على الدخل الإسباني والعقار الإسباني. راتبك أو معاشك من بلدك يُفرض عليه الضريبة هناك، وليس في Spain. وهذه أخبار جيدة. لكن لا يزال لديك بعض الضرائب الإسبانية التي يجب التعامل معها، وكثير من المالكين لا يعرفون عنها إلا عندما تصلهم فاتورة.

تنبيه:a0أصبحت مصلحة الضرائب الإسبانية (وتُسمىa0Hacienda) أكثر تشددًا بكثير. وهي الآن تلاحق ضرائب غير المقيمين غير المدفوعة حتى 4 سنوات سابقة. إذا تجاهلت الأمر، فقد تواجه غرامات من 5% إلى 20% من الضريبة، بالإضافة إلى الفائدة. لا تفترض أبدًا أن "لا أحد يراجع". بل يراجعون، خصوصًا عند البيع.

وتحتاج أيضًا إلىa0NIE (رقمك الضريبي الإسباني للأجانب)a0لدفع أي ضريبة. تحصل عليه عند الشراء. وبدونه لا يمكنك التقديم أو الدفع.

القيمة المساحية: الرقم وراء ضريبتك

قبل الضرائب، يجب أن تفهم كلمة واحدة:a0القيمة المساحية (valor catastrala0بالإسبانية).

هذه قيمة رسمية تمنحها الحكومة لمنزلك. وهي00a0ليستa0سعر السوق. وهي دائمًا تقريبًا أقل بكثير، وغالبًا ما تكون بين 40% و70% مما دفعته. ستجدها في فاتورة IBI الخاصة بك.

لماذا هذا مهم؟ لأن اثنتين من ضرائبك الرئيسية (IBI وIRNR) تعتمدان على القيمة المساحية،a0ليستa0وليس على 500.000 euros التي دفعتها. ولهذا تكون فواتير الضرائب الحقيقية أقل مما يخشاه الناس.

سعر السوق مقابل القيمة المساحية:

• دفعت: 500.000 euros
• القيمة المساحية: حوالي 150.000 euros

مثال:a0أنت تشتري مقابل 500.000 euros. وقد تُحدد القيمة المساحية، مثلًا، عند 150.000 euros. يتم احتساب IBI وIRNR على أساس 150.000 euros هذه، وليس على 500.000 euros.

نصيحة إضافية:a0اطلب دائمًا آخر فاتورة IBI قبل الشراء. فهي تُظهر القيمة المساحية، وبالتالي يمكنك حساب الضرائب السنوية الدقيقة مسبقًا. وكيل المشتري الجيد يحصل على هذا من أجلك قبل أن تلتزم.

IBI: ضريبة المجلس المحلي

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)a0هي ضريبة العقار المحلية. وهي تشبه ضريبة المجلس المحلي في UK أوa0onroerendezaakbelastinga0في Netherlands. تدفعها مرة واحدة في السنة إلى البلدية.

• يتم تحديد المعدل من قبل كل بلدة. ويتراوح من نحوa00,4% إلى 1,1%a0من القيمة المساحية.
• في Costa del Sol، تدفع معظم المنازل تقريبًاa0400 إلى 900 euros سنويًا.

مثال عملي على منزل بقيمة 500.000 eurosa0(قيمة مساحية حوالي 150.000 euros، ومعدل البلدة 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros سنويًا

يعتمد الرقم الدقيق على البلدة والقيمة المساحية، لذا تحقق دائمًا من آخر فاتورة.

نصيحة إضافية:a0قم بإعداد خصم مباشر من حسابك البنكي الإسباني لضريبة IBI. تختلف المواعيد النهائية من بلدة إلى أخرى، ويؤدي التأخر في الدفع إلى غرامة. الخصم المباشر يعني أنك لن تنسى أبدًا.

IRNR: ضريبة حتى لو لم تؤجر

هذه هي الضريبة التي تفاجئ تقريبًا كل مالك أجنبي.a0IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)a0هي ضريبة دخل غير المقيمين.

إذا كان منزلك فارغًا أو مخصصًا لاستخدامك الشخصي فقط، فستفرض عليك Spain الضريبة رغم ذلك. والفكرة هي أنك تحصل على "منفعة" من امتلاك منزل، لذلك يفرضون ضريبة على هذه المنفعة المتخيلة. وغالبًا ما يُطلق عليهاa0ضريبة الدخل التقديريa0أوa0ضريبة الدخل المفترض.

كيف يتم احتسابها:

1. خذ القيمة المساحية.
2. يكون "الدخل"a01,1%a0منها (إذا تم تحديث القيمة خلال آخر 10 سنوات)، أوa02%a0إذا لم يتم ذلك. معظم الحالات تكون على 1,1%.
3. طبّق معدل الضريبة:a019%a0إذا كنت تعيش في EU أو Norway أو Iceland.a024%a0إذا كنت تعيش خارجها (وهذا يشمل UK بعد Brexit).

مثال عملي على منزل بقيمة 500.000 eurosa0(قيمة مساحية 150.000 euros):

• 1.650 eurosa0- الدخل التقديري (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros سنويًاa0- مالك من EU: الضريبة بنسبة 19%
• 396 euros سنويًاa0- مالك من خارج EU: الضريبة بنسبة 24%

لذلك يدفع معظم المالكين بينa0300 و600 euros سنويًاa0كضريبة IRNR. تقدمها مرة واحدة في السنة باستخدام النموذجa0Modelo 210.

تحذير:a0إذا كان شخصان يملكان المنزل معًا، فيجب على كل واحد منهما تقديم Modelo 210 الخاص به عن حصته. الزوجان اللذان يملكان 50/50 يقدمان إقرارين، كل واحد عن نصف المبلغ.

الضريبة إذا قمت بتأجير المنزل

إذا قمت بتأجير المنزل (على سبيل المثال، إيجارات العطلات)، تتغير القواعد. بالنسبة للأيام التي يكون فيها مؤجرًا، تدفع ضريبة على الإيجار الفعلي، وليس على الدخل التقديري.

• مالكو EU وEEA:a0يدفعونa019%a0على الإيجارa0الصافيa0. يمكنك خصم التكاليف: فائدة الرهن العقاري، وIBI، ورسوم المجتمع، والتأمين، والإصلاحات، ورسوم الوكيل، والمرافق التي تدفعها.
• المالكون من خارج EU (بما في ذلك UK):a0يدفعونa024%a0على الإيجارa0الإجماليa0للإيجار، معa0عدم السماح بأي خصوماتa0بموجب القواعد الحالية.

هذه الفجوة كبيرة. إليك شهرًا واحدًا من إيجار بقيمة 1.000 euros، مع تكاليف قدرها 400 euros.

مالك من الاتحاد الأوروبي (19% على الصافي)

• الإيجار: 1.000 euros
• ناقص التكاليف: 400 euros
• يُفرض الضريبة على: 600 euros
• الضريبة: 114 euros

مالك من خارج الاتحاد الأوروبي (24% على الإجمالي)

• الإيجار: 1.000 euros
• ناقص التكاليف: غير مسموح بها
• يُفرض الضريبة على: 1.000 euros
• الضريبة: 240 euros

لذلك يدفع مالك الاتحاد الأوروبي أقل من النصف. هذا أثر حقيقي لـ Brexit على المالكين البريطانيين.

نصيحة إضافية:0ضريبة الإيجار لمالكي العقارات من خارج الاتحاد الأوروبي يجري الطعن فيها أمام المحاكم الإسبانية، وقد تتغير. إذا كنت تخطط للتأجير، فاحصل على مشورة محدثة قبل أن تقدم الإقرار. يمكن لـ Spain Developments أن يوصلك بمتخصصين ضريبيين موثوقين يتولون إقرارات غير المقيمين.

ضريبة النفايات ورسوم المجمع السكني

هناك تكلفتان سنويتان إضافيتان ليستا "ضريبة دخل" لكنهما تظهران أيضًا في فاتورتك:

• ضريبة جمع النفايات (basura):0رسم بلدي صغير، عادةً050 to 200 euros سنويًا.
• رسوم المجمع السكني (gastos de comunidad):0إذا كان منزلك في مجمع فيه مسبح أو حدائق أو مصعد، فإنك تدفع حصة من تكاليف الصيانة. هذه0ليست ضريبة0لكنها تكلفة سنوية حقيقية، وغالبًا ما تكون0600 to 1.800 euros سنويًا، وأكثر في المنتجعات الفاخرة.

مثال عملي على شقة بقيمة 500.000 euros:

• 120 euros0- ضريبة النفايات
• 1.200 euros0- رسوم المجمع السكني
• الإجمالي: 1.320 euros سنويًا

نغطي هذه الأمور بمزيد من التفصيل في دليلنا حول التكلفة السنوية لامتلاك منزل في Spain.

ضريبة الثروة: هل تحتاج إلى القلق؟

ضريبة الثروة (Impuesto sobre el Patrimonio)0هي ضريبة على قيمة أصولك في Spain. بالنسبة لمعظم المشترين، الإجابة بسيطة: لن تدفعها.

• لا تبدأ إلا فوق0700.000 euros0من صافي الأصول الإسبانية،0لكل شخص.
• يحصل الزوجان اللذان يملكان منزلًا بنسبة 50/50 على إعفاء 700.000 euros لكل منهما، لذا فهما معًا مشمولان حتى حوالي 1,4 million euros.
• الرهن العقاري يقلل القيمة الصافية، ما يخفض الرقم أكثر.

أخبار جيدة لـ Costa del Sol:0تمنح Andalucía حاليًا خصمًا بنسبة 100% على ضريبة الثروة. لذا حتى إذا تجاوزت الحد، قد تكون الفاتورة الإقليمية صفرًا.

تحذير:0هناك "ضريبة تضامن وطنية على الثروات الكبيرة" منفصلة على الأصول ذات القيمة العالية جدًا. خصم Andalucía لا يوقف تلك الضريبة. إذا كانت أصولك في Spain تزيد كثيرًا على million euros واحد، فاحصل على مشورة. بالنسبة لمنزل بقيمة 500.000 euros، لا يوجد ما يدعو للقلق هنا.

الضرائب عند البيع

لن تدفع هذه كل سنة، لكن ينبغي أن تعرفها الآن حتى لا تكون هناك صدمات لاحقًا.

• ضريبة أرباح رأس المال:019%0على ربحك (سعر البيع ناقص السعر الذي دفعته وتكاليف الشراء). ينطبق هذا المعدل البالغ 19% على جميع غير المقيمين في 2026، مهما كانت الدولة التي تعيش فيها.
• الاحتجاز بنسبة 3%:0عندما يبيع غير المقيم، يجب على المشتري أن يحتجز03%0من سعر البيع ويدفعه مباشرة إلى مصلحة الضرائب. ويُحتسب هذا ضمن ضريبة أرباح رأس المال الخاصة بك. إذا دفعت أكثر من اللازم، فتطالب باسترداد الفرق.
• Plusvalía municipal:0ضريبة بلدية محلية على الزيادة في قيمة الأرض خلال فترة ملكيتك. وعادةً ما يدفعها البائع.

مثال عملي:0تشتري منزلًا مقابل 500.000 euros ثم تبيعه لاحقًا مقابل 600.000 euros. وبعد تكاليف الشراء والبيع، لنفترض أن ربحك هو 70.000 euros.

• 13.300 euros0- ضريبة أرباح رأس المال (70.000 euros x 19%)
• 18.000 euros0- يحتجز المشتري 3% من 600.000 euros
• تطالب باسترداد الفرق: 4.700 euros

نصيحة إضافية:0احتفظ بكل فاتورة من عملية الشراء، والمحامي، والضرائب، وأي تحسينات. هذه التكاليف تخفض ربحك الخاضع للضريبة عند البيع، ما يخفض ضريبة أرباح رأس المال.

التفصيل السنوي الكامل للضرائب على 500.000 euros

إليك الصورة السنوية الكاملة لمالك غير مقيم لشقة في Costa del Sol بقيمة 500.000 euros (القيمة المساحية حوالي 150.000 euros). تُعرض ضرائب البيع بشكل منفصل لأنها تُدفع لمرة واحدة.

التكاليف السنوية، مالك من الاتحاد الأوروبي

• 750 eurosa0- ضريبة المجلس المحلي IBI
• 314 euros0- IRNR (غير مؤجرة) بنسبة 19%
• 120 euros0- ضريبة النفايات
• 1.200 euros0- رسوم المجمع السكني
• الإجمالي السنوي (مالك من الاتحاد الأوروبي): ~2.384 euros

التكاليف السنوية، مالك من خارج الاتحاد الأوروبي (مثل UK)

• 750 eurosa0- ضريبة المجلس المحلي IBI
• 396 euros0- IRNR (غير مؤجرة) بنسبة 24%
• 120 euros0- ضريبة النفايات
• 1.200 euros0- رسوم المجمع السكني
• الإجمالي السنوي (مالك من خارج الاتحاد الأوروبي): ~2.466 euros

ضرائب لمرة واحدة عند البيع (مثال على ربح 70.000 euros)

• 13.300 euros0- ضريبة أرباح رأس المال (19% من الربح)
• Plusvalía municipal (يدفعها البائع): تختلف حسب البلدية

لذلك، إذا تركنا رسوم المجمع السكني جانبًا (وهي ليست ضريبة)، فإن فاتورة ضرائب غير المقيم البحتة على منزل بقيمة 500.000 euros تبلغ تقريبًا01.000 to 1.300 euros سنويًا، ومع رسوم المجمع والنفايات، يصل الإجمالي السنوي الكامل إلى حوالي02.400 euros.

المواعيد النهائية والنماذج

احتفظ بهذه التواريخ بشكل بسيط:

• IBI:0مرة واحدة في السنة، في تاريخ تحدده البلدية. استخدم الخصم المباشر.
• IRNR (غير مؤجرة):0قدّم0Modelo 2100مرة واحدة في السنة. الموعد النهائي هو031 December0من السنة التالية للسنة الضريبية. لذا فإن ضريبة 2025 تستحق بحلول 31 December 2026.
• IRNR (مؤجرة):0تُقدَّم الآن سنويًا، ولها موعد نهائي خاص بها في January.
• أرباح رأس المال (عند البيع):0قدّم Modelo 210 خلال0four months0من تاريخ البيع.

يمكن لمتخصص ضرائب غير المقيمين أن يتولى كل هذا نيابة عنك مقابل رسوم سنوية صغيرة. يجد كثير من المالكين أن هذا أسهل من تعلم النماذج الإسبانية.

في Spain Developments، لا ينتهي دورنا عندما تستلم المفاتيح. نحن وكيل مستقل للمشتري يتقاضى أجره من المطور، لذلك لا تدفع لنا أي رسوم. نحن نتأكد من أنك تفهم ضرائبك السنوية قبل الشراء، ونوصلك بمساعدة ضريبية موثوقة حتى لا يفوتك أي موعد نهائي.

الخلاصة

بصفتك مالكًا غير مقيم في Costa del Sol، فإن ضرائبك السنوية الرئيسية هي IBI وIRNR، وكلاهما يستندان إلى القيمة المساحية المنخفضة، لا إلى سعر السوق. في منزل بقيمة 500.000 euros، يساوي ذلك تقريبًا 1.000 to 1.300 euros من الضرائب سنويًا، أو حوالي 2.400 euros بعد إضافة رسوم النفايات والمجمع السكني. وعند البيع، توقع ضريبة أرباح رأس المال بنسبة 19% على ربحك. اعرف هذه الأرقام الآن ولن تكون هناك مفاجآت لاحقًا.

هل تريد معرفة الضرائب السنوية الدقيقة على منزل يعجبك؟ تحدث إلى Spain Developments وسنحسبها لك، من دون رسوم ومن دون ضغط.