وساطة الرهن العقاري لغير المقيمين الذين يشترون عقارًا في إسبانيا

هذه الصفحة مخصصة للمشترين الدوليين الذين يريدون رهنًا عقاريًا إسبانيًا لمنزل جديد البناء في Costa del Sol. ستتعرّف على مقدار ما يمكنك اقتراضه، وكيف يعمل ذلك مع العقار الجديد، والتكاليف التي تغيّرت بهدوء لصالحك. إجابات صادقة، بلغة بسيطة.

ملخص سريع:a0معظم غير المقيمين يمكنهم اقتراض حوالي 60% إلى 70% من السعر، لذلك تحتاج إلى 30% إلى 40% نقدًا بالإضافة إلى تكاليف الشراء. العملة التي تتقاضى بها دخلك مهمة: المشترون البولنديون يحصلون عادةً على رهن عقاري دون صعوبة كبيرة، بينما الدخل بالكرونة التشيكية أصعب وقد يُحدَّد سقفه بالقرب من 50%. في العقار الجديد، ترتّب الرهن العقاري عند قرب الاكتمال، وليس قبل سنوات، لكن يمكنك الحصول على موافقة مبدئية مبكرًا. خبر جيد يفوته كثير من المشترين: منذ 2019، يدفع البنك معظم تكاليف إعداد الرهن العقاري نفسه. نحن نوصلك بوسيط رهن عقاري نثق به ليتولى كل ذلك.

كم يمكنك اقتراضه

بصفتك غير مقيم، تُقرض البنوك عادةً حتى 60% إلى 70% من السعر، أيهما أقل مقارنةً بتقييمها. والباقي يأتي من مدخراتك، إضافةً إلى تكاليف الشراء فوق ذلك.

يعتمد المبلغ على ملفك، والعقار، والعملة التي تتقاضى بها دخلك. الأمر لا يتعلق ببساطة بما إذا كنت تكسب باليورو أم لا. البنوك الإسبانية لا تمانع معظم العملات، لكنها تحتفظ بقائمة للعملات التي تتحفظ عليها، والكرونة التشيكية من بينها.

• المشترون البولنديونa0يحصلون عادةً على النسبة المعتادة 60% إلى 70%، رغم أن الزلوتي ليس اليورو.
• الدخل بالكرونة التشيكية هو الأصعب.a0الكرونة واحدة من العملات التي لا تفضلها البنوك الإسبانية، لذلك قد يكون الحد الأقصى للإقراض حوالي 50%.
• المشترون من المملكة المتحدةa0ما زالوا مؤهلين بعد Brexit. المعايير فقط أكثر صرامة قليلًا.

إليك مثالًا بسيطًا. في عقار جديد بقيمة 500.000 euros، يكون الرهن العقاري بنسبة 70% هو 350.000 euros، لذا تحتاج إلى 150.000 euros من أموالك الخاصة، بالإضافة إلى تكاليف الشراء التي تبلغ حوالي 12% إلى 14%. وإذا كنت تتقاضى دخلك بعملة تتحفظ عليها البنوك، مثل الكرونة التشيكية، وكان السقف 50%، فسيكون القرض 250.000 euros، وبالتالي ستحتاج إلى 250.000 euros نقدًا.

الأسعار والآجال

يختار معظم غير المقيمين سعر فائدة ثابتًا، من أجل ضمان نفس الدفعة كل شهر. خلال 2025 وحتى 2026، تراوحت أسعار الفائدة الثابتة لغير المقيمين من نحو 3% للملفات القوية إلى حوالي 5%، بحسب البنك ووضعك المالي.

• سعر فائدة ثابت.a0تبقى الدفعة نفسها طوال مدة القرض. وهو شائع بين المشترين الأجانب الذين يريدون ميزانية يمكن التنبؤ بها.
• سعر فائدة متغير.a0مرتبط بـ Euribor (سعر الإقراض الأساسي في منطقة اليورو)، لذلك يمكن أن ترتفع الدفعة أو تنخفض. عدد أقل من غير المقيمين يختاره.
• المدة والعمر.a0غالبًا ما تكون المدد محددة بحد أقصى يقارب 20 سنة، مع حدود عمرية، لذلك يُسدد القرض عادةً بحلول سن 70 إلى 75.

من بين البنوك الإسبانية النشطة مع غير المقيمين Santander وBBVA وCaixaBank. لكل منها توجهه الخاص، وهو يتغير مع الوقت، وهنا بالضبط يوفر عليك الوسيط الجيد التخمين.

كيف يعمل الرهن العقاري مع العقار الجديد

التوقيت في العقار الجديد يختلف عن إعادة البيع، وهذا يفاجئ كثيرًا من المشترين.

• ترتّب الرهن العقاري عند قرب الاكتمال، وليس قبل سنوات.a0أثناء البناء، تدفع الدفعات المرحلية من أموالك الخاصة. أما الرهن العقاري الفعلي فيُرتب عند قرب الاكتمال، وعادةً يبدأ قبل سند الملكية بحوالي شهرين.
• السبب هو التقييم.a0تقييم البنك (الـa0tasación) يكون صالحًا لمدة حوالي ستة أشهر فقط، لذلك يجب إجراؤه قرب النهاية. أنت تدفع رسوم هذا التقييم، وهي واحدة من تكاليف الرهن العقاري القليلة التي تقع عليك.
• لا يزال بإمكانك التخطيط مبكرًا.a0يراجع الوسيط ملفك من البداية ويمنحك موافقة مبدئية، أي قراءة صادقة لما إذا كنت ستحصل على الرهن العقاري وكم تقريبًا، قبل أن تلتزم بأي شيء.
• يقرض البنك بناءً على التقييم الذي يحدده.a0يقرض نسبة مئوية من الأقل بين السعر أو التقييم الذي يحدده. في العقار الجديد عادةً ما يطابق التقييم السعر الذي اتفقت عليه، لكن ذلك غير مضمون، لذلك يتحقق الوسيط الجيد من الرقم المرجح مبكرًا. وبهذه الطريقة لا تكون هناك مفاجآت قرب موعد الإتمام.

تحذير:a0الموافقة المبدئية ليست ضمانًا نهائيًا. يتحقق البنك من وضعك مرة أخرى قرب الإتمام، لذا حافظ على استقرار أمورك المالية في هذه الفترة. تحمّل دين جديد، أو تغيير الوظيفة، بين الموافقة المبدئية وسند الملكية يمكن أن يغيّر العرض.

مفاجأة سارة: البنك يدفع معظم تكاليف الرهن العقاري

إليك أمرًا لا يعرفه كثير من المشترين. منذ قانون الرهن العقاري الإسباني لعام 2019 (Ley 5/2019), يدفع البنك، وليس أنت، معظم تكلفة إنشاء الرهن العقاري نفسه.

• يدفع البنكa0AJDa0(ضريبة الدمغة على سند الرهن العقاري)، وكذلك رسوم كاتب العدل، والسجل العقاري، ورسوم gestoría الخاصة بالرهن العقاري.
• أنت تدفع بشكل أساسيa0تقييم العقار, والذي يكون عادةً بضع مئات من اليوروهات.

احتفظ بأمر واحد منفصلًا في ذهنك. هذا يتعلق بالرهن العقاري. شراء عقار جديد لا يزال يعني 10% IVA بالإضافة إلى نحو 1,2% AJD على عملية الشراء نفسها، وهي تكاليف يدفعها كل مشترٍ سواء استخدم رهنًا عقاريًا أم لا. لكن تكاليف إنشاء الرهن العقاري نفسه أصبحت الآن تقع إلى حد كبير على البنك، وهذا توفير حقيقي.

الأوراق المطلوبة، والمدة التي يستغرقها الأمر

تريد البنوك الإسبانية صورة كاملة عن وضعك المالي من بلدك الأصلي، لذا فهذا هو الجزء الذي ينبغي البدء فيه مبكرًا.

• إقراراتك الضريبية لآخر سنتين أو ثلاث سنوات في بلدك الأصلي، بالإضافة إلى قسائم الراتب الحديثة أو حسابات الشركة.
• كشوف الحساب البنكي، وتقرير ائتماني، وa0NIEa0(رقم تعريف الأجنبي)، الذي تحتاج إليه قبل الإتمام.
• ترجمات رسمية للوثائق الأساسية إلى الإسبانية، وأحيانًاa0Hague Apostille, وهو ختم دولي يثبت أن الوثيقة أصلية للاستخدام في الخارج.

من وقت تقديم طلب مكتمل، تستغرق الموافقة عادةً من 4 إلى 8 أسابيع. الوثائق الناقصة أو غير المترجمة هي السبب الرئيسي للتأخير.

كيف نساعد

نحن لا نقرض المال ولسنا بنكًا. نحن نوصلك بوسيط رهن عقاري نثق به، يرتب قروضًا إسبانية للمشترين الأجانب كل يوم ويعرف أي البنوك تناسب جنسيتك ودخلك.

ولكي نكون واضحين تمامًا بشأن التكلفة: الوسيط متخصص من طرف ثالث، لذا لديه رسومه الخاصة، وعادةً ما تكون نحو 0,5% إلى 1% من قيمة القرض بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة VAT، وهي منفصلة عن خدمة الشراء لدينا التي تظل مجانية بالنسبة لك. الوسيط الجيد يستعيد قيمة هذه الرسوم من خلال حصوله لك على شروط أفضل ومنعك من إضاعة أسابيع مع بنك لم يكن ليوافق أصلًا.

نصيحة إضافية:a0كل عقار على موقعنا يحتوي على حاسبة رهن عقاري وحاسبة تكاليف مدمجتين. حتى قبل أن تتحدث إلى أي شخص، يمكنك تقدير دفعتك الشهرية وإجمالي تكاليفك ببضع نقرات، بحيث تكون ميزانيتك واضحة منذ البداية.

ولأن Spain Developments مستقلة، فسنخبرك أيضًا بصراحة عندما لا يكون الرهن العقاري مناسبًا لك. إذا كانت الأرقام ضيقة، فسنقول ذلك. ستبقى مع مستشار موثوق واحد يرتب أمورك المالية قبل أن تقع في حب منزل لا يمكنك تمويله بعد.

الخلاصة

الحصول على رهن عقاري إسباني بصفتك غير مقيم أمر ممكن جدًا، لكنه يختلف ببساطة عما هو عليه في بلدك. يمكنك عادةً اقتراض 60% إلى 70%، وأقل من ذلك إذا كنت تكسب بعملة تتحفظ عليها البنوك، مثل الكورونا التشيكية. وفي العقار الجديد، ترتّب الأمر قرب موعد الاكتمال، مع موافقة مبدئية مبكرًا حتى تعرف ميزانيتك. ومنذ عام 2019، يتكفّل البنك بمعظم التكاليف الخاصة بالرهن العقاري نفسه. وعندما تكون جاهزًا، راسل مستشارك في Spain Developments وسنعرّفك على وسيطنا الموثوق، من دون أي رسوم على المشتري مقابل مساعدتنا.