Банкова гаранция в Испания: щитът на купувача при покупка „на зелено“

Ако купувате жилище „на зелено“ на Costa del Sol, банковата гаранция е най-важната защита, с която разполагате. Това ръководство обяснява какво представлява тя, какъв е законът зад нея и как да се уверите, че вашата е истинска. Написано е за чуждестранни купувачи, които плащат на вноски преди жилището да бъде построено.

Кратко резюме

• Банковата гаранция ви възстановява всяко евро, което сте платили преди жилището да бъде построено.
• Това е законово изискване съгласно Закон 57/1968 и Закон 20/2015.
• Ако строителният предприемач фалира, банката или застрахователят ви връща парите с лихва.
• Никога не плащайте капаро, преди независим адвокат да потвърди валидна гаранция.

Какво е банкова гаранция?

Банковата гаранция (aval bancarioa0- правно обещание от банка или застраховател) е обвързващ ангажимент. Тя казва следното: ако строителният предприемач не успее да завърши и предаде вашето жилище, банката ще ви върне всяко евро, което сте платили по време на строителството, плюс лихва.

Когато купувате „на зелено“, плащате на етапи. Капаро, после плащания с напредването на строежа, а накрая остатъка. Гаранцията покрива всички тези етапни плащания. Тя е вашата защитна мрежа, ако проектът се обърка.

Накратко: без банкова гаранция, няма защита. Парите ви биха били изложени на риск без нищо, на което да разчитате.

Защо покупката „на зелено“ се нуждае от тази защита

Покупката „на зелено“ има реални предимства. Цената често е по-ниска от тази на завършено жилище. Получавате чисто нов имот, построен по съвременни стандарти, и понякога можете да избирате довършителните работи. На Costa del Sol покупката „на зелено“ е един от най-популярните начини за покупка.

Но има един голям риск. Плащате за нещо, което още не съществува. Между първото ви плащане и получаването на ключовете минават месеци, понякога години. През това време нещата могат да се объркат.

Най-лошият сценарий е неплатежоспособност на строителния предприемач. Ако строителят фалира преди завършването, парите ви могат да изчезнат. По време на срива през 2008 хиляди чуждестранни купувачи загубиха капаро и етапни плащания по този начин. Някои се бориха повече от десетилетие, за да си върнат парите. Банковата гаранция съществува, за да не се случва това никога повече на вас.

Законът: Закон 57/1968 и Закон 20/2015

Не е нужно да сте адвокат, за да разберете ключовите факти. Ето ги с прости думи.

Закон 57/1968

Първоначалният закон. Той задължаваше строителните предприемачи да гарантират всяко авансово плащане от купувачи. Парите трябваше да постъпват в отделна, защитена сметка. Ако жилището не беше предадено, купувачът получаваше парите си обратно.

Закон 20/2015 (в сила от януари 2016)

Замени и актуализира правилата. Защитата стана по-силна, не по-слаба. Новите правила са част от испанския Закон за строителството (Ley de Ordenación de la Edificación, или LOE).

Голямата промяна през 2015 беше следната: банката, която държи парите, вече носи солидарна отговорност. Ако банка позволи на строителен предприемач да приема депозити от купувачи по сметка без гаранция, банката може да бъде задължена да ви върне парите. Това превръща банката в „пазител“ на парите ви, а не просто в пасивен титуляр на сметка.

Ключов момент:a0Съгласно Закон 20/2015, две страни носят отговорност за вашето капаро. Строителният предприемач трябва да осигури гаранцията. Банката трябва да се увери, че тя съществува. Ако някоя от двете страни не изпълни това, имате силен иск.

Испанският Върховен съд многократно е заставал на страната на купувачите. Съвсем наскоро, в края на 2025, той потвърди, че банките трябва да възстановяват депозитите изцяло, с лихва, дори когато плащанията са минали през посредник и дори когато никога не е бил издаден индивидуален сертификат. Защитата се разглежда като въпрос на публичен ред. Това означава, че от нея не може да се откажете с подпис и тя не може да бъде отслабена.

Как работи банковата гаранция, стъпка по стъпка

Ето пълния жизнен цикъл на гаранцията при нормална покупка „на зелено“.

1. Подписвате договора за покупка.a0В него трябва да е посочено, че всички ваши плащания са гарантирани съгласно Закон 20/2015.
2. Плащате по специална сметка.a0Парите ви постъпват по специално предназначена, отделна сметка за проекта. Никога по общата сметка на строителния предприемач.
3. Получавате гаранционен сертификат.a0Банката или застрахователят издава документ, покриващ точните суми, които сте платили. Пазете всяко копие.
4. Строежът напредва.a0Извършвате всяко етапно плащане. Всяко от тях трябва да бъде покрито от гаранцията.
5. Два възможни изхода.a0Ако жилището е завършено и предадено с Разрешение за първо ползване, гаранцията приключва. Ако строителният предприемач не успее да го предаде, предявявате искане за пълно възстановяване плюс лихва от банката.

Какво трябва да съдържа гаранцията

Помолете адвоката си да потвърди всяко от следните неща, преди да платите каквото и да било.

• Името на банката или застрахователя, които предоставят гаранцията.
• Проектът и вашето конкретно жилище.
• Точните покрити суми, съответстващи на това, което действително плащате.
• Законната лихва от датата на всяко плащане.
• Ясно изявление, че попада под Закон 20/2015 / Закон 57/1968.

Нека го изразим с числа. Представете си апартамент на зелено на цена от 500.000 euros . Един типичен план може да изглежда така.

Пример с числа: апартамент на зелено за 500.000 euros

• 10.000 euros - депозит за резервация (гарантиран)
• 150.000 euros - при подписване на договора, 30% (гарантирани)
• 100.000 euros - междинни плащания по време на строителството (гарантирани)
• 240.000 euros - остатък при завършване (платен при нотариуса)

В този пример около 260.000 euros се плащат преди жилището изобщо да съществува. Всяко едно euro от тях трябва да бъде покрито с валидна банкова гаранция. Ако не е, сте изложени на риск.

Индивидуални срещу колективни гаранции

Може да чуете два термина. Ето каква е разликата.

Индивидуална гаранция

Сертификат, издаден на вас, за вашия имот, за вашите плащания. Това е най-ясната и най-сигурната форма. Златният стандарт.

Колективна (обща) гаранция

Една полица, покриваща целия проект. Испанските съдилища потвърдиха, че тя все пак ви защитава напълно, дори ако никога не сте получили индивидуален сертификат, стига колективната полица да е валидна.

И двата вида могат да ви защитят. Но индивидуален сертификат във вашите ръце е златният стандарт. Винаги искайте такъв.

Какво става, ако предприемачът фалира?

Точно в този момент гаранцията доказва стойността си. Ако предприемачът стане неплатежоспособен и не може да завърши вашия дом, вие не губите парите си.

Вие, или вашият адвокат, предявявате иск към банката или застрахователя, който е издал гаранцията. Те трябва да ви възстановят пълната платена сума, плюс законната лихва от датата на всяко плащане. Върховният съд потвърди, че това важи дори когато на предприемача не са му останали пари. В това е целият смисъл: гарантът застава на мястото на провалилия се предприемач.

За да предявите иск, пазете тези документи от първия ден:

• Вашите договори за резервация и покупка.
• Доказателство за всяко плащане (банкови преводи и разписки).
• Сертификатът за гаранция или текстът, който препраща към колективна полица.
• Всички имейли или фактури от агенти, участващи в сделката.

Допълнителен съвет: Дори ако сте купили преди години и сте загубили пари без гаранция, все още може да имате иск срещу банката, която е държала сметката на предприемача. Испанските съдилища са постановили, че банките носят солидарна отговорност в много такива случаи. Струва си да помолите специализиран адвокат да прегледа старите ви документи.

Предупредителни знаци и измами, които да избягвате

Повечето предприемачи на Costa del Sol са коректни. Но тези предупредителни знаци винаги трябва да ви накарат да спрете и да проверите.

• В договора не се споменава гаранция. Откажете се, докато това не бъде уредено писмено.
• „Платете по нашата сметка, гаранцията ще дойде по-късно.“ Никога не плащайте, преди гаранцията да е потвърдена. „По-късно“ често означава „никога“.
• Натиск да прескочите проверките. Бързането с подписването е класическа тактика. Отделете си време.
• Собственият адвокат на предприемача „потвърждава“ всичко. Този адвокат работи за продавача. Имате нужда от собствен независим адвокат, който да провери дали гаранцията е истинска.
• Плащания към обща или лична сметка. По закон вашите пари трябва да постъпват в специална, отделна сметка.

Точно тук правилният екип ви защитава. В Spain Developments работим само с независими испански адвокати, никога с адвоката на предприемача. Преди да преведете и едно euro, вашият адвокат потвърждава, че банковата гаранция е валидна и покрива плащанията ви. Като агент на купувача, чието възнаграждение се плаща от предприемача, нашата роля е да пазим парите ви в безопасност през всеки етап от строителството.

Най-важното

Банковата гаранция е вашият щит при покупка на зелено в Испания. Благодарение на Закон 57/1968 и Закон 20/2015, предприемачът е длъжен да я предостави, а банката трябва да се увери, че тя съществува. Ако проектът се провали, получавате парите си обратно с лихва, дори ако предприемачът фалира.

Златното правило е просто. Никога не плащайте депозит за имот „на зелено“, докато независим адвокат не потвърди, че е налице валидна банкова гаранция. Ако купувате новостроящ се имот на Costa del Sol, Spain Developments може да ви свърже с независим адвокат, който проверява точно това, преди да се обвържете.