Частен договор за покупка в Испания: Ръководство за ново строителство и arras

Това ръководство е за чуждестранни купувачи, които подписват частен договор за покупка на Costa del Sol. Повечето от нашите купувачи купуват ново строителство, затова започваме с договора за ново строителство и плащанията на етапи, а след това обясняваме препродажбатаcontrato de arrasкато контраст. Ще научите какво представлява всеки договор, кои клаузи защитават парите ви и защо банковата гаранция е важна. Накрая ще знаете какво да проверите, преди да подпишете.

Кратко обобщение:За ново строителство частният договор за покупка е договорът на предприемача. Плащате фиксирана такса за резервация, след това вноски на етапи по време на строителството - обикновено общо 20% до 40% от цената преди завършването (често около 30%) - и остатъка от 60% до 80% при завършване. Всяко евро, което плащате преди ключовете, трябва да бъде защитено със задължителна банкова гаранция (Law 57/1968, Ley 20/2015). Препродажбата е различна: там подписватеcontrato de arras, плащате около 10% и финализирате след няколко седмици. И в двата случая настоявайте за правилния вид договор и винаги първо ваш собствен независим адвокат да го прегледа.

Числата, които имат значение:

• 20% до 40%платени на етапи преди завършването при покупка на зелено на ново строителство (често около 30%).
• 6.000 до 10.000 евротипична такса за резервация при ново строителство.
• 10%типичен депозит при препродажба (arras).
• 10-годишнаструктурна гаранция за ново строителство.

Какво ще научите

• Какво представлява частният договор за покупка
• Договорът за ново строителство: плащания на етапи и банковата гаранция
• Разликата при препродажба: 3-те вида arras
• Колко плащате и кога
• Какво трябва да включва договорът
• Рискове, капани и как да останете в безопасност
• Вашият контролен списък преди подписване

Какво представлява частният договор за покупка

Частният договор за покупка е сделката, която подписвате, преди да отидете при нотариус. Как изглежда той зависи от това какво купувате.

Заново строителство, това е частният договор за покупка на предприемача (често наричан PPC). Плащате такса за резервация, за да бъде имотът свален от пазара, след това плащания на етапи по време на строителството, а остатъкът при завършване. Запрепродажбаот частен собственик, това обикновено еcontrato de arras(договор за депозит): плащате около 10% и двете страни се съгласяват за цената и датата на финализиране.

Мислете за това като за истинския ангажимент. Резервацията задържа имота за няколко дни. След това пълният договор заключва сделката: фиксира цената, схемата на плащане, крайния срок за завършване и санкцията, ако някой се откаже.

Важно: този договор е обвързващ. След като подпишете и платите, отказът обикновено означава да загубите това, което сте платили. Затова думите в този договор имат по-голямо значение от почти всяка друга стъпка. Никога не подписвайте договор, който не сте разбрали напълно.

Бонус съвет:Винаги ваш собствен независим адвокат трябва да прочете договора, преди да подпишете. Никога не подписвайте на бюрото на предприемача или агента за недвижими имоти в същия ден. Те работят за продавача, не за вас.

Договорът за ново строителство: плащания на етапи и банковата гаранция

Ако купувате ново строителство от предприемач, документите не са класически arras. Подписватедоговор за частна покупкачастен договор за покупка. Идеята е същата - цена, депозит, краен срок - но начинът, по който плащате, е ключовата разлика.

Ето пътя при покупка на зелено, основният сценарий на Costa del Sol:

• Такса за резервация.Фиксирана сума, обикновено 6.000 до 10.000 евро, за да бъде имотът свален от пазара.
• Плащания на етапи по време на строителството.Плащате вноски, докато сградата се строи. Общо те възлизат на около20% до 40% от цената преди завършване(често около 30%). При дом за 500.000 евро това е приблизително 100.000 до 200.000 евро по време на строителството (30% = 150.000 евро).
• Банковата гаранция.Всяко евро, което плащате преди ключовете,трябва да бъде защитено със задължителна банкова гаранция или застраховка(Law 57/1968, Ley 20/2015). Ако предприемачът не завърши проекта, получавате парите си обратно. Никога не плащайте на предприемач нито едно евро без това.
• Остатък при завършване.Когато бъде издаден Licence of First Occupation, плащате оставащите60% до 80%при нотариуса наescritura- приблизително 300.000 до 400.000 евро (70% = 350.000 евро).

Новото строителство също идва със10-годишна структурна гаранцияпо закон, както и с оглед за дефекти преди завършване, за да може предприемачът да отстрани довършителните недостатъци.

Готовото за нанасяне ново строителство е по-леко.Ако жилището е завършено ново строителство, плащате резервацията, след това около 10% при частния договор, после остатъка при финализиране в рамките на седмици - същите данъци за ново строителство (10% IVA плюс около 1.2% AJD) и същата 10-годишна гаранция.

Реален пример.При покупка на зелено на ново строителство за 500.000 евро схемата на плащане на етапи може да изглежда така. Всяко евро преди ключовете е покрито от банкова гаранция:

• 8.000 евро- такса за резервация (приспада се от цената)
• 150.000 евро- плащания на етапи по време на строителството (около 30%, с банкова гаранция)
• 350.000 евро- остатък при завършване (около 70%), платен при нотариуса

Без гаранция за тези плащания на етапи парите ви са изложени на риск.

В Spain Developments работим само с предприемачи, които предоставят правилна банкова гаранция, а нашите адвокати я проверяват за вас. Ние сме независим агент на купувача, предприемачът плаща нашата комисиона, а вие не плащате такса за купувач. Свържете се с нас, ако искате това да бъде проверено както трябва.

Опасност:При ново строителство най-големият риск е да плащате на предприемач без банкова гаранция. Няма гаранция, няма плащане. Проверете и историята на предприемача - поискайте да видите жилища, които е завършил преди.

Разликата при препродажба: 3-те вида arras

Ако вместо ново строителство купувате препродажба от частен собственик, договорът еcontrato de arras. Испанското право познава три вида. Изглеждат сходно, но правилата са много различни. В договора трябва да е посочено кой вид е.

Penitenciales (най-добър за купувачи)

• Можете да се откажете
• Ако се откажете: губите депозита си
• Ако продавачът се откаже: плаща ви двойно

Penales (все още обвързващ)

• Няма чист изход
• Ако се откажете: плащате неустойка и все пак може да бъдете принудени да купите
• Ако продавачът се откаже: плаща неустойка и може да бъде принуден да продаде

Confirmatorias (най-лошият вариант за вас)

• Няма чист изход
• Другата страна може да ви съди за нарушение и обезщетение
• Можете да съдите продавача за нарушение и обезщетение

Най-често срещаният вид за жилища еarras penitenciales(уреден в Article 1454 of the Spanish Civil Code). Това е най-справедливият вариант за купувач. Ако трябва да се откажете, загубата ви е фиксирана: само депозитът. Ако продавачът се откаже, ви плаща двойно.

Големият капан:ако договорът не посочва вида, законът го третира като confirmatorias.Това е най-лошият вариант за вас. При confirmatorias другата страна може да ви съди за много повече от депозита. Затова винаги проверявайте видът да е записан ясно.

Опасност:Не подписвайте договор, в който не е посочен видът на arras. „Не е посочен“ означава confirmatorias по подразбиране, а това ви излага на иск за цялата цена. Една липсваща линия може да ви струва хиляди.

Колко плащате и кога

Тук новото строителство и препродажбата се разделят.

Заново строителство (покупка на зелено), не плащате един единствен депозит от 10%. Плащате фиксирана такса за резервация, след това вноски на етапи, които общо са20% до 40% преди завършване (често около 30%), след това остатъкът от 60% до 80% при нотариуса. При 500.000 euros това е приблизително 150.000 euros по време на строителството и 350.000 euros при завършване. Всяко поетапно платено euro е гарантирано от банка.

Запрепродажба, обичайната практика е 10% от цената при arras. Това не е законово правило и подлежи на договаряне, но 10% е това, което повечето частни продавачи очакват. След това плащате оставащите 90% при нотариуса в деня на финализиране.

Каквото и да платите, това не е допълнителен разход. То се приспада от цената.

Реален пример - ново строителство. Купувате апартамент на зелено за 500.000 euros:

• 8.000 евро- такса за резервация (приспада се от цената)
• 150.000 евро - поетапно по време на строителството (около 30%, гарантирано от банка)
• 350.000 евро - остатъкът при завършване (около 70%), при нотариуса

Реален пример - препродажба. Съгласявате се да купите апартамент при препродажба за 500.000 euros с arras penitenciales:

• 50.000 euros - депозит при подписване (10%)
• 450.000 euros - остатъкът при нотариуса
• 50.000 euros - какво губите, ако се откажете
• 100.000 euros - какво ви плаща продавачът, ако той се откаже

Така и двете страни имат реална причина да завършат сделката. Това е смисълът на депозита.

Бонус съвет: Каквото и да платите, то е част от декларираната покупна цена за данъчни цели. При ново строителство (основният случай тук), данъкът е 10% IVA (50.000 euros върху 500.000) плюс около 1.2% AJD (6.000 euros), а не ITP. При препродажба в Andaluceda данъкът е 7% ITP (35.000 euros), дължим след финализиране. Планирайте го сега, не по-късно.

Какво трябва да включва договорът

Добрият договор е подробен. Уверете се, че вашият съдържа всичко това:

• Страните. Пълни имена, номера на паспорт или NIE (вашият испански данъчен идентификационен номер).
• Имотът. Пълен адрес, referencia catastral (кадастралният референтен номер, официален идентификатор на имота) и ясно описание.
• Цената. Общата договорена цена и как се плаща.
• Планът за плащане. При ново строителство - таксата за резервация и всяка поетапна вноска с основанието и размера ѝ. При препродажба - депозитът, който плащате сега.
• Банковата гаранция (ново строителство). Ясен ангажимент, че всяко плащане преди завършване е покрито от банкова гаранция или застраховка (Law 57/1968, Ley 20/2015). Това е най-важната клауза в договор за ново строителство.
• Видът arras (препродажба). Посочен ясно - вие искате penitenciales.
• Основанието и крайният срок за финализиране. При ново строителство финализирането следва след Licence of First Occupation. При препродажба - фиксирана дата, обикновено 30 до 60 дни, понякога до 90.
• Тежести и разходи. Всяка ипотека, дълг или ограничение върху имота. До финализиране не трябва да е останало нищо.
• Кой какво плаща. Нотариус, Имотен регистър и данъчни разходи. По закон и по обичай купувачът плаща по-голямата част от данъците по покупката.
• Клауза за отказ. Какво се случва, ако някоя от страните се откаже.
• Предварителни условия. Неща, които трябва да са налице, преди да сте длъжни да купите - при ново строителство, валидно строително разрешение и реална банкова гаранция; при препродажба, чиста nota simple (извлечението от Имотния регистър, което показва собственика и всички дългове) и липса на устройствени проблеми.

Предварителните условия са вашата предпазна мрежа. Те ви позволяват да се откажете и да запазите платеното, ако адвокатът открие сериозен проблем.

Бонус съвет: Помолете адвоката си да добави клауза, която защитава платеното от вас, ако имотът има скрити дългове, няма разрешение или има проблем със собствеността. Коректен продавач или строителен предприемач ще приеме това. Този, който отказва, е предупредителен знак.

Рискове, капани и как да останете в безопасност

Бъдете честни относно рисковете. Ето кои хващат чуждестранните купувачи неподготвени:

• Строителен предприемач без банкова гаранция (ново строителство). Това е най-големият риск при нов проект. Без гаранция, без плащане.
• Не е посочен видът arras (препродажба). По подразбиране става confirmatorias и ви излага на голям иск. Винаги го посочвайте.
• Няма разрешение или строежът е незаконен. Някои проекти нямат правилното разрешение. Вашият адвокат трябва да потвърди строителното разрешение, а при ново строителство - че финализирането следва след Licence of First Occupation.
• Скрити дългове при препродажба. Неплатени данъци или такси към етажната собственост могат да преминат към вас. Вашият адвокат проверява nota simple.
• Твърде кратък срок. Ако ви е нужна ипотека, уверете се, че срокът за финализиране дава време на банката.
• Плащане по лична сметка. Плащайте само по правилната сметка, посочена в договора, никога по личната сметка на агент.
• Устни „споразумения“. Устната договорка е трудна за принудително изпълнение. Винаги я получавайте писмено.
• Валутен риск. Ако плащате в pounds, krona или zloty, курсът може да промени разхода с хиляди при поетапните плащания и при финализиране. Валутен брокер може да фиксира курса.

Предупреждение: Ако продавачът, строителният предприемач или агентът ви пришпорва да подпишете „днес“, намалете темпото. Истинската сделка дава време на адвоката ви да провери проекта и договора. Натискът е класически признак за проблем.

Вашият контролен списък преди подписване

Преди да подпишете частния договор за покупка, потвърдете:

• Вашият независим адвокат го е прочел и одобрил.
• При ново строителство банковата гаранция за всяко поетапно плащане е реална и финализирането е обвързано с Licence of First Occupation.
• При препродажба е посочен видът arras (вие искате penitenciales).
• Цената, планът за плащане и срокът за финализиране са правилни.
• Строителното разрешение е валидно (а при препродажба nota simple e чиста без изненадващи дългове).
• Предварителните условия защитават платеното от вас.
• Плащате само по сметката, посочена в договора.

Искате договорът ви да бъде проверен преди да подпишете? Ние преглеждаме всеки договор, потвърждаваме банковата гаранция при ново строителство и работим само със строителни предприемачи, които я предоставят, всичко това без такса за купувача. Чувствайте се свободни да разговаряте със Spain Developments.

Заключение

Частният договор за покупка е моментът, в който вашата покупка става реална, затова детайлите са всичко. При ново строителство договорът определя вашата такса за резервация, вашите поетапни плащания (около 20% до 40% преди завършване, често около 30%) и остатъка от 60% до 80% при нотариуса - и всяко евро преди получаването на ключовете трябва да бъде банково гарантирано. При препродажба се уверете, че видът на arras е посочен и че депозитът е справедлив. За жилище на стойност 500.000 euros ясен договор е разликата между защитени пари и скъпа грешка. В Spain Developments преглеждаме всеки договор и работим само с предприемачи, които предоставят надлежна банкова гаранция, без такса за купувача. Когато сте готови, не се колебайте да се свържете с нас.