Данъци върху имотите в Испания за нерезиденти (2026)

Това ръководство е за международни собственици, които купуват на Costa del Sol, но живеят в чужбина. Ще научите за всеки данък, който плащате всяка година, колко струва и кога е дължим. Използваме жилище за 500.000 euros, за да видите реални числа.

Накратко:nbsp;Ако притежавате жилище в Spain, но живеете там по-малко от 183 дни в годината, за данъчни цели сте нерезидент. Плащате данък дори ако жилището стои празно. Основните годишни данъци са IBI (местен общински данък) и IRNR (малък данък за притежание). За жилище на Costa del Sol за 500.000 euros чистата данъчна сметка е приблизително 1.000 до 1.300 euros годишно, или около 2.400 euros, след като добавите такса смет и такси за общите части.

Ето основните годишни числа за собственик нерезидент на жилище за 500.000 euros.

• ~750 eurosnbsp;- общински данък IBI
• ~314 eurosnbsp;- IRNR, собственик от EU
• 19%nbsp;- данък върху капиталовата печалба при продажба
• ~2.400 eurosnbsp;- обща годишна цена

По-долу обясняваме всеки от тях с прости думи. Всички суми са за 2026.

Първо: какво е „нерезидент“?

Вие стеnbsp;нерезидентnbsp;в Spain, ако прекарватеnbsp;по-малко от 183 дниnbsp;годишно в страната. Повечето собственици на ваканционни и втори домове попадат в тази група.

Като нерезидент плащате испански данък само върху испански доходи и испански имоти. Вашата заплата или пенсия от родната ви страна се облагат там, а не в Spain. Това е добра новина. Но все пак имате няколко испански данъка, с които трябва да се справите, а много собственици не знаят за тях, докато не пристигне сметка.

Важно:nbsp;Испанската данъчна служба (наричанаnbsp;Hacienda) стана много по-строга. Сега търси неплатен данък за нерезиденти назад до четири години. Ако го пренебрегнете, може да получите глоби от 5% до 20% от данъка, плюс лихви. Никога не приемайте, че „никой не проверява“. Проверяват, особено когато продавате.

Също така ви трябваnbsp;NIE (вашият испански данъчен идентификационен номер за чужденци)nbsp;за да плащате какъвто и да е данък. Получавате го, когато купувате. Без него не можете да подадете декларация или да платите.

Кадастралната стойност: числото зад вашия данък

Преди данъците трябва да разберете една дума:nbsp;кадастрална стойност (valor catastralnbsp;на испански).

Това е официална стойност, която държавата дава на вашето жилище. Тяnbsp;не еnbsp;пазарната цена. Почти винаги е много по-ниска, често 40% до 70% от това, което сте платили. Ще я намерите във вашата сметка за IBI.

Защо това е важно? Защото два от основните ви данъци (IBI и IRNR) се основават на кадастралната стойност,nbsp;не еnbsp;а не на 500.000 euros, които сте платили. Затова реалните данъчни сметки са по-малки, отколкото хората се страхуват.

Пазарна цена срещу кадастрална стойност:

• Платили сте: 500.000 euros
• Кадастрална стойност: около 150.000 euros

Пример:nbsp;Купувате за 500.000 euros. Кадастралната стойност може да бъде определена например на 150.000 euros. Вашите IBI и IRNR се изчисляват върху тези 150.000 euros, а не върху 500.000 euros.

Полезен съвет:nbsp;Винаги искайте последната сметка за IBI, преди да купите. Тя показва кадастралната стойност, така че можете предварително да изчислите точните годишни данъци. Добър buyer’s agent ще ви я осигури, преди да поемете ангажимент.

IBI: местният общински данък

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)nbsp;е местният данък върху имота. Той е като council tax в UK илиnbsp;onroerendezaakbelastingnbsp;в Netherlands. Плащате го веднъж годишно на кметството.

• Ставката се определя от всеки град. Тя е приблизително отnbsp;0,4% to 1,1%nbsp;от кадастралната стойност.
• На Costa del Sol повечето жилища плащат приблизителноnbsp;400 to 900 euros per year.

Изчислен пример за жилище за 500.000 eurosnbsp;(кадастрална стойност около 150.000 euros, градска ставка 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros годишно

Точната сума зависи от града и кадастралната стойност, така че винаги проверявайте последната сметка.

Полезен съвет:nbsp;Настройте директен дебит от испанската си банкова сметка за IBI. Крайните срокове се различават в отделните градове, а пропуснато плащане води до глоба. Директният дебит означава, че никога няма да забравите.

IRNR: данък дори ако не отдавате под наем

Това е данъкът, който изненадва почти всеки чуждестранен собственик.nbsp;IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)nbsp;е данъкът върху доходите на нерезиденти.

Ако жилището ви е празно или е само за лично ползване, Spain пак ви облага. Идеята е, че получавате „полза“ от притежаването на жилище, затова облагат тази предполагаема полза. Това често се наричаnbsp;данък върху условно изчислен доходnbsp;илиnbsp;данък върху предполагаем доход.

Как се изчислява:

1. Вземете кадастралната стойност.
2. „Доходът“ еnbsp;1,1%nbsp;от нея (ако стойността е била актуализирана през последните 10 години), илиnbsp;2%nbsp;ако не е. Повечето са на 1,1%.
3. Приложете данъчната ставка:nbsp;19%nbsp;ако живеете в EU, Norway или Iceland.nbsp;24%nbsp;ако живеете извън тях (това включва UK след Brexit).

Изчислен пример за жилище за 500.000 eurosnbsp;(кадастрална стойност 150.000 euros):

• 1.650 eurosnbsp;- условно изчислен доход (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros годишноnbsp;- собственик от EU: данък 19%
• 396 euros годишноnbsp;- собственик извън EU: данък 24%

Така че повечето собственици плащат междуnbsp;300 and 600 euros per yearnbsp;за IRNR. Подавате го веднъж годишно с формулярnbsp;Modelo 210.

Предупреждение:nbsp;Ако двама души притежават жилището заедно, всеки трябва да подаде свой собствен Modelo 210 за своя дял. Двойка, която притежава 50/50, подава две декларации, всяка за половината от сумата.

Данък, ако отдавате жилището под наем

Ако отдавате жилището под наем (например за ваканционни наеми), правилата се променят. За дните, в които е отдадено, плащате данък върху действителния наем, а не върху условно изчисления доход.

• Собственици от EU и EEA:nbsp;плащатnbsp;19%nbsp;върхуnbsp;нетнияnbsp;наем. Можете да приспадате разходи: лихви по ипотека, IBI, такси за общите части, застраховка, ремонти, комисиони на агенти, комунални услуги, които плащате вие.
• Собственици извън EU (включително UK):nbsp;плащатnbsp;24%nbsp;върхуnbsp;брутнияnbsp;наем, безnbsp;никакви приспаданияnbsp;съгласно действащите правила.

Тази разлика е голяма. Ето един месец с 1.000 euros наем, с 400 euros разходи.

Собственик от ЕС (19% върху нетната сума)

• Наем: 1.000 euros
• Минус разходи: 400 euros
• Облагаема сума: 600 euros
• Данък: 114 euros

Собственик извън ЕС (24% върху брутната сума)

• Наем: 1.000 euros
• Минус разходи: не се допускат
• Облагаема сума: 1.000 euros
• Данък: 240 euros

Така собственикът от ЕС плаща по-малко от половината. Това е реален ефект от Brexit за британските собственици.

Полезен съвет: Налогът върху наемите за собственици извън ЕС се оспорва в испанските съдилища и може да се промени. Ако планирате да отдавате под наем, потърсете актуален съвет, преди да подадете декларация. Spain Developments може да ви насочи към надеждни данъчни специалисти, които се занимават с декларации за нерезиденти.

Такса смет и такси за общността

Още два годишни разхода, които не са „данък върху дохода“, но все пак влизат в сметката ви:

• Такса смет (basura): малка общинска такса, обикновено 50 to 200 euros на година.
• Такси за общността (gastos de comunidad): ако домът ви е в комплекс с басейн, градини или асансьор, плащате дял от поддръжката. Това не е данък но е реален годишен разход, често 600 to 1.800 euros на година, повече за луксозни комплекси.

Пример с апартамент за 500.000 euros:

• 120 euros - такса смет
• 1.200 euros - такси за общността
• Общо: 1.320 euros на година

Разглеждаме това по-подробно в нашето ръководство за годишните разходи при притежаване на дом в Испания.

Данък богатство: трябва ли да се притеснявате?

Данък богатство (Impuesto sobre el Patrimonio) е данък върху стойността на вашите испански активи. За повечето купувачи отговорът е прост: няма да го плащате.

• Той започва едва над 700.000 euros нетни испански активи, на човек.
• Двойка, която притежава жилище 50/50, получава по 700.000 euros необлагаем минимум всеки, така че заедно са покрити до около 1,4 million euros.
• Ипотеката намалява нетната стойност, като понижава сумата още повече.

Добра новина за Costa del Sol: Andalucía в момента дава 100% отстъпка от данъка богатство. Така че дори да преминете прага, регионалната сметка може да е нула.

Предупреждение: Има отделен национален „данък солидарност върху големите богатства“ за активи с много висока стойност. Отстъпката в Andalucía не го спира. Ако испанските ви активи са доста над един милион euros, потърсете съвет. За жилище за 500.000 euros тук няма за какво да се тревожите.

Данъци при продажба

Не ги плащате всяка година, но е добре да ги знаете още сега, за да няма изненади по-късно.

• Данък върху капиталовата печалба: 19% върху печалбата ви (продажната цена минус цената, която сте платили, и разходите ви по покупката). Тази ставка от 19% важи за всички нерезиденти през 2026, независимо в коя държава живеете.
• Удръжката от 3%: когато нерезидент продава, купувачът трябва да задържи 3% от продажната цена и да я плати директно на данъчната служба. Това се приспада от вашия данък върху капиталовата печалба. Ако сте надплатили, си връщате разликата.
• Plusvalía municipal: местен общински данък върху увеличението на стойността на земята през периода, в който сте я притежавали. Обикновено го плаща продавачът.

Пример: Купувате жилище за 500.000 euros и по-късно го продавате за 600.000 euros. След разходите по покупка и продажба, да кажем, че печалбата ви е 70.000 euros.

• 13.300 euros - данък върху капиталовата печалба (70.000 euros x 19%)
• 18.000 euros - купувачът задържа 3% от 600.000 euros
• Искате обратно разликата: 4.700 euros

Полезен съвет: Пазете всяка фактура от покупката, адвоката, данъците и всички подобрения. Тези разходи намаляват облагаемата ви печалба при продажба, което намалява и данъка върху капиталовата печалба.

Пълната разбивка на годишните данъци за 500.000 euros

Ето пълната годишна картина за собственик нерезидент на апартамент за 500.000 euros в Costa del Sol (кадастрална стойност около 150.000 euros). Данъците при продажба са показани отделно, тъй като са еднократни.

Годишни разходи, собственик от ЕС

• 750 eurosnbsp;- общински данък IBI
• 314 euros - IRNR (не се отдава под наем) при 19%
• 120 euros - такса смет
• 1.200 euros - такси за общността
• Годишно общо (собственик от ЕС): ~2.384 euros

Годишни разходи, собственик извън ЕС (като UK)

• 750 eurosnbsp;- общински данък IBI
• 396 euros - IRNR (не се отдава под наем) при 24%
• 120 euros - такса смет
• 1.200 euros - такси за общността
• Годишно общо (собственик извън ЕС): ~2.466 euros

Еднократни данъци при продажба (пример при 70.000 euros печалба)

• 13.300 euros - данък върху капиталовата печалба (19% от печалбата)
• Plusvalía municipal (плаща продавачът): варира според общината

Така че, ако оставим настрана таксите за общността (които не са данък), чистата данъчна сметка за нерезидент за жилище за 500.000 euros е приблизително 1.000 to 1.300 euros на година. С включени такси за общността и смет, общата годишна сума е около 2.400 euros.

Срокове и формуляри

Нека опростим тези дати:

• IBI: веднъж годишно, на дата, определена от общината. Използвайте директен дебит.
• IRNR (не се отдава под наем): подава се Modelo 210 веднъж годишно. Крайният срок е 31 December на годината след данъчната година. Така данъкът за 2025 трябва да се плати до 31 December 2026.
• IRNR (отдадено под наем): сега се подава годишно, със собствен краен срок през January.
• Капиталова печалба (когато продавате): подайте Modelo 210 в рамките на four months след продажбата.

Данъчен специалист за нерезиденти може да се погрижи за всичко това вместо вас срещу малка годишна такса. Много собственици намират това за по-лесно, отколкото да учат испанските формуляри.

В Spain Developments нашата работа не свършва, когато получите ключовете. Ние сме независим агент на купувача, платен от строителния предприемач, така че вие не ни плащате такса. Грижим се да разбирате годишните си данъци, преди да купите, и ви свързваме с надеждна данъчна помощ, за да не пропуснете никога краен срок.

Заключение

Като собственик нерезидент в Costa del Sol, основните ви годишни данъци са IBI и IRNR, и и двата се базират на ниската кадастрална стойност, а не на пазарната цена. За жилище за 500.000 euros това е приблизително 1.000 to 1.300 euros данък годишно, или около 2.400 euros, след като добавите такса смет и такси за общността. Когато продавате, очаквайте 19% данък върху капиталовата печалба върху печалбата си. Знайте тези числа сега и по-късно няма да има изненади.

Искате да знаете точните годишни данъци за жилище, което ви харесва? Свържете се със Spain Developments и ние ще ги изчислим вместо вас, без такса и без натиск.