Финализиране на покупка на имот в Испания: Escritura

Това ръководство е за чуждестранни купувачи, които стигат до последната стъпка при покупка на Costa del Sol. Ще научите какво се случва в деня на финализиране, какво прави нотариусът и как получавате ключовете. До края ще знаете точно как да завършите безопасно, дори от чужбина.

Кратко обобщение: Завършването е денят, в който подписвате escritura (нотариалния акт) пред нотариус, плащате остатъка и вземате ключовете. При ново строителство финализирането става, след като бъде издаден Licence of First Occupation, и плащате оставащите 60% до 80% (около 350.000 euros за жилище от 500.000 euros) след поетапните ви, гарантирани от банка плащания по строежа. При препродажба плащате около 90% в същия ден. Нотариусът е неутрален, така че все пак ви е нужен собствен независим адвокат. Не е нужно да летите до Spain: с пълномощно адвокатът ви може да подпише вместо вас. Внимавайте за фалшиви имейли с „нови банкови данни“ в седмицата на финализирането.

Числата, които имат значение:

• 60% до 80% остатък, дължим при финализиране на ново строителство (около 350.000 euros от 500.000).
• Под 1 час за самото подписване.
• 30 дни за плащане на данъка върху покупката.
• 0 пътувания необходими с пълномощно.

Какво ще научите

• Какво представлява денят на финализиране
• Какво прави нотариусът (и какво не прави)
• Какво се случва в деня, стъпка по стъпка
• Как плащате остатъка
• Финализирането при ново строителство е различно
• Предаването на ключовете: какво да получите
• Какво да направите през първите 30 дни
• Рискове и как да останете в безопасност

Какво представлява денят на финализиране

Финализирането е последната стъпка. Подписвате escritura (публичния нотариален акт за собственост) пред нотариус, плащате остатъка от цената и получавате ключовете. От този момент жилището е законно ваше.

При ново строителство, финализирането се задейства, когато общината издаде Licence of First Occupation в края на строежа. Дотогава вече сте платили поетапните си, гарантирани от банка вноски (около 20% до 40% от цената, често около 30%), така че в този ден плащате оставащите 60% до 80%. При препродажба, финализирането обикновено става около 4 до 8 седмици след като подпишете contrato de arras, и плащате оставащите 90%. Така или иначе, този промеждутък дава време на адвоката ви да приключи проверките, а на банката ви — да подготви средствата.

Вие не трябва да сте в Spain за това. Ако не можете да пътувате, адвокатът ви подписва вместо вас с пълномощно (документ, който позволява на адвоката ви да действа от ваше име). Много чуждестранни купувачи финализират от дома си по този начин.

Escritura е най-важният документ в цялата покупка. Тя доказва, че притежавате жилището. Пазете я на сигурно място.

Какво прави нотариусът (и какво не прави)

Тази част обърква много купувачи. Нотариусът (notario) е държавно длъжностно лице, платено от държавата. Нотариусът е неутрален. Той не работи за вас и не работи за продавача.

Какво прави нотариусът

• Прочита нотариалния акт на глас и проверява самоличността на двете страни
• Потвърждава, че имотът може законно да бъде продаден
• Потвърждава, че парите са налични и че актът е правилен
• Подпечатва акта и изпраща уведомление до Имотния регистър

Какво не прави нотариусът

• Да защитава вашите интереси - това е работа на вашия адвокат
• Да проверява вместо вас за скрити дългове или проблеми с устройственото планиране - вашият адвокат прави това преди деня

Затова все пак ви трябва собствен независим адвокат. Нотариусът прави действието официално. Вашият адвокат се уверява, че сделката е безопасна за вас.

Допълнителен съвет: В Spain купувачът обикновено може да избере нотариуса. Вашият адвокат ще уреди добър такъв. Нотариалните такси са определени със закон - предвидете около 0.5% до 1% от цената.

Какво се случва в деня, стъпка по стъпка

Денят на финализиране следва ясен модел. Ето какво да очаквате:

1. Всички се срещат. В кантората на нотариуса: вие (или вашият адвокат), продавачът, двамата адвокати и често агентът.
2. Нотариусът прочита escritura. На глас, като обяснява клаузите. Можете да задавате въпроси по всяко време.
3. Потвърждавате детайлите. Имена, описание на имота, цена и че по жилището не са останали дългове.
4. Плащате остатъка. Остатъка от цената, а продавачът предава това, което дължи.
5. Двете страни подписват. Нотариусът удостоверява и подпечатва акта.
6. Продавачът ви предава ключовете. Жилището вече е ваше.
7. Нотариусът изпраща уведомление. До Имотния регистър и ви дава заверено копие от акта.

Цялото подписване обикновено отнема под час. Тежката работа е свършена предварително от вашия адвокат.

Реален пример. Финализирате покупка на ново строителство за 500.000 euros. Вашият адвокат вече е проверил разрешението и дълговете. При нотариуса плащате остатъка, подписвате escritura и излизате с ключовете. Ако сте използвали пълномощно, адвокатът ви прави всичко това и ви изпраща ключовете по куриер.

Допълнителен съвет: Резервирайте часа си при нотариуса рано. През лятото и в края на годината графиците на нотариусите се запълват бързо. Късен час може да измести цялото ви финализиране.

Как плащате остатъка

Плащате остатъка от цената в този ден по безопасен начин. Колко е „остатъкът“ зависи от това какво сте купили. За ново строителство това е остатъкът от 60% до 80% който остава след поетапните ви плащания по строежа - около 350.000 euros за жилище от 500.000 euros. За препродажба това е около 90% - около 450.000 euros - защото сте платили само 10% arras. Двата обичайни метода са едни и същи и за двете:

• Един26nbsp;банков чек26nbsp;(гарантиран чек от испанска банка). Продавачът или предприемачът със сигурност получава плащане, а вие запазвате контрол, докато не подпишете.
• Един26nbsp;незабавен банков превод26nbsp;който се осчетоводява в същия ден.

Пари в брой не се използват за цената. Испанските правила срещу изпирането на пари изискват проследимо плащане. Вашият адвокат организира правилния метод.

Ако изпращате пари от друга валута - паундове, крони, злоти или всичко извън еврото - планирайте предварително. Обменният курс може да се промени между договора и финализирането.

Предупреждение:26nbsp;Валутният риск е реален. При покупка за 500.000 euros, малко движение в курса може да промени разхода ви с хиляди. Валутен брокер може да фиксира курс, така че договорената цена да е цената, която плащате. Не оставяйте това на случайността в седмицата на финализиране.

Финализиране на ново строителство: Licence of First Occupation

При финализиране на нов строителен проект има два допълнителни документа, които не съществуват при препродажба. Вашият адвокат трябва да ги потвърди, преди да финализирате:

• The26nbsp;certificado final de obra26nbsp;(удостоверението за завършване на строежа). То доказва, че сградата е завършена според плановете.
• The26nbsp;licencia de primera ocupación26nbsp;(Licence of First Occupation, или LFO). Общината го издава в края на строежа. То потвърждава, че жилището е законно за обитаване, именно то задейства вашето финализиране и ви е нужно, за да пуснете вода и електричество.

Това е важно:26nbsp;предприемач не може да ви принуди да финализирате без Licence of First Occupation.26nbsp;Ако липсва, не подписвайте.

Също така проверете банковата гаранция за парите, които сте платили по време на строителството. По закон (Law 57/1968, Ley 20/2015) вашите поетапни плащания трябва да бъдат защитени до финализирането.

Реален пример.26nbsp;При нов строителен проект off-plan за 500.000 euros вече сте платили резервационна такса и поетапни вноски по време на строителството - общо около 30%, приблизително 150.000 euros, като всяко euro е банково гарантирано. След като LFO бъде издаден, вашият адвокат потвърждава, че са налице три неща, след което плащате остатъка от 60% до 80% и получавате ключовете:

• Вече платено:26nbsp;около 150.000 euros поетапно по време на строителството (около 30%, банково гарантирани)
• Дължимо сега при нотариуса:26nbsp;около 350.000 euros остатък (около 70%)
• Първо е необходимо:26nbsp;LFO да е издадено, удостоверението за завършване да е налице и предишните плащания да са гарантирани

Препродажбата е по-проста: няма LFO и няма поетапно строителство, така че просто плащате оставащите 90% (около 450.000 euros) при нотариуса.

В Spain Developments проверяваме LFO, удостоверението за завършване и банковата гаранция за всеки нов строеж, така че никога да не финализирате жилище, което не е законно и готово. Ние сме независим агент на купувача, предприемачът плаща нашата такса, а вие не плащате такса на купувача. Не се колебайте да се свържете с нас, ако искате да проверим това вместо вас.

Предаването на ключовете: какво да получите

Ключовете се предават веднага след подписването. Не бързайте с тази част. Вземете всичко и го проверете спрямо писмен списък:

• Всички ключове за входната врата (всяко копие).
• Дистанционно за гараж или паркомясто.
• Ключ за складово помещение (trastero).
• Ключ за пощенската кутия.
• Ключове и кодове за общите части (врата, басейн, фитнес).
• Кодове за аларма или чипове.
• За ново строителство: гаранционни документи и ръководства за отопление, климатик и всички smart системи.

Помолете продавача или предприемача да подпише прост опис на това, което сте получили. При жилища за препродажба е разумно да смените основните брави след финализиране. Не можете да знаете колко копия съществуват.

Допълнителен съвет:26nbsp;При ново строителство направете проверка за дефекти. Имате време след предаването да съобщите за откритите проблеми - дребни довършителни недостатъци, които предприемачът трябва да отстрани. Запишете ги и ги изпратете бързо.

Какво да направите през първите 30 дни

Няколко задачи трябва да се свършат скоро след като получите ключовете. Вашият адвокат или един26nbsp;gestor26nbsp;(административен посредник) може да направи повечето от тях:

• Платете данъка за покупката в рамките на 30 дни.26nbsp;Ново строителство: 10% IVA (VAT) се плаща на предприемача при финализиране, плюс около 1.2% AJD (гербов налог). Препродажба: 7% ITP (данък прехвърляне).
• Регистрирайте нотариалния акт26nbsp;в Имотния регистър, така че името ви да бъде вписано като собственик.
• Прехвърлете комуналните услуги26nbsp;(вода, електричество, интернет) на ваше име.
• Уведомете сдружението на собствениците26nbsp;че вие сте новият собственик.
• Направете застраховка на жилището26nbsp;от деня, в който получите ключовете.
• Регистрирайте се в padrón26nbsp;в общината, ако планирате да живеете там.

Реален пример.26nbsp;Ето основния данък, дължим скоро след финализиране за жилище за 500.000 euros, в зависимост от вида. Дръжте тези пари готови - те са част от допълнителните разходи от 12% до 14%, а не изненада:

Ново строителство

1.2% AJD (гербов налог), дължим около финализирането:26nbsp;6.000 euros.

Препродажба

7% ITP (данък прехвърляне), дължим в рамките на 30 дни:26nbsp;35.000 euros.

Рискове и как да останете в безопасност

Бъдете честни за това какво може да се обърка и планирайте за него:

• Няма Licence of First Occupation (ново строителство).26nbsp;Никога не финализирайте нов строителен проект без него. Предприемачът не може да ви принуди и именно то задейства плащането на остатъка.
• Банковата гаранция не е спазена (ново строителство).26nbsp;Потвърдете, че поетапните плащания, които сте направили по време на строителството, са отчетени при финализиране. Вашият адвокат проверява това спрямо гаранцията.
• Скрити задължения (препродажба).26nbsp;Поискайте удостоверение от сдружението на собствениците, което показва нулев дълг, плюс доказателство, че IBI (местен данък имот) и комуналните услуги са платени. Вашият адвокат проверява това.
• Пари, изпратени по грешната сметка.26nbsp;Плащайте само по сметката, потвърдена от вашия адвокат. Пазете се от фалшиви имейли с „актуализирани банкови данни“ - известна измама.
• Валутна загуба.26nbsp;Фиксирайте курса си с брокер преди седмицата на финализиране.
• Липсващи ключове или кодове за достъп.26nbsp;Вземете подписан опис. Сменете бравите при препродажба.
• Имотът не е както е договорено.26nbsp;Направете последен оглед (проверка за дефекти при ново строителство), преди да подпишете. Ако нещо не е наред, можете да задържите средства или да откажете да финализирате, докато не бъде поправено.

Опасност:26nbsp;Често срещана измама е насочена към седмицата на финализиране. Някой ви изпраща имейл с „нови“ банкови данни за плащането. Винаги потвърждавайте сметката по телефона с вашия адвокат, като използвате номер, на който вече имате доверие. Никога не действайте само по банкови данни от имейл.

Искате вашето финализиране да бъде управлявано от начало до край? Ние се грижим за нотариуса, разрешителните, проверките за нулеви задължения и предаването на ключовете, дори когато не можете да пътувате със самолет, и всичко това без такса за купувача. Не се колебайте да говорите със Spain Developments.

Заключение

Финализирането е денят, в който покупката ви става реалност: подписвате escritura, плащате остатъка и получавате ключовете. При ново строителство финализирането следва след Licence of First Occupation и плащате оставащите 60% до 80% от сумата (около 350.000 euros за дом на стойност 500.000 euros) в допълнение към поетапните ви, гарантирани от банка плащания по строителството. При препродажба плащате около 90% в самия ден. Използвайте свой собствен независим адвокат, потвърдете лицензите и банковата гаранция и плащайте само по сметката, която сте проверили. За дом на стойност 500.000 euros внимателното финализиране превръща месеци работа в сигурен, притежаван дом. В Spain Developments управляваме вашето финализиране от начало до край, дори от чужбина, без такса за купувача. Когато сте готови, не се колебайте да се свържете с нас.