Нотариален акт и nota simple в Испания, обяснени

Ако купувате ново строителство на Costa del Sol, два документа доказват, че домът наистина е ваш: нотариалният акт и nota simple. Това ръководство обяснява какво представлява всеки от тях, с какво се различават и защо са важни. Написано е за чуждестранни купувачи, които искат да знаят, че парите им са в безопасност.

Кратко обобщение

• Escritura е вашият нотариален акт, подписан пред нотариус, който ви прави собственик.
• Nota simple е евтин извлек от регистъра, който преглеждате преди покупката.
• Прочетете nota simple, за да решите, подпишете escritura, за да купите.
• Винаги вземайте актуална nota simple от регистъра, а не само копието на продавача.

Кратката версия

scrituraescrituraе вашият нотариален акт. Това е документът, подписан пред нотариус, който прехвърля собствеността на вас. Nota simplenota simpleе кратък извлек от Имотния регистър, който показва кой притежава даден имот и дали има някакви задължения по него. Едното е вашето доказателство за собственост. Другото е вашата проверка преди покупката.

Мислете за това така. Nota simple е справката, която четете преди подписване. Escritura е това, което подписвате. След това регистърът се актуализира, за да покаже вашето име.

Какво е escritura (нотариален акт)?

Escritura (пълно наименованиеescritura pública de compraventa, публичният акт за покупко-продажба) е официалният правен документ, който прехвърля имот от продавача на вас. Подписва се пред нотариус (notario- неутрално длъжностно лице). След подписването собствеността преминава към вас.

Тъй като е удостоверена от нотариус, escritura е публичен документ. Тя има силна правна тежест, много по-голяма от частен договор. Това е крайъгълният камък на притежаването на имот в Испания.

Вашата escritura съдържа:

• Пълните имена и номерата на документите за самоличност на купувача и продавача (вашият NIE за чуждестранни купувачи).
• Подробно описание на имота: адрес, площ, граници, гараж, складово помещение.
• Данните от Имотния регистър и кадастралната референция (referencia catastral).
• Цената и начинът, по който е платена.
• Всеки ипотечен кредит или тежест върху имота.
• Дължимите данъци и кой ги плаща, както и датата, на която влизате във владение.

След подписването актът се изпраща в Имотния регистър (Registro de la Propiedad- официалният регистър на собствеността върху имоти), за да ви впише като нов собственик. Именно тази последна стъпка напълно защитава вашата собственост срещу всякакви претенции на трети лица.

Какво е nota simple?

Nota simple (пълно наименованиеnota simple registral- официалният извлек от Имотния регистър) е официален извлек от Имотния регистър. Това е кратко и ясно обобщение на правния статус на даден имот. Евтина е, бърза е и е най-важният документ, който четете преди да купите.

Една nota simple ви казва четири ключови неща.

• Кой го притежава.Името на регистрирания собственик и неговият дял. Това потвърждава, че продавачът действително може да продаде.
• Какви задължения има.Ипотеки, възбрани (правни запори) или други тежести.
• Какви ограничения се прилагат.Права на преминаване, права на ползване или специални ограничения.
• Какво е в процес.Всякакви висящи промени, като например вписване на нова ипотека.

Това не е нотариален акт и не е правно доказателство за собственост в съда. Само пълнаcertificación registral(удостоверено извлечение от регистъра) прави това. Но за проверка на имот преди покупка, nota simple е точно това, от което се нуждаете.

Нотариален акт срещу nota simple: разликата

Ето двата документа един до друг.

Escritura (нотариален акт)

• Какво е това:актът, който прехвърля собствеността.
• Подписва се от:нотариус.
• Цел:доказателство, че притежавате дома.
• Кога го използвате:при и след подписването.
• Правна тежест:пълно правно доказателство.
• Цена:част от разходите по финализиране на сделката.

Nota simple

• Какво е това:обобщен извлек от регистъра.
• Подписва се от:никой; това е справка.
• Цел:проверка на имота преди покупка.
• Кога го използвате:преди да платите каквото и да е.
• Правна тежест:само с информативна цел.
• Цена:няколко евро.

С една линия: четете nota simple, за да решите, подписвате escritura, за да купите, а след това регистърът показва вашето име.

Имотният регистър срещу кадастъра

Чуждестранните купувачи често бъркат тези две системи. Те са различни и е нужно и двете да съвпадат.

Имотен регистър (Registro de la Propiedad)

Записва законната собственост, дълговете и правата. nota simple идва оттук. Това е правният запис.

Кадастър (Catastro)

Записва физическия имот за данъчни цели: размер, граници, местоположение и стойност. Кадастралният референтен номер идва оттук.

Добрият адвокат проверява дали двата записа съвпадат помежду си и с реалния имот. Ако регистърът посочва един размер, а кадастърът друг, това е проблем за решаване преди да купите, а не след това.

Как да получите nota simple (цена и срок)

Всеки с основателна причина може да поиска nota simple. Като купувач, вие отговаряте на условията. Не е нужно да сте собственикът.

Има два официални начина. Избягвайте частните „бързи“ сайтове, които взимат много повече за същия документ.

• Онлайн (registradores.org):nbsp;околоnbsp;9 евро + ДДС. Обикновено до 2 часа, максимум 48 часа.
• На място в местния регистър:nbsp;околоnbsp;3,64 евро + ДДС. Веднага или след няколко часа.
• Частни сайтове на трети страни:nbsp;20 до 30 евро или повече. Варира, често е по-бавно. Избягвайте ги.

За да поискате такъв документ, трябва да дадете поне едно от следните: номера в регистъра (finca), точния адрес, името и личните данни на собственика или кадастралния референтен номер.

Допълнителен съвет:nbsp;Вземете нова nota simple два пъти. Веднъж в началото, когато за пръв път харесате имот. После отново точно преди подписване на нотариалния акт. Така ще хванете всяка промяна в последния момент, като например нова ипотека или тежест, вписана през последните седмици.

Какво разкрива nota simple за риска

Тук nota simple защитава парите ви. Тя показва точните проблеми, които струват скъпо на чуждестранните купувачи.

• Скрити дългове.nbsp;Ипотека или запор върху имота. В Испания някои дългове следват имота, а не продавача. nota simple ги показва, за да не ги наследите вие.
• Грешният продавач.nbsp;Ако човекът, който продава, не е вписаният собственик, спрете. nota simple потвърждава кой има законното право да продава.
• Тежести и ограничения.nbsp;Права на преминаване или други ограничения, които засягат начина, по който можете да използвате жилището.
• При ново строителство.nbsp;Когато строителството приключи, предприемачът регистрира всеки отделен обект. Вашият адвокат проверява дали новият обект е правилно създаден и е свободен от тежести, преди да финализирате сделката.

Нека използваме реален пример. Съгласявате се да купите апартамент ново строителство заnbsp;500.000 евро. nota simple показва ипотека от 130.000 евро, която все още е вписана върху обекта от строителния заем на предприемача. Това е нормално на този етап. Но тя трябва да бъде заличена или изплатена, преди да финализирате сделката, за да не поемете дълга. Вашият адвокат следи за това. Без nota simple никога нямаше да го видите.

Предупреждение:nbsp;Никога не разчитайте на nota simple, дадена ви от продавача или агента. Тя може да е стара или редактирана. Винаги нека ваш независим адвокат извади нова директно от регистъра.

Денят на подписване на нотариалния акт, стъпка по стъпка

Ето как изглежда финализирането, когато подписвате escritura.

1. Финални проверки.nbsp;Вашият адвокат изважда последна nota simple, за да потвърди, че нищо не се е променило.
2. При нотариуса.nbsp;Купувачът и продавачът (или техните представители) присъстват. Ако не можете да пътувате, вашият адвокат подписва вместо вас с пълномощно (poder notarial).
3. Прочитане и подписване.nbsp;Нотариусът прочита основните условия и потвърждава, че всички ги разбират. Вие подписвате escritura.
4. Плащане и ключове.nbsp;Плащате остатъка. Получавате ключовете и заверено копие от нотариалния акт (copia autorizada).
5. Данъци и регистрация.nbsp;Вашият адвокат плаща данъците и подава нотариалния акт в Имотния регистър. След няколко седмици регистърът ви показва като собственик.

Нотариусът пази оригиналния акт завинаги в своя архив (thenbsp;protocolo). Вие пазите вашето заверено копие. Регистърът съхранява официалния запис на вашата собственост.

Ами ако изгубя нотариалния си акт за собственост?

Не изпадайте в паника. Собствеността ви е защитена, защото е вписана в Имотния регистър. Винаги можете да получите ново копие.

• Поискайте ново копие от нотариуса.nbsp;Поискайте от нотариуса, подписал оригинала, ново заверено копие (copia autorizada). Ще трябва да покажете документ за самоличност и да платите такса.
• Поискайте удостоверение от регистъра.nbsp;Поискайте от Имотния регистърnbsp;certificación registralnbsp;за да потвърдите собствеността си и статуса на имота.

Вашият адвокат може да направи и двете вместо вас, което е полезно, ако живеете в чужбина.

Целият този процес е една от причините екипът на родния ви език да е толкова важен. В Spain Developments работим с независими испански адвокати, никога с адвоката на предприемача, които четат nota simple, проверяват регистъра спрямо кадастъра и потвърждават, че нотариалният акт е чист, преди да подпишете. Като агент на купувача, платен от предприемача, нашата работа е да се уверим, че домът, за който плащате, е законно и изцяло ваш.

Най-важното накратко

nota simple е вашата проверка преди покупката. Тя показва кой притежава имота и дали върху него има дългове. escritura е вашият нотариален акт за собственост, подписан пред нотариус, който ви прави собственик. Заедно те защитават покупката ви от скрити проблеми.

Винаги вземайте нова nota simple от регистъра, а не само копието на продавача, и нека независим адвокат я прегледа. Ако купувате ново строителство на Costa del Sol, Spain Developments може да организира точно това, така че собствеността ви да е чиста и сигурна.