Проверки за дю дилиджънс преди да купите в Испания

Покупката на жилище на Costa del Sol е голяма стъпка, често от друга държава. Това ръководство ви показва кои правни проверки защитават парите ви, преди да подпишете. Ще научите какво да проверите, кой го прави, колко струва и какви са рисковете, ако го пропуснете. Написано е за чуждестранни купувачи на ново строителство.

Кратко обобщение

• Due diligence е пълната правна проверка на имот, преди да го купите.
• В Испания важи правилото „купувачът да внимава“, така че проблемите стават ваши, след като подпишете.
• Обикновено отнема от 5 до 15 работни дни и е част от адвокатската такса от 1%.
• Винаги го правете, преди да подпишете или платите, и винаги използвайте независим адвокат.

Какво е due diligence?

Due diligence е пълната правна проверка на имот, преди да го купите. Вашият независим адвокат я извършва. Целта е проста: да се потвърди, че жилището е правно чисто, без дългове, правилно построено и безопасно за покупка.

Покупката на имот в Испания се подчинява на правило от типа „купувачът да внимава“. След като сделката се финализира, всеки скрит проблем става ваш, дори и да не сте знаели за него. Due diligence е начинът първо да откриете тези проблеми, докато все още можете да се откажете.

Защо due diligence е толкова важна в Испания

В някои държави системата защитава купувача. Испания е различна. Тук тежестта е върху вас и вашия адвокат да проверите всичко, преди да подпишете. След финализирането е твърде късно.

Чуждестранните купувачи са изложени на допълнителен риск. Може да не познавате местните проблеми, които са често срещани в Испания. Може да купувате по време на кратко пътуване, влюбени в гледката, под натиск да решите. Точно тогава се случват грешките.

Това са проблемите, които due diligence е създадена да открива.

• Скрити дългове.a0Неплатени данъци, такси към етажната собственост и сметки за комунални услуги остават прикрепени към имота, а не към продавача. Пропуснете проверката и ги наследявате.
• Незаконно строителство.a0Допълнителни стаи, басейн, тераса или гараж, построени без разрешение. Това може да доведе до глоби или дори заповед за събаряне.
• Проблеми с устройственото планиране.a0Жилище, построено в нарушение на правилата за зониране, което може да ограничи начина, по който го използвате, или да навреди на препродажбата.
• Грешен размер или граници.a0Ако реалният имот не съвпада с официалния регистър, може да имате затруднения с вписването или препродажбата.

Пълният списък за due diligence

Ето какво обхваща една правилна правна проверка. Помолете адвоката си да потвърди всяка точка писмено.

1. Проверка в Имотния регистър (nota simple).a0Потвърждава истинския собственик и показва всяка ипотека, запор или тежест. Nota simple е официалното извлечение от Имотния регистър (Registro de la Propiedad).
2. Проверка в кадастъра.a0Потвърждава, че размерът и разпределението на имота в данъчния регистър (Catastro) съответстват на реалността.
3. Регистър срещу кадастър срещу реалност.a0Правният регистър, данъчният регистър и действителното жилище трябва да съвпадат.
4. Градоустройствено планиране и зониране.a0Потвърждава, че имотът спазва местните строителни правила и че срещу него няма образувани производства за санкции.
5. Разрешителни.a0Потвърждава валидно разрешение за строеж и Лиценз за първо обитаване (Licencia de Primera Ocupacióna0- разрешението да живеете там законно и да свържете комуналните услуги).
6. Дългове и сметки.a0Проверява за неплатен IBI (общински данък), такси към етажната собственост и сметки за комунални услуги.
7. Етажна собственост.a0Потвърждава, че общността (comunidad de propietarios) се управлява добре, няма големи дългове или правни спорове и проверява правилата на общността.
8. Статут за отдаване под наем.a0Потвърждава дали жилището може законно да се отдава на туристи, ако това е вашият план.

Допълнителни проверки за ново строителство и off-plan

Жилищата ново строителство и off-plan се нуждаят от още няколко проверки. Те ви защитават срещу рисковете, характерни за покупката на имот, който е нов или все още не е завършен.

• Фирмата на предприемача.a0Потвърдете, че предприемачът съществува, и проверете финансовото му състояние в Търговския регистър (Registro Mercantil).
• Собственост върху земята.a0Потвърдете, че предприемачът действително притежава земята или има право да строи върху нея.
• Банкова гаранция.a0При off-plan потвърдете, че валидна банкова гаранция (aval bancario) покрива всяко плащане по етапите, съгласно Law 57/1968 и Law 20/2015. Никога не плащайте депозит без това.
• Подробна спецификация.a0Получете точното описание на материалите, разпределението и довършителните елементи в писмен вид, за да не може предприемачът тихомълком да ги промени или да начисли допълнително по-късно.
• Дата на завършване и неустойки. Нbsp;Договорът трябва да определя ясен срок и неустойки при забавяне.
• 10-годишна структурна гаранция. Нbsp;Испанското законодателство изисква 10-годишна гаранция за конструкцията на сградата.

Бележка за okupas (самонастанили се лица). Нbsp;Много купувачи се тревожат за самонастанили се лица. Това е основателно притеснение, но реалният риск в затворен, новопостроен комплекс е много нисък. Тези домове са обитавани, защитени с аларми и наблюдавани от общност от собственици. Испанският Закон против самонастанилите се лица от 2025 г. (Ley Antiokupas), в сила от април 2025 г., също направи изгонването много по-бързо. Полицията може да отстрани незаконните обитатели в рамките на 48 часа, ако бъдат засечени навреме, а съдилищата вече използват ускорена процедура от около 15 дни. Част от добрата покупка е да се уверите, че новият ви дом е правилно защитен още от първия ден.

Кога трябва да го направите?

Преди да подпишете каквото и да е обвързващо. Преди да платите каквато и да е значителна сума. Това е най-важното правило за момента при испанските имоти.

Частният договор за покупка (contrato de arras Нbsp;- обвързващият договор за депозит) е правно изпълним. Ако го подпишете и след това се откажете, дори по основателна причина, може да загубите депозита си. Затова проверките трябва да са на първо място.

Ако продавач или агент ви притиска да подпишете бързо, вашият адвокат може да добави отлагателна клауза (condición suspensiva Нbsp;- клауза за отказ). Това прави сделката условна при положителен резултат от правната проверка. Ако излезе сериозен проблем, се отказвате и запазвате парите си.

Предупреждение: Нbsp;Натискът да „подпишете днес или го губите“ е класическа тактика. Истински добрият имот ще е все още наличен и след надлежна проверка. Никога не позволявайте спешността да ви тласне към подписване, преди правната проверка да е приключила.

Колко време отнема и колко струва

Правната проверка обикновено отнема Нbsp;5 до 15 работни дниТочният срок зависи от имота и от това колко бързо отговаря общината.

Разходът е част от хонорара на вашия адвокат, който обикновено е около Нbsp;1% от покупната цена плюс VAT (IVA at 21%)Нека използваме реален пример с Нbsp;500.000 euros Нbsp;ново строителство.

Пример с изчисление: 500.000 euros ново строителство

• 5.000 euros Нbsp;- адвокатски хонорар, включително правна проверка (1%)
• 1.050 euros Нbsp;- VAT (21%)
• Общо: 6.050 euros

Самата nota simple струва само няколко euros. Истинската стойност е в обученото око на адвоката, което разчита заедно имотния регистър, кадастъра, лицензите и сметките на общността. Срещу покупка за 500.000 euros това е малка сума за пълно спокойствие.

Какво се случва, ако го пропуснете

Тези рискове не са редки страшни истории. Случват се често, особено на купувачи, които действат твърде бързо. Пропускането на правната проверка може да означава:

• Плащане на глоби или изправяне пред събаряне заради строителни работи без разрешение.
• Невъзможност да получите ипотека, застраховка или правилна регистрация.
• Да наследите нечии чужди неплатени задължения.
• Правни спорове със съседи или с общината.
• Трудности при препродажбата на дома заради правен дефект.

Дори само едно от тези неща може да струва много повече от адвокатския хонорар, а някои изобщо не могат да бъдат поправени.

Покупка от разстояние: извършване на проверки от чужбина

Не е необходимо да сте в Испания за правна проверка. Повечето британски, ирландски, нидерландски, скандинавски, германски, полски и чешки купувачи се справят с това от дома си.

Вашият независим адвокат изважда справките от регистъра и кадастъра, свързва се с общината, данъчната служба и общността и ви докладва на вашия език. Ако не можете да пътувате за финализиране, подписвате пълномощно (poder notarial Нbsp;- правен документ, който позволява на адвоката ви да действа от ваше име), така че адвокатът ви да може да подпише нотариалния акт вместо вас. Цялата проверка може да върви, докато вие оставате в собствената си страна.

Точно тук правилният екип е всичко. В Spain Developments работим само с независими испански адвокати, никога с адвоката на предприемача. Това е важно, защото адвокатът на предприемача има конфликт на интереси: той е платен от продавача. Независимият адвокат има задължението и причината да открие проблемите, преди те да станат ваши. Като агент на купувача, платен от предприемача, ние координираме пълната правна проверка, така че нищо да не бъде пропуснато.

Допълнителен съвет: Нbsp;Поискайте от адвоката си писмен доклад за правната проверка накрая. Ясно обобщение на това какво е било проверено, какво е било открито и какво е било уредено. Добрият адвокат предоставя това по стандарт. То е и полезно доказателство за бъдещето, ако някога продавате.

Преди да подпишете: контролен списък за правна проверка

• Nota simple, извадена наскоро от Имотния регистър.
• Кадастърът, регистърът и реалното положение съвпадат.
• Потвърдени са разрешението за строеж и лицензът за първо обитаване.
• Няма неплатен IBI, такси към общността или задължения към комунални услуги.
• За off-plan: валидна банкова гаранция покрива всяко етапно плащане.
• Получен е писмен доклад за правната проверка от вашия адвокат.

Най-важното

Правната проверка е юридическата проверка, която пази парите ви в Испания в безопасност. Тя потвърждава истинския собственик, открива скрити задължения, проверява лицензите и гарантира, че имотът е правно изряден. В система от типа „купувачът да внимава“ това е вашата основна защита.

Винаги извършвайте щателна проверка, преди да подпишете или платите, и винаги използвайте независим адвокат, а не този на строителния предприемач. Ако купувате ново строителство на Costa del Sol, Spain Developments може да организира пълна, независима правна проверка, извършена на вашия език от началото до края.