Kupovina u izgradnji ili preprodaja u Španiji: Šta je pravo za vas

Ovaj vodič je za strane kupce koji biraju između kupovine u izgradnji i preprodaje na Costa del Sol. Saznat ćete stvarne troškove, rizike i koja opcija odgovara vašim ciljevima. Na kraju ćete znati koji je put pravi za vas, uz iskrene prednosti i mane obje opcije.

Kratki sažetak:a0Kupovina u izgradnji znači kupovinu novog doma od investitora prije nego što bude izgrađen: niža početna cijena, 10-godišnja garancija i plan plaćanja koji uključuje rezervacionu naknadu plus obročne uplate (oko 20% do 40% prije završetka, često oko 30%) uz preostalih 60% do 80% pri primopredaji ključeva, sve zaštićeno obaveznom bankarskom garancijom - ali čekate. Preprodaja znači kupovinu doma koji je ranije imao vlasnika: plaćate oko 10% kod arras ugovora i 90% pri završetku, tačno vidite šta dobijate, možete se brzo useliti i često pregovarati, ali morate uraditi više provjera. Za dom od 500.000 euros, očekujte oko 12% do 14% dodatnih troškova za kupovinu u izgradnji i 9% do 12% za preprodaju.

Brojevi koji su važni:

• 12% do 14%a0dodatni troškovi, kupovina u izgradnji.
• 9% do 12%a0dodatni troškovi, preprodaja.
• 10 godinaa0garancije na novu gradnju.
• 4 do 12 sedmicaa0brzina kupovine kod preprodaje.

Šta ćete naučiti

• Kupovina u izgradnji naspram preprodaje: kratka razlika
• Kupovina u izgradnji: prednosti, mane i kako plaćate
• Preprodaja: prednosti, mane i kako plaćate
• Stvarna razlika u troškovima (s brojkama)
• Poređenje jedno pored drugog
• Koja je prava za vas?
• Rizici i kako ostati siguran

Kupovina u izgradnji naspram preprodaje: kratka razlika

Izbor je jednostavno definisati:

Kupovina u izgradnji

Vrsta nove gradnje. Kupujete od investitoraa0prije nego što je dom završen. Kupujete prema planovima i čekate da bude izgrađen.

Nova gradnja, spremna

Dom investitora je izgrađen, ali u njemu niko nikada nije živio. Spreman za useljenje, od investitora.

Preprodaja

Dom je ranije imao barem jednog vlasnika. Kupujete ga na tržištu polovnih nekretnina, od privatnog vlasnika.

Sve tri opcije su uobičajene na Costa del Sol. Kupovina u izgradnji i nova gradnja dolaze od investitora. Preprodaja dolazi od privatnog vlasnika. Svaka ima jasne prednosti i mane.

Kupovina u izgradnji: prednosti, mane i kako plaćate

Kupovina u izgradnji odgovara kupcima koji žele moderan dom i mogu čekati. Često plaćate nižu "početnu" cijenu, a dom može porasti u vrijednosti prije nego što bude završen.

Prednosti:

• Niža početna cijena.a0Rani kupci često plate manje od konačne cijene.
• Rast vrijednosti.a0Cijene mogu rasti tokom gradnje, na dobrim lokacijama.
• Moderno i efikasno.a0Novi domovi ispunjavaju važeća pravila za izolaciju i energiju. Niži računi, više udobnosti.
• Možete birati završne obrade.a0Često birate pločice, kuhinje i rasporede.
• Spremno za useljenje kad bude gotovo.a0Bez renoviranja, uz bazene, teretane i vrtove.
• 10-godišnja garancija.a0Po zakonu, investitor mora pokriti strukturne nedostatke 10 godina.

Mane:

• Čekate.a0Gradnja traje, a kašnjenja se mogu desiti.
• Kupujete djelimično neviđeno.a0Pogled i kvalitet procjenjujete prema planovima i oglednom stanu.
• Još nema prihoda od najma.a0Dom ne donosi ništa dok ne bude završen.

Kako plaćate kupovinu u izgradnji.a0Plaćate ua0fazama, ne sve odjednom:

• Fiksna rezervaciona naknada za zadržavanje doma, obično oko 6.000 do 10.000 euros.
• Obročne uplate tokom gradnje. Ukupno one iznose okoa020% do 40% cijene prije završetkaa0(često oko 30%).
• Ostatak (okoa060% do 80%) pri završetku, kada se izda Licence of First Occupation i dobijete ključeve.

Veliko sigurnosno pravilo: svaki euro koji platite prije završetkaa0mora biti zaštićen bankarskom garancijom ili osiguranjema0(Law 57/1968, Ley 20/2015). To je španski zakon. Ako investitor ne završi projekat, dobit ćete svoj novac nazad.

Stvarni primjer.a0Kupujete stan u izgradnji zaa0500.000 euros. Tipičan fazni plan izgleda ovako, pri čemu je svaka uplata prije ključeva pokrivena bankarskom garancijom:

• 8.000 eurosa0- rezervaciona naknada (uračunava se u cijenu)
• 150.000 eurosa0- u fazama tokom gradnje (oko 30%)
• 350.000 eurosa0- preostali iznos pri završetku (oko 70%)

Bez te garancije, vaš novac je u riziku.

Opasnost:a0Nikada ne plaćajte investitoru bez bankarske garancije. To je daleko najveći rizik kod kupovine u izgradnji. Ako investitor ne može pokazati garanciju, odustanite. Također provjerite dosadašnje rezultate investitora - tražite da vidite domove koje su ranije završili.

Preprodaja: prednosti, mane i kako plaćate

Preprodaja odgovara kupcima koji žele sigurnost i brzinu. Možete stajati u domu, vidjeti pogled i osjetiti područje prije nego što kupite.

Prednosti:

• Ono što vidite, to i dobijete.a0Pravi raspored, pravi pogled, pravo svjetlo, pravi susjedi.
• Brže.a0Cijela kupovina može trajati oko 4 do 12 sedmica.
• Prostor za pregovore.a0Cijene preprodaje su često otvorene za ponudu. Popusti od 5% do 15% su uobičajeni na tržištu kupca.
• Vrhunske lokacije.a0Na mnogim lokacijama uz plažu i u centru grada više nema zemljišta za novu gradnju.
• Prihod odmah.a0Možete je iznajmiti ili se useliti odmah.
• Karakter.a0Neki kupci vole starije, tradicionalne domove.

Mane:

• Starije stanje.a0Možda će trebati nova kuhinja, krov ili instalacije.
• Niža energetska ocjena.a0Stariji domovi mogu koštati više za grijanje i hlađenje.
• Nema 10-godišnje garancije.a0Kupujete ga u stanju u kakvom jeste.
• Potrebno je više provjera.a0Preuzimate historiju doma, pa je detaljna provjera još važnija.

Kako plaćate preprodaju.a0Struktura je jednostavnija:

• Oko 10% pri privatnom kupoprodajnom ugovoru (thea0contrato de arras, ugovor o depozitu).
• Preostalih 90% pri završetku, kod notara.

Stvarni primjer.a0Kupujete stan iz preprodaje oglašen zaa0500.000 euros. Nudite i pristajete na26nbsp;470.000 euros26nbsp;(uobičajena ušteda):

• 500.000 euros26nbsp;- oglašena cijena
• 470.000 euros26nbsp;- dogovoreno nakon pregovora
• 47.000 euros26nbsp;- 10% pri ugovoru
• 423.000 euros26nbsp;- ostatak pri završetku

Mogli biste dobiti ključeve za otprilike 4 do 8 sedmica, mnogo brže nego čekati gradnju u pretprodaji.

Dodatni savjet:26nbsp;Za bilo koju preprodajnu nekretninu stariju od oko 20 godina, platite nezavisni pregled. Nekoliko stotina eura sada može otkriti vlagu, stare instalacije ili probleme s krovom koji bi kasnije koštali hiljade. Prodavac vam ne mora reći sve - pregled vas štiti.

Stvarna razlika u troškovima (s brojkama)

Ovdje se mnogi kupci iznenade. Ove dvije opcije se oporezuju drugačije. Na Costa del Solu (regija Andalucía) 2026. godine:

• Pretprodaja / novogradnja:26nbsp;10% IVA (PDV) plus oko 1.2% AJD (porez na dokumente).
• Preprodaja:26nbsp;7% ITP (porez na prenos). Nema PDV-a, nema AJD-a.

Zatim se za obje dodaju notarski troškovi, Zemljišna knjiga i pravne naknade. Dakle, vaš ukupni dodatni trošak je oko26nbsp;12% do 14%26nbsp;za pretprodaju ili novogradnju, a oko26nbsp;9% do 12%26nbsp;za preprodaju. Evo iste nekretnine od 500.000 euros, na oba načina.

Pretprodaja / novogradnja

• 50.000 euros26nbsp;- 10% IVA
• 6.000 euros26nbsp;- 1.2% AJD (porez na dokumente)
• Oko 1.500 euros26nbsp;- notar plus Zemljišna knjiga
• Oko 6.050 euros26nbsp;- advokat (1% plus PDV)
• Ukupno dodatno: oko 64.000 euros

Preprodaja

• 35.000 euros26nbsp;- 7% ITP
• Ništa26nbsp;- porez na dokumente (AJD)
• Oko 1.500 euros26nbsp;- notar plus Zemljišna knjiga
• Oko 6.050 euros26nbsp;- advokat (1% plus PDV)
• Ukupno dodatno: oko 43.000 euros

Dakle, samo po porezu, preprodaja je lakša - oko26nbsp;21.000 euros manje26nbsp;za nekretninu od 500.000 euros. Ali zapamtite: pretprodaja često kreće s nižom cijenom i može rasti u vrijednosti prije završetka. Zato niži porez ne znači uvijek i jeftiniju ukupnu kupovinu.

Dodatni savjet:26nbsp;Šta god da odaberete, od početka planirajte puni dodatni trošak. Nekretnina od 500.000 euros je zapravo kupovina od 543.000 do 564.000 euros kada se uključe porezi i naknade. Ovo je zamka skrivenih troškova koja najčešće uhvati strane kupce.

Poređenje jedno pored drugog

Evo kompletne slike.

Kupovina u izgradnji

• Useljenje:26nbsp;nakon gradnje
• Brzina:26nbsp;mjeseci do godina
• Kako plaćate:26nbsp;rezervacijska naknada, zatim 20% do 40% u fazama tokom gradnje, pa 60% do 80% pri završetku
• Pregovaranje:26nbsp;ograničeno (određuje investitor)
• Glavni porez (Andalucía):26nbsp;10% IVA plus 1.2% AJD
• Ukupno dodatno:26nbsp;oko 12% do 14%
• Energija:26nbsp;visoka (moderno)
• Garancija:26nbsp;10-godišnja konstrukcijska
• Vidite prije kupovine:26nbsp;ne (samo planovi)
• Zaštita depozita:26nbsp;bankovna garancija (po zakonu)
• Prihod od najma:26nbsp;samo nakon završetka

Preprodaja

• Useljenje:26nbsp;odmah
• Brzina:26nbsp;oko 4 do 8 sedmica
• Kako plaćate:26nbsp;oko 10% kod arrasa, zatim 90% pri završetku
• Pregovaranje:26nbsp;često 5% do 15% niže
• Glavni porez (Andalucía):26nbsp;7% ITP
• Ukupno dodatno:26nbsp;oko 9% do 12%
• Energija:26nbsp;često niža (starije)
• Garancija:26nbsp;nema
• Vidite prije kupovine:26nbsp;da
• Zaštita depozita:26nbsp;standardni arras depozit
• Prihod od najma:26nbsp;moguće odmah

Koja je prava za vas?

Obje mogu biti pametan izbor. Zavisi od vašeg cilja.

Odaberite pretprodaju ako

Želite moderan dom s malo održavanja, možete čekati i sviđa vam se mogućnost rasta vrijednosti prije završetka. Dobro za kupce fokusirane na potpuno nov dom ili dugoročnu dobit.

Odaberite preprodaju ako

Želite vidjeti tačno tu nekretninu, brzo se useliti ili iznajmiti, kupiti na vrhunskoj lokaciji ili pregovarati o cijeni. Dobro za kupce kojima su važni sigurnost i lokacija.

Ne postoji jedno 22bolje22. Postoji samo ono što odgovara vašem roku, budžetu i planovima.

U Spain Developments, fokusirani smo na novogradnju i nekretnine u pretprodaji na Costa del Solu, i radimo samo s investitorima koji daju pravu bankovnu garanciju. Mi smo nezavisni agent kupca - investitor plaća našu naknadu, tako da vi ne plaćate naknadu za kupca. Za vas provjeravamo dozvole, garanciju i ugovor. Slobodno nas kontaktirajte da uporedimo stvarne opcije jednu pored druge.

Rizici i kako ostati siguran

Budite iskreni o rizicima svakog puta:

• Pretprodaja: nema bankovne garancije.26nbsp;Najveći rizik. Nikada ne plaćajte bez nje.
• Pretprodaja: slab investitor.26nbsp;Provjerite njihove završene projekte i reputaciju.
• Pretprodaja: kašnjenja.26nbsp;Ugradite rezervu u svoje planove i pročitajte datum isporuke u ugovoru.
• Preprodaja: skriveni dugovi.26nbsp;Neplaćeni porezi ili naknade zajednici mogu preći na vas. Vaš advokat provjerava26nbsp;nota simple26nbsp;(izvod iz Zemljišne knjige).
• Preprodaja: skriveni nedostaci.26nbsp;Uradite pregled starijih nekretnina.
• Oboje: nelegalna gradnja.26nbsp;Potvrdite dozvolu i, za novogradnju, dozvolu za prvo useljenje.
• Oboje: nepošteni agenti.26nbsp;Tražite punu cijenu i sve troškove napismeno.
• Oboje: valutni rizik.26nbsp;Ako plaćate u funtama, krunama ili zlotima, zaključajte kurs preko brokera kako se trošak ne bi mijenjao.
• Oboje: okupas (skvoteri).26nbsp;Stvaran strah za strane vlasnike. Ograđeni kompleksi, alarmi i nadzirana nekretnina su najbolja zaštita.

Upozorenje:26nbsp;Uvijek koristite svog nezavisnog advokata, nikada prodavčevog ili investitorovog. Ovaj jedan korak vas štiti od gotovo svake gore navedene zamke, i za pretprodaju i za preprodaju.

Još uvijek niste sigurni šta vam odgovara? Pomažemo vam da uporedite sigurne opcije pretprodaje i novogradnje jednu pored druge, uz provjerene dozvole, garancije i ugovore, i bez naknade za kupca. Slobodno razgovarajte sa Spain Developments.

Zaključak

Pretprodaja i preprodaja su oba dobra načina za kupovinu na Costa del Solu - pravi izbor zavisi od vas. Pretprodaja daje moderan dom, fazna plaćanja i mogući rast, ali čekate i morate imati bankovnu garanciju. Preprodaja daje sigurnost, brzinu i priliku za pregovaranje, ali traži pažljive provjere. Za nekretninu od 500.000 euros očekujte oko 12% do 14% dodatno za pretprodaju i 9% do 12% za preprodaju. U Spain Developments pomažemo vam da uporedite sigurne opcije bez naknade za kupca. Kad budete spremni, slobodno nas kontaktirajte.