Často kladené otázky

Tato stránka odpovídá na otázky, které mezinárodní kupující při koupi novostavby na Costa del Sol skutečně kladou, včetně těch nepříjemných. Krátké, upřímné odpovědi, bez žargonu a bez omáčky. Pokud tu svou otázku nenajdete, prostě nám napište.

Jak pracujeme

Je vaše služba opravdu zdarma, nebo je v tom háček?a0Pro vás je skutečně zdarma. Naši provizi platí developer a už je zahrnutá v jeho pevném ceníku. Takže zaplatíte stejně, ať přijdete přes nás, nebo přímo, a není v tom žádný háček ani žádný skrytý poplatek pro vás.

Když vás platí developer, na čí straně vlastně jste?a0Spravedlivá otázka a upřímná odpověď zní: na vaší. Naše provize je stejná, ať koupíte, nebo ne, a nemění cenu, kterou platíte, takže netlačíme na jeden konkrétní prodej. Nejsme vázáni na žádného jednoho developera, právní prověrku dělá váš vlastní nezávislý právník (který nám neplatí nic) a daří se nám jen tehdy, když jste opravdu spokojeni. Proto vám také řekneme, ať od špatné nemovitosti raději odejdete.

Tak proč využít vás místo toho, abych šel rovnou za developerem?a0Protože cena je v obou případech stejná, takže když půjdete přímo, nic neušetříte, a s námi je celá práce vyřízená zdarma. Prohledáme celý trh a vybereme vhodné nemovitosti, zorganizujeme prohlídky osobně nebo online, dáme vám jednoho upřímného poradce, prověříme developera a pomůžeme vám zajistit správnou jednotku za nejlepších podmínek. Doporučíme vám nezávislého právníka, který nám neplatí nic, plus ověřeného hypotečního poradce a měnového brokera, a poradíme vám i s rezidencí. Po koupi pomáháme s reklamacemi vad, představíme vám interiérové designéry a prostřednictvím naší vlastní společnosti spravujeme váš pronájem a staráme se o nemovitost, když jste pryč. Když půjdete přímo, nic z toho nedostanete a stejně zaplatíte stejnou cenu.

Jak poznám, že mi jen netlačíte to, z čeho máte nejvíc?a0Máme přístup k celému trhu, takže nemáme důvod nadržovat jednomu projektu. Upozorňujeme i na negativa, odvádíme vás od developerů, které si neceníme, a dáváme to i písemně. Pokud makléř všechno jen chválí, buďte opatrní.

Jak poznám, že jste legitimní a není to podvod?a0Nikdy nám nic neplatíte, vše právně ověřuje váš vlastní nezávislý právník a peníze se převádějí jen přes řádné, dohledatelné kanály. Pokud někdy dostanete zprávu o „změněných bankovních údajích“, zastavte se a nejdřív zavolejte nám nebo svému právníkovi.

Mohu koupit a je teď bezpečná doba?

Mohou cizinci stále kupovat nemovitosti ve Španělsku?a0Ano. Občané EU i mimo EU mohou nakupovat volně, bez omezení. Potřebujete hlavně NIE (identifikační číslo cizince), španělský bankovní účet a právníka.

Opravdu bude Španělsko účtovat kupujícím mimo EU daň 100%?a0Tohle se objevilo v titulcích, takže tady je upřímný stav věci: je to návrh, ne zákon. V parlamentu se zasekl a ve skutečnosti se nic nezměnilo, a navíc by se návrh v této podobě stejně nevztahoval na novostavby a koupi z projektu. Vždy vám upřímně řekneme aktuální situaci, ale v tuto chvíli jsou zahraniční kupující stále vítáni.

Musím ve Španělsku žít nebo být rezidentem, abych mohl vlastnit nemovitost?a0Ne. Jako nerezident můžete vlastnit nemovitost ve Španělsku a jednoduše ji využívat jako rekreační nebo druhý domov. Vlastnictví je úplně oddělené od rezidence.

Musím být kvůli koupi ve Španělsku?a0Ne. Celou koupi lze vyřídit na dálku. Váš právník ji může dokončit vaším jménem na základě plné moci a mnoho kupujících si nejdřív prohlédne nemovitost online.

Peníze, náklady a hypotéky

Jaké jsou další náklady nad rámec ceny?a0U novostavby počítejte zhruba s 12% až 14% navíc. To je 10% IVA, asi 1,2% AJD (kolkovné), notář a katastr zhruba 1% až 2% a právník asi 1% včetně DPH.

Mohu jako nerezident získat hypotéku?a0Obvykle ano, typicky 60% až 70% z ceny, méně pokud vyděláváte v měně, vůči které jsou banky opatrné, například v české koruně. U novostavby se hypotéka vyřizuje blízko dokončení, ale předběžné schválení můžete získat už dříve. Propojíme vás s ověřeným brokerem.

Jak převést peníze, aniž bych ztratil tisíce?a0Použijte měnového brokera, ne svou běžnou banku. Banky schovávají do kurzu marži 1,5% až 3%, zatímco broker bývá spíš kolem 0,4% až 1,0%, a forwardový kontrakt může zafixovat dnešní kurz pro budoucí postupné platby.

Právní stránka a rizika

Potřebuji španělského právníka, nebo mohu použít svého z domova?a0Potřebujete nezávislého španělského právníka, který zná španělské právo. Můžete přizvat i svého domácího právníka, aby s ním spolupracoval, ale v praxi to obvykle moc nepřidá a věci to zpomalí. Doporučujeme nezávislého právníka, který nám neplatí žádnou provizi, a klidně můžete využít i svého vlastního.

Jak jsou moje peníze chráněny při koupi z projektu?a0Ze zákona je každá platba před dokončením kryta bankovní zárukou (Ley 57/1968, posíleno Ley 20/2015). Pokud developer selže nebo nestihne smluvní termín dokončení, dostanete své peníze zpět, 100% plus úrok.

Co když developer zkrachuje nebo se zpozdí?a0Vaše platby jsou chráněny touto bankovní zárukou, takže je získáte zpět. Zpoždění dokončení jsou zde běžná a většinou souvisejí s věcmi mimo kontrolu developera, proto počítejte s rezervou několika měsíců. Zpoždění vás stojí čas, ne peníze.

Mohu s nemovitostí převzít skryté dluhy?a0Ve Španělsku mohou dluhy přecházet s nemovitostí, ne s osobou. Právě proto právník před vaší platbou kontroluje katastr nemovitostí a účty společenství, abyste nikdy nepřevzali dluh někoho jiného.

A co nelegální nebo nepovolené stavby?A0Váš právník ověří každé povolení, včetně Licence of First Occupation u novostavby, takže neskončíte s domem, ve kterém nemůžete legálně bydlet ani ho dále prodat. Navíc vás hned od začátku odvedeme od problematických developerských projektů.

Mám se obávat squatterů (okupas)?A0Upřímně ne, alespoň ne v uzavřené novostavbě. Squatting je problém opuštěných, venkovských nebo izolovaných nemovitostí, ne moderních komplexů se sousedy a ostrahou. Alarm to prakticky znemožní a naše správa nemovitostí dům pravidelně kontroluje, když jste pryč. Za celou dobu naší praxe jsme to u žádného klienta ještě nikdy nezažili, takže je to mnohem větší obava než skutečné riziko.

Rezidence a daně

Dá mi koupě nemovitosti rezidenci?A0Ne, a Golden Visa byla zrušena 3. dubna 2025. Občané EU se jednoduše zaregistrují jako rezidenti. Občané mimo EU potřebují vízum, například Non-Lucrative nebo Digital Nomad Visa, a jinak jsou omezeni na 90 dní v rámci jakýchkoli 180.

Stanu se omylem španělským daňovým rezidentem?A0Daňovým rezidentem se stanete, pokud ve Španělsku strávíte více než 183 dní ročně nebo pokud se Španělsko stane vaším hlavním střediskem ekonomických zájmů. Daňový rezident odvádí daň z celosvětových příjmů a španělské daně nejsou zrovna nízké, takže to nechcete, pokud tu opravdu nemáte v úmyslu žít.

Jaké daně platí nerezidentní vlastníci každý rok?A0Hlavní jsou IBI (místní daň z nemovitosti) a IRNR (malá daň pro nerezidenty z nemovitosti, podávaná na Modelo 210), plus poplatky společenství. Daňový tým vašeho právníka to za vás může vyřídit.

Pozdější prodej, vyvedení vašich peněz a dědictví

Budu to moci později znovu snadno prodat?A0V hlavních oblastech Costa del Sol ano. Poptávka je silná a v současnosti převyšuje nabídku, takže dobře vybrané nemovitosti zůstávají likvidní. Nikdo nemůže slíbit, že ceny budou jen růst, a proto vás směřujeme do oblastí se skutečnou a trvalou poptávkou.

Jakou daň zaplatím při prodeji?A0Daň z kapitálového zisku pro nerezidenty je 19 % z čistého zisku, ne z celé ceny. Kupující také zadrží 3 % z ceny pro daňový úřad jako zálohu, a pokud je vaše skutečná daň nižší, požádáte o vrácení rozdílu na Modelo 210.

Mohu si potom své peníze převést zpět ze Španělska?A0Ano. Neexistuje žádná překážka pro převedení vašich peněz domů. K převodu použijete měnového brokera a váš právník vám vymůže zpět případně přeplacenou 3% srážku.

Co se s nemovitostí stane, když zemřu?A0Přechází na vaše dědice, kteří řeší španělskou dědickou daň. Dobrá zpráva je, že v Andalucia má blízká rodina (manžel/manželka, děti, rodiče) téměř úplnou úlevu, přibližně 99% snížení, takže pro většinu rodin je výsledná částka malá. Důrazně doporučujeme sepsat španělskou závěť, kterou vám může zařídit váš právník, aby to pro vaši rodinu bylo co nejjednodušší.

Je to vlastně dobrý nápad

Je Costa del Sol dobrá investice, nebo je to bublina?A0Současný obraz je silný: poptávka převyšuje nabídku, novostaveb je málo a ceny rostou. Nebudeme předstírat, že ceny mohou jít jen nahoru, ale na správném místě jsou základy trhu opravdu pevné. Upřímné pravidlo zní, že lokalita a cena jsou mnohem důležitější než tržní titulky.

Nepřeplatím to jen proto, že jsem cizinec?A0S námi ne. Protože jsme nezávislí, cena je stejná jako při přímém nákupu a každou nemovitost porovnáváme s podobnými v okolí, takže neplatíte žádnou cizineckou přirážku.

Může pronájem pokrýt moje náklady?A0Často ano. Hrubé výnosy z pronájmu na pobřeží se obvykle pohybují zhruba mezi 5 % a 10 % a mnoho majitelů pokryje náklady na vlastnictví tím, že nemovitost pronajímá přes léto. Celý pronájem vám spravuje naše vlastní společnost.

Praktické věci a období po koupi

Které oblasti pokrýváte?A0Celou Costa del Sol, od Malaga na východě až po Sotogrande na západě, včetně Marbella, Estepona, Mijas, Fuengirola a dalších.

Jakými jazyky mluvíte?A0Zatím anglicky, česky a polsky a s růstem přidáváme další poradce.

Můžete mi pomoci i po koupi?A0Ano. Pomůžeme vám zkontrolovat nemovitost před podpisem, propojíme vás s interiérovými designéry a prostřednictvím naší vlastní společnosti vám budeme spravovat pronájem a starat se o nemovitost, když budete pryč. Váš právník vám také zařídí energie a pojištění.

Co když najdu nemovitost někde jinde?A0Pošlete nám ji dřív, než cokoli uděláte. Dáme vám náš upřímný názor a obvykle vás při tom umíme také zastupovat. Jen nejdřív nekontaktujte developera přímo, protože pokud se u něj zaregistrujete sami, žádný nezávislý poradce vás pak už nemůže zastupovat.

Závěr

Máte stále otázku, i když je trochu choulostivá? Přesně od toho tu jsme. Napište svému poradci ve Spain Developments kdykoli, i když teprve začínáte uvažovat o koupi.