Daně z nemovitostí ve Španělsku pro nerezidenty (2026)

Tento průvodce je určen mezinárodním majitelům, kteří kupují na Costa del Sol, ale žijí v zahraničí. Dozvíte se o každé dani, kterou každý rok platíte, kolik stojí a kdy je splatná. Používáme dům za 500.000 euros, abyste viděli reálná čísla.

Stručný přehled:nbsp;Pokud vlastníte dům ve Španělsku, ale žijete tam méně než 183 dní v roce, jste pro daňové účely nerezident. Daň platíte, i když je dům prázdný. Hlavní roční daně jsou IBI (místní obecní daň) a IRNR (malá daň z vlastnictví). U domu na Costa del Sol za 500.000 euros činí samotný daňový účet zhruba 1.000 až 1.300 euros ročně, nebo asi 2.400 euros, když připočítáte poplatek za odpad a komunitní poplatky.

Zde jsou hlavní roční čísla pro nerezidentního majitele domu za 500.000 euros.

• ~750 eurosnbsp;- obecní daň IBI
• ~314 eurosnbsp;- IRNR, vlastník z EU
• 19%nbsp;- daň z kapitálového zisku při prodeji
• ~2.400 eurosnbsp;- celkové roční náklady

Níže každou z nich vysvětlujeme jednoduše. Všechny údaje jsou pro rok 2026.

Nejdřív: co je „nerezident“?

Jstenbsp;nerezidentnbsp;ve Španělsku, pokud v zemi strávítenbsp;méně než 183 dnínbsp;ročně. Do této skupiny spadá většina majitelů rekreačních a druhých domovů.

Jako nerezident platíte ve Španělsku daň jen ze španělských příjmů a španělské nemovitosti. Vaše mzda nebo důchod z domova se daní doma, ne ve Španělsku. To je dobrá zpráva. Stále ale musíte řešit několik španělských daní a mnoho majitelů o nich neví, dokud nepřijde účet.

Pozor:nbsp;Španělský finanční úřad (nazývanýnbsp;Hacienda) je dnes mnohem přísnější. Nyní vymáhá nezaplacenou daň nerezidentů až čtyři roky zpětně. Pokud to budete ignorovat, můžete čelit pokutám ve výši 5% až 20% daně plus úroky. Nikdy nepředpokládejte, že „to nikdo nekontroluje“. Kontrolují to, zvlášť když prodáváte.

K placení jakékoli daně také potřebujetenbsp;NIE (vaše španělské daňové identifikační číslo pro cizince)nbsp;. To získáte při koupi. Bez něj nemůžete podat přiznání ani zaplatit.

Katastrální hodnota: číslo, na kterém stojí vaše daň

Před daněmi musíte rozumět jednomu pojmu:nbsp;katastrální hodnota (valor catastralnbsp;ve španělštině).

To je úřední hodnota, kterou stát vašemu domu přidělí. Není tonbsp;nenbsp;tržní cena. Téměř vždy je mnohem nižší, často 40% až 70% z toho, co jste zaplatili. Najdete ji na účtu za IBI.

Proč je to důležité? Protože dvě z vašich hlavních daní (IBI a IRNR) vycházejí z katastrální hodnoty,nbsp;nenbsp;ne z 500.000 euros, které jste zaplatili. Proto jsou skutečné daňové účty nižší, než se lidé obávají.

Tržní cena vs. katastrální hodnota:

• Zaplatili jste: 500.000 euros
• Katastrální hodnota: asi 150.000 euros

Příklad:nbsp;Kupujete za 500.000 euros. Katastrální hodnota může být stanovena třeba na 150.000 euros. Vaše IBI a IRNR se počítají z těch 150.000 euros, ne z 500.000 euros.

Tip navíc:nbsp;Před koupí si vždy vyžádejte poslední účet za IBI. Ukazuje katastrální hodnotu, takže si můžete přesně spočítat roční daně dopředu. Dobrý nákupní agent vám to zajistí dřív, než se zavážete.

IBI: místní obecní daň

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)nbsp;je místní daň z nemovitosti. Je to jako council tax ve Spojeném království nebonbsp;onroerendezaakbelastingnbsp;v Nizozemsku. Platíte ji jednou ročně na radnici.

• Sazbu stanovuje každé město. Pohybuje se přibližně odnbsp;0,4% až 1,1%nbsp;z katastrální hodnoty.
• Na Costa del Sol většina domů platí přibližněnbsp;400 až 900 euros ročně.

Vzorový výpočet pro dům za 500.000 eurosnbsp;(katastrální hodnota asi 150.000 euros, sazba obce 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros ročně

Přesná částka závisí na městě a katastrální hodnotě, takže si vždy zkontrolujte poslední účet.

Tip navíc:nbsp;Nastavte si inkaso ze svého španělského bankovního účtu na IBI. Termíny se město od města liší a zmeškaná platba znamená pokutu. Díky inkasu nikdy nezapomenete.

IRNR: daň i když nepronajímáte

Právě tato daň překvapí téměř každého zahraničního majitele.nbsp;IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)nbsp;je daň z příjmu nerezidentů.

Pokud je váš dům prázdný nebo jen pro vaše vlastní užívání, Španělsko vás stejně zdaní. Princip je takový, že z vlastnictví domu máte „prospěch“, a tak zdaňují tento domnělý prospěch. Často se tomu říkánbsp;daň z imputovaného příjmunbsp;nebonbsp;daň z předpokládaného příjmu.

Jak se počítá:

1. Vezměte katastrální hodnotu.
2. „Příjem“ jenbsp;1,1%nbsp;z ní (pokud byla hodnota aktualizována během posledních 10 let), nebonbsp;2%nbsp;pokud ne. Většina je na 1,1%.
3. Použijte daňovou sazbu:nbsp;19%nbsp;pokud žijete v EU, Norsku nebo na Islandu.nbsp;24%nbsp;pokud žijete mimo EU (včetně Spojeného království po Brexitu).

Vzorový výpočet pro dům za 500.000 eurosnbsp;(katastrální hodnota 150.000 euros):

• 1.650 eurosnbsp;- imputovaný příjem (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros ročněnbsp;- vlastník z EU: daň 19%
• 396 euros ročněnbsp;- vlastník mimo EU: daň 24%

Takže většina majitelů platí mezinbsp;300 a 600 euros ročněnbsp;za IRNR. Podává se jednou ročně pomocí formulářenbsp;Modelo 210.

Upozornění:nbsp;Pokud dům vlastní společně dvě osoby, každá musí podat vlastní Modelo 210 na svůj podíl. Pár, který vlastní nemovitost 50/50, podává dvě přiznání, každé na polovinu částky.

Daň, pokud dům pronajímáte

Pokud dům pronajímáte (například jako rekreační ubytování), pravidla se mění. Za dny, kdy je pronajatý, platíte daň ze skutečného nájmu, ne z imputovaného příjmu.

• Vlastníci z EU a EHP:nbsp;platínbsp;19%nbsp;znbsp;čistéhonbsp;nájmu. Můžete si odečíst náklady: úroky z hypotéky, IBI, komunitní poplatky, pojištění, opravy, poplatky agentovi, energie, které platíte.
• Vlastníci mimo EU (včetně Spojeného království):nbsp;platínbsp;24%nbsp;znbsp;hrubéhonbsp;nájmu, přičemžnbsp;nejsou povoleny žádné odpočtynbsp;podle současných pravidel.

Tento rozdíl je velký. Tady je jeden měsíc nájmu ve výši 1.000 euros, s náklady 400 euros.

Majitel z EU (19 % z čistého)

• Nájem: 1.000 euros
• Mínus náklady: 400 euros
• Zdaněno z: 600 euros
• Daň: 114 euros

Majitel mimo EU (24 % z hrubého)

• Nájem: 1.000 euros
• Mínus náklady: není povoleno
• Zdaněno z: 1.000 euros
• Daň: 240 euros

Majitel z EU tedy platí méně než polovinu. To je skutečný dopad Brexitu pro britské majitele.

Tip navíc:a0Daň z pronájmu pro majitele mimo EU je napadána u španělských soudů a může se změnit. Pokud plánujete pronajímat, nechte si před podáním přiznání poradit podle aktuální situace. Spain Developments vás může odkázat na prověřené daňové specialisty, kteří řeší daňová přiznání nerezidentů.

Daň za odvoz odpadu a komunitní poplatky

Další dva roční náklady, které nejsou „daní z příjmu“, ale přesto se objeví na vašem vyúčtování:

• Daň za svoz odpadu (basura):a0malý místní poplatek, obvyklea050 to 200 euros per year.
• Komunitní poplatky (gastos de comunidad):a0pokud je váš domov v komplexu s bazénem, zahradami nebo výtahem, platíte podíl na údržbě. To nenía0daňa0ale je to skutečný roční náklad, častoa0600 to 1.800 euros per year, více u luxusních resortů.

Praktický příklad pro apartmán za 500.000 euros:

• 120 eurosa0- daň za odvoz odpadu
• 1.200 eurosa0- komunitní poplatky
• Celkem: 1.320 euros ročně

Těmto nákladům se podrobněji věnujeme v našem průvodci ročními náklady na vlastnictví domu ve Španělsku.

Daň z majetku: musíte si s ní dělat starosti?

Daň z majetku (Impuesto sobre el Patrimonio)a0je daň z hodnoty vašich španělských aktiv. Pro většinu kupujících je odpověď jednoduchá: platit ji nebudete.

• Začíná se platit až nada0700.000 eurosa0čistých španělských aktiv,a0na osobu.
• Pár, který vlastní nemovitost napůl, má každý nárok na osvobození 700.000 euros, takže společně jsou kryti až přibližně do 1,4 milionu euros.
• Hypotéka snižuje čistou hodnotu, takže tuto částku ještě snižuje.

Dobrá zpráva pro Costa del Sol:a0Andalusie v současnosti poskytuje 100% slevu na daň z majetku. Takže i když překročíte limit, regionální daň může být nulová.

Upozornění:a0Existuje také samostatná celostátní „solidární daň z velkého majetku“ pro aktiva velmi vysoké hodnoty. Sleva v Andalusii se na ni nevztahuje. Pokud vaše španělská aktiva výrazně přesahují jeden milion euros, nechte si poradit. U nemovitosti za 500.000 euros se zde nemáte čeho obávat.

Daně při prodeji

Tyto daně neplatíte každý rok, ale měli byste o nich vědět už teď, aby vás později nic nepřekvapilo.

• Daň z kapitálového zisku:a019%a0z vašeho zisku (prodejní cena mínus cena, kterou jste zaplatili, a vaše náklady na koupi). Tato sazba 19 % platí v roce 2026 pro všechny nerezidenty bez ohledu na to, ve které zemi žijete.
• 3% srážka:a0když prodává nerezident, kupující musí zadržeta03%a0z prodejní ceny a zaplatit je přímo finančnímu úřadu. To se započítá na vaši daň z kapitálového zisku. Pokud zaplatíte více, požádáte o vrácení rozdílu.
• Plusvalía municipal:a0místní obecní daň z růstu hodnoty pozemku během doby, kdy jste jej vlastnili. Obvykle ji platí prodávající.

Praktický příklad:a0Koupíte nemovitost za 500.000 euros a později ji prodáte za 600.000 euros. Po nákladech na koupi a prodej je váš zisk řekněme 70.000 euros.

• 13.300 eurosa0- daň z kapitálového zisku (70.000 euros x 19 %)
• 18.000 eurosa0- kupující zadrží 3 % z 600.000 euros
• Požádáte o vrácení rozdílu: 4.700 euros

Tip navíc:a0Uschovejte si každou fakturu z koupě, od právníka, za daně i za jakákoli vylepšení. Tyto náklady při prodeji snižují váš zdanitelný zisk, a tím i daň z kapitálového zisku.

Úplný přehled ročních daní u nemovitosti za 500.000 euros

Zde je úplný roční přehled pro nerezidentního vlastníka apartmánu na Costa del Sol za 500.000 euros (katastrální hodnota přibližně 150.000 euros). Daně při prodeji jsou uvedeny zvlášť, protože jsou jednorázové.

Roční náklady, majitel z EU

• 750 eurosnbsp;- obecní daň IBI
• 314 eurosa0- IRNR (nepronajímáno) při 19 %
• 120 eurosa0- daň za odvoz odpadu
• 1.200 eurosa0- komunitní poplatky
• Roční celkem (majitel z EU): ~2.384 euros

Roční náklady, majitel mimo EU (například UK)

• 750 eurosnbsp;- obecní daň IBI
• 396 eurosa0- IRNR (nepronajímáno) při 24 %
• 120 eurosa0- daň za odvoz odpadu
• 1.200 eurosa0- komunitní poplatky
• Roční celkem (majitel mimo EU): ~2.466 euros

Jednorázové daně při prodeji (příklad při zisku 70.000 euros)

• 13.300 eurosa0- daň z kapitálového zisku (19 % ze zisku)
• Plusvalía municipal (platí prodávající): liší se podle obce

Takže když pomineme komunitní poplatky (které nejsou daní), čistá daňová povinnost nerezidenta u nemovitosti za 500.000 euros je zhrubaa01.000 to 1.300 euros per year. S komunitními poplatky a odpadem je celková roční částka přibližněa02.400 euros.

Termíny a formuláře

Zapamatujte si tato data jednoduše:

• IBI:a0jednou ročně, datum stanoví obec. Použijte inkaso.
• IRNR (nepronajímáno):a0podává sea0Modelo 210a0jednou ročně. Termín jea031 Decembera0roku následujícího po daňovém roce. Takže daň za rok 2025 je splatná do 31 December 2026.
• IRNR (pronajímáno):a0nyní se podává ročně, s vlastním lednovým termínem.
• Daň z kapitálového zisku (při prodeji):a0podejte Modelo 210 doa0four monthsa0od prodeje.

Daňový specialista na nerezidenty to vše může za malý roční poplatek vyřídit za vás. Mnoha majitelům to připadá jednodušší než učit se španělské formuláře.

Ve Spain Developments naše práce nekončí ve chvíli, kdy dostanete klíče. Jsme nezávislý agent kupujícího placený developerem, takže nám neplatíte žádný poplatek. Před koupí se postaráme o to, abyste svým ročním daním rozuměli, a propojíme vás s prověřenou daňovou pomocí, abyste nikdy nezmeškali termín.

Závěr

Jako nerezidentní vlastník na Costa del Sol jsou vašimi hlavními ročními daněmi IBI a IRNR a obě vycházejí z nízké katastrální hodnoty, nikoli z tržní ceny. U nemovitosti za 500.000 euros je to zhruba 1.000 to 1.300 euros per year na daních, nebo asi 2.400 euros po připočtení odpadu a komunitních poplatků. Při prodeji počítejte s 19% daní z kapitálového zisku. Znáte-li tato čísla už teď, později vás nic nepřekvapí.

Chcete znát přesné roční daně u nemovitosti, která se vám líbí? Obraťte se na Spain Developments a my to pro vás spočítáme, bez poplatku a bez nátlaku.