Španělská hypotéka pro nerezidenty: průvodce pro rok 2026

Tento průvodce je určen pro mezinárodní kupující, kteří chtějí hypotéku na novostavbu na Costa del Sol, ať už koupenou ve fázi projektu nebo jako dokončenou novostavbu k okamžitému nastěhování, ale žijí v zahraničí. Dozvíte se, kolik si můžete půjčit, jaké jsou sazby pro rok 2026, kolik hotovosti potřebujete, jak hypotéka funguje spolu s etapovými platbami u koupě ve fázi projektu a jaký je celý postup. Pro přehledná čísla používáme nemovitost za 500.000 euros.

Stručně:Ano, jako nerezident můžete získat španělskou hypotéku, ale pravidla jsou přísnější než pro místní. Obvykle si můžete půjčit 60% až 70% z ceny, takže potřebujete akontaci 30% až 40%. U nemovitosti za 500.000 euros počítejte přibližně s 216.000 euros v hotovosti (akontace plus daně a poplatky), zbytek půjčí banka. Od zákona z roku 2019 hradí banka většinu hypotečních nákladů; vy většinou platíte hlavně odhad. Jeden důležitý bod u novostaveb: pokud kupujete ve fázi projektu, etapové platby během výstavby se obvykle hradí z vašich vlastních prostředků a banka uvolní hypotéku až při dokončení proti hotové nemovitosti.

Zde jsou hlavní čísla pro hypotéku pro nerezidenta v roce 2026.

• 60-70%- si můžete půjčit
• 2,8-3,5%- fixní sazby
• ~216.000 euros- potřebná hotovost (70% LTV)
• 8-12 týdnů- od nabídky ke klíčům

Obavy z hypotéky patří mezi největší strachy kupujících nerezidentů. Níže odstraníme pochybnosti a ukážeme skutečná čísla. Začínáme novostavbou, protože právě to na Costa del Sol prodáváme. Všechny údaje jsou pro rok 2026.

Může nerezident získat španělskou hypotéku?

Ano. Španělské banky půjčují zahraničním kupujícím bez ohledu na to, zda žijete ve Španělsku nebo ne. Velké banky jako Santander, BBVA, CaixaBank a Sabadell všechny nabízejí hypotéky pro nerezidenty.

Banky posuzují vašidaňovou rezidenci, ne váš pas. Existují dvě skupiny.

Rezidenti

• Žijí a platí daně ve Španělsku
• Mohou si půjčit až 80%
• Potřebují zhruba 20% akontaci

Nerezidenti

• Platí daně v jiné zemi
• Mohou si půjčit přibližně 60% až 70%
• Potřebují 30% až 40% akontaci

Kupující z EU a UK jsou vnímáni jako nízkorizikoví a mají snadnou cestu. Kupující z US nebo Canada potřebují o něco více dokumentů a některé banky uplatňují malý „haircut“ na příjmy v dolarech.

Tip navíc:Před dokončením hypotéky budete potřebovat NIE (vaše španělské daňové identifikační číslo pro cizince) a španělský bankovní účet. Zařiďte si to co nejdříve. Spain Developments vám může pomoci zařídit obojí, abyste byli připraveni, až najdete správný domov.

Kolik si můžete půjčit? (LTV)

Klíčovým číslem jeLTV (loan-to-value, podíl ceny, který banka půjčí).

• Pro nerezidenty většina bank půjčuje60% až 70%z ceny.
• Nejlepší sazby a nejrychlejší schválení přicházejí na nižší hranici, kolem 60% až 65%.
• To znamená, že musíte složit30% až 40%z ceny ze svých vlastních úspor.

Praktický příklad u nemovitosti za 500.000 euros při 70% LTV:

• 350.000 euros- půjčí banka (500.000 euros x 70%)
• Vaše akontace (30%): 150.000 euros

Praktický příklad u nemovitosti za 500.000 euros při 60% LTV:

• 300.000 euros- půjčí banka (500.000 euros x 60%)
• Vaše akontace (40%): 200.000 euros

Upozornění:Banka půjčuje podle nižší z hodnot: kupní ceny nebo vlastního bankovního odhadu. Pokud se dohodnete na 500.000 euros, ale banka odhadne nemovitost na 480.000 euros, vaše 70% půjčka se počítá z 480.000 euros, ne z 500.000 euros. Pak budete potřebovat více hotovosti. Odhad vysvětlujeme níže.

Jak funguje hypotéka u novostavby koupené ve fázi projektu

Tohle je část, která mnoho kupujících překvapí, takže stojí za to být naprosto jasní. Když kupujete nemovitost ve fázi projektu (takovou, která se ještě staví), hypotéku nečerpáte na začátku. Časování funguje takto.

• Během výstavby hradíte etapové platby ze svých vlastních prostředků.Rezervace a poté 20% až 40% placených ve splátkách podle postupu výstavby obvykle pochází z vašich úspor, ne od banky. Španělská hypotéka etapové platby nefinancuje.
• Banka uvolní hypotéku při dokončení.Když je nemovitost dokončená a má licenci k prvnímu užívání, banka ocení dokončenou nemovitost a vyplatí úvěr. Tento úvěr pokryje konečný doplatek, tedy 60% až 80% splatných při dokončení.
• Takže během výstavby financujete etapové platby ve velikosti akontace sami.Při dokončení hypotéka pokryje zbytek až do výše vašeho LTV.

Praktický příklad u bytu ve fázi projektu za 500.000 euros při 70% LTV:

• ~10.000 euros- rezervace, z vaší hotovosti
• až ~140.000 euros- etapové platby během výstavby (přibližně 20% až 30%), z vaší hotovosti
• 350.000 euros- uvolní banka při dokončení (70% LTV na hotovou nemovitost)

Dokončená novostavba k okamžitému nastěhování je jednodušší. Nemovitost už existuje, takže ji banka může ocenit hned a dokončení proběhne v běžných 8 až 12 týdnech. Rezervaci a přibližně 10% smluvní platbu hradíte z hotovosti a hypotéka pokryje zbytek při dokončení.

Upozornění:Získejte předběžné schválení hypotéky ještě předtím, než se zavážete ke koupi nemovitosti ve fázi projektu, ale pamatujte, že úvěr se vyplácí až na konci. Naplánujte si hotovost tak, abyste mohli během výstavby pokrýt každou etapovou platbu z vlastních prostředků. Banka vstupuje do hry až při dokončení, ne dříve.

Tip navíc:Mnoho kupujících ve fázi projektu si hypotéku domlouvá několik měsíců před dokončením, jakmile je stavba téměř hotová, aby odhad odpovídal finální nemovitosti. Spain Developments vás může propojit se specialisty na hypotéky pro nerezidenty, kteří dobře znají časový plán koupě ve fázi projektu.

Test příjmu: pravidlo 35%

Banky nekontrolují jen nemovitost. Kontrolují také, zda si můžete dovolit měsíční splátku. Hlavním testem je vášpoměr dluhu k příjmu.

Pravidlo: vašecelkové měsíční dluhy(nová španělská hypotéka plus případná hypotéka v domovské zemi, úvěr na auto a kreditní karty) nesmí překročit35% vašeho čistého měsíčního příjmu.

Praktický příklad:

• 6.000 euros- čistý měsíční příjem
• 2.100 euros- hranice 35% pro všechny dluhy
• minus 1.200 euros- stávající hypotéka
• minus 300 euros- úvěr na auto
• Prostor pro španělskou hypotéku: 600 euros měsíčně

Banky také rády vidí minimální příjem. Orientačně mnohé chtějí asi2.500 euros čistého měsíčněpro jednu osobu nebo4.000 eurospro pár žádající společně.

Tip navíc:Před podáním žádosti splaťte kreditní kartu nebo menší úvěr. Menší stávající zadlužení znamená více prostoru pro vaši španělskou hypotéku. Tento malý krok může zvýšit částku, kterou si můžete půjčit.

Úrokové sazby v roce 2026: fixní, variabilní, smíšené

Ve Španělsku existují tři typy hypoték. Zde jsou sazby pro nerezidenty v roce 2026.

Fixní sazba: 2,8% až 3,5%

• Stejná sazba po celou dobu úvěru
• Nejlepší pro klid na duši
• Dobré pro důchod nebo pevný plat

Variabilní sazba: Euribor + 1,2-2,0%

• Navázaná na Euribor (evropskou základní sazbu), nyní kolem 2,2%
• Zpočátku levnější
• Splátka může růst i klesat

Kombinovaná sazba: od 2,5 %

• Fixace na prvních 3 až 10 let, poté variabilní
• Nejoblíbenější volba v roce 2026
• Přibližně od 2,5 % do 2,8 % během let s fixací

Ještě pár pravidel, která je dobré znát:

• Doba splatnosti úvěru je aža020 až 25 leta0pro nerezidenty.
• Úvěr musí být obvykle splacen do věkua070 až 75. Takže pokud je vám 55, může být vaše doba splatnosti omezena přibližně na 20 let.

Tip navíc:a0Vždy si vyžádejte TAE (španělský ekvivalent RPSN, skutečný roční náklad včetně pojištění). Inzerovaná sazba skrývá náklady na pojištění, které po vás banka požaduje přidat. TAE ukazuje skutečné náklady, takže můžete nabídky férově porovnat.

Kolik hotovosti skutečně potřebujete při 500.000 euros

Tohle je nejdůležitější otázka. Pamatujte: banka půjčí část ceny, alea0nea0peníze na daně a poplatky nepůjčí. Ty jdou z vaší vlastní kapsy.

Takže vaše potřeba hotovosti je:a0akontace plus náklady na koupi plus náklady na hypotéku.

Praktický příklad u novostavby za 500.000 euros při 70% LTV:

• 150.000 eurosa0- akontace (30 % z ceny)
• ~65.250 eurosa0- daně a poplatky spojené s koupí (asi 13 %)
• ~500 eurosa0- odhad nemovitosti a poplatky k hypotéce
• Celkem potřebná hotovost: ~216.000 euros

Banka půjčí zbývajících 350.000 euros. Takže u nemovitosti za 500.000 euros počítejte přibližně sa0216.000 eurosa0v hotovosti. Pokud banka nabídne jen 60% LTV, budete potřebovat spíšea0266.000 euros, protože akontace vzroste na 200.000 euros.

U koupě projektu ve výstavbě se stejná hotovost ve výši akontace platí postupně během stavby (rezervace, poté splátky ve výši 20 % až 40 %) a banka následně financuje zbytek při dokončení. U dokončené novostavby přinesete hotovost během několika týdnů a banka dokončí financování na konci. V obou případech je celková potřebná hotovost stejná.

Upozornění:a0Mnoho kupujících zapomíná, že těch 13 % na daně a poplatky musí být v hotovosti navíc k akontaci. Dohromady mohou akontace a náklady přesáhnout 40 % ceny. Plánujte celou částku, jinak riskujete, že vám v den dokončení budou chybět peníze.

Náklady na hypotéku: kdo co platí

Dobrá zpráva. Od zákona z roku 2019a0bankaa0platí většinu nákladů na zřízení hypotéky. To vás chrání.

Banka nyní platí

• Notářský poplatek za hypoteční listinu
• Poplatek katastru nemovitostí za hypotéku
• AJD (kolkovné) z hypotéky
• Poplatek gestoríe (administrativní služby) za hypotéku

Vy jako kupující platíte

• Odhad nemovitosti (asi 300 až 800 euros)
• Daně z koupě (IVA nebo ITP)
• Notářské a registrační poplatky za koupi
• Svého právníka

Jediným skutečným dodatečným nákladem, který hypotéka přidává, je tedy odhad. To je oproti starým pravidlům velké zlepšení.

Pozor:a0Některé banky se stále snaží tyto náklady přenést na vás. Nemohou. Zákon je jasný. Zkontrolujte svou nabídku a braňte se, pokud uvidíte, že jsou vám účtovány notářské poplatky za hypotéku nebo kolkovné.

Odhad: klíčový krok

Než banka půjčí peníze, pošle odborníka, aby ocenil nemovitost. To jea0tasación.

• Stojí to asi 300 až 800 euros a platíte to vy.
• Platnost je šest měsíců.
• Banka půjčuje podle nižší z hodnot: kupní cena nebo tento odhad.

Tento krok chrání vás i banku. Pokud odhad vyjde nízko, můžete požádat prodávajícího o snížení ceny, nebo musíte dodat více hotovosti.

Praktický příklad:a0Dohodnete se na 500.000 euros. Odhad říká 480.000 euros. Při 70% LTV banka nyní půjčí 70 % z 480.000 euros = 336.000 euros, ne 350.000 euros. Potřebujete o 14.000 euros více v hotovosti, nebo znovu vyjednáte cenu.

Časová osa krok za krokem

U dokončené novostavby počítejte sa08 až 12 týdnya0od nabídky po klíče. U nemovitosti ve výstavbě se všechny níže uvedené hypoteční kroky přesouvají na konec před dokončením, kdy je stavba téměř hotová, takže časová osa úvěru začíná několik měsíců před předáním, nikoli při rezervaci. Tady jsou jednotlivé fáze.

1. Předběžné schválení (1 až 2 týdny):a0Pošlete své doklady o příjmu bance nebo makléři. Získejte přibližné „ano“ ještě před rezervací. Mějte připravené své NIE. U nemovitosti ve výstavbě to můžete udělat brzy, ale úvěr se vyplácí až při dokončení.
2. Závazná nabídka (2 až 4 týdny):a0Po rezervaci nemovitosti (a u výstavby mimo plán ve chvíli, kdy se blíží dokončení) banka vydá FEIN (oficiální závaznou nabídku hypotéky).
3. Lhůta na rozmyšlenou (10 dní):a0Podle zákona musíte po obdržení FEIN počkat 10 dní, než podepíšete. To nelze přeskočit. Je to tam pro vaši ochranu.
4. Odhad (1 týden):a0Banka ocení nemovitost. U koupě ve výstavbě se to dělá na dokončené nemovitosti.
5. Dokončení (přibližně 2 týdny):a0U notáře podepíšete kupní listinu i hypoteční listinu. Banka vyplatí úvěr proti doplatku konečné částky a vy dostanete klíče.

Tip navíc:a0Začněte hypoteční proces brzy, klidně ještě předtím, než najdete nemovitost. Předběžné schválení z vás dělá silnějšího kupujícího a urychlí zbytek procesu. Jako nezávislý nákupní agent placený developerem vás Spain Developments může provést každým krokem a propojit vás se specialisty na hypotéky pro nerezidenty. Nám neplatíte žádný poplatek.

Kurzové riziko: skryté nebezpečí

Pokud vyděláváte v librách, korunách nebo zlotých, ale hypotéku platíte v eurech, směnný kurz hraje každý měsíc roli.

Pokud vaše domácí měna oslabí vůči euru, bude vás měsíční splátka doma stát více. Za 20 let se to nasčítá.

Dva způsoby, jak to zvládnout:

• Použijtea0specializovaného devizového brokeraa0pro své etapové platby a velké převody. Nabídne lepší kurz než banka a může vám ušetřit tisíce.
• Někteří kupující si drží eurovou rezervu na pokrytí několika měsíců splátek, aby je špatný měsíc nebolel.

U nemovitosti ve výstavbě je to ještě důležitější, protože během stavby provádíte několik převodů (rezervaci, každou etapovou platbu a doplatek při dokončení), takže se kurz může mezi jednotlivými platbami změnit. Tomu se plně věnujeme v našem průvodci převodem měn při koupi ve Španělsku.

Tip navíc:a0Specializovaný FX (foreign exchange) broker vám při každém převodu může často ušetřit 2 % až 3 % oproti běžné bance. U rezervace a etapových plateb na nemovitost ve výstavbě za 500.000 euros to dohromady znamená úsporu v řádu tisíců. Můžeme vás odkázat na prověřené FX společnosti pro kupující na Costa del Sol.

Úplný přehled hotovosti k hypotéce

Tady je úplný přehled potřebné hotovosti pro novostavbu za 500.000 euros při 70% LTV.

• 500.000 eurosa0- cena nemovitosti
• 350.000 eurosa0- bankovní úvěr (70% LTV)
• 150.000 eurosa0- vaše akontace (30 %)
• 65.250 eurosa0- daně a poplatky spojené s koupí (asi 13 %)
• 500 eurosa0- odhad nemovitosti (platí kupující)
• Notář, registr a kolkovné k hypotéce: platí banka
• Celková hotovost, kterou potřebujete: ~215.750 euros

Takže u nemovitosti za 500.000 euros banka financuje 350.000 euros a vy přinesete asi 216.000 euros v hotovosti. Při 60% LTV vaše potřeba hotovosti vzroste asi na 266.000 euros. U nové výstavby se tato hotovost platí postupně během stavby a banka vyplatí úvěr proti dokončené nemovitosti při dokončení.

Závěr

Jako nerezident si můžete půjčit přibližně 60 % až 70 % na novostavbu na Costa del Sol, takže počítejte s akontací 30 % až 40 % plus přibližně 13 % nákladů. U nemovitosti za 500.000 euros to znamená zhruba 216.000 euros v hotovosti. Pamatujte, že u nemovitosti ve výstavbě financujete etapové platby ze své vlastní hotovosti během stavby a banka uvolní hypotéku při dokončení proti dokončené nemovitosti. Sazby jsou v roce 2026 stabilní, banka hradí většinu hypotečních nákladů a proces trvá přibližně 8 až 12 týdnů u dokončeného bydlení. Vyřiďte si včas NIE, bankovní účet a dobrý plán směny měn a zbytek je přímočarý.

Chcete pomoci se zařízením hypotéky pro nerezidenty na dům, který se vám líbí? Obraťte se na Spain Developments. Provedeme vás každým krokem, spojíme vás se správnými specialisty a neúčtujeme si žádný poplatek.