Ejendomsskatter i Spanien for ikke-residenter (2026)

Denne guide er til internationale ejere, som køber på Costa del Sol, men bor i udlandet. Du får overblik over hver skat, du betaler hvert år, hvad den koster, og hvornår den skal betales. Vi bruger en bolig til 500.000 euros, så du kan se reelle tal.

Kort fortalt:26nbsp;Hvis du ejer en bolig i Spanien, men bor der mindre end 183 dage om året, er du skattemæssigt ikke-resident. Du betaler skat, selv hvis boligen står tom. De vigtigste årlige skatter er IBI (kommunal ejendomsskat) og IRNR (en lille skat på ejerskab). På en bolig på Costa del Sol til 500.000 euros er den rene skatteregning cirka 1.000 til 1.300 euros om året, eller omkring 2.400 euros, når du lægger renovation og ejerforeningsudgifter til.

Her er de vigtigste årlige tal for en ikke-resident ejer af en bolig til 500.000 euros.

• ~750 euros26nbsp;- IBI kommunal ejendomsskat
• ~314 euros26nbsp;- IRNR, EU-ejer
• 19%26nbsp;- kapitalgevinstskat, hvis du sælger
• ~2.400 euros26nbsp;- samlet årlig udgift

Nedenfor forklarer vi hver enkelt i helt almindelige ord. Alle tal gælder for 2026.

Først: hvad er en "ikke-resident"?

Du er ikke-resident26nbsp;i Spanien, hvis du opholder dig mindre end 183 dage26nbsp;om året i landet. De fleste ejere af ferieboliger og sekundære boliger hører til denne gruppe.

Som ikke-resident betaler du kun spansk skat af spansk indkomst og spansk ejendom. Din løn eller pension fra hjemlandet beskattes i hjemlandet, ikke i Spanien. Det er gode nyheder. Men du har stadig nogle få spanske skatter, du skal håndtere, og mange ejere kender ikke til dem, før en regning dukker op.

Vigtigt:26nbsp;Det spanske skattevæsen (kaldet Hacienda) er blevet meget strengere. Det forfølger nu ubetalt ikke-residentskat op til fire år tilbage. Hvis du ignorerer det, kan du få bøder på 5% til 20% af skatten plus renter. Gå aldrig ud fra, at "ingen tjekker". Det gør de, især når du sælger.

Du skal også have et NIE (dit spanske skatte-id-nummer som udlænding)26nbsp;for at kunne betale nogen skat. Det får du, når du køber. Uden det kan du hverken indgive eller betale.

Matrikelværdien: tallet bag din skat

Før vi ser på skatterne, skal du forstå ét ord:26nbsp;matrikelværdi (valor catastral26nbsp;på spansk).

Dette er en officiel værdi, som staten giver din bolig. Det er ikke26nbsp;markedsprisen. Den er næsten altid meget lavere, ofte 40% til 70% af det, du betalte. Du finder den på din IBI-regning.

Hvorfor betyder det noget? Fordi to af dine vigtigste skatter (IBI og IRNR) beregnes ud fra matrikelværdien, ikke26nbsp;ikke ud fra de 500.000 euros, du betalte. Derfor er de reelle skatteregninger mindre, end folk frygter.

Markedspris vs. matrikelværdi:

• Du betalte: 500.000 euros
• Matrikelværdi: cirka 150.000 euros

Eksempel:26nbsp;Du køber for 500.000 euros. Matrikelværdien kan for eksempel være sat til 150.000 euros. Din IBI og IRNR beregnes ud fra de 150.000 euros, ikke ud fra 500.000 euros.

Bonusråd:26nbsp;Bed altid om den seneste IBI-regning, før du køber. Den viser matrikelværdien, så du kan beregne de præcise årlige skatter på forhånd. En god køberrådgiver skaffer den til dig, før du forpligter dig.

IBI: den kommunale ejendomsskat

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)26nbsp;er den lokale ejendomsskat. Den svarer til council tax i UK eller onroerendezaakbelasting26nbsp;i Nederlandene. Du betaler den én gang om året til kommunen.

• Satsen fastsættes af hver enkelt kommune. Den ligger fra cirka 0,4% til 1,1%26nbsp;af matrikelværdien.
• På Costa del Sol betaler de fleste boliger cirka 400 til 900 euros om året.

Regneeksempel for en bolig til 500.000 euros26nbsp;(matrikelværdi cirka 150.000 euros, kommunal sats 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros om året

Det præcise beløb afhænger af kommunen og matrikelværdien, så tjek altid den seneste regning.

Bonusråd:26nbsp;Opret Betalingsservice fra din spanske bankkonto til IBI. Fristerne varierer fra kommune til kommune, og en forsinket betaling udløser en bøde. Med automatisk betaling glemmer du det aldrig.

IRNR: skat, selv hvis du ikke udlejer

Det er den, der overrasker næsten alle udenlandske ejere.26nbsp;IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)26nbsp;er ikke-residenters indkomstskat.

Hvis din bolig står tom eller kun bruges af dig selv, beskatter Spanien dig stadig. Tanken er, at du får en "fordel" af at eje en bolig, så de beskatter denne tænkte fordel. Det kaldes ofte skat af beregnet indkomst26nbsp;eller26nbsp;skat af skønnet indkomst.

Sådan beregnes den:

1. Tag matrikelværdien.
2. "Indkomsten" er 1,1%26nbsp;af den (hvis værdien er blevet opdateret inden for de sidste 10 år), eller26nbsp;2%26nbsp;hvis ikke. De fleste ligger på 1,1%.
3. Anvend skattesatsen:26nbsp;19%26nbsp;hvis du bor i EU, Norge eller Island.26nbsp;24%26nbsp;hvis du bor udenfor (det inkluderer UK efter Brexit).

Regneeksempel for en bolig til 500.000 euros26nbsp;(matrikelværdi 150.000 euros):

• 1.650 euros26nbsp;- beregnet indkomst (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros om året26nbsp;- EU-ejer: skat på 19%
• 396 euros om året26nbsp;- ikke-EU-ejer: skat på 24%

Så de fleste ejere betaler mellem 300 og 600 euros om året26nbsp;i IRNR. Du indgiver den én gang om året ved hjælp af formularen26nbsp;Modelo 210.

Advarsel:26nbsp;Hvis to personer ejer boligen sammen, skal hver af dem indsende deres egen Modelo 210 for deres andel. Et par, der ejer 50/50, indgiver to selvangivelser, hver for halvdelen af beløbet.

Skat, hvis du udlejer boligen

Hvis du udlejer boligen (for eksempel ferieudlejning), ændrer reglerne sig. For de dage, den er udlejet, betaler du skat af den faktiske leje, ikke af den beregnede indkomst.

• EU- og EØS-ejere:26nbsp;betaler26nbsp;19%26nbsp;af den26nbsp;netto26nbsp;lejeindtægt. Du kan trække udgifter fra: realkreditrenter, IBI, ejerforeningsudgifter, forsikring, reparationer, agenthonorarer og forsyninger, som du betaler.
• Ikke-EU-ejere (inklusive UK):26nbsp;betaler26nbsp;24%26nbsp;af den26nbsp;brutto26nbsp;lejeindtægt, med26nbsp;ingen fradrag26nbsp;tilladt efter de nuværende regler.

Denne forskel er stor. Her er én måned med 1.000 euros i husleje, med 400 euros i omkostninger.

EU-ejer (19% af netto)

• Husleje: 1.000 euros
• Fratræk omkostninger: 400 euros
• Beskattet af: 600 euros
• Skat: 114 euros

Ikke-EU-ejer (24% af brutto)

• Husleje: 1.000 euros
• Fratræk omkostninger: ikke tilladt
• Beskattet af: 1.000 euros
• Skat: 240 euros

Så EU-ejeren betaler mindre end halvdelen. Dette er en reel effekt af Brexit for britiske ejere.

Bonusråd: Udlejningsskat for ikke-EU-ejere bliver anfægtet ved de spanske domstole og kan ændre sig. Hvis du planlægger at leje ud, så få opdateret rådgivning, før du indberetter. Spain Developments kan henvise dig til betroede skattespecialister, som håndterer selvangivelser for ikke-residente.

Affaldsskat og fællesudgifter

To yderligere årlige omkostninger, som ikke er "indkomstskat", men som stadig ender på din regning:

• Affaldsindsamlingsskat (basura): en lille kommunal afgift, normalt 50 to 200 euros om året.
• Fællesudgifter (gastos de comunidad): hvis din bolig ligger i et kompleks med pool, haver eller elevator, betaler du en andel af vedligeholdelsen. Dette er ikke en skat men det er en reel årlig omkostning, ofte 600 to 1.800 euros om året, mere for luksusresorts.

Regneeksempel på en lejlighed til 500.000 euros:

• 120 euros - affaldsskat
• 1.200 euros - fællesudgifter
• I alt: 1.320 euros om året

Vi dækker disse mere detaljeret i vores guide til de årlige omkostninger ved at eje en bolig i Spanien.

Formueskat: skal du være bekymret?

Formueskat (Impuesto sobre el Patrimonio) er en skat på værdien af dine spanske aktiver. For de fleste købere er svaret enkelt: du kommer ikke til at betale den.

• Den begynder først over 700.000 euros i netto spanske aktiver, pr. person.
• Et par, der ejer en bolig 50/50, får hver et fradrag på 700.000 euros, så tilsammen er de dækket op til omkring 1,4 million euros.
• Et realkreditlån reducerer nettoværdien og sænker tallet yderligere.

Gode nyheder for Costa del Sol: Andalucía giver i øjeblikket 100% rabat på formueskat. Så selv hvis du kommer over grænsen, kan den regionale regning være nul.

Advarsel: Der er en separat national "solidaritetsskat på store formuer" for aktiver af meget høj værdi. Rabatten i Andalucía stopper ikke den. Hvis dine spanske aktiver ligger et godt stykke over en million euros, så få rådgivning. For en bolig til 500.000 euros er der intet at bekymre sig om her.

Skatter, når du sælger

Du betaler dem ikke hvert år, men du bør kende dem nu, så der ikke kommer chok senere.

• Kapitalgevinstskat: 19% på din fortjeneste (salgsprisen minus den pris, du betalte, og dine købsomkostninger). Denne sats på 19% gælder for alle ikke-residente i 2026, uanset hvilket land du bor i.
• Tilbageholdelsen på 3%: når en ikke-resident sælger, skal køberen tilbageholde 3% af salgsprisen og betale det direkte til skattemyndighederne. Dette tæller med i din kapitalgevinstskat. Hvis du har betalt for meget, kræver du forskellen tilbage.
• Plusvalía municipal: en lokal kommunal skat på stigningen i grundens værdi i din ejertid. Sælgeren betaler den normalt.

Regneeksempel: Du køber en bolig for 500.000 euros og sælger den senere for 600.000 euros. Efter købs- og salgsomkostninger, lad os sige, at din fortjeneste er 70.000 euros.

• 13.300 euros - kapitalgevinstskat (70.000 euros x 19%)
• 18.000 euros - køber tilbageholder 3% af 600.000 euros
• Du kræver forskellen tilbage: 4.700 euros

Bonusråd: Gem hver eneste faktura fra dit køb, advokat, skatter og eventuelle forbedringer. Disse omkostninger sænker din skattepligtige fortjeneste, når du sælger, hvilket sænker din kapitalgevinstskat.

Den fulde årlige skatteoversigt for 500.000 euros

Her er det fulde årlige billede for en ikke-resident ejer af en lejlighed på Costa del Sol til 500.000 euros (matrikelværdi omkring 150.000 euros). Skatter ved salg vises separat, da de er engangsbeløb.

Årlige omkostninger, EU-ejer

• 750 euros26nbsp;- IBI kommunal ejendomsskat
• 314 euros - IRNR (ikke udlejet) ved 19%
• 120 euros - affaldsskat
• 1.200 euros - fællesudgifter
• Årligt i alt (EU-ejer): ~2.384 euros

Årlige omkostninger, ikke-EU-ejer (såsom UK)

• 750 euros26nbsp;- IBI kommunal ejendomsskat
• 396 euros - IRNR (ikke udlejet) ved 24%
• 120 euros - affaldsskat
• 1.200 euros - fællesudgifter
• Årligt i alt (ikke-EU-ejer): ~2.466 euros

Engangsskatter, når du sælger (eksempel med 70.000 euros i fortjeneste)

• 13.300 euros - kapitalgevinstskat (19% af fortjenesten)
• Plusvalía municipal (sælger betaler): varierer efter kommune

Så hvis vi ser bort fra fællesudgifter (som ikke er en skat), er den rene skatteregning for en ikke-resident på en bolig til 500.000 euros cirka 1.000 to 1.300 euros om året. Med fællesudgifter og affald er det samlede årlige beløb omkring 2.400 euros.

Frister og formularer

Hold disse datoer enkle:

• IBI: én gang om året, dato fastsat af kommunen. Brug betalingsservice.
• IRNR (ikke udlejet): indsendes Modelo 210 én gang om året. Fristen er 31 December i året efter skatteåret. Så skat for 2025 skal være betalt senest 31 December 2026.
• IRNR (udlejet): indsendes nu årligt, med sin egen frist i januar.
• Kapitalgevinst (når du sælger): indsend Modelo 210 inden for fire måneder efter salget.

En skattespecialist for ikke-residente kan håndtere alt dette for dig for et lille årligt gebyr. Mange ejere synes, det er nemmere end at lære de spanske formularer.

Hos Spain Developments slutter vores arbejde ikke, når du får nøglerne. Vi er en uafhængig køberrådgiver, der bliver betalt af udvikleren, så du betaler os intet gebyr. Vi sørger for, at du forstår dine årlige skatter, før du køber, og vi forbinder dig med betroet skattehjælp, så du aldrig overser en frist.

Konklusion

Som ikke-resident ejer på Costa del Sol er dine vigtigste årlige skatter IBI og IRNR, og begge er baseret på den lave matrikelværdi, ikke markedsprisen. På en bolig til 500.000 euros er det cirka 1.000 to 1.300 euros i skat om året, eller omkring 2.400 euros, når du lægger affald og fællesudgifter til. Når du sælger, skal du regne med 19% kapitalgevinstskat af din fortjeneste. Kend disse tal nu, så kommer der ingen overraskelser senere.

Vil du kende de præcise årlige skatter på en bolig, du kan lide? Tal med Spain Developments, så regner vi det ud for dig, uden gebyr og uden pres.