Spansk realkreditlån for ikke-residente: Guide til 2026

Denne guide er til internationale købere, der ønsker et realkreditlån til et nyt byggeri på Costa del Sol, hvad enten det er off-plan eller nøgleklart nybyggeri, men bor i udlandet. Du lærer, hvor meget du kan låne, satserne for 2026, hvor mange kontanter du skal bruge, hvordan et realkreditlån fungerer sammen med etapebetalinger ved off-plan, og hvilke trin der indgår. Vi bruger en bolig til 500.000 euros for at give klare tal.

Kort fortalt:a0Ja, du kan få et spansk realkreditlån som ikke-resident, men reglerne er strengere end for lokale. Du kan normalt låne 60% til 70% af prisen, så du skal bruge en udbetaling på 30% til 40%. På en bolig til 500.000 euros bør du regne med cirka 216.000 euros kontant (udbetaling plus skatter og gebyrer), mens banken låner resten. Siden en lov fra 2019 betaler banken de fleste realkreditomkostninger; du betaler primært vurderingen. Et vigtigt punkt ved nye byggerier: hvis du køber off-plan, kommer etapebetalingerne under byggeriet normalt fra dine egne kontanter, og banken frigiver realkreditlånet ved færdiggørelse med den færdige bolig som grundlag.

Her er hovedtallene for et realkreditlån til ikke-residenter i 2026.

• 60-70%a0- du kan låne
• 2,8-3,5%a0- faste renter
• ~216.000 eurosa0- nødvendige kontanter (70% LTV)
• 8-12 ugera0- fra tilbud til nøgler

Bekymring om realkreditlån er en af de største frygter hos købere, der ikke er residenter. Nedenfor fjerner vi tvivlen og viser de reelle tal. Vi starter med nye byggerier, fordi det er det, vi sælger på Costa del Sol. Alle tal gælder for 2026.

Kan en ikke-resident få et spansk realkreditlån?

Ja. Spanske banker låner til udenlandske købere, uanset om du bor i Spanien eller ej. Store banker som Santander, BBVA, CaixaBank og Sabadell tilbyder alle realkreditlån til ikke-residenter.

Bankerne ser på dina0skattemæssige bopæl, ikke dit pas. Der er to grupper.

Residenter

• Bor og betaler skat i Spanien
• Kan låne op til 80%
• Har brug for omkring 20% i udbetaling

Ikke-residenter

• Betaler skat i et andet land
• Kan låne omkring 60% til 70%
• Har brug for 30% til 40% i udbetaling

Købere fra EU og UK anses for at have lav risiko og har en nem vej. Købere fra US eller Canada skal bruge lidt ekstra papirarbejde, og nogle banker anvender en lille "haircut" på indkomst i dollars.

Bonustip:a0Du skal have et NIE (dit spanske skatte-ID for udlændinge) og en spansk bankkonto, før du kan færdiggøre et realkreditlån. Få styr på dette tidligt. Spain Developments kan hjælpe dig med at arrangere begge dele, så du er klar, når du finder den rette bolig.

Hvor meget kan du låne? (LTV)

Nøgletallet era0LTV (loan-to-value, den andel af prisen banken vil låne).

• For ikke-residenter låner de fleste bankera060% til 70%a0af prisen.
• De bedste renter og hurtigste godkendelser kommer i den lave ende, omkring 60% til 65%.
• Det betyder, at du skal læggea030% til 40%a0af prisen fra din egen opsparing.

Eksempel på en bolig til 500.000 euros med 70% LTV:

• 350.000 eurosa0- banken låner (500.000 euros x 70%)
• Din udbetaling (30%): 150.000 euros

Eksempel på en bolig til 500.000 euros med 60% LTV:

• 300.000 eurosa0- banken låner (500.000 euros x 60%)
• Din udbetaling (40%): 200.000 euros

Advarsel:a0Banken låner ud fra det laveste af prisen eller bankens egen vurdering. Hvis du aftaler 500.000 euros, men banken vurderer boligen til 480.000 euros, beregnes dit lån på 70% ud fra 480.000 euros, ikke 500.000 euros. Så skal du bruge flere kontanter. Vi forklarer vurderingen nedenfor.

Hvordan et realkreditlån fungerer med et off-plan nybyggeri

Dette er den del, der overrasker mange købere, så det er værd at være tydelig. Når du køber en off-plan bolig (en der stadig er under opførelse), trækker du ikke realkreditlånet i starten. Tidsplanen fungerer sådan her.

• Under byggeriet betaler du etapebetalingerne med dine egne kontanter.a0Reservationen og derefter de 20% til 40%, der betales i rater, mens bygningen rejser sig, kommer normalt fra din opsparing, ikke fra banken. Det spanske realkreditlån finansierer ikke etapebetalingerne.
• Banken frigiver realkreditlånet ved færdiggørelse.a0Når boligen er færdig og har sin licens til første ibrugtagning, vurderer banken den færdige ejendom og udbetaler lånet. Det lån dækker restbeløbet, de 60% til 80%, der forfalder ved færdiggørelse.
• Så under byggeriet finansierer du selv etapebetalingerne i størrelsen af en udbetaling.a0Ved færdiggørelse dækker realkreditlånet resten, op til din LTV.

Eksempel på en off-plan bolig til 500.000 euros med 70% LTV:

• ~10.000 eurosa0- reservation, fra dine egne kontanter
• op til ~140.000 eurosa0- etapebetalinger under byggeriet (omkring 20% til 30%), fra dine egne kontanter
• 350.000 eurosa0- frigivet af banken ved færdiggørelse (70% LTV på den færdige bolig)

Et nøgleklart nybyggeri er enklere. Boligen findes allerede, så banken kan vurdere den nu og gennemføre i den normale periode på 8 til 12 uger. Du betaler reservationen og en kontraktbetaling på cirka 10% kontant, og realkreditlånet dækker restbeløbet ved færdiggørelse.

Advarsel:a0Få din forhåndsgodkendelse af realkreditlånet, før du binder dig til en off-plan bolig, men husk at lånet først udbetales til sidst. Planlæg dine kontanter, så du kan dække hver etapebetaling under byggeriet med dine egne midler. Banken træder til ved færdiggørelse, ikke før.

Bonustip:a0Mange off-plan købere får realkreditlånet på plads nogle måneder før færdiggørelse, når byggeriet er næsten færdigt, så vurderingen afspejler den endelige bolig. Spain Developments kan sætte dig i kontakt med specialister i realkreditlån til ikke-residenter, som kender tidslinjen for off-plan godt.

Indkomsttesten: 35%-reglen

Bankerne kontrollerer ikke kun boligen. De kontrollerer, at du har råd til den månedlige betaling. Den vigtigste test er dina0gældsgrad i forhold til indkomst.

Reglen: dina0samlede månedlige gælda0(det nye spanske realkreditlån plus eventuelt realkreditlån i hjemlandet, billån og kreditkort) må ikke overstigea035% af din netto månedlige indkomst.

Eksempel:

• 6.000 eurosa0- netto månedlig indkomst
• 2.100 eurosa0- 35%-grænse for al gæld
• minus 1.200 eurosa0- eksisterende realkreditlån
• minus 300 eurosa0- billån
• Plads til et spansk realkreditlån: 600 euros om måneden

Bankerne vil også gerne se en minimumsindkomst. Som en grov rettesnor ønsker mange omkringa02.500 euros netto om månedena0for én person, ellera04.000 eurosa0for et par, der ansøger sammen.

Bonustip:a0Betal et kreditkort eller et lille lån ned, før du ansøger. Mindre eksisterende gæld betyder mere plads til dit spanske realkreditlån. Dette lille skridt kan øge, hvor meget du kan låne.

Renter i 2026: fast, variabel, blandet

Der findes tre typer realkreditlån i Spanien. Her er satserne for ikke-residenter i 2026.

Fast rente: 2,8% til 3,5%

• Samme rente i hele lånets løbetid
• Bedst for ro i sindet
• Godt til pension eller fast løn

Variabel rente: Euribor + 1,2-2,0%

• Knyttet til Euribor (den europæiske basisrente), tæt på 2,2% nu
• Billigere i starten
• Betalingen kan stige eller falde

Blandet rente: fra 2,5%

• Fast i de første 3 til 10 år, derefter variabel
• Det mest populære valg i 2026
• Fra omkring 2,5% til 2,8% i de faste år

Et par flere regler, du bør kende:

• Løbetider på lån går op til26nbsp;20 til 25 år26nbsp;for ikke-residente.
• Lånet skal normalt være betalt af ved en alder på26nbsp;70 til 75. Så hvis du er 55, kan din løbetid være begrænset til omkring 20 år.

Bonustip:26nbsp;Bed altid om TAE (den spanske ÅOP, den reelle årlige omkostning inklusive forsikring). Den annoncerede rente skjuler omkostningen ved den forsikring, banken beder dig om at tilføje. TAE viser den reelle pris, så du kan sammenligne tilbud retfærdigt.

De kontanter, du faktisk har brug for ved 500.000 euros

Det er det spørgsmål, der betyder mest. Husk: banken låner dig en del af prisen, men den26nbsp;låner ikke26nbsp;dig pengene til skatter og gebyrer. Dem skal du betale af egen lomme.

Så dit kontantbehov er:26nbsp;udbetaling plus købsomkostninger plus realkreditomkostninger.

Eksempel på en 500.000 euros nybygget bolig ved 70% LTV:

• 150.000 euros26nbsp;- udbetaling (30% af prisen)
• ~65.250 euros26nbsp;- købsskatter og gebyrer (omkring 13%)
• ~500 euros26nbsp;- vurdering og gebyrer for realkreditlånet
• Samlet kontantbehov: ~216.000 euros

Banken låner de andre 350.000 euros. Så ved en bolig til 500.000 euros skal du regne med cirka26nbsp;216.000 euros26nbsp;i kontanter. Hvis banken kun tilbyder 60% LTV, har du brug for tættere på26nbsp;266.000 euros, fordi udbetalingen stiger til 200.000 euros.

Ved et projektkøb på tegning betales den samme udbetalingsstore sum kontant i etaper under byggeriet (reservation, derefter delbetalinger på 20% til 40%), og banken finansierer så resten ved overtagelse. Ved et indflytningsklart nybyggeri kommer du med kontanterne over nogle få uger, og banken afslutter ved slutningen. Uanset hvad er det samlede kontantbehov det samme.

Advarsel:26nbsp;Mange købere glemmer, at de 13% i skatter og gebyrer skal betales kontant oven i udbetalingen. Sammen kan udbetaling og omkostninger være over 40% af prisen. Planlæg for det fulde beløb, ellers risikerer du at mangle penge på overtagelsesdagen.

Realkreditomkostninger: hvem betaler hvad

Gode nyheder. Siden en lov fra 2019 har26nbsp;banken26nbsp;betalt størstedelen af oprettelsesomkostningerne på realkreditlånet. Det beskytter dig.

Banken betaler nu

• Notargebyret for pantebrevet
• Gebyret til ejendomsregistret for realkreditlånet
• AJD (stempelafgift) på realkreditlånet
• Gestoría-gebyret (administration) for realkreditlånet

Du, køberen, betaler

• Ejendomsvurderingen (omkring 300 til 800 euros)
• Købsskatterne (IVA eller ITP)
• Notar- og registreringsgebyrer ved købet
• Din advokat

Så den eneste reelle ekstraomkostning, realkreditlånet tilfører, er vurderingen. Det er en stor forbedring i forhold til de gamle regler.

Fare:26nbsp;Nogle banker prøver stadig at sende disse omkostninger videre til dig. Det kan de ikke. Loven er klar. Tjek dit tilbud, og gør indsigelse, hvis du ser notargebyr for realkreditlånet eller stempelafgift opkrævet hos dig.

Vurderingen: et nøgletrin

Før banken låner pengene ud, sender den en ekspert til at vurdere boligen. Dette er26nbsp;tasación.

• Det koster omkring 300 til 800 euros, som betales af dig.
• Den er gyldig i seks måneder.
• Banken låner ud fra det laveste af prisen eller denne værdi.

Dette trin beskytter både dig og banken. Hvis værdien vurderes lavt, kan du bede sælgeren om at sænke prisen, eller også skal du lægge flere kontanter.

Eksempel:26nbsp;Du aftaler 500.000 euros. Vurderingen siger 480.000 euros. Ved 70% LTV låner banken nu 70% af 480.000 euros = 336.000 euros, ikke 350.000 euros. Du har brug for 14.000 euros mere kontant, eller også genforhandler du prisen.

Tidslinjen trin for trin

For et indflytningsklart nybyggeri skal du regne med26nbsp;8 til 12 uger26nbsp;fra tilbud til nøgler. For en bolig købt på tegning ligger alle realkredittrinene nedenfor ved afslutningen, når byggeriet næsten er færdigt, så låneforløbet starter nogle måneder før overdragelsen i stedet for ved reservationen. Her er faserne.

1. Forhåndsgodkendelse (1 til 2 uger):26nbsp;Send dine indkomstpapirer til en bank eller mægler. Få et foreløbigt "ja", før du reserverer. Hav dit NIE klar. Ved en bolig på tegning kan du gøre dette tidligt, men lånet udbetales først ved overtagelse.
2. Bindende tilbud (2 til 4 uger):26nbsp;Efter du har reserveret boligen (og for køb på tegning, når den nærmer sig færdiggørelse), udsteder banken FEIN (det officielle bindende realkredittilbud).
3. Betænkningstid (10 dage):26nbsp;Ved lov skal du vente 10 dage efter FEIN, før du underskriver. Dette kan ikke springes over. Det er der for at beskytte dig.
4. Vurdering (1 uge):26nbsp;Banken vurderer boligen. For køb på tegning gøres dette på den færdige ejendom.
5. Overtagelse (omkring 2 uger):26nbsp;Du underskriver skødet og realkreditdokumentet hos notaren. Banken udbetaler lånet mod restbeløbet, og du får nøglerne.

Bonustip:26nbsp;Start realkreditprocessen tidligt, endda før du finder boligen. En forhåndsgodkendelse gør dig til en stærkere køber og fremskynder resten. Som uafhængig køberrådgiver betalt af udvikleren kan Spain Developments guide dig gennem hvert trin og sætte dig i kontakt med realkreditspecialister for ikke-residente. Du betaler os intet gebyr.

Valutarisiko: en skjult fare

Hvis du tjener i pund, kroner eller złoty, men betaler dit realkreditlån i euros, betyder valutakursen noget hver måned.

Hvis din hjemlige valuta falder mod euroen, koster din månedlige betaling dig mere derhjemme. Over 20 år løber det op.

To måder at håndtere dette på:

• Brug en26nbsp;specialiseret valutamægler26nbsp;til dine etapebetalinger og store overførsler. De slår bankens kurs og kan spare dig tusindvis.
• Nogle købere beholder en euro-buffer til at dække flere måneders betalinger, så en dårlig måned ikke gør ondt.

Ved en bolig på tegning betyder dette endnu mere, fordi du foretager flere overførsler gennem byggeriet (reservationen, hver etapebetaling og restbeløbet ved overtagelse), så kursen kan ændre sig mellem hver af dem. Vi dækker dette fuldt ud i vores guide til valutaoverførsel ved boligkøb i Spanien.

Bonustip:26nbsp;En specialiseret FX-mægler (foreign exchange) kan ofte spare dig 2% til 3% sammenlignet med en traditionel bank ved hver overførsel. På tværs af reservationen og etapebetalingerne på en bolig på tegning til 500.000 euros løber det op i tusindvis af euros sparet. Vi kan henvise dig til pålidelige FX-firmaer for købere på Costa del Sol.

Den fulde oversigt over kontantbehov ved realkreditlån

Her er det fulde kontantbillede for et nybyggeri til 500.000 euros ved 70% LTV.

• 500.000 euros26nbsp;- ejendommens pris
• 350.000 euros26nbsp;- banklån (70% LTV)
• 150.000 euros26nbsp;- din udbetaling (30%)
• 65.250 euros26nbsp;- købsskatter og gebyrer (omkring 13%)
• 500 euros26nbsp;- realkreditvurdering (betalt af køberen)
• Realkreditnotar, register, stempelafgift: betales af banken
• Samlet kontantbehov: ~215.750 euros

Så ved en bolig til 500.000 euros finansierer banken 350.000 euros, og du kommer med omkring 216.000 euros kontant. Ved 60% LTV stiger dit kontantbehov til omkring 266.000 euros. Ved et projektkøb på tegning betales disse kontanter i etaper under byggeriet, og banken udbetaler lånet mod den færdige bolig ved overtagelse.

Konklusion

Som ikke-resident kan du låne omkring 60% til 70% til et nyt boligprojekt på Costa del Sol, så planlæg med en udbetaling på 30% til 40% plus omkring 13% i omkostninger. På en bolig til 500.000 euros betyder det cirka 216.000 euros i kontanter. Husk, at ved en bolig på tegning finansierer du etapebetalingerne af egne kontanter under byggeriet, og banken frigiver realkreditlånet ved overtagelse mod den færdige ejendom. Renterne i 2026 er stabile, banken betaler størstedelen af realkreditomkostningerne, og processen tager omkring 8 til 12 uger for en indflytningsklar bolig. Få styr på dit NIE, din bankkonto og en god valutaplan tidligt, så er resten ligetil.

Vil du have hjælp til at arrangere et boliglån for ikke-residenter til et hjem, du kan lide? Tal med Spain Developments. Vi guider dig gennem hvert trin, forbinder dig med de rette specialister og opkræver intet gebyr.