Häufig gestellte Fragen

Diese Seite beantwortet die Fragen, die internationale Käufer beim Kauf eines Neubaus an der Costa del Sol wirklich stellen – auch die unangenehmen. Kurze, ehrliche Antworten, ohne Fachchinesisch und ohne Schönfärberei. Wenn Ihre Frage hier nicht dabei ist, schreiben Sie uns einfach.

Wie wir arbeiten

Ist Ihr Service wirklich kostenlos, oder gibt es einen Haken?a0Für Sie ist er tatsächlich kostenlos. Der Bauträger zahlt unsere Gebühr, und sie ist bereits in dessen fester Preisliste enthalten. Sie zahlen also dasselbe, egal ob Sie über uns kommen oder direkt gehen, und es gibt keinen Haken und keine versteckten Kosten für Sie.

Wenn der Bauträger Sie bezahlt, auf wessen Seite stehen Sie dann wirklich?a0Eine berechtigte Frage, und die ehrliche Antwort lautet: auf Ihrer. Unsere Gebühr ist dieselbe, egal ob Sie kaufen oder nicht, und sie ändert nichts an dem Preis, den Sie zahlen, daher sind wir nicht auf einen bestimmten Verkauf aus. Wir sind an keinen einzelnen Bauträger gebunden, Ihr eigener unabhängiger Anwalt (der uns nichts zahlt) übernimmt die rechtlichen Prüfungen, und wir sind nur dann erfolgreich, wenn Sie wirklich zufrieden sind. Deshalb werden wir Ihnen auch sagen, dass Sie von der falschen Immobilie Abstand nehmen sollten.

Warum sollten Sie dann uns nutzen, anstatt direkt zum Bauträger zu gehen?a0Weil der Preis in beiden Fällen identisch ist, sparen Sie durch den direkten Weg nichts, und mit uns wird die gesamte Arbeit kostenlos erledigt. Wir durchsuchen den gesamten Markt und erstellen eine Auswahl der passenden Immobilien, organisieren Ihre Besichtigungen persönlich oder online, bieten Ihnen einen einzigen ehrlichen Ansprechpartner, prüfen den Bauträger und helfen Ihnen, die richtige Einheit zu den besten Konditionen zu sichern. Wir verweisen Sie an einen unabhängigen Anwalt, der uns nichts zahlt, außerdem an einen vertrauenswürdigen Hypothekenvermittler und Devisenmakler, und wir beraten Sie zur Aufenthaltsgenehmigung. Nach dem Kauf helfen wir bei der Mängelabnahme, stellen den Kontakt zu Innenarchitekten her und verwalten über unser eigenes Unternehmen Ihre Vermietung und kümmern uns um die Immobilie, während Sie weg sind. Wenn Sie direkt gehen, bekommen Sie nichts davon und zahlen trotzdem denselben Preis.

Woher weiß ich, dass Sie nicht einfach das empfehlen, was Ihnen am meisten einbringt?a0Wir haben Zugang zum gesamten Markt, daher haben wir keinen Grund, ein bestimmtes Projekt zu bevorzugen. Wir weisen auf die Nachteile hin, raten Ihnen von Bauträgern ab, die wir nicht gut finden, und halten das schriftlich fest. Wenn ein Makler immer nur alles lobt, sollten Sie vorsichtig sein.

Woher weiß ich, dass Sie seriös sind und das kein Betrug ist?a0Sie zahlen uns niemals etwas, Ihr eigener unabhängiger Anwalt prüft alles rechtlich, und Geld fließt nur über ordnungsgemäße, nachvollziehbare Kanäle. Wenn Sie jemals eine Nachricht über „geänderte Bankverbindung“ erhalten, stoppen Sie und rufen Sie zuerst uns oder Ihren Anwalt an.

Kann ich kaufen, und ist jetzt ein sicherer Zeitpunkt?

Können Ausländer in Spanien noch immer Immobilien kaufen?a0Ja. Sowohl EU- als auch Nicht-EU-Bürger können ohne Einschränkungen frei kaufen. Sie benötigen hauptsächlich eine NIE (Ausländer-Identifikationsnummer), ein spanisches Bankkonto und einen Anwalt.

Wird Spanien Nicht-EU-Käufern wirklich eine 100% Steuer berechnen?a0Das hat Schlagzeilen gemacht, daher hier der ehrliche Stand: Es ist ein Vorschlag, kein Gesetz. Er liegt im Parlament auf Eis, und tatsächlich hat sich nichts geändert, und der Vorschlag in seiner vorliegenden Form hätte Neubau- und Off-Plan-Käufe ohnehin ausgenommen. Wir werden Ihnen die aktuelle Lage immer ehrlich mitteilen, aber nach derzeitigem Stand sind ausländische Käufer weiterhin willkommen.

Muss ich in Spanien leben oder ansässig sein, um ein Haus zu besitzen?a0Nein. Sie können als Nicht-Resident in Spain eine Immobilie besitzen und sie einfach als Ferien- oder Zweitwohnsitz nutzen. Eigentum ist vollständig von der Aufenthaltsgenehmigung getrennt.

Muss ich für den Kauf in Spanien sein?a0Nein. Der gesamte Kauf kann aus der Ferne abgewickelt werden. Ihr Anwalt kann mit einer Vollmacht in Ihrem Namen abschließen, und viele Käufer besichtigen zuerst online.

Geld, Kosten und Hypotheken

Welche zusätzlichen Kosten fallen zum Preis noch an?a0Bei einem Neubau sollten Sie etwa 12% bis 14% zusätzlich einplanen. Das sind 10% IVA, etwa 1,2% AJD (Stempelsteuer), Notar und Grundbuch von ungefähr 1% bis 2% sowie der Anwalt mit etwa 1% inklusive VAT.

Kann ich als Nicht-Resident eine Hypothek bekommen?a0In der Regel ja, typischerweise 60% bis 70% des Preises, weniger, wenn Sie in einer Währung verdienen, bei der die Banken vorsichtig sind, wie etwa der Czech crown. Bei einem Neubau wird die Hypothek kurz vor der Fertigstellung arrangiert, aber Sie können frühzeitig eine Vorabgenehmigung erhalten. Wir verbinden Sie mit einem vertrauenswürdigen Vermittler.

Wie überweise ich mein Geld, ohne Tausende zu verlieren?a0Nutzen Sie einen Devisenmakler, nicht Ihre Hausbank. Banken verstecken eine Marge von 1,5% bis 3% im Wechselkurs, während ein Makler eher bei 0,4% bis 1,0% liegt, und ein Terminkontrakt kann den heutigen Kurs für zukünftige gestaffelte Zahlungen festschreiben.

Die rechtliche Seite und die Risiken

Brauche ich einen spanischen Anwalt, oder kann ich meinen eigenen von zu Hause nutzen?a0Sie brauchen einen unabhängigen spanischen Anwalt, der sich mit spanischem Recht auskennt. Sie können Ihren Anwalt aus dem Heimatland hinzuziehen, damit er mit ihm zusammenarbeitet, aber in der Praxis bringt das meist wenig und verlangsamt die Sache. Wir empfehlen einen unabhängigen Anwalt, der uns null Provision zahlt, und es steht Ihnen frei, Ihren eigenen zu beauftragen.

Wie ist mein Geld geschützt, wenn ich off-plan kaufe?a0Per Gesetz ist jede Zahlung vor Fertigstellung durch eine Bankgarantie abgesichert (Ley 57/1968, verstärkt durch Ley 20/2015). Wenn der Bauträger scheitert oder die vertragliche Fertigstellungsfrist versäumt, bekommen Sie Ihr Geld zurück, 100% plus Zinsen.

Was passiert, wenn der Bauträger pleitegeht oder sich verspätet?a0Ihre Zahlungen sind durch diese Bankgarantie geschützt, sodass Sie sie zurückerhalten. Verspätete Übergaben sind hier häufig und liegen meist an Dingen außerhalb der Kontrolle des Bauträgers, daher sollten Sie einen Puffer von ein paar Monaten einplanen. Eine Verzögerung kostet Sie Zeit, nicht Ihr Geld.

Könnte ich versteckte Schulden mit der Immobilie übernehmen?a0In Spanien können Schulden an der Immobilie haften, nicht an der Person. Genau deshalb prüft der Anwalt vor Ihrer Zahlung das Grundbuch und die Gemeinschaftskonten, damit Sie niemals die Schulden eines anderen übernehmen.

Wie sieht es mit illegalen oder nicht genehmigten Bauten aus?a0Ihr Anwalt prüft jede Genehmigung, einschließlich der Erstbezugsgenehmigung bei einem Neubau, damit Sie nicht mit einem Zuhause dastehen, in dem Sie weder legal wohnen noch es weiterverkaufen können. Außerdem halten wir Sie von problematischen Bauprojekten von vornherein fern.

Sollte ich mir Sorgen wegen Hausbesetzern (okupas) machen?a0Ehrlich gesagt: nein, nicht in einem abgeschlossenen Neubaukomplex. Hausbesetzungen sind ein Problem bei verlassenen, ländlichen oder abgelegenen Immobilien, nicht bei modernen Anlagen mit Nachbarn und Sicherheit. Eine Alarmanlage macht es praktisch unmöglich, und unsere Immobilienverwaltung behält das Haus regelmäßig im Blick, während Sie weg sind. In unserer gesamten Erfahrung haben wir das bei einem Kunden noch kein einziges Mal erlebt, daher ist es eine viel größere Angst als ein echtes Risiko.

Wohnsitz und Steuern

Bekomme ich durch den Immobilienkauf eine Aufenthaltserlaubnis?a0Nein, und das Golden Visa wurde am 3. April 2025 abgeschafft. EU-Bürger melden sich einfach als Einwohner an. Nicht-EU-Bürger benötigen ein Visum, zum Beispiel das Non-Lucrative oder Digital Nomad Visa, und sind ansonsten auf 90 Tage innerhalb von 180 Tagen begrenzt.

Werde ich versehentlich spanischer Steuerinländer?a0Sie werden steuerlich ansässig, wenn Sie mehr als 183 Tage im Jahr in Spain verbringen oder wenn Spain Ihr hauptsächlicher Mittelpunkt wirtschaftlicher Interessen wird. Ein Steuerinländer wird auf sein weltweites Einkommen besteuert, und spanische Steuern sind nicht gerade niedrig, daher wollen Sie das nicht, es sei denn, Sie beabsichtigen wirklich, hier zu leben.

Welche Steuern zahlen nicht ansässige Eigentümer jedes Jahr?a0Die wichtigsten sind IBI (kommunale Grundsteuer) und IRNR (eine kleine Steuer für Nichtansässige auf die Immobilie, eingereicht mit Modelo 210), dazu kommen Ihre Gemeinschaftsgebühren. Das Steuerteam Ihres Anwalts kann die Einreichungen für Sie übernehmen.

Später verkaufen, Ihr Geld herausbekommen und Erbschaft

Werde ich später problemlos wieder verkaufen können?a0In den Top-Lagen der Costa del Sol: ja. Die Nachfrage ist stark und übersteigt derzeit das Angebot, daher bleiben gut gewählte Immobilien liquide. Niemand kann versprechen, dass Preise nur steigen, weshalb wir Sie in Gegenden mit echter, nachhaltiger Nachfrage lenken.

Welche Steuer zahle ich beim Verkauf?a0Die Kapitalertragsteuer für Nichtansässige beträgt 19% auf den Nettogewinn, nicht auf den gesamten Preis. Der Käufer behält außerdem 3% des Preises als Vorauszahlung für das Finanzamt ein, und wenn Ihre tatsächliche Steuer niedriger ist, fordern Sie die Differenz über Modelo 210 zurück.

Kann ich mein Geld danach wieder aus Spain herausbekommen?a0Ja. Es gibt keine Beschränkung dafür, Ihr Geld nach Hause zu überweisen. Für die Überweisung nutzen Sie einen Währungsbroker, und Ihr Anwalt fordert eine eventuell zu viel gezahlte 3%-Einbehaltung für Sie zurück.

Was passiert mit der Immobilie, wenn ich sterbe?a0Sie geht auf Ihre Erben über, die sich mit der spanischen Erbschaftsteuer befassen müssen. Die gute Nachricht ist, dass in Andalucia enge Familienangehörige (Ehepartner, Kinder, Eltern) nahezu vollständig entlastet werden, etwa durch eine Reduzierung von 99%, sodass die Steuerlast für die meisten Familien gering ist. Wir empfehlen dringend, ein spanisches Testament zu machen, das Ihr Anwalt für Sie organisieren kann, damit es für Ihre Familie einfach bleibt.

Ist es tatsächlich eine gute Idee?

Ist die Costa del Sol eine gute Investition oder eine Blase?a0Die aktuelle Lage ist stark: Die Nachfrage übersteigt das Angebot, Neubauten sind knapp, und die Preise sind gestiegen. Wir werden nicht so tun, als könnten die Preise nur steigen, aber am richtigen Standort sind die Fundamentaldaten wirklich solide. Die ehrliche Regel ist, dass Lage und Preis weit wichtiger sind als die Marktüberschrift.

Werde ich zu viel bezahlen, weil ich Ausländer bin?a0Nicht mit uns. Da wir unabhängig sind, ist der Preis derselbe wie bei einem direkten Kauf, und wir vergleichen jede Immobilie mit ähnlichen in der Nähe, sodass Sie keinen Ausländeraufschlag zahlen.

Kann die Vermietung meine Kosten decken?a0Oft ja. Die Bruttomietrenditen an der Küste liegen typischerweise bei etwa 5% bis 10%, und viele Eigentümer decken die Kosten des Eigentums, indem sie im Sommer vermieten. Unser eigenes Unternehmen übernimmt die gesamte Vermietung für Sie.

Praktisches und nach dem Kauf

Welche Gebiete decken Sie ab?a0Die gesamte Costa del Sol, von Malaga im Osten bis ganz nach Sotogrande im Westen, einschließlich Marbella, Estepona, Mijas, Fuengirola und mehr.

Welche Sprachen sprechen Sie?a0Derzeit Englisch, Tschechisch und Polnisch, und wir erweitern unser Team mit mehr Beratern, während wir wachsen.

Können Sie auch nach dem Kauf helfen?a0Ja. Wir helfen Ihnen, die Immobilie vor der Unterzeichnung auf Mängel zu prüfen, stellen den Kontakt zu Innenarchitekten her und verwalten über unser eigenes Unternehmen Ihre Vermietung und kümmern uns um die Immobilie, während Sie weg sind. Ihr Anwalt richtet außerdem Ihre Versorgungsverträge und Versicherungen ein.

Was ist, wenn ich woanders eine Immobilie finde?a0Schicken Sie sie uns, bevor Sie irgendetwas tun. Wir geben Ihnen unsere ehrliche Meinung dazu und können Sie in der Regel auch dabei vertreten. Kontaktieren Sie nur nicht zuerst direkt den Bauträger, denn wenn Sie sich selbst bei ihm registrieren, kann Sie anschließend kein unabhängiger Berater mehr vertreten.

Fazit

Haben Sie noch eine Frage, sogar eine unangenehme? Genau dafür sind wir da. Schreiben Sie Ihrem Berater bei Spain Developments jederzeit, auch wenn Sie gerade erst anfangen, über einen Kauf nachzudenken.