Rechtliches und Eigentumsübertragung beim Kauf von Neubauten in Spanien

Diese Seite ist für internationale Käufer, die möchten, dass ihr Immobilienkauf in Spanien geprüft und ordnungsgemäß abgewickelt wird. Sie erfahren, warum Sie einen unabhängigen spanischen Anwalt brauchen, was er für Sie tut, was es kostet und wie wir gemeinsam mit Ihnen den gesamten rechtlichen Prozess begleiten. Klar, ehrlich und in einfacher Sprache.

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist sicher, wenn die rechtliche Seite richtig gemacht wird. Die Gefahr besteht darin, den falschen Anwalt zu nutzen – oder gar keinen. So schützen Sie sich.

Kurzantwort:a0In Spanien prüft ein unabhängiger Anwalt rechtlich alles, bevor Sie kaufen. Wir empfehlen einen vertrauenswürdigen Anwalt, der uns keinerlei Provision zahlt, 1% inklusive Mehrwertsteuer berechnet (unter dem üblichen Satz) und ausschließlich für Sie handelt. Sie müssen keinen Anwalt aus Ihrem Heimatland mitbringen, sondern einen, der das spanische Recht kennt. Wir koordinieren und überwachen gemeinsam mit ihm den gesamten rechtlichen Prozess, damit nichts übersehen wird.

Sie brauchen einen spanischen Anwalt, keinen aus Ihrem Heimatland

Viele Käufer gehen davon aus, dass sie ihren eigenen Anwalt aus dem Heimatland mitbringen, der alles regelt. Das ist ein naheliegender Gedanke, aber in Spanien funktioniert es nicht so.

Sie brauchen einen spanischen Anwalt, der das spanische Recht kennt. Selbst dort, wo europäisches Recht gilt, sind die Regeln und die alltäglichen Verfahren, die Ihren Kauf tatsächlich regeln, spanisch. Ein Anwalt, der in einem anderen System arbeitet, kennt sie nicht.

Sie können selbstverständlich auch Ihren Anwalt aus dem Heimatland einbeziehen und ihn mit dem spanischen Anwalt zusammenarbeiten lassen. Nach unserer ehrlichen Erfahrung bringt das jedoch meist wenig und verlangsamt die Dinge oft. Anwälte im Ausland werden häufig nach Stunden bezahlt, daher gehen sie möglicherweise jede Klausel im Detail durch und sprechen Punkte an, die im spanischen System längst geklärt sind, um dann den spanischen Anwalt ohnehin zu fragen, wie es hier funktioniert. Gerade bei einem Neubau ist ein großer Teil des Verfahrens gesetzlich festgelegt, sodass Vertrag und Schritte ziemlich standardisiert sind. Ein spanischer Anwalt, der in diesem System lebt, bringt Sie reibungslos hindurch.

Warum ein unabhängiger Anwalt am wichtigsten ist

Hier liegt der Kern der Sache. Viele Agenturen vermitteln Sie an einen Anwalt, der ihnen eine Vermittlungsprovision zahlt. Dessen Loyalität ist dann geteilt, und er schweigt womöglich zu einem Problem, das den Deal stoppen sollte.

Wir machen es anders. Wir empfehlen einen unabhängigen Anwalt, der uns nichts zahlt, keinen Cent. Seine einzige Pflicht gilt Ihnen, dem Käufer. Ein wirklich unabhängiger Anwalt wird Ihnen sagen, dass Sie von einem schlechten Geschäft Abstand nehmen sollen, selbst wenn das bedeutet, dass es keinen Verkauf und für niemanden ein Honorar gibt.

Das ist bei einer Bestandsimmobilie noch wichtiger als bei einem Neubau. Ein Neubau folgt einem ziemlich festgelegten, rechtlich vorgegebenen Prozess. Bei einer Bestandsimmobilie kann mehr schiefgehen, daher hat ein Anwalt, der nicht wirklich unabhängig ist, weniger Grund, einen Deal zu stoppen, der gestoppt werden sollte, und unangenehme Details können verborgen bleiben. Mit einem unabhängigen Anwalt wird nichts unter den Teppich gekehrt.

Es steht Ihnen jederzeit frei, Ihren eigenen spanischen Anwalt zu nutzen. Wir empfehlen unseren, weil wir seit Jahren zusammenarbeiten, die Abstimmung reibungsloser läuft und der ganze Prozess für Sie einfacher ist. Aber die Wahl liegt bei Ihnen, und der Anwalt handelt immer für Sie.

Bonustipp:a0Es lohnt sich immer zu wissen, wo die Loyalität Ihres Anwalts liegt. Eine berechtigte Frage an jede Agentur ist, ob der Anwalt, den sie vorschlägt, ihr eine Vermittlungsprovision zahlt. Eine vertrauenswürdige Agentur beantwortet das direkt. Wir tun das: Unser Anwalt zahlt uns nichts.

Ein weiterer wichtiger Punkt. Es ist am besten, sich nicht auf den Anwalt zu verlassen, den der Bauträger oder der Makler des Verkäufers vorschlägt, denn deren Interesse liegt im Abschluss des Verkaufs. Ein unabhängiger Anwalt auf Ihrer Seite, wie der, den wir empfehlen, ist etwas ganz anderes.

Was der Anwalt für Sie tut

Ein spanischer Immobilienanwalt tut weit mehr, als nur einen Vertrag zu lesen. Er führt eine vollständige Due Diligence durch und prüft jede rechtliche Tatsache zur Immobilie, bevor Sie zahlen, und der Anwalt, mit dem wir zusammenarbeiten, berechnet 1% inklusive Mehrwertsteuer, was all das abdeckt.

• Er prüft diea0nota simple, einen Auszug aus dem Grundbuch, der zeigt, wem die Immobilie gehört und welche Schulden oder Belastungen darauf liegen.
• Er bestätigt, dass das Gebäude legal und vollständig genehmigt ist, damit Sie keine illegale oder nicht genehmigte Immobilie übernehmen.
• Er erklärt Ihnen bei jedem Schritt alles in klarem Englisch, damit Sie immer verstehen, was Sie unterschreiben.

Derselbe Anwalt kümmert sich auch um die praktische Seite des Eigentums in Spanien, was Ihnen viel Stress erspart:

• Ihrea0NIEa0(die Ausländer-Identifikationsnummer, die Sie zum Kauf benötigen), Ihr spanisches Bankkonto, Ihre Versorgungsverträge und Ihre Hausversicherung.
• Die Touristenlizenz (Ferienvermietung), falls Sie die Immobilie vermieten möchten.
• Laufende Steuern für Nichtansässige und auf Mieteinnahmen. Die Kanzlei, mit der wir arbeiten, hat eine eigene Abteilung genau dafür und kann später auch bei etwaigen Streitigkeiten helfen.

Kurz gesagt, es ist ein vertrauenswürdiger Ansprechpartner für fast alles, was Sie in Spanien brauchen werden. Sie haben außerdem ausgezeichnete lokale Kontakte, genau wie wir, sodass die Dinge tatsächlich erledigt werden.

Was es kostet, ohne Überraschungen

Eine echte Sorge für Käufer sind versteckte Kosten, überraschende Steuern oder dass ihnen wegen ihrer Herkunft zu viel berechnet wird. Wir nehmen Ihnen diese Sorge, indem wir vollkommen transparent sind.

Bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten, erhalten Sie eine klare, detaillierte Aufstellung aller Kosten, damit Sie Ihre tatsächliche Gesamtsumme kennen:

• Der Anwalt:a0etwa 1% inklusive VAT.
• Kaufsteuer bei einem Neubau:a010% IVA, plus etwa 1,2% AJD (Stempelsteuer).
• Notar und Grundbuchamt:a0zusammen ungefähr 1% bis 2%.

Als Faustregel sollten Sie etwa 12% bis 14% zusätzlich zum Preis einplanen. Und weil wir unabhängig sind, ist der Preis selbst derselbe, egal ob Sie über uns kaufen oder direkt, sodass Sie auch keinen Ausländeraufschlag zahlen.

Die größten rechtlichen Sorgen – und wie wir sie ausräumen

Die rechtliche Seite beunruhigt Käufer, weil sie anders funktioniert als zu Hause. Hier sind die tatsächlichen Sorgen und wie der Anwalt und wir mit jeder einzelnen umgehen.

• Versteckte Schulden zu übernehmen.a0In Spanien folgen Schulden der Immobilie, nicht der Person. Eine unbezahlte Hypothek, Gemeinschaftsgebühren, Steuern oder Bußgelder können auf Sie übergehen, manchmal in Höhe von Zehntausenden von Euro. Der Anwalt prüft das Register und die Konten der Eigentümergemeinschaft, sodass Sie niemals die Schulden anderer übernehmen.
• Ein illegaler oder nicht genehmigter Bau.a0Eine Immobilie ohne die richtigen Genehmigungen oder ohne ihre Erstbezugsgenehmigung kann nicht legal bewohnt, an Versorgungsleistungen angeschlossen oder leicht weiterverkauft werden und ist im schlimmsten Fall mit Bußgeldern oder Abriss konfrontiert. Der Anwalt überprüft jede Genehmigung, und wir halten Sie von problematischen Bauprojekten von vornherein fern.
• Betrug und verlorenes Geld.a0Gefälschte Inserate, Menschen, die sich als Eigentümer ausgeben, gefälschte Vollmachten und E-Mails mit dem Inhalt „unsere Bankdaten haben sich geändert“ sind allesamt real. Wir stellen den ersten Kontakt her und prüfen, mit wem Sie es zu tun haben, und Ihr Anwalt sorgt dafür, dass Geld nur auf sichere Weise bewegt wird. Zahlen Sie niemals jemanden, den Sie nicht zuerst mit uns oder Ihrem Anwalt überprüft haben.
• Etwas zu unterschreiben, das Sie nicht verstehen.a0Spanische Verträge sind auf Spanisch, nach spanischem Recht und mit Konzepten, die es bei Ihnen zu Hause vielleicht gar nicht gibt, und ein mündliches Versprechen bedeutet nichts, wenn es nicht schriftlich festgehalten ist. Ihr Anwalt erklärt Ihnen jede Klausel in klarem Englisch, und nur das, was schriftlich festgehalten ist, zählt.
• Es nicht vermieten zu können.a0Ein Haus kann vollkommen legal zu kaufen sein, aber durch die Regeln der Eigentümergemeinschaft für die Ferienvermietung eingeschränkt werden. Wenn Vermietung für Sie wichtig ist, prüft der Anwalt diese Regeln, bevor Sie sich festlegen.
• Versteckte Kosten und zu viel zu bezahlen.a0Wie oben: eine vollständige, detaillierte Kostenaufstellung im Voraus und derselbe Preis wie bei einem direkten Kauf.

Warum Sie mit Spain Developments arbeiten sollten

Wir sind ein unabhängiger Käufermakler mit Zugang zu jedem Bauprojekt an der Costa del Sol. Wir sind an keinen Bauträger gebunden, und wir verdienen nichts an Ihrem Anwalt, sodass unsere Beratung unabhängig bleibt. Unser Kaufservice ist für Sie kostenlos, weil der Bauträger unsere Gebühr bezahlt, und der Preis ist identisch, egal ob Sie über uns kommen oder direkt gehen.

Am wichtigsten für die rechtliche Seite ist, dass wir Ihnen nicht einfach einen Anwalt vermitteln und dann verschwinden. Wir koordinieren und überwachen gemeinsam mit Ihrem Anwalt den gesamten rechtlichen Prozess und die komplette Transaktion und stellen sicher, dass jeder Schritt rechtzeitig erfolgt, damit nichts übersehen wird. Sie haben immer ein Team, das sich um Sie kümmert.

Wenn Sie bereit sind, stellen wir Ihnen unseren unabhängigen Anwalt vor oder arbeiten gerne mit Ihrem eigenen zusammen. So oder so wird Ihr Kauf ordnungsgemäß geprüft, und Sie verstehen jeden Schritt.