Τίτλος Ιδιοκτησίας & Nota Simple στην Ισπανία: Επεξήγηση

Αν αγοράζετε ένα νεόδμητο στην Costa del Sol, δύο έγγραφα αποδεικνύουν ότι το σπίτι είναι πραγματικά δικό σας: ο τίτλος ιδιοκτησίας και η nota simple. Αυτός ο οδηγός εξηγεί τι είναι το καθένα, πώς διαφέρουν και γιατί έχουν σημασία. Είναι γραμμένος για ξένους αγοραστές που θέλουν να ξέρουν ότι τα χρήματά τους είναι ασφαλή.

Γρήγορη σύνοψη

• Η escritura είναι ο τίτλος ιδιοκτησίας σας, υπογεγραμμένος στον συμβολαιογράφο, που σας καθιστά ιδιοκτήτη.
• Η nota simple είναι ένα φθηνό απόσπασμα μητρώου που διαβάζετε πριν αγοράσετε.
• Διαβάζετε τη nota simple για να αποφασίσετε, υπογράφετε την escritura για να αγοράσετε.
• Να ζητάτε πάντα μια πρόσφατη nota simple από το μητρώο, ποτέ μόνο το αντίγραφο του πωλητή.

Η σύντομη εκδοχή

Ηa0escrituraa0είναι ο τίτλος ιδιοκτησίας σας. Είναι το έγγραφο, υπογεγραμμένο ενώπιον συμβολαιογράφου, που μεταβιβάζει την κυριότητα σε εσάς. Ηa0nota simplea0είναι ένα σύντομο απόσπασμα από το Κτηματολόγιο που δείχνει ποιος κατέχει ένα ακίνητο και αν έχει οφειλές. Το ένα είναι η απόδειξη της ιδιοκτησίας σας. Το άλλο είναι ο έλεγχός σας πριν αγοράσετε.

Σκεφτείτε το έτσι. Η nota simple είναι η αναφορά που διαβάζετε πριν υπογράψετε. Η escritura είναι αυτό που υπογράφετε. Έπειτα το μητρώο ενημερώνεται ώστε να εμφανίζεται το όνομά σας.

Τι είναι η escritura (τίτλος ιδιοκτησίας);

Η escritura (πλήρες όνομαa0escritura pública de compraventa, η δημόσια πράξη πώλησης) είναι το επίσημο νομικό έγγραφο που μεταβιβάζει ένα ακίνητο από τον πωλητή σε εσάς. Υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου (notarioa0- ουδέτερου δημόσιου λειτουργού). Μόλις υπογραφεί, η κυριότητα περνά σε εσάς.

Επειδή επικυρώνεται από συμβολαιογράφο, η escritura είναι δημόσιο έγγραφο. Έχει ισχυρή νομική βαρύτητα, πολύ μεγαλύτερη από ένα ιδιωτικό συμφωνητικό. Είναι ο ακρογωνιαίος λίθος της ιδιοκτησίας ακινήτου στην Ισπανία.

Η escritura σας περιλαμβάνει:

• Πλήρη ονόματα και αριθμούς ταυτότητας αγοραστή και πωλητή (το NIE σας για ξένους αγοραστές).
• Λεπτομερή περιγραφή του ακινήτου: διεύθυνση, μέγεθος, όρια, γκαράζ, αποθήκη.
• Τα στοιχεία του Κτηματολογίου και την κτηματολογική αναφορά (referencia catastral).
• Την τιμή και τον τρόπο με τον οποίο πληρώθηκε.
• Οποιαδήποτε υποθήκη ή βάρος επί του ακινήτου.
• Τους οφειλόμενους φόρους και ποιος τους πληρώνει, καθώς και την ημερομηνία που παραλαμβάνετε την κατοχή.

Μετά την υπογραφή, η πράξη αποστέλλεται στο Κτηματολόγιο (Registro de la Propiedada0- το επίσημο αρχείο ιδιοκτησίας ακινήτων) για να καταγραφείτε ως ο νέος ιδιοκτήτης. Αυτό το τελικό βήμα είναι που προστατεύει πλήρως την κυριότητά σας έναντι οποιασδήποτε αξίωσης τρίτου.

Τι είναι η nota simple;

Η nota simple (πλήρες όνομαa0nota simple registrala0- το επίσημο απόσπασμα του κτηματολογίου) είναι επίσημο απόσπασμα από το Κτηματολόγιο. Είναι μια σύντομη, απλή περίληψη της νομικής κατάστασης ενός ακινήτου. Είναι φθηνή, γρήγορη και το πιο σημαντικό έγγραφο που διαβάζετε πριν αγοράσετε.

Μια nota simple σάς λέει τέσσερα βασικά πράγματα.

• Ποιος το κατέχει.a0Το όνομα και το ποσοστό του καταγεγραμμένου ιδιοκτήτη. Αυτό επιβεβαιώνει ότι ο πωλητής μπορεί πράγματι να πουλήσει.
• Τι οφειλές έχει.a0Υποθήκες, κατασχέσεις (νομικές δεσμεύσεις) ή άλλα βάρη.
• Ποιοι περιορισμοί ισχύουν.a0Δουλείες διόδου, επικαρπίες ή ειδικοί περιορισμοί.
• Τι βρίσκεται σε εξέλιξη.a0Οποιεσδήποτε εκκρεμείς αλλαγές, όπως η καταχώριση νέας υποθήκης.

Δεν είναι τίτλος ιδιοκτησίας και δεν αποτελεί νομική απόδειξη κυριότητας στο δικαστήριο. Μόνο μια πλήρηςa0certificación registrala0(πιστοποιημένη βεβαίωση μητρώου) το κάνει αυτό. Αλλά για τον έλεγχο ενός ακινήτου πριν αγοράσετε, η nota simple είναι ακριβώς αυτό που χρειάζεστε.

Τίτλος ιδιοκτησίας έναντι nota simple: η διαφορά

Ορίστε τα δύο έγγραφα δίπλα δίπλα.

Escritura (τίτλος ιδιοκτησίας)

• Τι είναι:a0η πράξη που μεταβιβάζει την κυριότητα.
• Υπογράφεται από:a0συμβολαιογράφο.
• Σκοπός:a0απόδειξη ότι είστε ιδιοκτήτης του σπιτιού.
• Πότε τη χρησιμοποιείτε:a0κατά την υπογραφή και μετά.
• Νομική βαρύτητα:a0πλήρης νομική απόδειξη.
• Κόστος:a0μέρος των εξόδων ολοκλήρωσης.

Nota simple

• Τι είναι:a0ένα συνοπτικό απόσπασμα από το μητρώο.
• Υπογράφεται από:a0κανείς· είναι αναφορά.
• Σκοπός:a0έλεγχος του ακινήτου πριν από την αγορά.
• Πότε τη χρησιμοποιείτε:a0πριν πληρώσετε οτιδήποτε.
• Νομική βαρύτητα:a0μόνο ενημερωτικό.
• Κόστος:a0λίγα ευρώ.

Με μία φράση: διαβάζετε τη nota simple για να αποφασίσετε, υπογράφετε την escritura για να αγοράσετε και έπειτα το μητρώο εμφανίζει το όνομά σας.

Το Κτηματολογικό Μητρώο έναντι του Κτηματολογίου

Οι ξένοι αγοραστές συχνά συγχέουν αυτά τα δύο συστήματα. Είναι διαφορετικά και χρειάζεται να συμφωνούν και τα δύο.

Κτηματολογικό Μητρώο (Registro de la Propiedad)

Καταγράφει τη νομική ιδιοκτησία, τα χρέη και τα δικαιώματα. Η nota simple προέρχεται από εδώ. Αυτό είναι το νομικό αρχείο.

Κτηματολόγιο (Catastro)

Καταγράφει το φυσικό ακίνητο για φορολογικούς σκοπούς: μέγεθος, όρια, τοποθεσία και αξία. Η κτηματολογική αναφορά προέρχεται από εδώ.

Ένας καλός δικηγόρος ελέγχει ότι και τα δύο αρχεία ταιριάζουν μεταξύ τους και ταιριάζουν με το πραγματικό ακίνητο. Αν το μητρώο αναφέρει ένα μέγεθος και το κτηματολόγιο άλλο, αυτό είναι πρόβλημα που πρέπει να λυθεί πριν αγοράσετε, όχι μετά.

Πώς να αποκτήσετε μια nota simple (κόστος και χρόνος)

Οποιοσδήποτε έχει έναν γνήσιο λόγο μπορεί να ζητήσει μια nota simple. Ως αγοραστής, πληροίτε τις προϋποθέσεις. Δεν χρειάζεται να είστε ο ιδιοκτήτης.

Υπάρχουν δύο επίσημοι τρόποι. Αποφύγετε ιδιωτικούς «γρήγορους» ιστότοπους που χρεώνουν πολύ περισσότερο για το ίδιο έγγραφο.

• Online (registradores.org): round 9 euros B ΦΠΑ. Συνήθως μέσα σε 2 ώρες, το πολύ 48 ώρες.
• Αυτοπροσώπως στο τοπικό μητρώο: round 3,64 euros B ΦΠΑ. Άμεσα ή σε λίγες ώρες.
• Ιδιωτικοί ιστότοποι τρίτων: 20 έως 30 euros ή περισσότερο. Ποικίλλει, συχνά πιο αργά. Αποφύγετέ τους.

Για να ζητήσετε μία, δίνετε τουλάχιστον ένα από τα εξής: τον αριθμό μητρώου (finca), την ακριβή διεύθυνση, το όνομα και το ID του ιδιοκτήτη ή την κτηματολογική αναφορά.

Έξτρα συμβουλή: Πάρτε μια πρόσφατη nota simple δύο φορές. Μία στην αρχή, όταν σας αρέσει για πρώτη φορά ένα ακίνητο. Και ξανά λίγο πριν υπογράψετε το συμβόλαιο. Έτσι εντοπίζετε οποιαδήποτε αλλαγή της τελευταίας στιγμής, όπως μια νέα υποθήκη ή επιβάρυνση που καταχωρίστηκε τις τελευταίες εβδομάδες.

Τι αποκαλύπτει η nota simple για τον κίνδυνο

Εδώ είναι που η nota simple προστατεύει τα χρήματά σας. Αποκαλύπτει τα ακριβή προβλήματα που κοστίζουν ακριβά στους ξένους αγοραστές.

• Κρυφά χρέη. Μια υποθήκη ή κατάσχεση στο ακίνητο. Στην Ισπανία, ορισμένα χρέη ακολουθούν το ακίνητο, όχι τον πωλητή. Η nota simple τα δείχνει ώστε να μην τα κληρονομήσετε.
• Ο λάθος πωλητής. Αν το πρόσωπο που πουλά δεν είναι ο καταχωρισμένος ιδιοκτήτης, σταματήστε. Η nota simple επιβεβαιώνει ποιος μπορεί νόμιμα να πουλήσει.
• Βάρη και περιορισμοί. Δουλείες διόδου ή άλλοι περιορισμοί που επηρεάζουν το πώς μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το σπίτι.
• Για νεόδμητα. Καθώς ολοκληρώνεται η κατασκευή, ο κατασκευαστής καταχωρίζει κάθε μονάδα. Ο δικηγόρος σας ελέγχει ότι η νέα μονάδα έχει δημιουργηθεί σωστά και είναι ελεύθερη από βάρη πριν ολοκληρώσετε.

Ας χρησιμοποιήσουμε ένα πραγματικό παράδειγμα. Συμφωνείτε να αγοράσετε ένα νεόδμητο διαμέρισμα για 500.000 euros. Η nota simple δείχνει μια υποθήκη 130.000 euros που παραμένει καταχωρισμένη στη μονάδα από το κατασκευαστικό δάνειο του κατασκευαστή. Αυτό είναι φυσιολογικό σε αυτό το στάδιο. Αλλά πρέπει να ακυρωθεί ή να εξοφληθεί πριν ολοκληρώσετε, ώστε να μην αναλάβετε το χρέος. Ο δικηγόρος σας φροντίζει γι’ αυτό. Χωρίς τη nota simple, δεν θα το είχατε δει ποτέ.

Προειδοποίηση: Μην βασίζεστε ποτέ σε μια nota simple που σας δίνει ο πωλητής ή ο μεσίτης. Μπορεί να είναι παλιά ή τροποποιημένη. Να ζητάτε πάντα από τον δικό σας ανεξάρτητο δικηγόρο να εξασφαλίζει μια πρόσφατη απευθείας από το μητρώο.

Η ημέρα υπογραφής του συμβολαίου, βήμα προς βήμα

Δείτε πώς μοιάζει η ολοκλήρωση όταν υπογράφετε την escritura.

1. Τελικοί έλεγχοι. Ο δικηγόρος σας εξασφαλίζει μια τελευταία nota simple για να επιβεβαιώσει ότι δεν άλλαξε τίποτα.
2. Στον συμβολαιογράφο. Ο αγοραστής και ο πωλητής (ή οι εκπρόσωποί τους) παρευρίσκονται. Αν δεν μπορείτε να ταξιδέψετε, ο δικηγόρος σας υπογράφει για εσάς με Πληρεξούσιο (poder notarial).
3. Ανάγνωση και υπογραφή. Ο συμβολαιογράφος διαβάζει τους βασικούς όρους και επιβεβαιώνει ότι όλοι κατανοούν. Υπογράφετε την escritura.
4. Πληρωμή και κλειδιά. Πληρώνετε το υπόλοιπο. Παίρνετε τα κλειδιά και ένα επικυρωμένο αντίγραφο του συμβολαίου (copia autorizada).
5. Φόροι και καταχώριση. Ο δικηγόρος σας πληρώνει τους φόρους και καταθέτει το συμβόλαιο στο Κτηματολογικό Μητρώο. Εβδομάδες αργότερα, το μητρώο σας εμφανίζει ως ιδιοκτήτη.

Ο συμβολαιογράφος κρατά το πρωτότυπο συμβόλαιο για πάντα στο αρχείο του (το protocolo). Εσείς κρατάτε το επικυρωμένο αντίγραφό σας. Το μητρώο τηρεί το επίσημο αρχείο της ιδιοκτησίας σας.

Τι γίνεται αν χάσω τον τίτλο ιδιοκτησίας μου;

Μην πανικοβάλλεστε. Η ιδιοκτησία σας είναι ασφαλής επειδή είναι καταχωρισμένη στο Κτηματολογικό Μητρώο. Μπορείτε πάντα να πάρετε νέο αντίγραφο.

• Ζητήστε νέο αντίγραφο από τον συμβολαιογράφο. Ζητήστε από τον συμβολαιογράφο που υπέγραψε το πρωτότυπο ένα νέο επικυρωμένο αντίγραφο (copia autorizada). Θα χρειαστεί να δείξετε ταυτότητα και να πληρώσετε ένα τέλος.
• Ζητήστε πιστοποιητικό από το μητρώο. Ζητήστε από το Κτηματολογικό Μητρώο ένα certificación registral για να επιβεβαιώσετε την ιδιοκτησία σας και την κατάσταση του ακινήτου.

Ο δικηγόρος σας μπορεί να κάνει και τα δύο για εσάς, κάτι που είναι χρήσιμο αν ζείτε στο εξωτερικό.

Όλη αυτή η διαδικασία είναι ένας από τους λόγους που μια ομάδα στη μητρική σας γλώσσα έχει τόσο μεγάλη σημασία. Στη Spain Developments, συνεργαζόμαστε με ανεξάρτητους Ισπανούς δικηγόρους, ποτέ με τον δικηγόρο του κατασκευαστή, οι οποίοι διαβάζουν τη nota simple, ελέγχουν το μητρώο σε σχέση με το κτηματολόγιο και επιβεβαιώνουν ότι το συμβόλαιο είναι καθαρό πριν υπογράψετε. Ως αγοραστικός μεσίτης που πληρώνεται από τον κατασκευαστή, η δουλειά μας είναι να διασφαλίζουμε ότι το σπίτι για το οποίο πληρώνετε είναι νόμιμα, πλήρως δικό σας.

Η ουσία

Η nota simple είναι ο έλεγχός σας πριν από την αγορά. Δείχνει ποιος κατέχει το ακίνητο και αν αυτό φέρει χρέη. Η escritura είναι ο τίτλος ιδιοκτησίας σας, που υπογράφεται στον συμβολαιογράφο και σας καθιστά ιδιοκτήτη. Μαζί προστατεύουν την αγορά σας από κρυφά προβλήματα.

Να παίρνετε πάντα μια πρόσφατη nota simple από το μητρώο, ποτέ μόνο το αντίγραφο του πωλητή, και να την εξετάζει ένας ανεξάρτητος δικηγόρος. Αν αγοράζετε νεόδμητο στην Costa del Sol, η Spain Developments μπορεί να κανονίσει ακριβώς αυτό, ώστε η ιδιοκτησία σας να είναι καθαρή και ασφαλής.