Τραπεζική Εγγύηση στην Ισπανία: Η ασπίδα του αγοραστή εκτός σχεδίου

Αν αγοράζετε μια κατοικία εκτός σχεδίου στην Costa del Sol, η τραπεζική εγγύηση είναι μακράν η σημαντικότερη προστασία που έχετε. Αυτός ο οδηγός εξηγεί τι είναι, ποιος νόμος τη στηρίζει και πώς να βεβαιωθείτε ότι η δική σας είναι γνήσια. Είναι γραμμένος για ξένους αγοραστές που πληρώνουν τμηματικά πριν χτιστεί η κατοικία.

Γρήγορη σύνοψη

• Μια τραπεζική εγγύηση σας επιστρέφει κάθε euro που πληρώνετε πριν χτιστεί η κατοικία.
• Είναι υποχρεωτική από τον νόμο βάσει του Law 57/1968 και του Law 20/2015.
• Αν ο κατασκευαστής χρεοκοπήσει, η τράπεζα ή η ασφαλιστική εταιρεία σάς επιστρέφει τα χρήματά σας με τόκο.
• Μην πληρώσετε ποτέ προκαταβολή μέχρι ένας ανεξάρτητος δικηγόρος να επιβεβαιώσει ότι υπάρχει έγκυρη εγγύηση.

Τι είναι η τραπεζική εγγύηση;

Μια τραπεζική εγγύηση (aval bancarioa0- μια νομική υπόσχεση από τράπεζα ή ασφαλιστική εταιρεία) είναι δεσμευτική υποχρέωση. Λέει το εξής: αν ο κατασκευαστής δεν ολοκληρώσει και δεν παραδώσει την κατοικία σας, η τράπεζα θα σας επιστρέψει κάθε euro που πληρώσατε κατά τη διάρκεια της κατασκευής, συν τόκους.

Όταν αγοράζετε εκτός σχεδίου, πληρώνετε τμηματικά. Μια προκαταβολή, έπειτα πληρωμές όσο προχωρά η κατασκευή και στο τέλος το υπόλοιπο. Η εγγύηση καλύπτει όλες αυτές τις τμηματικές πληρωμές. Είναι το δίχτυ ασφαλείας σας αν κάτι πάει στραβά με το έργο.

Με λίγα λόγια: χωρίς τραπεζική εγγύηση, δεν υπάρχει προστασία. Τα χρήματά σας θα ήταν σε κίνδυνο χωρίς τίποτα να σας καλύπτει.

Γιατί η αγορά εκτός σχεδίου χρειάζεται αυτή την προστασία

Η αγορά εκτός σχεδίου έχει πραγματικά πλεονεκτήματα. Η τιμή είναι συχνά χαμηλότερη από μια έτοιμη κατοικία. Αποκτάτε ένα ολοκαίνουργιο ακίνητο, χτισμένο με σύγχρονα πρότυπα, και μερικές φορές μπορείτε να επιλέξετε τα τελειώματα. Στην Costa del Sol, η αγορά εκτός σχεδίου είναι ένας από τους πιο δημοφιλείς τρόπους αγοράς.

Αλλά υπάρχει ένας μεγάλος κίνδυνος. Πληρώνετε για κάτι που δεν υπάρχει ακόμη. Μεσολαβούν μήνες, μερικές φορές χρόνια, ανάμεσα στην πρώτη σας πληρωμή και στα κλειδιά. Σε αυτό το διάστημα, μπορεί να πάνε πράγματα στραβά.

Το χειρότερο σενάριο είναι η αφερεγγυότητα του κατασκευαστή. Αν ο εργολάβος χρεοκοπήσει πριν ολοκληρώσει το έργο, τα χρήματά σας μπορεί να εξαφανιστούν. Κατά την κρίση του 2008, χιλιάδες ξένοι αγοραστές έχασαν έτσι προκαταβολές και τμηματικές πληρωμές. Μερικοί πάλεψαν για πάνω από μια δεκαετία για να πάρουν τα χρήματά τους πίσω. Η τραπεζική εγγύηση υπάρχει για να μην σας συμβεί ποτέ ξανά αυτό.

Ο νόμος: Law 57/1968 και Law 20/2015

Δεν χρειάζεται να είστε δικηγόρος για να καταλάβετε τα βασικά σημεία. Να τα με απλά λόγια.

Law 57/1968

Ο αρχικός νόμος. Υποχρέωνε τους κατασκευαστές να εγγυώνται κάθε προκαταβολική πληρωμή από αγοραστές. Τα χρήματα έπρεπε να κατατίθενται σε ξεχωριστό, προστατευμένο λογαριασμό. Αν η κατοικία δεν παραδιδόταν, ο αγοραστής έπαιρνε τα χρήματά του πίσω.

Law 20/2015 (σε ισχύ από τον Ιανουάριο 2016)

Αντικατέστησε και επικαιροποίησε τους κανόνες. Η προστασία έγινε ισχυρότερη, όχι ασθενέστερη. Οι νέοι κανόνες ενσωματώνονται στον ισπανικό Building Act (Ley de Ordenación de la Edificación, ή LOE).

Η μεγάλη αλλαγή το 2015 ήταν η εξής: η τράπεζα που κρατά τα χρήματα είναι πλέον από κοινού υπεύθυνη. Αν μια τράπεζα επιτρέψει σε έναν κατασκευαστή να λάβει καταθέσεις αγοραστών σε λογαριασμό χωρίς εγγύηση, μπορεί να υποχρεωθεί να σας επιστρέψει τα χρήματα. Αυτό κάνει την τράπεζα «φύλακα» των χρημάτων σας και όχι απλώς παθητικό κάτοχο λογαριασμού.

Βασικό σημείο:a0Βάσει του Law 20/2015, δύο μέρη ευθύνονται για την προκαταβολή σας. Ο κατασκευαστής πρέπει να παρέχει την εγγύηση. Η τράπεζα πρέπει να διασφαλίζει ότι αυτή υπάρχει. Αν αποτύχει οποιοδήποτε από τα δύο, έχετε ισχυρή αξίωση.

Το Ανώτατο Δικαστήριο της Ισπανίας έχει δικαιώσει τους αγοραστές ξανά και ξανά. Μόλις στα τέλη του 2025, επιβεβαίωσε ότι οι τράπεζες πρέπει να επιστρέφουν πλήρως τις προκαταβολές, με τόκο, ακόμη και όταν οι πληρωμές έγιναν μέσω μεσάζοντα και ακόμη και όταν δεν εκδόθηκε ποτέ ατομικό πιστοποιητικό. Η προστασία αντιμετωπίζεται ως ζήτημα δημόσιας τάξης. Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί να παρακαμφθεί με υπογραφή ούτε να αποδυναμωθεί.

Πώς λειτουργεί μια τραπεζική εγγύηση, βήμα προς βήμα

Εδώ είναι ο πλήρης κύκλος ζωής μιας εγγύησης σε μια κανονική αγορά εκτός σχεδίου.

1. Υπογράφετε το συμβόλαιο αγοράς.a0Πρέπει να αναφέρει ότι όλες οι πληρωμές σας καλύπτονται από εγγύηση βάσει του Law 20/2015.
2. Πληρώνετε σε ειδικό λογαριασμό.a0Τα χρήματά σας κατατίθενται σε ειδικό, ξεχωριστό λογαριασμό για την ανάπτυξη. Ποτέ στον γενικό λογαριασμό του κατασκευαστή.
3. Λαμβάνετε πιστοποιητικό εγγύησης.a0Η τράπεζα ή η ασφαλιστική εταιρεία εκδίδει έγγραφο που καλύπτει τα ακριβή ποσά που έχετε πληρώσει. Κρατήστε κάθε αντίγραφο.
4. Η κατασκευή προχωρά.a0Κάνετε κάθε τμηματική πληρωμή. Καθεμία θα πρέπει να καλύπτεται από την εγγύηση.
5. Δύο πιθανά τέλη.a0Αν η κατοικία ολοκληρωθεί και παραδοθεί με την First Occupation Licence, η εγγύηση λήγει. Αν ο κατασκευαστής δεν παραδώσει, διεκδικείτε την πλήρη επιστροφή συν τόκους από την τράπεζα.

Τι πρέπει να περιλαμβάνει η εγγύηση

Ζητήστε από τον δικηγόρο σας να επιβεβαιώσει καθένα από τα παρακάτω πριν πληρώσετε οτιδήποτε.

• Το όνομα της τράπεζας ή της ασφαλιστικής εταιρείας που παρέχει την εγγύηση.
• Την ανάπτυξη και τη συγκεκριμένη μονάδα σας.
• Τα ακριβή ποσά που καλύπτονται, ώστε να αντιστοιχούν σε όσα πράγματι πληρώνετε.
• Νόμιμοι τόκοι από την ημερομηνία κάθε πληρωμής.
• Μια σαφής δήλωση ότι υπάγεται στον Νόμο 20/2015 / Νόμο 57/1968.

Ας το δούμε με αριθμούς. Φανταστείτε ένα διαμέρισμα εκτός σχεδίου με τιμήa0500.000 euros . Ένα τυπικό πλάνο μπορεί να μοιάζει κάπως έτσι.

Παράδειγμα: διαμέρισμα εκτός σχεδίου αξίας 500.000 euros

• 10.000 eurosa0- προκαταβολή κράτησης (εγγυημένη)
• 150.000 eurosa0- με την υπογραφή του συμβολαίου, 30% (εγγυημένο)
• 100.000 eurosa0- τμηματικές πληρωμές κατά την κατασκευή (εγγυημένες)
• 240.000 eurosa0- υπόλοιπο κατά την ολοκλήρωση (πληρωτέο στον συμβολαιογράφο)

Σε αυτό το παράδειγμα, περίπου 260.000 euros καταβάλλονται πριν υπάρξει το σπίτι. Κάθε euro από αυτό το ποσό θα πρέπει να καλύπτεται από έγκυρη τραπεζική εγγύηση. Αν δεν καλύπτεται, είστε εκτεθειμένοι.

Ατομικές έναντι συλλογικών εγγυήσεων

Μπορεί να ακούσετε δύο όρους. Δείτε ποια είναι η διαφορά.

Ατομική εγγύηση

Ένα πιστοποιητικό που εκδίδεται σε εσάς, για τη δική σας μονάδα, για τις δικές σας πληρωμές. Αυτή είναι η πιο καθαρή και ασφαλής μορφή. Το χρυσό πρότυπο.

Συλλογική εγγύηση

Ένα ενιαίο ασφαλιστήριο που καλύπτει ολόκληρη την ανάπτυξη. Τα ισπανικά δικαστήρια έχουν επιβεβαιώσει ότι αυτό εξακολουθεί να σας προστατεύει πλήρως, ακόμη κι αν δεν λάβατε ποτέ ατομικό πιστοποιητικό, αρκεί η συλλογική κάλυψη να είναι έγκυρη.

Και οι δύο τύποι μπορούν να σας προστατεύσουν. Αλλά ένα ατομικό πιστοποιητικό στα χέρια σας είναι το χρυσό πρότυπο. Να ζητάτε πάντα ένα.

Τι γίνεται αν ο κατασκευαστής χρεοκοπήσει;

Αυτή είναι η στιγμή που η εγγύηση αποδεικνύει την αξία της. Αν ο κατασκευαστής καταστεί αφερέγγυος και δεν μπορεί να ολοκληρώσει το σπίτι σας, δεν χάνετε τα χρήματά σας.

Εσείς, ή ο δικηγόρος σας, υποβάλλετε αξίωση κατά της τράπεζας ή της ασφαλιστικής που παρείχε την εγγύηση. Πρέπει να σας επιστρέψουν ολόκληρο το ποσό που πληρώσατε, συν τους νόμιμους τόκους από την ημερομηνία κάθε πληρωμής. Το Ανώτατο Δικαστήριο έχει επιβεβαιώσει ότι αυτό ισχύει ακόμη και όταν ο κατασκευαστής δεν έχει καθόλου χρήματα. Αυτός είναι όλος ο σκοπός: ο εγγυητής υποκαθιστά τον αποτυχημένο κατασκευαστή.

Για να διεκδικήσετε, κρατήστε αυτά τα έγγραφα ασφαλή από την πρώτη μέρα:

• Το συμβόλαιο κράτησης και το συμβόλαιο αγοράς σας.
• Αποδεικτικά για κάθε πληρωμή (τραπεζικά εμβάσματα και αποδείξεις).
• Το πιστοποιητικό εγγύησης ή τη διατύπωση που παραπέμπει σε συλλογική κάλυψη.
• Οποιαδήποτε email ή τιμολόγια από μεσίτες ή άλλους εμπλεκόμενους στη συμφωνία.

Έξτρα συμβουλή:a0Ακόμη κι αν αγοράσατε πριν από χρόνια και χάσατε χρήματα χωρίς εγγύηση, μπορεί να έχετε ακόμη αξίωση κατά της τράπεζας που τηρούσε τον λογαριασμό του κατασκευαστή. Τα ισπανικά δικαστήρια έχουν κρίνει τις τράπεζες συνυπεύθυνες σε πολλές τέτοιες περιπτώσεις. Αξίζει να ζητήσετε από έναν εξειδικευμένο δικηγόρο να εξετάσει τα παλιά σας έγγραφα.

Κόκκινες σημαίες και απάτες που πρέπει να αποφύγετε

Οι περισσότεροι κατασκευαστές στην Costa del Sol είναι έντιμοι. Αλλά αυτά τα προειδοποιητικά σημάδια πρέπει πάντα να σας κάνουν να σταματήσετε και να ελέγξετε.

• Δεν αναφέρεται καμία εγγύηση στο συμβόλαιο.a0Απομακρυνθείτε μέχρι να διορθωθεί γραπτώς.
• «Πληρώστε στον λογαριασμό μας, η εγγύηση θα έρθει αργότερα.»a0Μην πληρώνετε ποτέ πριν επιβεβαιωθεί η εγγύηση. Το «αργότερα» συχνά σημαίνει «ποτέ».
• Πίεση να παραλείψετε τους ελέγχους.a0Η βιασύνη για υπογραφή είναι μια κλασική τακτική. Πάρτε τον χρόνο σας.
• Ο ίδιος ο δικηγόρος του κατασκευαστή «επιβεβαιώνει» τα πάντα.a0Αυτός ο δικηγόρος εργάζεται για τον πωλητή. Χρειάζεστε δικό σας ανεξάρτητο δικηγόρο για να επαληθεύσει ότι η εγγύηση είναι πραγματική.
• Πληρωμές σε γενικό ή προσωπικό λογαριασμό.a0Σύμφωνα με τον νόμο, τα χρήματά σας πρέπει να κατατίθενται σε ειδικό, ξεχωριστό λογαριασμό.

Εδώ είναι που η σωστή ομάδα σας προστατεύει. Στη Spain Developments, συνεργαζόμαστε μόνο με ανεξάρτητους Ισπανούς δικηγόρους, ποτέ με τον δικηγόρο του κατασκευαστή. Πριν μεταφέρετε έστω και ένα euro, ο δικηγόρος σας επιβεβαιώνει ότι η τραπεζική εγγύηση είναι έγκυρη και καλύπτει τις πληρωμές σας. Ως μεσιτικό γραφείο αγοραστή που αμείβεται από τον κατασκευαστή, ο ρόλος μας είναι να κρατάμε τα χρήματά σας ασφαλή σε κάθε στάδιο της κατασκευής.

Η ουσία

Η τραπεζική εγγύηση είναι η ασπίδα σας όταν αγοράζετε εκτός σχεδίου στην Ισπανία. Χάρη στον Νόμο 57/1968 και τον Νόμο 20/2015, ο κατασκευαστής πρέπει να την παρέχει και η τράπεζα πρέπει να διασφαλίζει ότι υπάρχει. Αν το έργο αποτύχει, παίρνετε πίσω τα χρήματά σας με τόκους, ακόμη κι αν ο κατασκευαστής χρεοκοπήσει.

Ο χρυσός κανόνας είναι απλός. Ποτέ μην πληρώνετε προκαταβολή για ακίνητο εκτός σχεδίου πριν ένας ανεξάρτητος δικηγόρος επιβεβαιώσει ότι υπάρχει σε ισχύ έγκυρη τραπεζική εγγύηση. Αν αγοράζετε νεόδμητο στην Costa del Sol, η Spain Developments μπορεί να σας φέρει σε επαφή με έναν ανεξάρτητο δικηγόρο που ελέγχει ακριβώς αυτό πριν δεσμευτείτε.