Hipoteca española para no residentes: guía 2026

Esta guía es para compradores internacionales que quieren una hipoteca para una promoción nueva en la Costa del Sol, ya sea sobre plano o de obra nueva llave en mano, pero viven en el extranjero. Aprenderás cuánto puedes pedir prestado, los tipos de 2026, el efectivo que necesitas, cómo funciona una hipoteca junto con los pagos por fases sobre plano y los pasos a seguir. Usamos una vivienda de 500.000 euros para dar cifras claras.

De un vistazo:a0Sí, puedes conseguir una hipoteca española como no residente, pero las reglas son más estrictas que para los locales. Normalmente puedes pedir prestado entre el 60% y el 70% del precio, así que necesitas una entrada del 30% al 40%. En una vivienda de 500.000 euros, calcula aproximadamente 216.000 euros en efectivo (entrada más impuestos y gastos), y el banco presta el resto. Desde una ley de 2019, el banco paga la mayoría de los costes hipotecarios; tú principalmente pagas la tasación. Un punto clave para las promociones nuevas: si compras sobre plano, los pagos por fases durante la construcción normalmente salen de tu propio efectivo, y el banco libera la hipoteca en la entrega contra la vivienda terminada.

Aquí tienes las cifras principales de una hipoteca para no residentes en 2026.

• 60-70%a0- puedes pedir prestado
• 2,8-3,5%a0- tipos fijos
• ~216.000 eurosa0- efectivo necesario (70% LTV)
• 8-12 semanasa0- de la oferta a las llaves

La preocupación por la hipoteca es uno de los mayores miedos de los compradores no residentes. A continuación, eliminamos las dudas y mostramos las cifras reales. Empezamos con la promoción nueva, porque eso es lo que vendemos en la Costa del Sol. Todas las cifras son para 2026.

¿Puede un no residente conseguir una hipoteca española?

Sí. Los bancos españoles prestan a compradores extranjeros, vivas o no en España. Grandes bancos como Santander, BBVA, CaixaBank y Sabadell ofrecen hipotecas para no residentes.

Los bancos miran tua0residencia fiscal, no tu pasaporte. Hay dos grupos.

Residentes

• Viven y pagan impuestos en España
• Pueden pedir prestado hasta el 80%
• Necesitan alrededor de un 20% de entrada

No residentes

• Pagan impuestos en otro país
• Pueden pedir prestado alrededor del 60% al 70%
• Necesitan una entrada del 30% al 40%

Los compradores de la UE y del Reino Unido se consideran de bajo riesgo y tienen un camino fácil. Los compradores de EE. UU. o Canadá necesitan un poco más de documentación, y algunos bancos aplican un pequeño "haircut" a los ingresos en dólares.

Consejo extra:a0Necesitarás un NIE (tu identificación fiscal española para extranjeros) y una cuenta bancaria española antes de poder completar una hipoteca. Resuelve esto cuanto antes. Spain Developments puede ayudarte a gestionar ambos, para que estés listo cuando encuentres la vivienda adecuada.

¿Cuánto puedes pedir prestado? (LTV)

La cifra clave es ela0LTV (loan-to-value, la parte del precio que el banco prestará).

• Para no residentes, la mayoría de los bancos prestaa060% al 70%a0del precio.
• Los mejores tipos y las aprobaciones más rápidas llegan en el extremo inferior, alrededor del 60% al 65%.
• Esto significa que debes aportara030% al 40%a0del precio de tus propios ahorros.

Ejemplo práctico sobre una vivienda de 500.000 euros con 70% LTV:

• 350.000 eurosa0- presta el banco (500.000 euros x 70%)
• Tu entrada (30%): 150.000 euros

Ejemplo práctico sobre una vivienda de 500.000 euros con 60% LTV:

• 300.000 eurosa0- presta el banco (500.000 euros x 60%)
• Tu entrada (40%): 200.000 euros

Advertencia:a0El banco presta sobre el menor valor entre el precio o la tasación del propio banco. Si acuerdas 500.000 euros pero el banco valora la vivienda en 480.000 euros, tu préstamo al 70% se calcula sobre 480.000 euros, no sobre 500.000 euros. Entonces necesitas más efectivo. Explicamos la tasación más abajo.

Cómo funciona una hipoteca con una promoción nueva sobre plano

Esta es la parte que sorprende a muchos compradores, así que merece la pena dejarlo claro. Cuando compras una vivienda sobre plano (una que todavía se está construyendo), no dispones de la hipoteca al principio. El calendario funciona así.

• Durante la construcción, pagas los pagos por fases con tu propio efectivo.a0La reserva, y luego el 20% al 40% pagado en plazos a medida que avanza la obra, normalmente salen de tus ahorros, no del banco. La hipoteca española no financia los pagos por fases.
• El banco libera la hipoteca en la finalización.a0Cuando la vivienda está terminada y tiene su licencia de primera ocupación, el banco tasa la propiedad terminada y desembolsa el préstamo. Ese préstamo cubre el saldo final, el 60% al 80% que se paga en la entrega.
• Así que durante la obra, tú financias por tu cuenta los pagos por fases equivalentes a la entrada.a0En la entrega, la hipoteca cubre el resto, hasta tu LTV.

Ejemplo práctico sobre una vivienda sobre plano de 500.000 euros con 70% LTV:

• ~10.000 eurosa0- reserva, de tu efectivo
• hasta ~140.000 eurosa0- pagos por fases durante la obra (alrededor del 20% al 30%), de tu efectivo
• 350.000 eurosa0- liberados por el banco en la entrega (70% LTV sobre la vivienda terminada)

Una obra nueva llave en mano es más sencilla. La vivienda ya existe, así que el banco puede tasarla ahora y completar la operación en las 8 a 12 semanas habituales. Pagas la reserva y un pago de contrato de aproximadamente el 10% con efectivo, y la hipoteca cubre el saldo en la entrega.

Advertencia:a0Consigue la preaprobación hipotecaria antes de comprometerte con una vivienda sobre plano, pero recuerda que el préstamo solo se desembolsa al final. Planifica tu efectivo para poder cubrir cada pago por fases durante la obra con tus propios fondos. El banco entra en la entrega, no antes.

Consejo extra:a0Muchos compradores sobre plano preparan la hipoteca unos meses antes de la entrega, una vez que el edificio está casi terminado, para que la tasación refleje la vivienda final. Spain Developments puede ponerte en contacto con especialistas en hipotecas para no residentes que conocen bien el calendario de las compras sobre plano.

La prueba de ingresos: la regla del 35%

Los bancos no solo revisan la vivienda. Comprueban que puedas asumir la cuota mensual. La prueba principal es tua0ratio deuda-ingresos.

La regla: tusa0deudas mensuales totalesa0(la nueva hipoteca española, más cualquier hipoteca en tu país de origen, préstamos de coche y tarjetas de crédito) no deben superar ela035% de tus ingresos netos mensuales.

Ejemplo práctico:

• 6.000 eurosa0- ingresos netos mensuales
• 2.100 eurosa0- límite del 35% para todas las deudas
• menos 1.200 eurosa0- hipoteca existente
• menos 300 eurosa0- préstamo de coche
• Margen para una hipoteca española: 600 euros al mes

A los bancos también les gusta ver unos ingresos mínimos. Como guía aproximada, muchos quieren alrededor dea02.500 euros netos al mesa0para una persona, oa04.000 eurosa0para una pareja que solicita conjuntamente.

Consejo extra:a0Paga una tarjeta de crédito o un pequeño préstamo antes de solicitarla. Menos deuda existente significa más margen para tu hipoteca española. Este pequeño paso puede aumentar cuánto puedes pedir prestado.

Tipos de interés en 2026: fijo, variable, mixto

Hay tres tipos de hipoteca en España. Aquí tienes los tipos de 2026 para no residentes.

Tipo fijo: 2,8% a 3,5%

• La misma cuota durante todo el préstamo
• Lo mejor para la tranquilidad
• Bueno para una pensión o un salario fijo

Tipo variable: Euribor 2B 1,2-2,0%

• Vinculado al Euribor (el tipo base europeo), cerca del 2,2% ahora
• Más barato al principio
• La cuota puede subir o bajar

Tipo mixto: desde 2,5%

• Fijo durante los primeros 3 a 10 años, luego variable
• La opción más popular en 2026
• Desde aproximadamente 2,5% hasta 2,8% en los años fijos

Algunas reglas más que debes conocer:

• Los plazos del préstamo llegan hastanbsp;20 a 25 añosnbsp;para no residentes.
• Por lo general, el préstamo debe estar pagado antes de losnbsp;70 a 75. Así que si tienes 55 años, tu plazo puede quedar limitado a cerca de 20 años.

Consejo extra:nbsp;Pide siempre la TAE (la APR española, el coste anual real incluyendo el seguro). El tipo anunciado oculta el coste del seguro que el banco te pide añadir. La TAE muestra el coste real, para que puedas comparar ofertas de forma justa.

El dinero en efectivo que realmente necesitas para 500.000 euros

Esta es la pregunta que más importa. Recuerda: el banco presta una parte del precio, peronbsp;nonbsp;te presta el dinero para impuestos y gastos. Eso sale de tu propio bolsillo.

Así que tu necesidad de efectivo es:nbsp;entrada más costes de compra más costes de hipoteca.

Ejemplo práctico sobre una obra nueva de 500.000 euros con 70% de LTV:

• 150.000 eurosnbsp;- entrada (30% del precio)
• ~65.250 eurosnbsp;- impuestos y gastos de compra (aproximadamente 13%)
• ~500 eurosnbsp;- tasación y gastos de hipoteca
• Total de efectivo necesario: ~216.000 euros

El banco presta los otros 350.000 euros. Así que para una vivienda de 500.000 euros, calcula aproximadamentenbsp;216.000 eurosnbsp;en efectivo. Si el banco solo ofrece 60% de LTV, necesitas más cerca denbsp;266.000 euros, porque la entrada sube a 200.000 euros.

En una promoción sobre plano, ese mismo efectivo equivalente a la entrada se paga por fases durante la construcción (reserva y luego pagos de 20% a 40%), y después el banco financia el resto en la entrega. En una obra nueva lista para entrar, aportas el efectivo en unas pocas semanas y el banco completa al final. En cualquier caso, el efectivo total que necesitas es el mismo.

Advertencia:nbsp;Muchos compradores olvidan que ese 13% en impuestos y gastos debe ser en efectivo, además de la entrada. Juntos, la entrada y los gastos pueden superar el 40% del precio. Planifica el importe completo, o te arriesgas a quedarte corto el día de la firma.

Costes de la hipoteca: quién paga qué

Buenas noticias. Desde una ley de 2019, elnbsp;banconbsp;paga la mayor parte de los costes de constitución de la hipoteca. Esto te protege.

Ahora el banco paga

• La notaría de la escritura de hipoteca
• El Registro de la Propiedad de la hipoteca
• El AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) de la hipoteca
• La gestoría de la hipoteca

Tú, el comprador, pagas

• La tasación de la vivienda (unos 300 a 800 euros)
• Los impuestos de compra (IVA o ITP)
• Los gastos de notaría y registro de la compra
• Tu abogado

Así que el único coste extra real que añade la hipoteca es la tasación. Eso es una gran mejora respecto a las antiguas normas.

Peligro:nbsp;Algunos bancos todavía intentan repercutirte estos costes. No pueden. La ley es clara. Revisa tu oferta y opónte si ves que te cargan la notaría de la hipoteca o el AJD.

La tasación: un paso clave

Antes de prestar, el banco envía a un experto para valorar la vivienda. Esta es lanbsp;tasación.

• Cuesta unos 300 a 800 euros, pagados por ti.
• Es válida durante seis meses.
• El banco presta sobre el menor valor entre el precio y esta tasación.

Este paso os protege tanto a ti como al banco. Si la tasación sale baja, puedes pedir al vendedor que baje el precio, o tendrás que aportar más efectivo.

Ejemplo práctico:nbsp;Acordáis 500.000 euros. La tasación dice 480.000 euros. Con 70% de LTV, el banco ahora presta el 70% de 480.000 euros = 336.000 euros, no 350.000 euros. Necesitas 14.000 euros más en efectivo, o renegocias el precio.

El calendario paso a paso

Para una obra nueva lista para entrar, calculanbsp;8 a 12 semanasnbsp;desde la oferta hasta las llaves. Para una vivienda sobre plano, todos los pasos de la hipoteca siguientes se sitúan al final, cuando la obra está casi terminada, así que el calendario del préstamo empieza unos meses antes de la entrega y no en la reserva. Estas son las fases.

1. Preaprobación (1 a 2 semanas):nbsp;Envía tus documentos de ingresos a un banco o broker. Consigue un “sí” aproximado antes de reservar. Ten tu NIE listo. En una vivienda sobre plano puedes hacer esto pronto, pero el préstamo solo se desembolsa en la entrega.
2. Oferta vinculante (2 a 4 semanas):nbsp;Después de reservar la vivienda (y, en sobre plano, cuando se acerque la finalización), el banco emite la FEIN (la oferta hipotecaria oficial vinculante).
3. Plazo de reflexión (10 días):nbsp;Por ley, debes esperar 10 días después de la FEIN antes de firmar. Esto no se puede omitir. Está ahí para protegerte.
4. Tasación (1 semana):nbsp;El banco valora la vivienda. En sobre plano, esto se hace sobre la vivienda terminada.
5. Firma/completación (alrededor de 2 semanas):nbsp;Firmas la escritura de compraventa y la escritura de hipoteca en la notaría. El banco desembolsa el préstamo contra el saldo final, y tú recibes las llaves.

Consejo extra:nbsp;Empieza el proceso hipotecario pronto, incluso antes de encontrar la vivienda. Una preaprobación te convierte en un comprador más fuerte y acelera el resto. Como agente del comprador independiente pagado por el promotor, Spain Developments puede guiarte en cada paso y ponerte en contacto con especialistas en hipotecas para no residentes. No nos pagas ninguna comisión.

Riesgo de divisa: un peligro oculto

Si cobras en libras, coronas o z
42oty, pero pagas tu hipoteca en euros, el tipo de cambio importa cada mes.

Si tu moneda local cae frente al euro, tu cuota mensual te cuesta más en tu país. A lo largo de 20 años, esto se acumula.

Dos formas de gestionarlo:

• Usa unnbsp;broker de divisas especializadonbsp;para tus pagos por fases y grandes transferencias. Mejoran el tipo del banco y pueden ahorrarte miles.
• Algunos compradores mantienen un colchón en euros para cubrir varios meses de pagos, para que un mal mes no les perjudique.

En una vivienda sobre plano esto importa todavía más, porque haces varias transferencias durante la obra (la reserva, cada pago por fase y el saldo final en la entrega), así que el tipo puede moverse entre cada una. Tratamos esto a fondo en nuestra guía sobre transferencia de divisas al comprar en España.

Consejo extra:nbsp;Un broker especializado en FX (foreign exchange) a menudo puede ahorrarte entre un 2% y un 3% frente a un banco tradicional en cada transferencia. Entre la reserva y los pagos por fases de una vivienda sobre plano de 500.000 euros, eso suma miles ahorrados. Podemos recomendarte empresas de FX de confianza para compradores en la Costa del Sol.

El desglose completo del efectivo para la hipoteca

Aquí tienes la imagen completa del efectivo para una obra nueva de 500.000 euros con 70% de LTV.

• 500.000 eurosnbsp;- precio de la vivienda
• 350.000 eurosnbsp;- préstamo bancario (70% LTV)
• 150.000 eurosnbsp;- tu entrada (30%)
• 65.250 eurosnbsp;- impuestos y gastos de compra (aproximadamente 13%)
• 500 eurosnbsp;- tasación hipotecaria (pagada por el comprador)
• Notaría, registro y AJD de la hipoteca: pagados por el banco
• Total de efectivo que necesitas: ~215.750 euros

Así que en una vivienda de 500.000 euros, el banco financia 350.000 euros, y tú aportas unos 216.000 euros en efectivo. Con 60% de LTV, tu necesidad de efectivo sube a unos 266.000 euros. En una promoción sobre plano, ese efectivo se paga por fases durante la obra, y el banco desembolsa el préstamo contra la vivienda terminada en la entrega.

Conclusión

Como no residente, puedes pedir prestado aproximadamente entre el 60% y el 70% de una promoción nueva en la Costa del Sol, así que calcula una entrada del 30% al 40% más alrededor de un 13% en costes. En una vivienda de 500.000 euros, eso significa aproximadamente 216.000 euros en efectivo. Recuerda que en una vivienda sobre plano financias los pagos por fases con tu propio efectivo durante la obra, y el banco libera la hipoteca en la entrega contra la vivienda terminada. Los tipos en 2026 son estables, el banco paga la mayor parte de los costes hipotecarios y el proceso tarda unas 8 a 12 semanas para una vivienda lista para entrar. Organiza pronto tu NIE, tu cuenta bancaria y un buen plan de divisas, y el resto es sencillo.

¿Quiere ayuda para gestionar una hipoteca para no residentes para una vivienda que le gusta? Hable con Spain Developments. Le guiamos en cada paso, le ponemos en contacto con los especialistas adecuados y no le cobramos ninguna comisión.