Impuestos sobre la propiedad en España para no residentes (2026)

Esta guía es para propietarios internacionales que compran en la Costa del Sol pero viven en el extranjero. Aprenderás qué impuestos pagas cada año, cuánto cuestan y cuándo vencen. Usamos una vivienda de 500.000 euros para que veas cifras reales.

De un vistazo:a0Si tienes una vivienda en España pero vives allí menos de 183 días al año, eres no residente a efectos fiscales. Pagas impuestos incluso si la vivienda está vacía. Los principales impuestos anuales son el IBI (impuesto municipal) y el IRNR (un pequeño impuesto por ser propietario). En una vivienda de 500.000 euros en la Costa del Sol, la factura fiscal pura es de aproximadamente 1.000 a 1.300 euros al año, o unos 2.400 euros una vez que añades basura y cuotas de comunidad.

Aquí tienes las principales cifras anuales para un propietario no residente de una vivienda de 500.000 euros.

• ~750 eurosa0- IBI municipal
• ~314 eurosa0- IRNR, propietario de la UE
• 19%a0- plusvalía si vendes
• ~2.400 eurosa0- coste anual total

A continuación explicamos cada uno con palabras sencillas. Todas las cifras son para 2026.

Primero: ¿qué es un "no residente"?

Eres una0no residentea0en España si pasasa0menos de 183 díasa0al año en el país. La mayoría de los propietarios de viviendas vacacionales y segundas residencias entran en este grupo.

Como no residente, solo pagas impuestos en España por ingresos españoles y bienes inmuebles en España. Tu salario o pensión de tu país tributa allí, no en España. Eso es una buena noticia. Pero aun así tienes unos cuantos impuestos españoles que gestionar, y muchos propietarios no los conocen hasta que llega una factura.

Peligro:a0La agencia tributaria española (llamadaa0Hacienda) se ha vuelto mucho más estricta. Ahora reclama el impuesto de no residentes impagado de hasta cuatro años atrás. Si lo ignoras, puedes enfrentarte a multas del 5% al 20% del impuesto, además de intereses. Nunca supongas que "nadie lo revisa". Sí lo hacen, sobre todo cuando vendes.

También necesitas una0NIE (tu número de identificación fiscal español para extranjeros)a0para pagar cualquier impuesto. Lo obtienes cuando compras. Sin él, no puedes presentar ni pagar.

El valor catastral: la cifra detrás de tu impuesto

Antes de los impuestos, debes entender una palabra:a0valor catastral (valor catastrala0en español).

Este es un valor oficial que el gobierno asigna a tu vivienda. No esa0noa0el precio de mercado. Casi siempre es mucho más bajo, a menudo entre el 40% y el 70% de lo que pagaste. Lo encontrarás en tu recibo del IBI.

¿Por qué importa esto? Porque dos de tus principales impuestos (IBI e IRNR) se basan en el valor catastral,a0noa0en los 500.000 euros que pagaste. Por eso las facturas fiscales reales son menores de lo que la gente teme.

Precio de mercado vs valor catastral:

• Pagaste: 500.000 euros
• Valor catastral: unos 150.000 euros

Ejemplo:a0Compras por 500.000 euros. El valor catastral podría fijarse, por ejemplo, en 150.000 euros. Tu IBI e IRNR se calculan sobre esos 150.000 euros, no sobre 500.000 euros.

Consejo extra:a0Pide siempre el último recibo del IBI antes de comprar. Muestra el valor catastral, para que puedas calcular con antelación los impuestos anuales exactos. Un buen agente del comprador te lo consigue antes de que te comprometas.

IBI: el impuesto municipal

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)a0es el impuesto local sobre la propiedad. Es como el council tax en el Reino Unido o ela0onroerendezaakbelastinga0en los Países Bajos. Lo pagas una vez al año al ayuntamiento.

• El tipo lo fija cada municipio. Va de aproximadamentea00,4% a 1,1%a0del valor catastral.
• En la Costa del Sol, la mayoría de las viviendas pagan aproximadamentea0400 a 900 euros al año.

Ejemplo calculado sobre una vivienda de 500.000 eurosa0(valor catastral de unos 150.000 euros, tipo municipal del 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros al año

La cifra exacta depende del municipio y del valor catastral, así que revisa siempre el último recibo.

Consejo extra:a0Configura una domiciliación bancaria desde tu cuenta bancaria española para el IBI. Los plazos cambian de un municipio a otro, y un pago atrasado conlleva una multa. La domiciliación significa que nunca se te olvida.

IRNR: impuesto incluso si no alquilas

Este es el que sorprende a casi todos los propietarios extranjeros.a0IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)a0es el impuesto sobre la renta de no residentes.

Si tu vivienda está vacía o es solo para tu propio uso, España igualmente te grava. La idea es que obtienes un "beneficio" por tener una vivienda, así que gravan ese beneficio imaginado. A menudo se llamaa0impuesto sobre la renta imputadaa0oa0impuesto sobre renta presunta.

Cómo se calcula:

1. Toma el valor catastral.
2. La "renta" esa01,1%a0de ese valor (si el valor se actualizó en los últimos 10 años), oa02%a0si no. La mayoría están en el 1,1%.
3. Aplica el tipo impositivo:a019%a0si vives en la UE, Noruega o Islandia.a024%a0si vives fuera (esto incluye al Reino Unido después del Brexit).

Ejemplo calculado sobre una vivienda de 500.000 eurosa0(valor catastral 150.000 euros):

• 1.650 eurosa0- renta imputada (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros al añoa0- propietario de la UE: impuesto al 19%
• 396 euros al añoa0- propietario no UE: impuesto al 24%

Así que la mayoría de los propietarios pagan entrea0300 y 600 euros al añoa0por IRNR. Lo presentas una vez al año usando el formularioa0Modelo 210.

Advertencia:a0Si dos personas son copropietarias de la vivienda, cada una debe presentar su propio Modelo 210 por su parte. Una pareja que posee al 50/50 presenta dos declaraciones, cada una por la mitad del importe.

Impuesto si alquilas la vivienda

Si alquilas la vivienda (por ejemplo, alquiler vacacional), las reglas cambian. Por los días en que está alquilada, pagas impuestos sobre el alquiler real, no sobre la renta imputada.

• Propietarios de la UE y del EEE:a0pagana019%a0sobre el alquilera0netoa0. Puedes deducir costes: intereses hipotecarios, IBI, cuotas de comunidad, seguro, reparaciones, honorarios del agente, suministros que pagas tú.
• Propietarios no UE (incluido el Reino Unido):a0pagana024%a0sobre el alquilera0brutoa0de alquiler, cona0sin deduccionesa0permitidas según las normas actuales.

Esta diferencia es grande. Aquí tienes un mes de 1.000 euros de alquiler, con 400 euros de costes.

Propietario de la UE (19% sobre el neto)

• Alquiler: 1.000 euros
• Menos costes: 400 euros
• Base imponible: 600 euros
• Impuesto: 114 euros

Propietario no perteneciente a la UE (24% sobre el bruto)

• Alquiler: 1.000 euros
• Menos costes: no permitidos
• Base imponible: 1.000 euros
• Impuesto: 240 euros

Así que el propietario de la UE paga menos de la mitad. Este es un efecto real del Brexit para los propietarios británicos.

Consejo extra:a0El impuesto sobre el alquiler para propietarios no pertenecientes a la UE está siendo impugnado en los tribunales españoles y puede cambiar. Si planeas alquilar, busca asesoramiento actualizado antes de presentar la declaración. Spain Developments puede ponerte en contacto con especialistas fiscales de confianza que gestionan declaraciones de no residentes.

Tasa de basuras y gastos de comunidad

Dos costes anuales más que no son "impuesto sobre la renta", pero que igualmente aparecen en tu factura:

• Tasa de recogida de basuras (basura):a0un pequeño cargo municipal, normalmentea050 to 200 euros al año.
• Gastos de comunidad (gastos de comunidad):a0si tu vivienda está en un complejo con piscina, jardines o ascensor, pagas una parte del mantenimiento. Esto no esa0un impuestoa0pero sí es un coste anual real, a menudo dea0600 to 1.800 euros al año, más en complejos de lujo.

Ejemplo práctico con un apartamento de 500.000 euros:

• 120 eurosa0- tasa de basuras
• 1.200 eurosa0- gastos de comunidad
• Total: 1.320 euros al año

Tratamos estos temas con más detalle en nuestra guía sobre el coste anual de tener una vivienda en España.

Impuesto sobre el patrimonio: ¿debes preocuparte?

Impuesto sobre el patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio)a0es un impuesto sobre el valor de tus activos en España. Para la mayoría de los compradores, la respuesta es sencilla: no lo pagarás.

• Solo empieza por encima dea0700.000 eurosa0de activos netos en España,a0por persona.
• Una pareja que posee una vivienda al 50/50 obtiene cada uno la bonificación de 700.000 euros, así que entre ambos están cubiertos hasta aproximadamente 1,4 millones de euros.
• Una hipoteca reduce el valor neto, bajando aún más la cifra.

Buenas noticias para la Costa del Sol:a0Andalucía concede actualmente una bonificación del 100% en el impuesto sobre el patrimonio. Así que, incluso si superas el umbral, la cuota autonómica puede ser cero.

Advertencia:a0Existe un "impuesto estatal de solidaridad de las grandes fortunas" aparte para patrimonios de muy alto valor. La bonificación de Andalucía no lo frena. Si tus activos en España superan con creces el millón de euros, busca asesoramiento. Para una vivienda de 500.000 euros, aquí no tienes nada de qué preocuparte.

Impuestos cuando vendes

No los pagas todos los años, pero deberías conocerlos ahora para que no haya sorpresas más adelante.

• Impuesto sobre las ganancias patrimoniales:a019%a0sobre tu beneficio (el precio de venta menos el precio que pagaste y tus costes de compra). Este tipo del 19% se aplica a todos los no residentes en 2026, vivan en el país que vivan.
• La retención del 3%:a0cuando vende un no residente, el comprador debe retenera03%a0del precio de venta y pagarlo directamente a Hacienda. Esto cuenta a cuenta de tu impuesto sobre las ganancias patrimoniales. Si pagaste de más, reclamas la diferencia.
• Plusvalía municipal:a0un impuesto local municipal sobre el aumento del valor del suelo durante el tiempo que fuiste propietario. Normalmente lo paga el vendedor.

Ejemplo práctico:a0Compras una vivienda por 500.000 euros y más tarde la vendes por 600.000 euros. Después de los costes de compra y venta, supongamos que tu beneficio es de 70.000 euros.

• 13.300 eurosa0- impuesto sobre las ganancias patrimoniales (70.000 euros x 19%)
• 18.000 eurosa0- el comprador retiene el 3% de 600.000 euros
• Reclamas la diferencia: 4.700 euros

Consejo extra:a0Guarda todas las facturas de tu compra, abogado, impuestos y cualquier mejora. Estos costes reducen tu beneficio imponible cuando vendes, lo que reduce tu impuesto sobre las ganancias patrimoniales.

El desglose completo de impuestos anuales sobre 500.000 euros

Aquí tienes la imagen anual completa para un propietario no residente de un apartamento de 500.000 euros en la Costa del Sol (valor catastral de unos 150.000 euros). Los impuestos de venta se muestran por separado, ya que son puntuales.

Costes anuales, propietario de la UE

• 750 eurosa0- IBI municipal
• 314 eurosa0- IRNR (no alquilado) al 19%
• 120 eurosa0- tasa de basuras
• 1.200 eurosa0- gastos de comunidad
• Total anual (propietario de la UE): ~2.384 euros

Costes anuales, propietario no perteneciente a la UE (como el Reino Unido)

• 750 eurosa0- IBI municipal
• 396 eurosa0- IRNR (no alquilado) al 24%
• 120 eurosa0- tasa de basuras
• 1.200 eurosa0- gastos de comunidad
• Total anual (propietario no perteneciente a la UE): ~2.466 euros

Impuestos puntuales cuando vendes (ejemplo sobre un beneficio de 70.000 euros)

• 13.300 eurosa0- impuesto sobre las ganancias patrimoniales (19% del beneficio)
• Plusvalía municipal (la paga el vendedor): varía según el municipio

Así que, dejando aparte los gastos de comunidad (que no son un impuesto), la factura fiscal pura de un no residente por una vivienda de 500.000 euros es de aproximadamentea01.000 a 1.300 euros al año. Con gastos de comunidad y basura, la cifra anual total es de unosa02.400 euros.

Plazos y formularios

Quédate con estas fechas, de forma simple:

• IBI:a0una vez al año, en la fecha fijada por el ayuntamiento. Usa domiciliación bancaria.
• IRNR (no alquilado):a0presentaa0Modelo 210a0una vez al año. El plazo termina ela031 de diciembrea0del año siguiente al ejercicio fiscal. Así, el impuesto de 2025 vence el 31 de diciembre de 2026.
• IRNR (alquilado):a0ahora se presenta anualmente, con su propio plazo en enero.
• Ganancias patrimoniales (cuando vendes):a0presenta el Modelo 210 dentro dea0cuatro mesesa0de la venta.

Un especialista fiscal en no residentes puede encargarse de todo esto por una pequeña cuota anual. A muchos propietarios les resulta más fácil que aprender los formularios españoles.

En Spain Developments, nuestro trabajo no termina cuando recibes las llaves. Somos un agente independiente del comprador pagado por el promotor, así que tú no nos pagas honorarios. Nos aseguramos de que entiendas tus impuestos anuales antes de comprar, y te ponemos en contacto con ayuda fiscal de confianza para que nunca se te pase un plazo.

Conclusión

Como propietario no residente en la Costa del Sol, tus principales impuestos anuales son el IBI y el IRNR, y ambos se basan en el bajo valor catastral, no en el precio de mercado. En una vivienda de 500.000 euros eso supone aproximadamente 1.000 a 1.300 euros de impuestos al año, o unos 2.400 euros una vez que sumas basura y gastos de comunidad. Cuando vendas, espera un 19% de impuesto sobre las ganancias patrimoniales de tu beneficio. Conoce estas cifras ahora y no habrá sorpresas después.

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