مالیات‌های ملک در اسپانیا برای غیرمقیم‌ها (2026)

این راهنما برای مالکان بین‌المللی است که در Costa del Sol خرید می‌کنند اما در خارج از کشور زندگی می‌کنند. شما با هر مالیاتی که هر سال می‌پردازید، میزان هزینه آن، و زمان سررسیدش آشنا می‌شوید. ما از یک خانه 500.000 eurosی استفاده می‌کنیم تا اعداد واقعی را ببینید.

در یک نگاه:nbsp;اگر در Spain خانه دارید اما کمتر از 183 روز در سال آنجا زندگی می‌کنید، از نظر مالیاتی non-resident هستید. حتی اگر خانه خالی بماند هم مالیات می‌پردازید. مالیات‌های اصلی سالانه IBI (مالیات شورای محلی) و IRNR (مالیات کوچکی بابت مالکیت) هستند. برای یک خانه 500.000 eurosی در Costa del Sol، صورتحساب خالص مالیات حدود 1.000 تا 1.300 euros در سال است، یا حدود 2.400 euros وقتی هزینه زباله و شارژ مجتمع را هم اضافه کنید.

در اینجا ارقام اصلی سالانه برای یک مالک non-residentِ یک خانه 500.000 eurosی آمده است.

• ~750 eurosnbsp;- مالیات شورای IBI
• ~314 eurosnbsp;- IRNR، مالک EU
• 19%nbsp;- مالیات بر عایدی سرمایه اگر بفروشید
• ~2.400 eurosnbsp;- هزینه سالانه کامل

در ادامه هر کدام را با زبان ساده توضیح می‌دهیم. همه ارقام مربوط به 2026 هستند.

اول: «non-resident» چیست؟

شما در Spain یکnbsp;non-residentnbsp;هستید اگر در سالnbsp;کمتر از 183 روزnbsp;در کشور بگذرانید. بیشتر مالکان خانه‌های تعطیلاتی و خانه دوم در این گروه قرار می‌گیرند.

به‌عنوان یک non-resident، شما فقط روی درآمد Spanish و ملک Spanish مالیات Spanish می‌پردازید. حقوق یا مستمری شما از کشور خودتان در همان‌جا مالیات می‌شود، نه در Spain. این خبر خوبی است. اما هنوز هم چند مالیات Spanish دارید که باید مدیریت کنید، و خیلی از مالکان تا وقتی قبضی نرسد از آن‌ها خبر ندارند.

خطر:nbsp;اداره مالیات Spain (کهnbsp;Hacienda نام دارد) خیلی سخت‌گیرتر شده است. حالا مالیات پرداخت‌نشده non-resident را تا چهار سال قبل پیگیری می‌کند. اگر نادیده‌اش بگیرید، ممکن است با جریمه‌ای معادل 5% تا 20% مالیات، به‌علاوه بهره، روبه‌رو شوید. هرگز فرض نکنید «هیچ‌کس بررسی نمی‌کند». بررسی می‌کنند، مخصوصاً وقتی می‌فروشید.

همچنین برای پرداخت هر مالیاتی به یکnbsp;NIE (شماره شناسایی مالیاتی Spanish شما برای خارجی‌ها)nbsp;نیاز دارید. این را هنگام خرید می‌گیرید. بدون آن، نمی‌توانید اظهارنامه ثبت کنید یا پرداخت انجام دهید.

ارزش کاداستری: عددی پشت مالیات شما

قبل از مالیات‌ها، باید یک واژه را بفهمید:nbsp;ارزش کاداستری (valor catastralnbsp;به Spanish).

این یک ارزش رسمی است که دولت به خانه شما می‌دهد. اینnbsp;نیستnbsp;قیمت بازار. تقریباً همیشه خیلی پایین‌تر است، اغلب 40% تا 70% مبلغی که پرداخت کرده‌اید. آن را روی قبض IBI خود پیدا می‌کنید.

چرا این مهم است؟ چون دو تا از مالیات‌های اصلی شما (IBI و IRNR) بر اساس ارزش کاداستری محاسبه می‌شوند،nbsp;نیستnbsp;نه بر اساس 500.000 eurosی که پرداخت کرده‌اید. به همین دلیل است که قبض‌های واقعی مالیات از چیزی که مردم می‌ترسند کمتر است.

قیمت بازار در برابر ارزش کاداستری:

• پرداخت شما: 500.000 euros
• ارزش کاداستری: حدود 150.000 euros

مثال:nbsp;شما با 500.000 euros خرید می‌کنید. ارزش کاداستری ممکن است مثلاً روی 150.000 euros تعیین شود. IBI و IRNR شما بر اساس همان 150.000 euros محاسبه می‌شوند، نه 500.000 euros.

نکته اضافه:nbsp;همیشه قبل از خرید آخرین قبض IBI را بخواهید. ارزش کاداستری را نشان می‌دهد، بنابراین می‌توانید مالیات‌های دقیق سالانه را از قبل حساب کنید. یک نماینده خوب خریدار این را قبل از اینکه متعهد شوید برایتان می‌گیرد.

IBI: مالیات شورای محلی

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)nbsp;مالیات محلی ملک است. شبیه council tax در UK یاnbsp;onroerendezaakbelastingnbsp;در Netherlands است. سالی یک بار آن را به شهرداری می‌پردازید.

• نرخ آن توسط هر شهر تعیین می‌شود. از حدودnbsp;0,4% تا 1,1%nbsp;ارزش کاداستری متغیر است.
• در Costa del Sol، بیشتر خانه‌ها تقریباًnbsp;400 تا 900 euros در سال.

مثال محاسبه‌شده برای یک خانه 500.000 eurosیnbsp;(ارزش کاداستری حدود 150.000 euros، نرخ شهر 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros در سال

عدد دقیق به شهر و ارزش کاداستری بستگی دارد، پس همیشه آخرین قبض را بررسی کنید.

نکته اضافه:nbsp;برای IBI از حساب بانکی Spanish خود برداشت مستقیم تنظیم کنید. مهلت‌ها از شهری به شهر دیگر تغییر می‌کنند و پرداخت‌نکردن به‌موقع جریمه دارد. برداشت مستقیم یعنی هیچ‌وقت فراموش نمی‌کنید.

IRNR: مالیات حتی اگر اجاره ندهید

این همان موردی است که تقریباً هر مالک خارجی را غافلگیر می‌کند.nbsp;IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)nbsp;مالیات بر درآمد non-resident است.

اگر خانه‌تان خالی باشد یا فقط برای استفاده خودتان باشد، Spain باز هم از شما مالیات می‌گیرد. منطقش این است که شما از داشتن خانه یک «منفعت» می‌برید، پس روی این منفعت فرضی مالیات می‌گیرند. به آن اغلبnbsp;مالیات بر درآمد فرضیnbsp;یاnbsp;مالیات بر درآمد برآوردی.

نحوه محاسبه:

1. ارزش کاداستری را بردارید.
2. «درآمد» برابر است باnbsp;1,1%nbsp;از آن (اگر ارزش در 10 سال گذشته به‌روزرسانی شده باشد)، یاnbsp;2%nbsp;اگر نشده باشد. بیشترشان بر مبنای 1,1% هستند.
3. نرخ مالیات را اعمال کنید:nbsp;19%nbsp;اگر در EU، Norway، یا Iceland زندگی می‌کنید.nbsp;24%nbsp;اگر خارج از آن زندگی می‌کنید (این شامل UK بعد از Brexit هم می‌شود).

مثال محاسبه‌شده برای یک خانه 500.000 eurosیnbsp;(ارزش کاداستری 150.000 euros):

• 1.650 eurosnbsp;- درآمد فرضی (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros در سالnbsp;- مالک EU: مالیات با نرخ 19%
• 396 euros در سالnbsp;- مالک non-EU: مالیات با نرخ 24%

پس بیشتر مالکان بینnbsp;300 و 600 euros در سالnbsp;برای IRNR می‌پردازند. آن را سالی یک‌بار با فرمnbsp;Modelo 210.

هشدار:nbsp;اگر دو نفر مشترکاً مالک خانه باشند، هر کدام باید Modelo 210 خودشان را برای سهم خودشان ثبت کنند. زوجی که 50/50 مالک هستند، دو اظهارنامه ثبت می‌کنند که هر کدام بر نصف مبلغ است.

مالیات اگر خانه را اجاره بدهید

اگر خانه را اجاره بدهید (مثلاً اجاره کوتاه‌مدت تعطیلاتی)، قواعد عوض می‌شود. برای روزهایی که اجاره رفته، بر اجاره واقعی مالیات می‌پردازید، نه بر درآمد فرضی.

• مالکان EU و EEA:nbsp;می‌پردازندnbsp;19%nbsp;روی اجارهnbsp;خالصnbsp;. می‌توانید هزینه‌ها را کسر کنید: بهره وام، IBI، شارژ مجتمع، بیمه، تعمیرات، کارمزد نماینده، و قبوضی که خودتان می‌پردازید.
• مالکان non-EU (از جمله UK):nbsp;می‌پردازندnbsp;24%nbsp;روی اجارهnbsp;ناخالصnbsp;اجاره، باnbsp;بدون هیچ کسر هزینه‌ایnbsp;طبق قوانین فعلی مجاز است.

این اختلاف زیاد است. این هم یک ماه اجاره به مبلغ 1.000 euros، با 400 euros هزینه.

مالک EU (19% بر خالص)

• اجاره: 1.000 euros
• منهای هزینه‌ها: 400 euros
• مبلغ مشمول مالیات: 600 euros
• مالیات: 114 euros

مالک غیر EU (24% بر ناخالص)

• اجاره: 1.000 euros
• منهای هزینه‌ها: مجاز نیست
• مبلغ مشمول مالیات: 1.000 euros
• مالیات: 240 euros

پس مالک EU کمتر از نصف پرداخت می‌کند. این یک اثر واقعی Brexit برای مالکان بریتانیایی است.

نکته اضافه:مالیات اجاره برای مالکان غیر EU در دادگاه‌های Spain مورد اعتراض قرار گرفته و ممکن است تغییر کند. اگر قصد اجاره دادن دارید، قبل از ارائه اظهارنامه، مشاوره به‌روز بگیرید. Spain Developments می‌تواند شما را به متخصصان مالیاتی قابل‌اعتماد که اظهارنامه‌های غیرمقیم را انجام می‌دهند معرفی کند.

مالیات زباله و هزینه‌های شارژ مجتمع

دو هزینه سالانه دیگر که «مالیات بر درآمد» نیستند اما باز هم روی صورت‌حساب شما می‌آیند:

• مالیات جمع‌آوری زباله (basura):یک عوارض کوچک شهری، معمولاً حدود50 تا 200 euros در سال.
• هزینه‌های شارژ مجتمع (gastos de comunidad):اگر خانه شما در یک مجموعه با استخر، باغ یا آسانسور باشد، شما سهمی از هزینه نگهداری را می‌پردازید. اینمالیات نیستاما یک هزینه واقعی سالانه است، که اغلب حدود600 تا 1.800 euros در سال، و برای مجتمع‌های لوکس بیشتر.

مثال عملی برای یک آپارتمان 500.000 euros:

• 120 euros- مالیات زباله
• 1.200 euros- هزینه‌های شارژ مجتمع
• جمع کل: 1.320 euros در سال

ما این موارد را با جزئیات بیشتر در راهنمای خود درباره هزینه سالانه مالکیت خانه در Spain پوشش می‌دهیم.

مالیات بر دارایی: آیا باید نگران باشید؟

مالیات بر دارایی (Impuesto sobre el Patrimonio)مالیاتی بر ارزش دارایی‌های شما در Spain است. برای بیشتر خریداران، پاسخ ساده است: شما آن را پرداخت نخواهید کرد.

• این مالیات فقط از بالای700.000 eurosدارایی خالص در Spain شروع می‌شود،برای هر نفر.
• یک زوج که یک خانه را به‌صورت 50/50 مالک هستند، هر کدام از معافیت 700.000 euros بهره‌مند می‌شوند، بنابراین در مجموع تا حدود 1,4 million euros پوشش دارند.
• وام مسکن ارزش خالص را کاهش می‌دهد و این رقم را باز هم پایین‌تر می‌آورد.

خبر خوب برای Costa del Sol:Andalucía در حال حاضر 100% تخفیف در مالیات بر دارایی می‌دهد. بنابراین حتی اگر از آستانه عبور کنید، مبلغ منطقه‌ای می‌تواند صفر باشد.

هشدار:یک «مالیات همبستگی ملی بر ثروت‌های بزرگ» جداگانه هم برای دارایی‌های با ارزش بسیار بالا وجود دارد. تخفیف Andalucía جلوی آن را نمی‌گیرد. اگر دارایی‌های شما در Spain خیلی بیشتر از یک million euros است، مشاوره بگیرید. برای یک خانه 500.000 euros، در اینجا جای نگرانی ندارید.

مالیات‌ها هنگام فروش

شما این‌ها را هر سال پرداخت نمی‌کنید، اما بهتر است همین حالا آن‌ها را بدانید تا بعداً غافلگیر نشوید.

• مالیات بر عایدی سرمایه:19%بر سود شما (قیمت فروش منهای قیمتی که پرداخت کرده‌اید و هزینه‌های خرید شما). این نرخ 19% در 2026 برای همه غیرمقیم‌ها اعمال می‌شود، فرقی نمی‌کند در کدام کشور زندگی می‌کنید.
• کسر 3%:وقتی یک غیرمقیم می‌فروشد، خریدار باید3%از قیمت فروش را نگه دارد و مستقیم به اداره مالیات بپردازد. این مبلغ به‌عنوان بخشی از مالیات بر عایدی سرمایه شما حساب می‌شود. اگر بیشتر از حد لازم پرداخت کرده باشید، مابه‌التفاوت را پس می‌گیرید.
• Plusvalía municipal:یک مالیات محلی شهرداری بر افزایش ارزش زمین در مدت مالکیت شما. معمولاً فروشنده آن را می‌پردازد.

مثال عملی:شما خانه‌ای را به مبلغ 500.000 euros می‌خرید و بعداً به 600.000 euros می‌فروشید. بعد از هزینه‌های خرید و فروش، فرض کنید سود شما 70.000 euros باشد.

• 13.300 euros- مالیات بر عایدی سرمایه (70.000 euros x 19%)
• 18.000 euros- خریدار 3% از 600.000 euros را نگه می‌دارد
• شما مابه‌التفاوت را پس می‌گیرید: 4.700 euros

نکته اضافه:هر فاکتوری را از خرید، وکیل، مالیات‌ها و هرگونه بهسازی نگه دارید. این هزینه‌ها سود مشمول مالیات شما را هنگام فروش کمتر می‌کنند و در نتیجه مالیات بر عایدی سرمایه شما کمتر می‌شود.

تفکیک کامل مالیات سالانه برای 500.000 euros

این تصویر کامل سالانه برای یک مالک غیرمقیمِ یک آپارتمان 500.000 euros در Costa del Sol است (ارزش کاداستر حدود 150.000 euros). مالیات‌های فروش جداگانه نشان داده شده‌اند، چون یک‌باره هستند.

هزینه‌های سالانه، مالک EU

• 750 eurosnbsp;- مالیات شورای IBI
• 314 euros- IRNR (اجاره داده نشده) با نرخ 19%
• 120 euros- مالیات زباله
• 1.200 euros- هزینه‌های شارژ مجتمع
• جمع سالانه (مالک EU): ~2.384 euros

هزینه‌های سالانه، مالک غیر EU (مثل UK)

• 750 eurosnbsp;- مالیات شورای IBI
• 396 euros- IRNR (اجاره داده نشده) با نرخ 24%
• 120 euros- مالیات زباله
• 1.200 euros- هزینه‌های شارژ مجتمع
• جمع سالانه (مالک غیر EU): ~2.466 euros

مالیات‌های یک‌باره هنگام فروش (مثال بر پایه 70.000 euros سود)

• 13.300 euros- مالیات بر عایدی سرمایه (19% از سود)
• Plusvalía municipal (پرداخت با فروشنده): بسته به شهر متفاوت است

پس، اگر هزینه‌های شارژ مجتمع را کنار بگذاریم (که مالیات نیستند)، مبلغ خالص مالیات غیرمقیم برای یک خانه 500.000 euros تقریباً1.000 تا 1.300 euros در سالاست. با احتساب شارژ مجتمع و زباله، رقم سالانه کامل حدود2.400 euros.

مهلت‌ها و فرم‌ها

این تاریخ‌ها را ساده نگه دارید:

• IBI:سالانه یک‌بار، در تاریخی که شهرداری تعیین می‌کند. از برداشت مستقیم بانکی استفاده کنید.
• IRNR (اجاره داده نشده):ارائه می‌شودModelo 210سالانه یک‌بار. مهلت آن31 Decemberاز سال بعد از سال مالیاتی است. بنابراین مالیات سال 2025 باید تا 31 December 2026 پرداخت شود.
• IRNR (اجاره داده شده):اکنون سالانه ارائه می‌شود و مهلت جداگانه خودش را در January دارد.
• مالیات بر عایدی سرمایه (وقتی می‌فروشید):فرم Modelo 210 را ظرفfour monthsاز فروش ارائه کنید.

یک متخصص مالیات غیرمقیم می‌تواند همه این‌ها را با یک هزینه سالانه کم برای شما انجام دهد. برای بسیاری از مالکان، این کار از یاد گرفتن فرم‌های Spain آسان‌تر است.

در Spain Developments، کار ما وقتی شما کلیدها را می‌گیرید تمام نمی‌شود. ما یک نماینده مستقل خریدار هستیم که توسعه‌دهنده هزینه ما را می‌پردازد، بنابراین شما هیچ کارمزدی به ما نمی‌پردازید. ما مطمئن می‌شویم که قبل از خرید، مالیات‌های سالانه خود را درک می‌کنید و شما را به کمک مالیاتی قابل‌اعتماد وصل می‌کنیم تا هیچ‌وقت مهلتی را از دست ندهید.

نتیجه‌گیری

به‌عنوان یک مالک غیرمقیم در Costa del Sol، اصلی‌ترین مالیات‌های سالانه شما IBI و IRNR هستند و هر دو بر اساس ارزش پایین کاداستر محاسبه می‌شوند، نه قیمت بازار. برای یک خانه 500.000 euros، این تقریباً 1.000 تا 1.300 euros مالیات در سال است، یا حدود 2.400 euros وقتی زباله و شارژ مجتمع را هم اضافه کنید. وقتی می‌فروشید، انتظار 19% مالیات بر عایدی سرمایه روی سود خود را داشته باشید. این اعداد را همین حالا بدانید تا بعداً غافلگیر نشوید.

می‌خواهید مالیات سالانه دقیق خانه‌ای را که پسندیده‌اید بدانید؟ با Spain Developments صحبت کنید تا آن را برای شما محاسبه کنیم، بدون هزینه و بدون فشار.