وام مسکن اسپانیا برای غیرمقیم‌ها: راهنمای 2026

این راهنما برای خریداران بین‌المللی است که برای یک پروژه نوساز در Costa del Sol، چه off-plan باشد و چه key-ready new-build، وام مسکن می‌خواهند اما در خارج از کشور زندگی می‌کنند. یاد می‌گیرید چقدر می‌توانید وام بگیرید، نرخ‌های 2026 چگونه است، به چه مقدار نقدینگی نیاز دارید، وام مسکن در کنار پرداخت‌های مرحله‌ای off-plan چگونه کار می‌کند، و مراحل آن چیست. برای شفاف بودن اعداد، از یک خانه 500.000 euros استفاده می‌کنیم.

در یک نگاه:0بله، می‌توانید به‌عنوان غیرمقیم وام مسکن اسپانیایی بگیرید، اما قوانین آن از افراد محلی سخت‌گیرانه‌تر است. معمولاً می‌توانید 60% تا 70% از قیمت را وام بگیرید، بنابراین به 30% تا 40% پیش‌پرداخت نیاز دارید. برای یک خانه 500.000 euros، حدود 216.000 euros نقدینگی در نظر بگیرید (پیش‌پرداخت به‌علاوه مالیات‌ها و هزینه‌ها)، و بانک بقیه را وام می‌دهد. از زمان قانون 2019، بانک بیشتر هزینه‌های وام مسکن را پرداخت می‌کند؛ شما عمدتاً هزینه valuation را می‌پردازید. یک نکته مهم برای پروژه‌های نوساز: اگر off-plan خرید کنید، پرداخت‌های مرحله‌ای در طول ساخت معمولاً از نقدینگی خودتان تأمین می‌شود و بانک وام مسکن را هنگام completion و در قبال خانه تکمیل‌شده آزاد می‌کند.

در اینجا اعداد اصلی برای وام مسکن غیرمقیم در 2026 آمده است.

• 60-70%0- می‌توانید وام بگیرید
• 2,8-3,5%0- نرخ‌های ثابت
• ~216.000 euros0- نقدینگی موردنیاز (70% LTV)
• 8-12 هفته0- از پیشنهاد تا تحویل کلید

نگرانی درباره وام مسکن یکی از بزرگ‌ترین ترس‌های خریداران غیرمقیم است. در ادامه، ابهام را برطرف می‌کنیم و اعداد واقعی را نشان می‌دهیم. از پروژه نوساز شروع می‌کنیم، چون همان چیزی است که ما در Costa del Sol می‌فروشیم. همه ارقام مربوط به 2026 هستند.

آیا یک غیرمقیم می‌تواند وام مسکن اسپانیایی بگیرد؟

بله. بانک‌های اسپانیایی به خریداران خارجی وام می‌دهند، چه در Spain زندگی کنید چه نه. بانک‌های بزرگ مثل Santander، BBVA، CaixaBank و Sabadell همگی وام مسکن غیرمقیم ارائه می‌دهند.

بانک‌ها به0اقامت مالیاتی0شما نگاه می‌کنند، نه پاسپورت‌تان. دو گروه وجود دارد.

مقیم‌ها

• در Spain زندگی می‌کنند و مالیات می‌پردازند
• می‌توانند تا 80% وام بگیرند
• حدود 20% پیش‌پرداخت نیاز دارند

غیرمقیم‌ها

• در کشور دیگری مالیات می‌پردازند
• می‌توانند حدود 60% تا 70% وام بگیرند
• به 30% تا 40% پیش‌پرداخت نیاز دارند

خریداران EU و UK کم‌ریسک دیده می‌شوند و مسیر ساده‌تری دارند. خریداران از US یا Canada به کمی مدارک بیشتر نیاز دارند و بعضی بانک‌ها یک «haircut» کوچک روی درآمد دلاری اعمال می‌کنند.

نکته اضافه:0پیش از اینکه بتوانید وام مسکن را نهایی کنید، به یک NIE (شماره مالیاتی اسپانیایی شما برای خارجی‌ها) و یک حساب بانکی اسپانیایی نیاز دارید. بهتر است این‌ها را زودتر آماده کنید. Spain Developments می‌تواند برای هر دو به شما کمک کند تا وقتی خانه مناسب را پیدا کردید آماده باشید.

چقدر می‌توانید وام بگیرید؟ (LTV)

عدد کلیدی0LTV (loan-to-value، سهمی از قیمت که بانک وام می‌دهد).

• برای غیرمقیم‌ها، بیشتر بانک‌ها060% تا 70%0از قیمت را وام می‌دهند.
• بهترین نرخ‌ها و سریع‌ترین تأییدها در بازه پایین‌تر، حدود 60% تا 65%، به دست می‌آیند.
• این یعنی باید030% تا 40%0از قیمت را از پس‌انداز خودتان بپردازید.

مثال عملی برای یک خانه 500.000 euros با 70% LTV:

• 350.000 euros0- وام بانک (500.000 euros x 70%)
• پیش‌پرداخت شما (30%): 150.000 euros

مثال عملی برای یک خانه 500.000 euros با 60% LTV:

• 300.000 euros0- وام بانک (500.000 euros x 60%)
• پیش‌پرداخت شما (40%): 200.000 euros

هشدار:0بانک بر اساس عدد کمتر بین قیمت و valuation خود بانک وام می‌دهد. اگر شما روی 500.000 euros توافق کنید اما بانک خانه را 480.000 euros ارزش‌گذاری کند، وام 70% شما بر اساس 480.000 euros محاسبه می‌شود، نه 500.000 euros. در این صورت به نقدینگی بیشتری نیاز دارید. valuation را پایین‌تر توضیح می‌دهیم.

وام مسکن برای یک پروژه نوساز off-plan چگونه کار می‌کند

این بخشی است که خیلی از خریداران را غافلگیر می‌کند، بنابراین بهتر است کاملاً روشن باشد. وقتی یک خانه off-plan می‌خرید (خانه‌ای که هنوز در حال ساخت است)، وام مسکن را از ابتدا دریافت نمی‌کنید. زمان‌بندی به این شکل است.

• در طول ساخت، پرداخت‌های مرحله‌ای را از نقدینگی خودتان می‌پردازید.0رزرو، و سپس 20% تا 40% که هم‌زمان با پیشرفت ساخت‌وساز به‌صورت اقساط پرداخت می‌شود، معمولاً از پس‌انداز شما تأمین می‌شود، نه از بانک. وام مسکن اسپانیایی پرداخت‌های مرحله‌ای را تأمین مالی نمی‌کند.
• بانک وام مسکن را هنگام completion آزاد می‌کند.0وقتی خانه تکمیل شد و licence of first occupation را داشت، بانک ملک تکمیل‌شده را ارزش‌گذاری می‌کند و وام را پرداخت می‌کند. آن وام مانده نهایی، یعنی 60% تا 80% قابل‌پرداخت در زمان completion، را پوشش می‌دهد.
• پس در طول ساخت، شما خودتان در حال تأمین پرداخت‌های مرحله‌ای در اندازه پیش‌پرداخت هستید.0در completion، وام مسکن بقیه مبلغ را تا سقف LTV شما پوشش می‌دهد.

مثال عملی برای یک خانه off-plan به ارزش 500.000 euros با 70% LTV:

• ~10.000 euros0- رزرو، از نقدینگی شما
• تا ~140.000 euros0- پرداخت‌های مرحله‌ای در طول ساخت (حدود 20% تا 30%)، از نقدینگی شما
• 350.000 euros0- هنگام completion توسط بانک آزاد می‌شود (70% LTV بر اساس خانه تکمیل‌شده)

یک key-ready new-build ساده‌تر است. خانه از قبل وجود دارد، بنابراین بانک می‌تواند همین حالا آن را ارزش‌گذاری کند و در بازه عادی 8 تا 12 هفته completion انجام شود. شما هزینه رزرو و حدود 10% پرداخت قرارداد را از نقدینگی می‌دهید و وام مسکن مانده مبلغ را در completion پوشش می‌دهد.

هشدار:0پیش از اینکه به یک خانه off-plan متعهد شوید، pre-approval وام مسکن را بگیرید، اما به یاد داشته باشید که وام فقط در پایان پرداخت می‌شود. نقدینگی خود را طوری برنامه‌ریزی کنید که بتوانید همه پرداخت‌های مرحله‌ای را در طول ساخت از منابع خودتان پوشش دهید. بانک در completion وارد می‌شود، نه قبل از آن.

نکته اضافه:0بسیاری از خریداران off-plan چند ماه پیش از completion، وقتی ساخت‌وساز نزدیک به پایان است، وام مسکن را نهایی می‌کنند تا valuation منعکس‌کننده خانه نهایی باشد. Spain Developments می‌تواند شما را به متخصصان وام مسکن غیرمقیم معرفی کند که زمان‌بندی off-plan را خوب می‌شناسند.

آزمون درآمد: قانون 35%

بانک‌ها فقط خانه را بررسی نمی‌کنند. آن‌ها بررسی می‌کنند که آیا توان پرداخت قسط ماهانه را دارید یا نه. آزمون اصلی0نسبت بدهی به درآمد.

است. قانون این است: 0مجموع بدهی‌های ماهانه0شما (وام مسکن جدید اسپانیایی، به‌علاوه هر وام مسکن در کشور محل زندگی، وام خودرو و کارت‌های اعتباری) نباید از035% از درآمد خالص ماهانه شما.

مثال عملی:

• 6.000 euros0- درآمد خالص ماهانه
• 2.100 euros0- سقف 35% برای همه بدهی‌ها
• منهای 1.200 euros0- وام مسکن فعلی
• منهای 300 euros0- وام خودرو
• ظرفیت برای وام مسکن اسپانیایی: 600 euros در ماه

بانک‌ها همچنین دوست دارند حداقل درآمدی ببینند. به‌عنوان یک راهنمای تقریبی، بسیاری از آن‌ها حدود02.500 euros خالص در ماه0برای یک نفر، یا04.000 euros0برای زوجی که با هم درخواست می‌دهند می‌خواهند.

نکته اضافه:0قبل از درخواست، یک کارت اعتباری یا وام کوچک را تسویه کنید. بدهی فعلی کمتر یعنی ظرفیت بیشتر برای وام مسکن اسپانیایی شما. همین قدم کوچک می‌تواند مبلغی را که می‌توانید وام بگیرید افزایش دهد.

نرخ‌های بهره در 2026: ثابت، متغیر، ترکیبی

سه نوع وام مسکن در Spain وجود دارد. در اینجا نرخ‌های 2026 برای غیرمقیم‌ها آمده است.

نرخ ثابت: 2,8% تا 3,5%

• یک نرخ ثابت برای کل مدت وام
• بهترین گزینه برای آرامش خاطر
• مناسب برای مستمری یا حقوق ثابت

نرخ متغیر: Euribor + 1,2-2,0%

• وابسته به Euribor (نرخ پایه European)، که الان نزدیک 2,2% است
• در ابتدا ارزان‌تر
• پرداخت می‌تواند بالا یا پایین برود

نرخ ترکیبی: از 2,5%

• برای 3 تا 10 سال اول ثابت، سپس متغیر
• محبوب‌ترین انتخاب در 2026
• در سال‌های ثابت، از حدود 2,5% تا 2,8%

چند قانون دیگر که باید بدانید:

• مدت وام تاa020 تا 25 سالa0برای غیرمقیم‌ها ادامه دارد.
• معمولاً وام باید تا سنa070 تا 75 تسویه شود. بنابراین اگر 55 ساله باشید، ممکن است مدت وام شما نزدیک به 20 سال محدود شود.

نکته اضافه:a0همیشه TAE را بپرسید (APR اسپانیایی، یعنی هزینه واقعی سالانه شامل بیمه). نرخ اعلام‌شده، هزینه بیمه‌ای را که بانک از شما می‌خواهد اضافه کنید پنهان می‌کند. TAE هزینه واقعی را نشان می‌دهد تا بتوانید پیشنهادها را منصفانه مقایسه کنید.

پولی که واقعاً برای 500.000 euros نیاز دارید

این همان سؤالی است که بیشترین اهمیت را دارد. یادتان باشد: بانک بخشی از قیمت را وام می‌دهد، اماa0نهa0پول مالیات‌ها و کارمزدها را به شما وام می‌دهد. آن‌ها باید از جیب خودتان پرداخت شوند.

پس مبلغ نقدی موردنیاز شما این است:a0پیش‌پرداخت به‌علاوه هزینه‌های خرید به‌علاوه هزینه‌های وام مسکن.

مثال عملی برای یک نوساز 500.000 euros با 70% LTV:

• 150.000 eurosa0- پیش‌پرداخت (30% از قیمت)
• ~65.250 eurosa0- مالیات‌ها و هزینه‌های خرید (حدود 13%)
• ~500 eurosa0- ارزش‌گذاری و کارمزدهای وام مسکن
• کل وجه نقد موردنیاز: ~216.000 euros

بانک 350.000 euros دیگر را وام می‌دهد. بنابراین برای یک خانه 500.000 euros، حدودa0216.000 eurosa0وجه نقد در نظر بگیرید. اگر بانک فقط 60% LTV پیشنهاد دهد، به رقمی نزدیک‌تر بهa0266.000 euros نیاز دارید، چون پیش‌پرداخت به 200.000 euros افزایش می‌یابد.

در یک پروژه نوساز پیش‌فروش، همین مبلغِ در اندازه پیش‌پرداخت در طول ساخت و به‌صورت مرحله‌ای پرداخت می‌شود (رزرو، سپس اقساط 20% تا 40%) و بانک در زمان تکمیل، مانده را تأمین مالی می‌کند. در یک نوساز آماده تحویل، شما طی چند هفته وجه نقد را فراهم می‌کنید و بانک در پایان معامله را تکمیل می‌کند. در هر دو حالت، کل وجه نقد موردنیاز شما یکسان است.

هشدار:a0بسیاری از خریداران فراموش می‌کنند که آن 13% مالیات و هزینه باید نقدی و علاوه بر پیش‌پرداخت باشد. مجموع پیش‌پرداخت و هزینه‌ها می‌تواند بیش از 40% قیمت شود. برای کل مبلغ برنامه‌ریزی کنید، وگرنه ممکن است در روز تکمیل معامله با کمبود پول روبه‌رو شوید.

هزینه‌های وام مسکن: چه کسی چه چیزی را می‌پردازد

خبر خوب. از زمان قانون 2019،a0بانکa0بیشتر هزینه‌های تنظیم وام مسکن را می‌پردازد. این از شما محافظت می‌کند.

اکنون بانک این موارد را می‌پردازد

• هزینه دفترخانه سند وام مسکن
• هزینه ثبت املاکِ وام مسکن
• AJD (مالیات تمبر) مربوط به وام مسکن
• هزینه gestoría (امور اداری) برای وام مسکن

شما، خریدار، این موارد را می‌پردازید

• ارزش‌گذاری ملک (حدود 300 تا 800 euros)
• مالیات‌های خرید (IVA یا ITP)
• هزینه‌های دفترخانه و ثبتِ خرید
• وکیل شما

بنابراین تنها هزینه اضافه واقعی که وام مسکن ایجاد می‌کند، ارزش‌گذاری است. این نسبت به قوانین قدیمی پیشرفت بزرگی است.

هشدار:a0بعضی بانک‌ها هنوز هم سعی می‌کنند این هزینه‌ها را به شما منتقل کنند. نمی‌توانند. قانون روشن است. پیشنهاد خود را بررسی کنید و اگر دیدید هزینه دفترخانه وام مسکن یا مالیات تمبر از شما گرفته شده، مقاومت کنید.

ارزش‌گذاری: یک مرحله کلیدی

پیش از آن‌که بانک وام بدهد، یک کارشناس می‌فرستد تا خانه را ارزش‌گذاری کند. این همانa0tasación.

• است. هزینه آن حدود 300 تا 800 euros است و شما آن را می‌پردازید.
• این ارزش‌گذاری به‌مدت شش ماه معتبر است.
• بانک بر اساس رقم کمتر بین قیمت یا این ارزش، وام می‌دهد.

این مرحله هم از شما و هم از بانک محافظت می‌کند. اگر ارزش پایین‌تر از انتظار باشد، می‌توانید از فروشنده بخواهید قیمت را کاهش دهد، یا باید پول نقد بیشتری اضافه کنید.

مثال عملی:a0شما بر سر 500.000 euros توافق می‌کنید. ارزش‌گذاری می‌گوید 480.000 euros. در 70% LTV، بانک حالا 70% از 480.000 euros = 336.000 euros وام می‌دهد، نه 350.000 euros. شما به 14.000 euros نقد بیشتر نیاز دارید، یا باید قیمت را دوباره مذاکره کنید.

جدول زمانی مرحله‌به‌مرحله

برای یک نوساز آماده تحویل، برایa08 تا 12 هفتهa0از پیشنهاد تا دریافت کلید برنامه‌ریزی کنید. برای خانه پیش‌فروش، تمام مراحل وام مسکن زیر در انتهای فرایند تکمیل قرار می‌گیرند، زمانی که ساخت تقریباً تمام شده است؛ بنابراین جدول زمانی وام چند ماه پیش از تحویل شروع می‌شود نه هنگام رزرو. این‌ها مراحل هستند.

1. پیش‌تأیید (1 تا 2 هفته):a0مدارک درآمد خود را برای یک بانک یا کارگزار بفرستید. پیش از رزرو، یک «بله» تقریبی بگیرید. NIE خود را آماده داشته باشید. برای خانه پیش‌فروش می‌توانید این کار را زودتر انجام دهید، اما وام فقط در زمان تکمیل پرداخت می‌شود.
2. پیشنهاد الزام‌آور (2 تا 4 هفته):a0بعد از رزرو خانه (و برای پیش‌فروش، وقتی به تکمیل نزدیک می‌شود)، بانک FEIN را صادر می‌کند (پیشنهاد رسمی و الزام‌آور وام مسکن).
3. دوره تأمل (10 روز):a0طبق قانون، باید پس از FEIN، 10 روز صبر کنید و بعد امضا کنید. این مرحله قابل حذف نیست. برای حفاظت از شما در نظر گرفته شده است.
4. ارزش‌گذاری (1 هفته):a0بانک خانه را ارزش‌گذاری می‌کند. برای پیش‌فروش، این کار روی ملک تکمیل‌شده انجام می‌شود.
5. تکمیل معامله (حدود 2 هفته):a0شما سند خرید و سند وام مسکن را در دفترخانه امضا می‌کنید. بانک وام را در برابر مانده نهایی پرداخت می‌کند و شما کلیدها را می‌گیرید.

نکته اضافه:a0فرایند وام مسکن را زود شروع کنید، حتی پیش از آن‌که خانه را پیدا کنید. پیش‌تأیید، شما را به خریدار قوی‌تری تبدیل می‌کند و بقیه مراحل را سریع‌تر پیش می‌برد. Spain Developments به‌عنوان نماینده مستقل خریدار که دستمزدش را سازنده می‌پردازد، می‌تواند شما را در هر مرحله راهنمایی کند و به متخصصان وام مسکن برای غیرمقیم‌ها متصل کند. شما هیچ کارمزدی به ما پرداخت نمی‌کنید.

ریسک ارزی: یک خطر پنهان

اگر درآمد شما به pounds، krona یا złoty است، اما اقساط وام مسکن خود را به euros می‌پردازید، نرخ ارز هر ماه اهمیت دارد.

اگر ارز کشور شما در برابر euro افت کند، پرداخت ماهانه شما در کشور خودتان گران‌تر تمام می‌شود. در طول 20 سال، این رقم جمع می‌شود.

دو راه برای مدیریت این موضوع:

• از یکa0کارگزار تخصصی ارزa0برای پرداخت‌های مرحله‌ای و انتقال‌های بزرگ خود استفاده کنید. آن‌ها نرخ بهتری از بانک می‌دهند و می‌توانند هزاران صرفه‌جویی ایجاد کنند.
• بعضی خریداران یک ذخیره euro نگه می‌دارند تا چند ماه پرداخت را پوشش دهد، تا یک ماه بد به آن‌ها ضربه نزند.

در خانه پیش‌فروش این موضوع حتی مهم‌تر هم هست، چون شما در طول ساخت چندین انتقال انجام می‌دهید (رزرو، هر پرداخت مرحله‌ای و مانده در زمان تکمیل)، بنابراین نرخ می‌تواند بین هرکدام تغییر کند. ما این موضوع را به‌طور کامل در راهنمای انتقال ارز هنگام خرید در Spain پوشش می‌دهیم.

نکته اضافه:a0یک کارگزار تخصصی FX (foreign exchange) در بسیاری موارد می‌تواند در هر انتقال، در مقایسه با یک بانک خیابانی، 2% تا 3% صرفه‌جویی برای شما ایجاد کند. در مجموعِ رزرو و پرداخت‌های مرحله‌ای برای یک خانه پیش‌فروش 500.000 euros، این به هزاران صرفه‌جویی می‌رسد. ما می‌توانیم شما را به شرکت‌های قابل‌اعتماد FX برای خریداران Costa del Sol معرفی کنیم.

تفکیک کامل وجه نقد وام مسکن

این هم تصویر کامل وجه نقد برای یک نوساز 500.000 euros با 70% LTV.

• 500.000 eurosa0- قیمت ملک
• 350.000 eurosa0- وام بانکی (70% LTV)
• 150.000 eurosa0- پیش‌پرداخت شما (30%)
• 65.250 eurosa0- مالیات‌ها و هزینه‌های خرید (حدود 13%)
• 500 eurosa0- ارزش‌گذاری وام مسکن (پرداخت توسط خریدار)
• دفترخانه وام مسکن، ثبت، مالیات تمبر: پرداخت توسط بانک
• کل وجه نقد موردنیاز شما: ~215.750 euros

بنابراین برای یک خانه 500.000 euros، بانک 350.000 euros را تأمین می‌کند و شما حدود 216.000 euros وجه نقد می‌آورید. در 60% LTV، نیاز نقدی شما به حدود 266.000 euros افزایش می‌یابد. در یک پروژه نوساز پیش‌فروش، این وجه نقد طی مراحل ساخت و به‌صورت مرحله‌ای پرداخت می‌شود و بانک در زمان تکمیل، وام را در برابر ملک تکمیل‌شده آزاد می‌کند.

نتیجه‌گیری

به‌عنوان یک غیرمقیم، می‌توانید حدود 60% تا 70% از یک پروژه نوساز در Costa del Sol را وام بگیرید، پس برای 30% تا 40% پیش‌پرداخت به‌علاوه حدود 13% هزینه‌ها برنامه‌ریزی کنید. برای یک خانه 500.000 euros، این یعنی حدود 216.000 euros وجه نقد. یادتان باشد که در یک خانه پیش‌فروش، پرداخت‌های مرحله‌ای را در طول ساخت از پول نقد خودتان تأمین می‌کنید و بانک در زمان تکمیل، وام مسکن را در برابر ملک تکمیل‌شده آزاد می‌کند. نرخ‌ها در 2026 باثبات هستند، بانک بیشتر هزینه‌های وام مسکن را می‌پردازد و فرایند برای یک خانه آماده تحویل حدود 8 تا 12 هفته طول می‌کشد. NIE، حساب بانکی و یک برنامه خوب ارزی را زودتر مرتب کنید، و بقیه کارها ساده است.

می‌خواهید برای خانه‌ای که دوست دارید، برای دریافت وام مسکن غیرمقیم کمک بگیرید؟ با Spain Developments صحبت کنید. ما در هر مرحله شما را راهنمایی می‌کنیم، شما را به متخصصان مناسب متصل می‌کنیم، و هیچ هزینه‌ای از شما دریافت نمی‌کنیم.