स्पेन में ऑफ-प्लान खरीदारों के लिए डेवलपर की जांच-पड़ताल

यह पेज उन अंतरराष्ट्रीय खरीदारों के लिए है जो Costa del Sol पर off-plan या new-build घर लेने पर विचार कर रहे हैं। आप कोई भी पैसा देने से पहले यह जानना चाहते हैं कि developer भरोसेमंद है या नहीं। यह पेज सरल और ईमानदार भाषा में समझाता है कि developer की जाँच कैसे करें।

Off-plan खरीदने का मतलब है घर पूरा होने से पहले उसके लिए भुगतान करना। यह खरीदने का एक बहुत अच्छा तरीका हो सकता है। लेकिन अगर developer कमजोर हो, तो चीज़ें गलत भी हो सकती हैं। अच्छी बात यह है कि Spanish law खरीदारों की मज़बूती से रक्षा करता है, और सावधानीपूर्वक जाँच करने से अधिकांश जोखिम खत्म हो जाता है।

संक्षिप्त उत्तर:0हम आपको ईमानदारी से बताते हैं कि developer स्थापित और भरोसेमंद है, या बिल्कुल नया है और उसका अभी कोई track record नहीं है, और हमारे पास जो भी वास्तविक अनुभव होता है, हम वह साझा करते हैं। आपका lawyer कानूनी रूप से licences, bank guarantee और land registry की जाँच करता है, और हम आपको एक independent lawyer से मिलवा सकते हैं जिसके साथ हम वर्षों से काम करते आए हैं, हालांकि हमारे lawyer का उपयोग करना अनिवार्य नहीं है। Spanish law के तहत, हर off-plan भुगतान bank guarantee से सुरक्षित होना चाहिए, इसलिए अगर developer विफल भी हो जाए, तो आपका पैसा वापस मिल सकता है।

ईमानदारी से, कौन क्या जाँचता है

यहाँ भूमिकाओं के बारे में सटीक होना ज़रूरी है, क्योंकि कुछ agencies इन्हें धुंधला कर देती हैं। यहाँ दो अलग-अलग काम हैं, और वे दो अलग-अलग लोगों द्वारा किए जाते हैं।

हम developer को एक company के रूप में जाँचते हैं। ईमानदार सच्चाई यह है कि Costa del Sol तेज़ी से बढ़ रहा है, इसलिए कई developers नए हैं, और कुछ के लिए यह उनका बिल्कुल पहला project है। कुछ स्थापित नाम हैं जिन्हें हम पहले से जानते हैं और जिनके साथ हम काम कर चुके हैं। हमारा काम है आपको ईमानदारी से बताना कि आप किस तरह के developer को देख रहे हैं, और जहाँ हमें किसी developer के साथ वास्तविक अनुभव है, या हम ऐसे buyers को जानते हैं जिनके पास है, हम वह खुलकर साझा करते हैं—अच्छा भी और बुरा भी। जहाँ हमारा अभी तक कोई अनुभव नहीं है, वहाँ हम दिखावा करने के बजाय साफ़-साफ़ कह देते हैं।

आपका lawyer कानूनी सत्यापन करता है। Spain में यही तरीका है। lawyer औपचारिक रूप से licences, bank guarantee और land registry entries की पुष्टि करता है। हम आपको एक independent lawyer से मिलवा सकते हैं जिसके साथ हम वर्षों से काम करते आए हैं और जिस पर हमें भरोसा है, हालांकि आप कभी भी हमारे lawyer का उपयोग करने के लिए बाध्य नहीं हैं।

• जहाँ हमारे पास जानकारी होती है, वहाँ हम आपको मानवीय तस्वीर देते हैं: क्या यह एक स्थापित developer है जिसे हम जानते हैं, या एक नया developer है जिसका अभी कोई track record नहीं है।
• आपका lawyer आपको कानूनी तस्वीर देता है: क्या सभी documents वैध हैं और सही क्रम में हैं।
• मिलकर, ये दोनों जाँचें प्रतिष्ठा और paperwork दोनों को कवर करती हैं, ताकि कोई भी बात बीच की खाई में न छूटे।

अतिरिक्त सुझाव:0एक सुंदर brochure आपको developer के बारे में कुछ नहीं बताता। जहाँ उनके पूरे किए गए projects हों, उन्हें देखने के लिए कहें और, अगर संभव हो, उन लोगों से बात करें जिन्होंने पहले ही खरीदा है। पहले की delivery भविष्य की delivery का सबसे अच्छा संकेत है, हालांकि बिल्कुल नए developer के पास अभी ऐसा कुछ न भी हो, और यह बात अपने आप में जानने लायक है।

Off-plan खरीदने के वास्तविक जोखिम

आइए ईमानदारी से बात करें कि क्या गलत हो सकता है। ये डर वास्तविक हैं, और आप इन्हें समझने के हकदार हैं।

सबसे गहरा डर 2008 से जुड़ा है। जब market crash हुआ, तो हज़ारों foreign buyers ने अपने stage payments खो दिए क्योंकि developers निर्माण के बीच में ही दिवालिया हो गए। वह आघात आज भी इस बात को प्रभावित करता है कि खरीदार कितनी सावधानी महसूस करते हैं। अब बड़ा अंतर यह है कि Spanish law हर off-plan भुगतान को bank guarantee से सुरक्षित करना अनिवार्य करता है, इसलिए अगर developer विफल भी हो जाए, तो आपका पैसा वापस मिल सकता है। नीचे हम ठीक-ठीक समझाते हैं कि यह कैसे काम करता है।

• निर्माण के दौरान developer के पास पैसा खत्म हो सकता है, जिससे building अधूरी रह सकती है और आपके भुगतान जोखिम में पड़ सकते हैं।
• Building पूरी licences के बिना शुरू हो सकती है, और सबसे खराब स्थिति में कोई court demolition का आदेश दे सकता है।
• कोई बेईमान off-plan firm deposits लेकर बस गायब हो सकती है।

निर्माण के बिल्कुल अंत में भी जोखिम होते हैं, जब आप अंदर रहने की उम्मीद करते हैं।

• गुम या अमान्य bank guarantee आपके staged payments को असुरक्षित छोड़ देती है।
• बिना0पहले आवास उपयोग का लाइसेंस, आप कानूनी रूप से उस घर में नहीं रह सकते या utilities नहीं जुड़वा सकते।
• High-pressure sales tactics जैसे आज विशेष कीमत है, दूसरे लोग भी रुचि दिखा रहे हैं आपको कुछ भी जाँचे बिना प्रतिबद्ध होने के लिए धक्का देते हैं।

आखिरी बिंदु पर स्पष्ट जवाब देना ज़रूरी है। असली दबाव एक चेतावनी संकेत है, जल्दी करने की वजह नहीं। एक अच्छा घर और एक भरोसेमंद developer तब भी वहीं होगा जब आपका lawyer जाँच पूरी कर चुका होगा।

Spanish law आपके पैसे की कैसे रक्षा करता है

यहाँ आश्वस्त करने वाला हिस्सा है, और यह सचमुच मज़बूत है। Spain में off-plan buyers के लिए गंभीर कानूनी सुरक्षा है। एक बार आप इसे समझ लेते हैं, तो अपना deposit खोने का डर काफी हद तक कम हो जाता है।

Completion से पहले आप जो भी भुगतान करते हैं, वह bank guarantee या insurance policy से सुरक्षित होना चाहिए। यह कानून द्वारा आवश्यक है, इसलिए developer के लिए यह वैकल्पिक नहीं है।

• यह सुरक्षा0से आती हैLey 57/1968, वह कानून जो डेवलपर्स को खरीदारों के भुगतानों की गारंटी देने की मांग करता है, जिसे26nbsp;द्वारा और मजबूत किया गयाLey 20/2015.
• यदि डेवलपर डिलीवर करने में विफल रहता है, तो आपको अपना 100% पैसा वापस पाने का अधिकार है, साथ में कानूनी ब्याज भी।
• यह केवल डेवलपर के दिवालिया हो जाने की बात नहीं है। यदि निर्माण आपके अनुबंध में निर्धारित पूर्णता समय-सीमा से आगे निकल जाता है, तो आपको भी अपना पैसा वापस पाने का अधिकार है।
• जो बैंक धनराशि रखते हैं, वे संयुक्त रूप से उत्तरदायी होते हैं, और Spanish Supreme Court ने इन मामलों में लगातार खरीदारों का पक्ष लिया है।

इसका मतलब है कि आपके चरणबद्ध भुगतान हवा में लटके हुए नहीं हैं। वे कानून द्वारा गारंटी से समर्थित हैं, और अदालतें भी आपके पक्ष में हैं। मुख्य बात यह सुनिश्चित करना है कि वह गारंटी वास्तव में मौजूद हो और वैध हो, और यही ठीक वही बात है जिसकी पुष्टि आपका वकील करता है।

यहाँ एक सरल उदाहरण है। निर्माण के दौरान आप एक off-plan home पर चरणबद्ध भुगतानों में 150.000 euros चुकाते हैं। बाद में डेवलपर निर्माण पूरा करने में विफल रहता है। Ley 57/1968 के तहत एक वैध bank guarantee के साथ, आप वह 150.000 euros कानूनी ब्याज सहित वापस प्राप्त कर सकते हैं, और बैंक भी जिम्मेदारी साझा करता है।

वे कानूनी दस्तावेज़ जिनकी आपके वकील जाँच करते हैं

आपका वकील किसी भी जोखिम के सामने आने से पहले एक स्पष्ट चेकलिस्ट के अनुसार काम करता है। आपको इन शब्दों को याद करने की ज़रूरत नहीं है, लेकिन इन्हें जानना आपको नियंत्रण में महसूस करने में मदद करता है।

• The26nbsp;licencia de obra, वह building licence जो निर्माण को कानूनी रूप से होने की अनुमति देता है।
• कि भूमि26nbsp;हैsuelo urbano, जिसका अर्थ है कि इसे शहरी और निर्माण योग्य के रूप में वर्गीकृत किया गया है, न कि संरक्षित या ग्रामीण भूमि के रूप में।
• The26nbsp;CFO, end-of-works certificate जो पुष्टि करता है कि भवन सही ढंग से पूरा हो गया है।

कुछ और अंतिम चरण में और registry में आते हैं।

• The26nbsp;LFO, Licence of First Occupation, जो आपको कानूनी रूप से घर में रहने और पानी व बिजली कनेक्ट करने की अनुमति देता है।
• भूमि रजिस्ट्री का एक नया extract, ताकि यह वास्तविक वर्तमान स्थिति दिखाए।
• आपके द्वारा किए गए हर चरणबद्ध भुगतान को कवर करने वाली वैध bank guarantee या insurance policy।

चेतावनी:26nbsp;छोटी reservation deposit अक्सर पहले भुगतान की जाती है, bank guarantee स्थापित होने से पहले, और यह सामान्य है। जिस हिस्से को सुरक्षित करना होता है वह private purchase contract (the PPC) है, जहाँ बड़े चरणबद्ध भुगतान शुरू होते हैं। उन भुगतानों से पहले, आपके वकील को पुष्टि करनी चाहिए कि एक वैध bank guarantee मौजूद है। वही गारंटी है जो निर्माण विफल होने पर आपका पैसा वापस दिलाती है।

Spain Developments के साथ काम क्यों करें

हम Costa del Sol पर हर development तक पहुँच रखने वाले एक स्वतंत्र buyer's agent हैं। हम किसी एक डेवलपर से बँधे हुए नहीं हैं। इसका मतलब है कि हमारे पास आपको ऐसे builder की ओर धकेलने का कोई कारण नहीं है जो आपके लिए सही न हो।

हमने खरीदारों को कमजोर after-sales service वाले डेवलपर्स से दूर रखा है, भले ही वे प्रोजेक्ट कागज़ पर आकर्षक लगते थे। हम आपको निराशाजनक अनुभव में भेजने से बेहतर एक त्वरित बिक्री खोना पसंद करेंगे। हम तभी सफल होते हैं जब आप अपने घर में खुश होते हैं।

हमारी buying service का आपको कुछ भी खर्च नहीं पड़ता, क्योंकि डेवलपर हमारी fee देता है। कीमत वही रहती है चाहे आप हमारे माध्यम से खरीदें या सीधे जाएँ, क्योंकि commission पहले से fixed price list में शामिल होती है। सीधे जाने से आपकी कोई बचत नहीं होती और आपके पक्ष से विशेषज्ञ हट जाता है।

जब आप तैयार हों, हम आपको किसी भी डेवलपर पर अपनी ईमानदार राय देंगे, और आपका वकील कानूनी जाँचों को पूरी तरह सुनिश्चित करेगा। मिलकर, इसी तरह आप confidence के साथ off-plan खरीदते हैं।