Španjolska hipoteka za nerezidente: vodič za 2026.

Ovaj vodič je za međunarodne kupce koji žele hipoteku za novogradnju na Costa del Sol, bilo da je riječ o kupnji u fazi izgradnje ili useljivoj novogradnji, ali žive u inozemstvu. Saznat ćete koliko možete posuditi, koje su kamatne stope za 2026., koliko gotovine trebate, kako hipoteka funkcionira uz obročne uplate kod kupnje u fazi izgradnje i koji su koraci. Koristimo nekretninu od 500.000 euros radi jasnih brojki.

Na prvi pogled: Da, možete dobiti španjolsku hipoteku kao nerezident, ali pravila su stroža nego za domaće kupce. Obično možete posuditi 60% do 70% cijene, pa vam treba predujam od 30% do 40%. Za nekretninu od 500.000 euros planirajte otprilike 216.000 euros u gotovini (predujam plus porezi i naknade), dok banka financira ostatak. Od zakona iz 2019., banka plaća većinu troškova hipoteke; vi uglavnom plaćate procjenu. Jedna ključna stvar kod novogradnje: ako kupujete u fazi izgradnje, obročne uplate tijekom gradnje obično dolaze iz vaše vlastite gotovine, a banka isplaćuje hipoteku pri završetku na temelju dovršene nekretnine.

Ovo su glavne brojke za hipoteku za nerezidente u 2026.

• 60-70% - možete posuditi
• 2,8-3,5% - fiksne kamatne stope
• ~216.000 euros - potrebna gotovina (70% LTV)
• 8-12 tjedana - od ponude do ključeva

Briga oko hipoteke jedan je od najvećih strahova kupaca nerezidenata. U nastavku uklanjamo dvojbe i pokazujemo stvarne brojke. Počinjemo s novogradnjom jer to je ono što prodajemo na Costa del Sol. Sve brojke odnose se na 2026.

Može li nerezident dobiti španjolsku hipoteku?

Da. Španjolske banke odobravaju kredite stranim kupcima, bez obzira živite li u Španjolskoj ili ne. Velike banke poput Santander, BBVA, CaixaBank i Sabadell nude hipoteke za nerezidente.

Banke gledaju vašu poreznu rezidentnost, a ne vašu putovnicu. Postoje dvije skupine.

Rezidenti

• Žive i plaćaju porez u Španjolskoj
• Mogu posuditi do 80%
• Trebaju oko 20% predujma

Nerezidenti

• Plaćaju porez u drugoj zemlji
• Mogu posuditi oko 60% do 70%
• Trebaju 30% do 40% predujma

Kupci iz EU i UK smatraju se niskorizičnima i imaju jednostavan put. Kupcima iz US ili Canada treba malo više dokumentacije, a neke banke primjenjuju mali "haircut" na prihod u dolarima.

Bonus savjet: Trebat će vam NIE (vaš španjolski porezni identifikacijski broj za strance) i španjolski bankovni račun prije nego što možete završiti hipoteku. Riješite to na vrijeme. Spain Developments vam može pomoći organizirati oboje, tako da budete spremni kad pronađete pravi dom.

Koliko možete posuditi? (LTV)

Ključna brojka je LTV (loan-to-value, udio cijene koji će banka posuditi).

• Za nerezidente, većina banaka posuđuje 60% do 70% cijene.
• Najbolje stope i najbrža odobrenja dolaze na donjem kraju, oko 60% do 65%.
• To znači da morate uplatiti 30% do 40% cijene iz vlastite štednje.

Primjer izračuna za nekretninu od 500.000 euros uz 70% LTV:

• 350.000 euros - banka posuđuje (500.000 euros x 70%)
• Vaš predujam (30%): 150.000 euros

Primjer izračuna za nekretninu od 500.000 euros uz 60% LTV:

• 300.000 euros - banka posuđuje (500.000 euros x 60%)
• Vaš predujam (40%): 200.000 euros

Upozorenje: Banka posuđuje prema nižem iznosu između cijene i vlastite procjene banke. Ako dogovorite 500.000 euros, ali banka procijeni nekretninu na 480.000 euros, vaš kredit od 70% računa se na 480.000 euros, a ne na 500.000 euros. Tada vam treba više gotovine. Procjenu objašnjavamo niže.

Kako hipoteka funkcionira uz novogradnju u fazi izgradnje

Ovo je dio koji iznenadi mnoge kupce, pa vrijedi biti jasan. Kad kupujete nekretninu u fazi izgradnje (onu koja se još gradi), hipoteku ne povlačite na početku. Vremenski raspored funkcionira ovako.

• Tijekom gradnje obročne uplate plaćate iz vlastite gotovine. Rezervacija, a zatim 20% do 40% koje se plaća u ratama kako gradnja napreduje, obično dolaze iz vaše štednje, a ne od banke. Španjolska hipoteka ne financira obročne uplate.
• Banka isplaćuje hipoteku pri završetku. Kad je nekretnina dovršena i ima uporabnu dozvolu za prvo useljenje, banka procjenjuje dovršenu nekretninu i isplaćuje kredit. Taj kredit pokriva završni ostatak, 60% do 80% koji dospijeva pri završetku.
• Dakle, tijekom gradnje sami financirate obročne uplate veličine predujma. Pri završetku hipoteka pokriva ostatak, do vašeg LTV-a.

Primjer izračuna za nekretninu u fazi izgradnje od 500.000 euros uz 70% LTV:

• ~10.000 euros - rezervacija, iz vaše gotovine
• do ~140.000 euros - obročne uplate tijekom gradnje (oko 20% do 30%), iz vaše gotovine
• 350.000 euros - banka isplaćuje pri završetku (70% LTV na dovršenu nekretninu)

Useljiva novogradnja je jednostavnija. Nekretnina već postoji, pa je banka može procijeniti sada i završiti postupak u uobičajenih 8 do 12 tjedana. Plaćate rezervaciju i ugovornu uplatu od otprilike 10% iz gotovine, a hipoteka pokriva ostatak pri završetku.

Upozorenje: Ishodite prethodno odobrenje hipoteke prije nego što se obvežete na kupnju nekretnine u fazi izgradnje, ali zapamtite da se kredit isplaćuje tek na kraju. Planirajte svoju gotovinu tako da možete pokriti svaku obročnu uplatu tijekom gradnje iz vlastitih sredstava. Banka uskače pri završetku, ne prije.

Bonus savjet: Mnogi kupci nekretnina u fazi izgradnje ugovaraju hipoteku nekoliko mjeseci prije završetka, kad je zgrada gotovo dovršena, kako bi procjena odražavala konačnu nekretninu. Spain Developments vas može povezati sa stručnjacima za hipoteke za nerezidente koji dobro poznaju vremenski raspored kupnje u fazi izgradnje.

Provjera prihoda: pravilo 35%

Banke ne provjeravaju samo nekretninu. Provjeravaju i možete li si priuštiti mjesečnu otplatu. Glavni test je vaš omjer duga i prihoda.

Pravilo: vaši ukupni mjesečni dugovi (nova španjolska hipoteka, plus bilo koja hipoteka u matičnoj zemlji, auto krediti i kreditne kartice) ne smiju prijeći 35% vašeg neto mjesečnog prihoda.

Primjer izračuna:

• 6.000 euros - neto mjesečni prihod
• 2.100 euros - granica od 35% za sve dugove
• minus 1.200 euros - postojeća hipoteka
• minus 300 euros - auto kredit
• Prostor za španjolsku hipoteku: 600 euros mjesečno

Banke također vole vidjeti minimalni prihod. Kao grubi vodič, mnoge traže oko 2.500 euros neto mjesečno za jednu osobu, ili 4.000 euros za par koji zajedno podnosi zahtjev.

Bonus savjet: Otplatite kreditnu karticu ili mali zajam prije nego što podnesete zahtjev. Manje postojećeg duga znači više prostora za vašu španjolsku hipoteku. Ovaj mali korak može povećati iznos koji možete posuditi.

Kamatne stope u 2026.: fiksne, varijabilne, mješovite

U Španjolskoj postoje tri vrste hipoteke. Ovo su stope za nerezidente u 2026.

Fiksna stopa: 2,8% do 3,5%

• Ista stopa za cijelo trajanje kredita
• Najbolje za mirnu glavu
• Dobro za mirovinu ili fiksnu plaću

Varijabilna stopa: Euribor + 1,2-2,0%

• Vezana uz Euribor (europsku osnovnu stopu), sada blizu 2,2%
• Isprva jeftinija
• Rata može rasti ili padati

Mješovita kamata: od 2,5%

• Fiksna prvih 3 do 10 godina, zatim promjenjiva
• Najpopularniji izbor u 2026.
• Od oko 2,5% do 2,8% tijekom godina fiksne kamate

Još nekoliko pravila koja trebate znati:

• Rokovi kredita idu doa020 do 25 godinaa0za nerezidente.
• Kredit se obično mora otplatiti do dobi oda070 do 75. Dakle, ako imate 55 godina, vaš rok može biti ograničen na oko 20 godina.

Bonus savjet:a0Uvijek tražite TAE (španjolski APR, stvarni godišnji trošak koji uključuje osiguranje). Istaknuta kamata skriva trošak osiguranja koje banka traži da dodate. TAE pokazuje stvarni trošak, pa možete pošteno usporediti ponude.

Koliko vam gotovine stvarno treba za 500.000 euros

Ovo je pitanje koje je najvažnije. Zapamtite: banka posuđuje dio cijene, ali vama0nea0posuđuje novac za poreze i naknade. To dolazi iz vašeg vlastitog džepa.

Dakle, potrebna gotovina je:a0polog plus troškovi kupnje plus troškovi hipoteke.

Primjer izračuna za novogradnju od 500.000 euros uz 70% LTV:

• 150.000 eurosa0- polog (30% cijene)
• ~65.250 eurosa0- porezi i naknade pri kupnji (oko 13%)
• ~500 eurosa0- procjena hipoteke i naknade
• Ukupno potrebna gotovina: ~216.000 euros

Banka posuđuje preostalih 350.000 euros. Dakle, za nekretninu od 500.000 euros planirajte otprilikea0216.000 eurosa0u gotovini. Ako banka nudi samo 60% LTV, trebat će vam bližea0266.000 euros, jer polog raste na 200.000 euros.

Kod novogradnje u izgradnji, ta ista gotovina u visini pologa izlazi u fazama tijekom gradnje (rezervacija, zatim obroci od 20% do 40%), a banka zatim financira ostatak pri dovršetku. Kod useljive novogradnje, gotovinu uplaćujete kroz nekoliko tjedana, a banka dovršava isplatu na kraju. U oba slučaja, ukupna potrebna gotovina je ista.

Upozorenje:a0Mnogi kupci zaborave da tih 13% poreza i naknada mora biti u gotovini, povrh pologa. Zajedno, polog i troškovi mogu biti više od 40% cijene. Planirajte puni iznos, ili riskirate da vam na dan dovršetka ponestane novca.

Troškovi hipoteke: tko što plaća

Dobre vijesti. Od zakona iz 2019.,a0bankaa0plaća većinu troškova uspostave hipoteke. To vas štiti.

Banka sada plaća

• Javnobilježničku naknadu za hipotekarni akt
• Naknadu Zemljišnoj knjizi za hipoteku
• AJD (biljeg/porez na isprave) na hipoteku
• Naknadu gestoríe (administracije) za hipoteku

Vi, kupac, plaćate

• Procjenu nekretnine (oko 300 do 800 euros)
• Poreze na kupnju (IVA ili ITP)
• Javnobilježničke i zemljišnoknjižne troškove kupnje
• Svog odvjetnika

Dakle, jedini stvarni dodatni trošak koji hipoteka donosi jest procjena. To je veliko poboljšanje u odnosu na stara pravila.

Opasnost:a0Neke banke vam i dalje pokušavaju prebaciti te troškove. Ne mogu. Zakon je jasan. Provjerite svoju ponudu i usprotivite se ako vidite da vam se naplaćuju javni bilježnik za hipoteku ili biljeg.

Procjena: ključan korak

Prije nego što banka odobri kredit, šalje stručnjaka da procijeni nekretninu. To jea0tasación.

• To košta oko 300 do 800 euros, a plaćate vi.
• Vrijedi šest mjeseci.
• Banka kreditira prema nižem iznosu od cijene ili ove vrijednosti.

Ovaj korak štiti i vas i banku. Ako procijenjena vrijednost ispadne niska, možete tražiti od prodavatelja da spusti cijenu ili morate dodati više gotovine.

Primjer izračuna:a0Dogovorite 500.000 euros. Procjena kaže 480.000 euros. Uz 70% LTV, banka sada posuđuje 70% od 480.000 euros = 336.000 euros, a ne 350.000 euros. Treba vam 14.000 euros više gotovine ili ponovno pregovarate o cijeni.

Vremenski slijed korak po korak

Za useljivu novogradnju planirajtea08 do 12 tjedanaa0od ponude do ključeva. Za nekretninu u izgradnji, svi dolje navedeni koraci hipoteke događaju se pri završetku, kada je gradnja gotovo gotova, pa vremenski slijed kredita počinje nekoliko mjeseci prije primopredaje, a ne pri rezervaciji. Evo faza.

1. Prethodno odobrenje (1 do 2 tjedna):a0Pošaljite svoje dokumente o prihodima banci ili brokeru. Dobijte okvirno „da” prije rezervacije. Pripremite svoj NIE. Kod nekretnine u izgradnji to možete učiniti rano, ali kredit se isplaćuje tek pri dovršetku.
2. Obvezujuća ponuda (2 do 4 tjedna):a0Nakon što rezervirate nekretninu (a za nekretnine u izgradnji, kako se približava dovršetku), banka izdaje FEIN (službenu obvezujuću hipotekarnu ponudu).
3. Rok za razmišljanje (10 dana):a0Po zakonu morate čekati 10 dana nakon FEIN-a prije potpisivanja. To se ne može preskočiti. Tu je da vas zaštiti.
4. Procjena (1 tjedan):a0Banka procjenjuje nekretninu. Za nekretninu u izgradnji, to se radi na dovršenoj nekretnini.
5. Dovršetak (oko 2 tjedna):a0Kod javnog bilježnika potpisujete kupoprodajni akt i hipotekarni akt. Banka isplaćuje kredit prema konačnom ostatku, a vi dobivate ključeve.

Bonus savjet:a0Pokrenite hipotekarni proces rano, čak i prije nego što pronađete nekretninu. Prethodno odobrenje čini vas jačim kupcem i ubrzava sve ostalo. Kao neovisni agent kupca kojeg plaća developer, Spain Developments vas može voditi kroz svaki korak i povezati vas sa stručnjacima za hipoteke za nerezidente. Nama ne plaćate nikakvu naknadu.

Valutni rizik: skrivena opasnost

Ako zarađujete u pounds, krona ili złoty, ali hipoteku plaćate u euros, tečaj je važan svaki mjesec.

Ako vaša domaća valuta padne u odnosu na euro, vaša mjesečna uplata košta vas više kod kuće. Tijekom 20 godina to se zbraja.

Dva načina za upravljanje time:

• Koristitea0specijaliziranog valutnog brokeraa0za svoje fazne uplate i velike transfere. Oni nude bolji tečaj od banke i mogu uštedjeti tisuće.
• Neki kupci drže pričuvu u eurima za pokrivanje nekoliko mjeseci uplata, tako da loš mjesec ne zaboli.

Kod nekretnine u izgradnji to je još važnije, jer obavljate nekoliko transfera tijekom gradnje (rezervaciju, svaku faznu uplatu i ostatak pri dovršetku), pa se tečaj može promijeniti između svakoga od njih. To u potpunosti obrađujemo u našem vodiču za prijenos valute pri kupnji u Španjolskoj.

Bonus savjet:a0Specijalizirani FX (foreign exchange) broker često vam može uštedjeti 2% do 3% u usporedbi s tradicionalnom bankom na svakom transferu. Kroz rezervaciju i fazne uplate za nekretninu u izgradnji od 500.000 euros, to se zbraja u tisuće uštede. Možemo vas uputiti na pouzdane FX tvrtke za kupce na Costa del Sol.

Potpuna raščlamba gotovine za hipoteku

Evo potpune slike gotovine za novogradnju od 500.000 euros uz 70% LTV.

• 500.000 eurosa0- cijena nekretnine
• 350.000 eurosa0- bankovni kredit (70% LTV)
• 150.000 eurosa0- vaš polog (30%)
• 65.250 eurosa0- porezi i naknade pri kupnji (oko 13%)
• 500 eurosa0- procjena hipoteke (plaća kupac)
• Javni bilježnik za hipoteku, zemljišne knjige, biljeg: plaća banka
• Ukupno potrebna gotovina: ~215.750 euros

Dakle, za nekretninu od 500.000 euros banka financira 350.000 euros, a vi unosite oko 216.000 euros gotovine. Uz 60% LTV, vaša potreba za gotovinom raste na oko 266.000 euros. Kod novogradnje u izgradnji, ta se gotovina plaća kroz faze tijekom gradnje, a banka isplaćuje kredit na dovršenoj nekretnini pri završetku.

Zaključak

Kao nerezident, možete posuditi oko 60% do 70% za novu gradnju na Costa del Sol, pa planirajte polog od 30% do 40% plus oko 13% troškova. Za nekretninu od 500.000 euros to znači otprilike 216.000 euros gotovine. Zapamtite da kod nekretnine u izgradnji fazne uplate tijekom gradnje financirate vlastitom gotovinom, a banka oslobađa hipoteku pri dovršetku na dovršenoj nekretnini. Kamatne stope u 2026. su stabilne, banka plaća većinu troškova hipoteke, a proces traje oko 8 do 12 tjedana za useljivu nekretninu. Rano riješite svoj NIE, bankovni račun i dobar valutni plan, a ostalo je jednostavno.

Trebate pomoć pri ugovaranju hipoteke za nerezidente za dom koji vam se sviđa? Obratite se Spain Developmentsu. Vodimo vas kroz svaki korak, povezujemo vas s pravim stručnjacima i ne naplaćujemo nikakvu naknadu.