Ingatlanadók Spanyolországban nem rezidensek számára (2026)

Ez az útmutató azoknak a nemzetközi tulajdonosoknak szól, akik a Costa del Solon vásárolnak, de külföldön élnek. Megismered, milyen adókat kell évente fizetned, mennyibe kerülnek, és mikor esedékesek. Egy 500.000 eurós otthont használunk példának, hogy valós számokat láss.

Röviden:a0Ha van egy otthonod Spanyolországban, de évente kevesebb mint 183 napot töltesz ott, adózási szempontból nem rezidens vagy. Akkor is adót fizetsz, ha a lakás üresen áll. A fő éves adók az IBI (helyi önkormányzati adó) és az IRNR (egy kisebb adó a tulajdonlás után). Egy 500.000 eurós Costa del Sol-i otthon esetében a tiszta adóteher nagyjából évi 1.000–1.300 euró, vagy körülbelül 2.400 euró, ha a szemétdíjat és a közös költséget is beleszámolod.

Itt vannak egy 500.000 eurós otthon nem rezidens tulajdonosának fő éves számai.

• ~750 euróa0- IBI önkormányzati adó
• ~314 euróa0- IRNR, EU-s tulajdonos
• 19%a0- tőkenyereség-adó, ha eladsz
• ~2.400 euróa0- teljes éves költség

Lent mindegyiket egyszerűen elmagyarázzuk. Minden adat 2026-ra vonatkozik.

Először: mi az a „nem rezidens”?

Akkor vagya0nem rezidensa0Spanyolországban, ha éventea0kevesebb mint 183 napota0töltesz az országban. A legtöbb nyaraló- és második otthon tulajdonos ebbe a csoportba tartozik.

Nem rezidensként csak a spanyol jövedelmed és a spanyol ingatlanod után fizetsz spanyol adót. Az otthoni fizetésedet vagy nyugdíjadat otthon adóztatják, nem Spanyolországban. Ez jó hír. De így is van néhány spanyol adó, amivel foglalkoznod kell, és sok tulajdonos csak akkor szerez róla tudomást, amikor megérkezik a számla.

Veszély:a0A spanyol adóhivatal (úgy hívják,a0Hacienda) sokkal szigorúbb lett. Most már négy évre visszamenőleg is behajtja a be nem fizetett nem rezidens adót. Ha figyelmen kívül hagyod, 5%–20%-os bírsággal számolhatsz az adón felül, plusz kamattal. Soha ne feltételezd, hogy „úgysem ellenőrzi senki”. Ellenőrzik, főleg amikor eladsz.

Szükséged van egya0NIE-re (a spanyol adóazonosítód külföldiként)a0is bármilyen adó befizetéséhez. Ezt a vásárláskor kapod meg. Nélküle nem tudsz bevallást benyújtani vagy fizetni.

A kataszteri érték: a szám az adód mögött

Az adók előtt egy szót meg kell értened:a0kataszteri érték (valor catastrala0spanyolul).

Ez egy hivatalos érték, amelyet az állam rendel az otthonodhoz. Eza0nema0a piaci ár. Szinte mindig jóval alacsonyabb, gyakran csak annak 40%–70%-a, amit fizettél. Az IBI-számládon találod meg.

Miért fontos ez? Mert a két fő adód (IBI és IRNR) a kataszteri értéken alapul,a0nema0nem azon az 500.000 eurón, amit fizettél. Ezért a valós adószámlák kisebbek, mint amitől az emberek tartanak.

Piaci ár vs. kataszteri érték:

• Amit fizettél: 500.000 euró
• Kataszteri érték: körülbelül 150.000 euró

Példa:a0Veszel egy ingatlant 500.000 euróért. A kataszteri érték mondjuk 150.000 euró lehet. Az IBI-t és az IRNR-t erre a 150.000 euróra számítják, nem 500.000 euróra.

Extra tipp:a0Vásárlás előtt mindig kérd el a legutóbbi IBI-számlát. Ezen látszik a kataszteri érték, így előre pontosan ki tudod számolni az éves adókat. Egy jó vevői ügynök ezt még azelőtt beszerzi neked, hogy elköteleződnél.

IBI: a helyi önkormányzati adó

Az IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)a0a helyi ingatlanadó. Olyan, mint az önkormányzati adó az Egyesült Királyságban vagy aza0onroerendezaakbelastinga0Hollandiában. Évente egyszer fizeted a városházának.

• A kulcsot minden település maga határozza meg. Körülbelüla00,4% és 1,1%a0között mozog a kataszteri értékből.
• A Costa del Solon a legtöbb otthon nagyjábóla0évi 400 és 900 euró.

Kidolgozott példa egy 500.000 eurós otthonraa0(kataszteri érték kb. 150.000 euró, települési kulcs 0,5%):

• 150.000 euró x 0,5% = 750 euró évente

A pontos összeg a településtől és a kataszteri értéktől függ, ezért mindig ellenőrizd a legutóbbi számlát.

Extra tipp:a0Állíts be csoportos beszedést a spanyol bankszámládról az IBI-hez. A határidők településenként eltérnek, és az elmulasztott befizetés bírságot von maga után. A csoportos beszedéssel biztosan nem felejted el.

IRNR: adó akkor is, ha nem adod bérbe

Ez az, ami szinte minden külföldi tulajdonost meglep.a0Az IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)a0a nem rezidensek jövedelemadója.

Ha az otthonod üres, vagy csak saját használatra van, Spanyolország akkor is megadóztat. Az elképzelés az, hogy „előnyöd” származik abból, hogy van egy otthonod, ezért ezt a feltételezett előnyt adóztatják meg. Ezt gyakrana0vélelmezett jövedelemadónaka0vagya0feltételezett jövedelemadónak.

Hogyan számítják ki:

1. Vedd a kataszteri értéket.
2. A „jövedelem” enneka01,1%a0-a (ha az értéket az elmúlt 10 évben frissítették), vagya02%a0-ha nem. A legtöbbnél 1,1%-kal számolnak.
3. Alkalmazd az adókulcsot:a019%a0ha az EU-ban, Norvégiában vagy Izlandon élsz.a024%a0ha azokon kívül élsz (ez a Brexit után az Egyesült Királyságot is magában foglalja).

Kidolgozott példa egy 500.000 eurós otthonraa0(kataszteri érték 150.000 euró):

• 1.650 euróa0- vélelmezett jövedelem (150.000 euró x 1,1%)
• 313,50 euró éventea0- EU-s tulajdonos: 19%-os adó
• 396 euró éventea0- nem EU-s tulajdonos: 24%-os adó

Tehát a legtöbb tulajdonosa0évi 300 és 600 euró közötta0fizet IRNR-re. Ezt évente egyszer vallod be aa0Modelo 210.

Figyelmeztetés:a0Ha ketten birtokoljátok együtt az otthont, mindkettőtöknek külön Modelo 210-et kell benyújtania a saját részére. Egy 50/50 arányban tulajdonló pár két bevallást ad be, mindegyik a fele összegre.

Adó, ha bérbe adod az otthont

Ha bérbe adod az otthont (például rövid távú nyaralókiadásra), a szabályok megváltoznak. Azokra a napokra, amikor bérbe van adva, a tényleges bérleti díj után fizetsz adót, nem a vélelmezett jövedelem után.

• EU- és EGT-tulajdonosok:a0a0fizetnek aa019%a0utánnettóa0bérleti díj. Levonhatod a költségeket: jelzálogkamat, IBI, közös költség, biztosítás, javítások, ügynöki díjak, az általad fizetett közüzemi költségek.
• Nem EU-s tulajdonosok (beleértve az Egyesült Királyságot):a0a0fizetnek aa024%a0utánbruttóa0bérleti díj után fizetnek, ésa0nincs levonása0engedélyezve a jelenlegi szabályok szerint.

Ez a különbség nagy. Itt van egy hónap 1.000 euró bérleti díjjal, 400 euró költséggel.

EU-s tulajdonos (19% a nettó összegre)

• Bérleti díj: 1.000 euró
• Levonva a költségeket: 400 euró
• Adóalap: 600 euró
• Adó: 114 euró

Nem EU-s tulajdonos (24% a bruttó összegre)

• Bérleti díj: 1.000 euró
• Levonva a költségeket: nem engedélyezett
• Adóalap: 1.000 euró
• Adó: 240 euró

Tehát az EU-s tulajdonos kevesebb mint a felét fizeti. Ez a Brexit valós hatása a brit tulajdonosokra nézve.

Extra tipp:nbsp;A nem EU-s tulajdonosok bérbeadási adózását jelenleg a spanyol bíróságokon megtámadják, és ez változhat. Ha bérbeadást tervez, kérjen aktuális tanácsot, mielőtt benyújtja a bevallását. A Spain Developments megbízható adószakértőkhöz tud irányítani, akik nem rezidensek adóbevallásaival foglalkoznak.

Szemétszállítási adó és közös költség

Még két éves költség, amelyek nem „jövedelemadók”, de így is megjelennek a számláján:

• Szemétszállítási adó (basura):nbsp;egy kisebb önkormányzati díj, általábannbsp;50–200 euró évente.
• Közös költség (gastos de comunidad):nbsp;ha az otthona medencés, kerttel vagy lifttel rendelkező komplexumban van, Ön fizeti a fenntartás rá eső részét. Eznbsp;nem adónbsp;de valós éves költség, gyakrannbsp;600–1.800 euró évente, luxusüdülőknél több.

Kidolgozott példa egy 500.000 eurós lakásra:

• 120 eurónbsp;- szemétszállítási adó
• 1.200 eurónbsp;- közös költség
• Összesen: 1.320 euró évente

Ezeket részletesebben bemutatjuk a spanyolországi ingatlantulajdonlás éves költségeiről szóló útmutatónkban.

Vagyonadó: kell aggódnia miatta?

Vagyonadó (Impuesto sobre el Patrimonio)nbsp;adó a spanyolországi vagyontárgyai értékére. A legtöbb vevő számára a válasz egyszerű: nem fogja fizetni.

• Csaknbsp;700.000 eurónbsp;nettó spanyolországi vagyon felett kezdődik,nbsp;személyenként.
• Egy pár, amelynek tagjai 50/50 arányban birtokolnak egy otthont, fejenként megkapják a 700.000 eurós mentességet, így együtt körülbelül 1,4 millió euróig fedezettek.
• A jelzálog csökkenti a nettó értéket, így az összeg még alacsonyabb lesz.

Jó hír a Costa del Sol számára:nbsp;Andalucía jelenleg 100%-os kedvezményt ad a vagyonadóra. Így még ha át is lépi a küszöböt, a regionális számla lehet nulla.

Figyelmeztetés:nbsp;Létezik egy külön országos „szolidaritási adó a nagy vagyonokra” a nagyon nagy értékű vagyontárgyakra. Az andalúziai kedvezmény ezt nem semlegesíti. Ha spanyolországi vagyona jóval meghaladja az 1 millió eurót, kérjen tanácsot. Egy 500.000 eurós ingatlan esetén itt nincs miért aggódnia.

Adók eladáskor

Ezeket nem minden évben fizeti, de érdemes most tudni róluk, hogy később ne érjék meglepetések.

• Tőkenyereségadó:nbsp;19%nbsp;a nyereségére (az eladási ár mínusz a vételár és a vásárlási költségei). Ez a 19%-os kulcs 2026-ban minden nem rezidensre vonatkozik, függetlenül attól, melyik országban él.
• A 3%-os visszatartás:nbsp;amikor egy nem rezidens elad, a vevőnek vissza kell tartanianbsp;3%nbsp;az eladási árból, és azt közvetlenül az adóhatóságnak kell befizetnie. Ez beleszámít a tőkenyereségadójába. Ha túl sokat fizetett, a különbözetet visszaigényelheti.
• Plusvalía municipal:nbsp;helyi önkormányzati adó a föld értéknövekedésére a tulajdonlás időszaka alatt. Ezt általában az eladó fizeti.

Kidolgozott példa:nbsp;Vesz egy ingatlant 500.000 euróért, majd később 600.000 euróért eladja. A vételi és eladási költségek után tegyük fel, hogy a nyeresége 70.000 euró.

• 13.300 eurónbsp;- tőkenyereségadó (70.000 euró x 19%)
• 18.000 eurónbsp;- a vevő visszatartja a 600.000 euró 3%-át
• A különbözetet visszaigényli: 4.700 euró

Extra tipp:nbsp;Őrizzen meg minden számlát a vásárlásról, az ügyvédről, az adókról és minden felújításról. Ezek a költségek csökkentik az adóköteles nyereségét eladáskor, ami csökkenti a tőkenyereségadót.

A teljes éves adóbontás 500.000 euróra

Itt látható a teljes éves kép egy 500.000 eurós Costa del Sol-i lakás nem rezidens tulajdonosa számára (kataszteri érték kb. 150.000 euró). Az eladási adókat külön mutatjuk, mivel azok egyszeriek.

Éves költségek, EU-s tulajdonos

• 750 euróa0- IBI önkormányzati adó
• 314 eurónbsp;- IRNR (nem bérbe adott) 19%-on
• 120 eurónbsp;- szemétszállítási adó
• 1.200 eurónbsp;- közös költség
• Éves összesen (EU-s tulajdonos): ~2.384 euró

Éves költségek, nem EU-s tulajdonos (például UK)

• 750 euróa0- IBI önkormányzati adó
• 396 eurónbsp;- IRNR (nem bérbe adott) 24%-on
• 120 eurónbsp;- szemétszállítási adó
• 1.200 eurónbsp;- közös költség
• Éves összesen (nem EU-s tulajdonos): ~2.466 euró

Egyszeri adók eladáskor (példa 70.000 euró nyereségre)

• 13.300 eurónbsp;- tőkenyereségadó (a nyereség 19%-a)
• Plusvalía municipal (az eladó fizeti): településenként változik

Tehát a közös költséget nem számítva (ami nem adó), az 500.000 eurós ingatlan tisztán nem rezidens adóterhe nagyjábólnbsp;1.000–1.300 euró évente. A közös költséggel és a szemétdíjjal együtt a teljes éves összeg körülbelülnbsp;2.400 euró.

Határidők és nyomtatványok

Tartsa ezeket a dátumokat egyszerűen fejben:

• IBI:nbsp;évente egyszer, a dátumot az önkormányzat határozza meg. Használjon csoportos beszedést.
• IRNR (nem bérbe adott):nbsp;nyújtsa benbsp;Modelo 210nbsp;évente egyszer. A határidőnbsp;december 31.nbsp;az adóévet követő évben. Tehát a 2025-ös adót 2026. december 31-ig kell befizetni.
• IRNR (bérbe adott):nbsp;most már évente nyújtják be, saját januári határidővel.
• Tőkenyereség (amikor elad):nbsp;a Modelo 210-et anbsp;négy hónaponnbsp;belül kell benyújtani az eladástól számítva.

Egy nem rezidensekre szakosodott adószakértő mindezt el tudja intézni Ön helyett egy kis éves díjért. Sok tulajdonos ezt egyszerűbbnek találja, mint megtanulni a spanyol nyomtatványokat.

A Spain Developmentsnél a munkánk nem ér véget akkor, amikor megkapja a kulcsokat. Független vevői ügynök vagyunk, akit a fejlesztő fizet, így Önnek nem kell díjat fizetnie. Gondoskodunk róla, hogy már a vásárlás előtt értse az éves adóit, és megbízható adózási segítséggel kötjük össze, hogy soha ne mulasszon el egy határidőt sem.

Összegzés

Nem rezidens tulajdonosként a Costa del Solon az Ön fő éves adói az IBI és az IRNR, és mindkettő az alacsony kataszteri értéken alapul, nem a piaci áron. Egy 500.000 eurós ingatlannál ez nagyjából 1.000–1.300 euró adót jelent évente, vagy körülbelül 2.400 eurót, ha hozzáadjuk a szemétdíjat és a közös költséget. Eladáskor 19% tőkenyereségadóra számítson a nyeresége után. Ismerje ezeket a számokat most, és később nem érik meglepetések.

Szeretné tudni egy Önnek tetsző ingatlan pontos éves adóit? Beszéljen a Spain Developments csapatával, és kiszámoljuk Önnek, díjmentesen és nyomás nélkül.