Biaya Tahunan Memiliki Properti di Spanyol (2026)

Panduan ini ditujukan bagi pemilik internasional yang memiliki rumah liburan atau rumah kedua baru di Costa del Sol. Anda akan mempelajari berapa biaya sebenarnya untuk memiliki rumah Anda setiap tahun, dengan angka yang jelas dan nyata. Kami menggunakan apartemen baru seharga 500.000 euros agar Anda bisa merencanakan dengan percaya diri.

Sekilas:a0Membeli adalah satu biaya. Menjalankan rumah Anda setiap tahun adalah biaya yang lain. Untuk apartemen baru tipikal seharga 500.000 euros di Costa del Sol, anggarkan sekitar 5.000 hingga 7.500 euros per tahun, atau sekitar 450 hingga 625 euros per bulan. Item terbesar sejauh ini adalah biaya komunitas, lalu utilitas, lalu dua pajak tahunan (IBI dan IRNR). Kompleks yang sederhana biayanya lebih rendah, dan vila dengan kolam renang serta taman pribadi biayanya lebih tinggi, sering kali 8.000 hingga 12.000 euros per tahun.

Angka tahunan utama untuk apartemen baru standar seharga 500.000 euros:

• ~3.000 eurosa0- biaya komunitas (kompleks bergaya resor)
• ~1.500 eurosa0- utilitas (digunakan sebagian tahun)
• ~1.870 eurosa0- pajak, sampah, dan asuransi
• ~530 eurosa0- per bulan semua termasuk, sebelum pengelolaan opsional

Sebagian besar pembeli merencanakan pembelian dan melupakan biaya tahunan ini. Itulah kesalahannya. Di bawah ini kami menguraikan setiap euro, dengan angka nyata yang kami lihat di Costa del Sol pada 2026.

Dua jenis biaya operasional

Akan lebih mudah jika biaya tahunan Anda dibagi menjadi dua kelompok:

• Biaya tetap:a0Anda membayar ini bahkan jika rumah kosong. Pajak, biaya komunitas, asuransi, dan perawatan dasar.
• Biaya variabel:a0Ini bergantung pada seberapa sering Anda menggunakan rumah. Listrik, air, gas, dan internet.

Untuk rumah liburan yang Anda kunjungi beberapa kali setahun, biaya tetap mencakup sebagian besar tagihan. Lampu dan air sebagian besar waktu mati, tetapi biaya komunitas dan pajak tidak pernah berhenti.

Tips bonus:a0Rencanakan biaya tetap terlebih dahulu. Ini adalah dasar nyata dari anggaran tahunan Anda, dan tidak berubah apakah Anda berkunjung sekali setahun atau dua belas kali.

Biaya komunitas: biasanya biaya terbesar Anda

Untuk pengembangan baru dengan area bersama, Anda membayara0biaya komunitas (gastos de comunidad)a0- bagian Anda dari biaya operasional kompleks.

Apa saja yang dicakup:

• Kolam renang atau beberapa kolam, taman, dan lift
• Gym, spa, dan fasilitas lainnya
• Pembersihan dan pencahayaan area bersama
• Keamanan dan akses berpagar
• Asuransi untuk bagian bersama bangunan

Jumlahnya bergantung pada fasilitas, bukan pada berapa yang Anda bayar untuk rumah tersebut. Semakin bergaya resor kompleksnya, semakin tinggi biayanya. Panduan kasar, per bulan:

• Blok lama sederhana: 80 hingga 150 euros
• Bangunan baru standar (Mijas, Estepona, La Cala): 150 hingga 250 euros
• Bangunan baru bergaya resor dengan kolam renang, gym, spa, dan concierge: 250 hingga 350 euros
• Marbella premium: 300 hingga 600 euros

Contoh perhitungan, bangunan baru referensi kami:a0sekitar 250 euros per bulan, yaitua03.000 euros per tahun. Kompleks yang lebih besar atau lebih mewah biayanya 300 euros per bulan atau lebih.

Peringatan:a0Kolam renang, gym, spa, dan keamanan 24 jam terasa menyenangkan, tetapi menaikkan biaya bulanan Anda seumur hidup. Anda membayar bagian Anda bahkan jika tidak pernah menggunakannya. Periksa biaya komunitas yang tepat sebelum Anda membeli, bukan setelahnya.

IBI: pajak properti dewan lokal

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)a0adalah pajak properti lokal tahunan, seperti council tax di UK. Anda membayarnya setahun sekali kepada balai kota.

Ini didasarkan padaa0nilai kadastral (nilai resmi, jauh lebih rendah daripada harga pasar), bukan pada berapa yang Anda bayar. Tarifnya sekitar 0,4% hingga 1,1% dari nilai tersebut. Untuk bangunan baru, tagihan IBI pertama baru datang setelah penyelesaian, setelah rumah masuk ke kadaster.

Contoh perhitungan untuk apartemen seharga 500.000 euros:a0sekitara0900 euros per tahuna0(rentang tipikal 800 hingga 1.100 euros).

Tips bonus:a0Siapkan debit langsung untuk IBI dari rekening bank Spanyol Anda. Tenggat waktunya berbeda-beda di setiap kota. Debit langsung berarti Anda tidak akan pernah melewatkannya dan tidak pernah membayar denda.

IRNR: pajak atas kepemilikan, bahkan saat kosong

Inilah biaya yang mengejutkan hampir setiap pemilik asing.a0IRNR (pajak penghasilan imputasi non-residen)a0adalah pajak tahunan kecil yang Anda bayar hanya karena memiliki rumah yang tidak Anda sewakan. Spanyol memperlakukan hak untuk menggunakan rumah Anda sebagai semacam penghasilan dan mengenakan pajak atasnya.

Cara kerjanya:

• Kantor pajak mengasumsikan 22penghasilan22 sebesara01,1% dari nilai kadastral. Nilai kadastral sering kali sekitar 40% dari harga yang Anda bayar.
• Anda membayara019% atas itu sebagai pemilik dari EU atau EEA, ataua024% sebagai pemilik non-EUa0- dan itu termasuk pemilik British sejak Brexit.

Contoh perhitungan untuk apartemen seharga 500.000 eurosa0(nilai kadastral sekitar 200.000 euros):

• 2.200 eurosa0- penghasilan asumsi (200.000 euros x 1,1%)
• Pemilik EU/EEA pada 19%: sekitar 418 euros per tahun
• Pemilik non-EU (termasuk UK) pada 24%: sekitar 528 euros per tahun

Anda mengajukannya setahun sekali dengan formulira0Modelo 210. Jika Anda menyewakan rumah tersebut, Anda membayar pajak atas sewa nyata untuk hari-hari tersebut sebagai gantinya, dan pajak imputasi ini berkurang - turun menjadi nol jika rumah disewakan sepanjang tahun.

Peringatan:a0Saat Anda menjual, kantor pajak memeriksa apakah Anda telah membayar IRNR setiap tahun selama Anda memiliki rumah itu. Melewatkannya sekarang akan menimbulkan masalah nanti. Bayar setiap tahun, atau minta penasihat pajak melakukannya untuk Anda.

Pajak sampah (basura)

Biaya pengangkutan sampah (basura) biasanya merupakan tagihan kecil terpisah dari balai kota, bukan bagian dari IBI.

• Biaya tipikal:a0100 hingga 250 euros per tahun, tergantung pada munisipalitasnya (Estepona, Marbella, dan Mijas masing-masing menetapkan tarifnya sendiri).

Contoh perhitungan:a0sekitara0150 euros per tahun.

Ini mudah terlupakan karena datang secara terpisah. Tambahkan ke anggaran Anda agar tidak mengejutkan Anda.

Utilitas: listrik, air, internet

Ini adalah biaya variabel utama Anda. Biaya ini bergantung pada seberapa sering Anda berada di rumah dan seberapa banyak Anda menggunakan pemanas dan pendingin udara.

Saat rumah secara aktif dihuni, anggarkan sekitara0170 hingga 300 euros per bulana0semua termasuk untuk listrik, air, dan internet. Saat rumah kosong, Anda hanya membayara0biaya tetap0(sebuah biaya sambungan tetap), sekitar 60 euros per tahun masing-masing untuk listrik dan air.

Contoh perhitungan untuk rumah seharga 500.000 euros yang digunakan sebagian tahun:a0sekitara01.500 euros per tahun. Tinggali hampir sepanjang tahun dan biayanya lebih tinggi; hanya beberapa minggu dan biayanya lebih rendah.

Tips bonus:0Bangunan baru dengan0aerotermia0(sebuah pompa panas aerotermal untuk pemanas dan air panas) berjalan jauh lebih murah daripada rumah lama berbahan gas atau yang hanya memakai listrik. Insulasi yang baik dan sistem modern benar-benar menghemat biaya sepanjang masa pakai rumah, dan menjadi satu lagi alasan mengapa pengembangan baru lebih murah untuk dijalankan daripada properti resale.

Asuransi rumah

Anda tidak diwajibkan oleh hukum untuk mengasuransikan rumah kecuali Anda memiliki hipotek, dalam hal ini bank akan mewajibkan perlindungan bangunan. Bahkan tanpa itu, asuransi sangat dianjurkan.

• Biaya umum:0300 hingga 800 euros per tahun, tergantung apakah Anda juga memasukkan isi rumah dan furnitur.

Ada dua perlindungan utama:0asuransi bangunan0(struktur bangunan) dan0asuransi isi rumah0(barang-barang milik Anda). Sebagian besar pemilik mengambil keduanya.

Contoh perhitungan:a0sekitara0400 euros per tahun.

Merawat rumah, dan menyewakannya

Jika Anda tinggal di luar negeri dan rumah dibiarkan kosong selama berbulan-bulan, seseorang seharusnya memeriksanya. Kebocoran yang ditemukan lebih awal bisa menghemat banyak uang.

• Seorang0pemegang kunci atau manajer properti0untuk memeriksa rumah, mengangin-anginkannya, dan menangani pekerjaan kecil biayanya sekitar0100 euros per bulan.

Jika Anda memutuskan untuk menyewakannya, biaya pengelolaan dikenakan sebagai bagian dari sewa, bukan biaya tetap:

• Jangka pendek (sewa liburan): sekitar 18% hingga 25%0dari pendapatan sewa.
• Jangka panjang: sekitar 8% hingga 12%0(sering kali hanya satu bulan sewa sebagai biaya pencarian penyewa).

Ini opsional. Untuk rumah yang Anda kunjungi beberapa kali setahun, manajer adalah pilihan bijak, tetapi di kompleks yang baik staf di lokasi dan tetangga bisa menanganinya gratis. Tanyakan sebelum Anda membeli.

Pajak kekayaan: biasanya bukan hal yang perlu dikhawatirkan

Spanyol memiliki pajak kekayaan (Impuesto sobre el Patrimonio), tetapi bagi sebagian besar pemilik ini tidak berlaku. Ada ambang bebas pajak yang besar, dan pajak ini baru terasa jika total aset Anda di Spanyol mencapai jutaan (secara umum sekitar 3 million euros ke atas, tergantung wilayah). Satu rumah liburan seharga 500.000 euros masih jauh di bawah batas itu. Kami menyebutkannya hanya agar Anda tahu ini ada dan bisa berhenti mengkhawatirkannya.

Derrama: biaya kejutan yang perlu diwaspadai

Ini satu biaya tambahan yang sering membuat pembeli lengah:0derrama.

Derrama adalah biaya khusus satu kali dari komunitas untuk perbaikan besar, seperti lift baru, atap baru, atau pengecatan ulang gedung. Biaya ini dibagi di antara semua pemilik dan bisa mencapai ratusan bahkan ribuan euros, dengan sedikit peringatan. Pengembangan baru jarang menghadapinya di tahun-tahun awal, tetapi ini sangat penting pada blok bangunan yang lebih tua.

Anda bisa melindungi diri. Sebelum membeli, pengacara Anda harus membaca notulen rapat komunitas terbaru. Di sana akan terlihat pekerjaan besar yang direncanakan dan utang apa pun. Jika ada pekerjaan senilai 10.000 euros yang akan datang, Anda tentu ingin mengetahuinya sebelum menandatangani, bukan sesudahnya.

Di Spain Developments, kami adalah agen pembeli independen yang dibayar oleh pengembang, jadi Anda tidak membayar biaya kepada kami. Kami selalu menjelaskan biaya berjalan dan masalah komunitas apa pun dengan jelas sebelum Anda membeli. Tidak ada kejutan buruk adalah inti dari layanan kami.

Total biaya tahunan untuk bangunan baru seharga 500.000 euros

Berikut total biaya tahunan lengkap untuk apartemen bangunan baru standar seharga 500.000 euros, yang digunakan sebagian tahun oleh non-residen.

• 3.000 eurosa0- biaya komunitas (kompleks bergaya resor)
• 900 euros0- pajak daerah IBI
• 418 euros0- pajak non-residen IRNR (pemilik UE; sekitar 528 untuk non-UE)
• 150 euros0- pajak sampah
• 1.500 euros0- utilitas (penggunaan sebagian tahun)
• 400 euros0- asuransi rumah
• Subtotal: sekitar 6.370 euros per tahun (~530 per bulan)
• Pemegang kunci atau manajer properti opsional: sekitar 1.200 euros per tahun
• Total termasuk pengelolaan: sekitar 7.570 euros per tahun (~630 per bulan)

Kompleks yang lebih sederhana dengan biaya komunitas lebih rendah, ditambah penggunaan ringan, bisa menurunkan ini hingga di bawah05.000 euros per tahun. Sebagai patokan umum, anggarkan01% hingga 1,5% dari nilai rumah per tahun0untuk biaya berjalan, ditambah sedikit ekstra untuk perbaikan satu kali. Untuk 500.000 euros itu berarti 5.000 hingga 7.500 euros, yang sesuai dengan rincian di atas.

Catatan:0Ini untuk apartemen. Villa dengan kolam renang dan taman pribadi biayanya lebih besar, terutama dari perawatan kolam, berkebun, dan penggunaan utilitas yang lebih tinggi.

Dan saat Anda menjual

Ada dua pajak yang berlaku saat Anda menjual, di luar biaya agen dan pengacara Anda:

• Pajak capital gains (CGT) atas keuntungan:019% untuk penjual UE/EEA, 24% untuk penjual non-UE. Anda dikenai pajak atas keuntungannya, bukan seluruh harga jual.
• Plusvalía municipal:0pajak balai kota setempat atas kenaikan nilai tanah kadaster selama masa kepemilikan Anda. Cara perhitungannya tergantung berapa lama Anda memiliki rumah itu, dan pengacara Anda yang menghitungnya.

Anda bisa mengurangi keuntungan (dan jadi CGT juga) dengan biaya yang diperbolehkan, jadi simpan setiap invoice:

• Apa yang Anda bayarkan, ditambah pajak dan biaya pembelian (IVA atau ITP, notaris, registri, pengacara).
• Perbaikan modal dengan invoice yang sah0- dapur baru, pendingin udara, menambah kolam renang.
• Biaya penjualan0- komisi agen, pengacara, sertifikat energi, dan plusvalía yang Anda bayarkan.

Tips bonus:0Jika Anda adalah penjual non-residen, pembeli menahan 3% dari harga dan membayarkannya ke kantor pajak sebagai pembayaran terhadap CGT Anda. Jika CGT sebenarnya lebih rendah, Anda mengklaim kembali selisihnya melalui Modelo 210. Simpan invoice perbaikan Anda sejak hari pertama - itu akan berubah menjadi uang kembali pada akhirnya. Kami membahas pajak penjualan secara lengkap dalam panduan kami tentang pajak properti untuk non-residen.

Apartemen vs villa: perbandingan singkat

Banyak pembeli bertanya apakah biaya menjalankan villa jauh lebih mahal. Jawaban singkatnya ya, terutama karena kolam renang dan taman.

Apartemen bangunan baru standar

• Biaya komunitas: sekitar 3.000 euros
• Kolam renang dan taman: termasuk dalam biaya komunitas
• Utilitas: sekitar 1.500 euros
• Pajak, sampah, dan asuransi: sekitar 1.870 euros
• Total: sekitar 6.400 euros per tahun

Villa dengan kolam renang dan taman pribadi

• Biaya komunitas (jika berada di urbanisasi): 500 hingga 1.500 euros
• Perawatan kolam renang: 600 hingga 1.400 euros
• Perawatan taman: 1.000 hingga 3.000 euros
• Utilitas: 2.500 hingga 4.000 euros
• Pajak dan asuransi: 1.500 hingga 3.000 euros
• Total: sekitar 8.000 hingga 12.000 euros per tahun

Jadi biaya menjalankan villa bisa hampir dua kali lipat apartemen. Jika biaya berjalan yang rendah penting bagi Anda, apartemen di kompleks baru yang dikelola dengan baik biasanya adalah pilihan yang lebih mudah.

Kesimpulan

Biaya tahunan memiliki apartemen bangunan baru standar seharga 500.000 euros di Costa del Sol adalah sekitar 5.000 hingga 7.500 euros, atau kira-kira 450 hingga 625 euros per bulan. Pos terbesar adalah biaya komunitas dan utilitas, dengan IBI dan IRNR sebagai pajak tahunan utama, serta CGT dan plusvalía saat Anda menjual. Villa biayanya lebih mahal, terutama karena kolam renang dan taman. Rencanakan semua ini sejak awal, waspadai derrama, dan rumah Anda di Spanyol akan tetap menjadi kebahagiaan, bukan kekhawatiran.

Ingin mengetahui biaya operasional yang tepat untuk rumah tertentu yang telah Anda lihat? Hubungi Spain Developments dan kami akan menghitungnya untuk Anda, tanpa biaya dan dengan transparansi penuh.