Off Plan vs Resale Spanyol: Mana yang Tepat untuk Anda

Panduan ini ditujukan bagi pembeli asing yang memilih antara off-plan dan resale di Costa del Sol. Anda akan mempelajari biaya sebenarnya, risikonya, dan opsi mana yang sesuai dengan tujuan Anda. Pada akhirnya, Anda akan tahu jalur mana yang tepat untuk Anda, dengan kelebihan dan kekurangan yang jujur untuk keduanya.

Ringkasan cepat:0Off-plan berarti membeli rumah baru dari pengembang sebelum dibangun: harga peluncuran lebih rendah, garansi 10 tahun, dan rencana pembayaran berupa biaya reservasi ditambah cicilan bertahap (sekitar 20% hingga 40% sebelum serah terima, sering kali sekitar 30%) dengan sisa 60% hingga 80% saat kunci diserahkan, semuanya dilindungi oleh jaminan bank wajib - tetapi Anda harus menunggu. Resale berarti membeli rumah yang sebelumnya sudah pernah dimiliki orang lain: Anda membayar sekitar 10% saat arras dan 90% saat penyelesaian, melihat persis apa yang Anda dapatkan, bisa cepat menempati dan sering bernegosiasi, tetapi Anda perlu melakukan lebih banyak pemeriksaan. Untuk rumah seharga 500.000 euros, perkirakan biaya tambahan sekitar 12% hingga 14% untuk off-plan dan 9% hingga 12% untuk resale.

Angka yang penting:

• 12% hingga 14%0biaya tambahan, off-plan.
• 9% hingga 12%0biaya tambahan, resale.
• 10 tahun0garansi untuk bangunan baru.
• 4 hingga 12 minggu0kecepatan pembelian resale.

Apa yang akan Anda pelajari

• Off-plan vs resale: perbedaan singkatnya
• Off-plan: kelebihan, kekurangan, dan cara pembayarannya
• Resale: kelebihan, kekurangan, dan cara pembayarannya
• Perbedaan biaya yang sebenarnya (dengan angka)
• Perbandingan berdampingan
• Mana yang tepat untuk Anda?
• Risiko dan cara tetap aman

Off-plan vs resale: perbedaan singkatnya

Pilihannya mudah didefinisikan:

Off-plan

Salah satu jenis bangunan baru. Anda membeli dari pengembang0sebelum rumah selesai. Anda membeli berdasarkan rencana, lalu menunggu sampai dibangun.

Bangunan baru, siap

Rumah dari pengembang sudah dibangun tetapi belum pernah dihuni. Siap ditempati, dari pengembang.

Resale

Rumah ini setidaknya pernah memiliki satu pemilik sebelumnya. Anda membelinya di pasar second-hand, dari pemilik pribadi.

Ketiganya umum di Costa del Sol. Off-plan dan bangunan baru berasal dari pengembang. Resale berasal dari pemilik pribadi. Masing-masing memiliki kelebihan dan kekurangan yang jelas.

Off-plan: kelebihan, kekurangan, dan cara pembayarannya

Off-plan cocok bagi pembeli yang menginginkan rumah modern dan bisa menunggu. Anda sering membayar harga peluncuran yang lebih rendah, dan nilai rumah bisa naik sebelum selesai dibangun.

Kelebihannya:

• Harga peluncuran lebih rendah.0Pembeli awal sering membayar lebih murah daripada harga akhirnya.
• Pertumbuhan nilai.0Harga bisa naik selama pembangunan, di area yang bagus.
• Modern dan efisien.0Rumah baru memenuhi aturan terkini untuk insulasi dan energi. Tagihan lebih rendah, lebih nyaman.
• Anda bisa memilih finishing.0Sering kali Anda bisa memilih ubin, dapur, dan tata letak.
• Siap huni saat selesai.0Tanpa renovasi, dengan kolam renang, gym, dan taman.
• Garansi 10 tahun.0Menurut hukum, pengembang harus menanggung cacat struktural selama 10 tahun.

Kekurangannya:

• Anda harus menunggu.0Pembangunan membutuhkan waktu, dan keterlambatan bisa terjadi.
• Anda membeli sebagian tanpa melihat langsung.0Anda menilai pemandangan dan kualitas dari rencana dan rumah contoh.
• Belum ada pendapatan sewa.0Rumah tidak menghasilkan apa pun sampai selesai.

Cara membayar off-plan.0Anda membayar secara0bertahap, bukan sekaligus:

• Biaya reservasi tetap untuk menahan rumah, biasanya sekitar 6.000 hingga 10.000 euros.
• Cicilan bertahap selama pembangunan. Secara total, ini mencapai sekitar020% hingga 40% dari harga sebelum penyelesaian0(sering kali sekitar 30%).
• Sisanya (sekitar060% hingga 80%) saat penyelesaian, ketika Licence of First Occupation diberikan dan Anda menerima kunci.

Aturan keamanan besarnya: setiap euro yang Anda bayar sebelum penyelesaian0harus dilindungi oleh jaminan bank atau asuransi0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Ini adalah hukum Spanyol. Jika pengembang gagal menyelesaikan, Anda akan mendapatkan uang Anda kembali.

Contoh nyata.0Anda membeli apartemen off-plan seharga0500.000 euros. Rencana pembayaran bertahap yang umum terlihat seperti ini, dengan setiap pembayaran sebelum penyerahan kunci dilindungi oleh jaminan bank:

• 8.000 euros0- biaya reservasi (dihitung sebagai bagian dari harga)
• 150.000 euros0- dibayar bertahap selama pembangunan (sekitar 30%)
• 350.000 euros0- sisa pembayaran saat penyelesaian (sekitar 70%)

Tanpa jaminan itu, uang Anda berisiko.

Bahaya:0Jangan pernah membayar pengembang tanpa jaminan bank. Ini adalah risiko off-plan terbesar. Jika pengembang tidak bisa menunjukkannya, tinggalkan saja. Periksa juga rekam jejak pengembang - minta untuk melihat rumah yang pernah mereka selesaikan sebelumnya.

Resale: kelebihan, kekurangan, dan cara pembayarannya

Resale cocok bagi pembeli yang menginginkan kepastian dan kecepatan. Anda bisa berdiri di dalam rumah, melihat pemandangan, dan merasakan lingkungannya sebelum membeli.

Kelebihannya:

• Apa yang Anda lihat itulah yang Anda dapatkan.0Tata letak nyata, pemandangan nyata, cahaya nyata, tetangga nyata.
• Lebih cepat.0Seluruh pembelian bisa memakan waktu sekitar 4 hingga 12 minggu.
• Ada ruang untuk bernegosiasi.0Harga resale sering kali terbuka untuk penawaran. Diskon 5% hingga 15% umum terjadi di pasar yang menguntungkan pembeli.
• Lokasi premium.0Banyak lokasi tepi pantai dan pusat kota sudah tidak memiliki lahan bangunan baru.
• Pendapatan sekarang.0Anda bisa langsung menyewakannya atau segera menempatinya.
• Karakter.0Beberapa pembeli menyukai rumah lama yang tradisional.

Kekurangannya:

• Kondisi lebih tua.0Mungkin perlu dapur baru, atap baru, atau instalasi listrik baru.
• Peringkat energi lebih rendah.0Rumah lama bisa lebih mahal untuk dipanaskan dan didinginkan.
• Tidak ada garansi 10 tahun.0Anda membelinya apa adanya.
• Perlu lebih banyak pemeriksaan.0Anda mewarisi riwayat rumah itu, jadi due diligence menjadi lebih penting.

Cara membayar resale.0Strukturnya lebih ringan:

• Sekitar 10% pada kontrak pembelian privat (the0contrato de arras, kontrak deposit).
• Sisa 90% saat penyelesaian, di hadapan notaris.

Contoh nyata.0Anda membeli apartemen resale yang terdaftar seharga0500.000 euros. Anda menawarkan dan menyetujuia0470.000 eurosa0(penghematan yang umum):

• 500.000 eurosa0- harga tertera
• 470.000 eurosa0- disepakati setelah negosiasi
• 47.000 eurosa0- 10% saat kontrak
• 423.000 eurosa0- sisa saat penyelesaian

Anda bisa mendapatkan kunci dalam sekitar 4 hingga 8 minggu, jauh lebih cepat daripada menunggu pembangunan off-plan selesai.

Tips bonus:a0Untuk rumah resale yang usianya lebih dari sekitar 20 tahun, bayarlah untuk inspeksi independen. Beberapa ratus euro sekarang dapat mengungkap kelembapan, kabel lama, atau masalah atap yang nantinya bisa menelan biaya ribuan. Penjual tidak harus memberi tahu Anda segalanya - inspeksi melindungi Anda.

Perbedaan biaya yang sebenarnya (dengan angka)

Di sinilah banyak pembeli terkejut. Kedua opsi dikenai pajak secara berbeda. Di Costa del Sol (wilayah Andaluceda) pada 2026:

• Off-plan / bangunan baru:a010% IVA (VAT) ditambah sekitar 1.2% AJD (bea meterai).
• Resale:a07% ITP (pajak pengalihan). Tanpa VAT, tanpa AJD.

Lalu keduanya sama-sama menambah biaya notaris, Land Registry, dan biaya hukum. Jadi total biaya tambahan Anda sekitara012% hingga 14%a0untuk off-plan atau bangunan baru, dan sekitara09% hingga 12%a0untuk resale. Berikut rumah yang sama seharga 500.000 euros, dengan kedua cara.

Off-plan / bangunan baru

• 50.000 eurosa0- 10% IVA
• 6.000 eurosa0- 1.2% AJD (bea meterai)
• Sekitar 1.500 eurosa0- notaris plus Land Registry
• Sekitar 6.050 eurosa0- pengacara (1% plus VAT)
• Total tambahan: sekitar 64.000 euros

Resale

• 35.000 eurosa0- 7% ITP
• Tidak adaa0- bea meterai (AJD)
• Sekitar 1.500 eurosa0- notaris plus Land Registry
• Sekitar 6.050 eurosa0- pengacara (1% plus VAT)
• Total tambahan: sekitar 43.000 euros

Jadi dari sisi pajak saja, resale lebih ringan - sekitara021.000 euros lebih sedikita0untuk rumah seharga 500.000 euros. Tetapi ingat: off-plan sering kali dimulai dari harga yang lebih rendah dan bisa naik nilainya sebelum selesai. Jadi pajak yang lebih murah tidak selalu berarti keseluruhan transaksinya lebih murah.

Tips bonus:a0Apa pun yang Anda pilih, anggarkan total biaya tambahan sejak awal. Rumah seharga 500.000 euros sebenarnya menjadi pembelian 543.000 hingga 564.000 euros setelah pajak dan biaya masuk. Inilah jebakan biaya tersembunyi yang paling sering menjerat pembeli asing.

Perbandingan berdampingan

Berikut gambaran lengkapnya.

Off-plan

• Bisa ditempati:a0setelah pembangunan selesai
• Kecepatan:a0bulan hingga tahun
• Cara pembayaran:a0biaya reservasi, lalu 20% hingga 40% dibayar bertahap selama pembangunan, lalu 60% hingga 80% saat penyelesaian
• Negosiasi:a0terbatas (ditentukan developer)
• Pajak utama (Andaluceda):a010% IVA plus 1.2% AJD
• Total tambahan:a0sekitar 12% hingga 14%
• Energi:a0tinggi (modern)
• Garansi:a0struktur 10 tahun
• Lihat sebelum membeli:a0tidak (hanya rencana)
• Perlindungan uang muka:a0jaminan bank (menurut hukum)
• Pendapatan sewa:a0hanya setelah penyelesaian

Resale

• Bisa ditempati:a0langsung
• Kecepatan:a0sekitar 4 hingga 8 minggu
• Cara pembayaran:a0sekitar 10% saat arras, lalu 90% saat penyelesaian
• Negosiasi:a0sering kali 5% hingga 15% lebih murah
• Pajak utama (Andaluceda):a07% ITP
• Total tambahan:a0sekitar 9% hingga 12%
• Energi:a0sering lebih rendah (lebih tua)
• Garansi:a0tidak ada
• Lihat sebelum membeli:a0ya
• Perlindungan uang muka:a0deposit arras standar
• Pendapatan sewa:a0bisa langsung

Mana yang tepat untuk Anda?

Keduanya bisa menjadi pilihan yang cerdas. Itu tergantung pada tujuan Anda.

Pilih off-plan jika

Anda menginginkan rumah modern dengan perawatan rendah, Anda bisa menunggu, dan Anda menyukai peluang pertumbuhan nilai sebelum penyelesaian. Cocok untuk pembeli yang fokus pada rumah benar-benar baru atau keuntungan jangka panjang.

Pilih resale jika

Anda ingin melihat rumah yang persis akan dibeli, segera menempati atau menyewakannya, membeli di lokasi utama, atau menegosiasikan harga. Cocok untuk pembeli yang menghargai kepastian dan lokasi.

Tidak ada satu pilihan yang ablebih baik.bb Yang ada hanyalah yang sesuai dengan jadwal, anggaran, dan rencana Anda.

Di Spain Developments, kami fokus pada rumah bangunan baru dan off-plan di Costa del Sol, dan kami hanya bekerja dengan developer yang memberikan jaminan bank yang layak. Kami adalah agen pembeli independen - developer yang membayar fee kami, jadi Anda tidak membayar fee pembeli. Kami memeriksa izin, jaminan, dan kontrak untuk Anda. Silakan hubungi kami untuk membandingkan opsi nyata secara berdampingan.

Risiko dan cara tetap aman

Bersikaplah jujur tentang risiko dari masing-masing jalur:

• Off-plan: tidak ada jaminan bank.a0Ini risiko terbesar. Jangan pernah membayar tanpa itu.
• Off-plan: developer lemah.a0Periksa proyek mereka yang sudah selesai dan reputasinya.
• Off-plan: keterlambatan.a0Sisihkan buffer dalam rencana Anda, dan baca tanggal penyerahan dalam kontrak.
• Resale: utang tersembunyi.a0Pajak atau biaya komunitas yang belum dibayar bisa beralih kepada Anda. Pengacara Anda memeriksaa0nota simplea0(kutipan Land Registry).
• Resale: cacat tersembunyi.a0Lakukan inspeksi untuk rumah yang lebih tua.
• Keduanya: bangunan ilegal.a0Pastikan izinnya dan, untuk bangunan baru, first occupation licence.
• Keduanya: agen tidak jujur.a0Minta harga penuh dan semua biaya secara tertulis.
• Keduanya: risiko mata uang.a0Jika Anda membayar dalam pounds, krona, atau zloty, kunci kurs Anda dengan broker agar biayanya tidak berubah.
• Keduanya: okupas (squatter).a0Ini kekhawatiran nyata bagi pemilik asing. Kompleks berpagar, beralarm, dan rumah yang diawasi adalah pertahanan terbaik.

Peringatan:a0Selalu gunakan pengacara independen pilihan Anda sendiri, jangan pernah pengacara penjual atau developer. Langkah tunggal ini melindungi Anda dari hampir semua jebakan di atas, baik untuk off-plan maupun resale.

Masih belum yakin mana yang cocok untuk Anda? Kami membantu Anda membandingkan opsi off-plan dan bangunan baru yang aman secara berdampingan, dengan izin, jaminan, dan kontrak yang sudah diperiksa untuk Anda, dan tanpa fee pembeli. Silakan berbicara dengan Spain Developments.

Kesimpulan

Off-plan dan resale sama-sama cara yang baik untuk membeli di Costa del Sol - pilihan yang tepat bergantung pada Anda. Off-plan memberi rumah modern, pembayaran bertahap, dan potensi pertumbuhan, tetapi Anda harus menunggu dan wajib memiliki jaminan bank. Resale memberi kepastian, kecepatan, dan peluang untuk bernegosiasi, tetapi memerlukan pemeriksaan yang cermat. Untuk rumah seharga 500.000 euros, perkirakan biaya tambahan sekitar 12% hingga 14% untuk off-plan dan 9% hingga 12% untuk resale. Di Spain Developments, kami membantu Anda membandingkan opsi aman tanpa fee pembeli. Saat Anda siap, silakan hubungi kami.