Acquisto su progetto vs rivendita in Spagna: quale fa per te

Questa guida è pensata per gli acquirenti stranieri che devono scegliere tra off-plan e rivendita sulla Costa del Sol. Scoprirai i costi reali, i rischi e quale opzione si adatta ai tuoi obiettivi. Alla fine, saprai quale percorso è giusto per te, con pro e contro onesti per entrambe le soluzioni.

Riepilogo rapido:A0Off-plan significa acquistare una casa nuova da un promotore prima che venga costruita: prezzo di lancio più basso, una garanzia di 10 anni e un piano di pagamento con una quota di prenotazione più rate scaglionate (circa dal 20% al 40% prima del completamento, spesso intorno al 30%) con un saldo dal 60% all'80% alla consegna delle chiavi, il tutto protetto da una garanzia bancaria obbligatoria - ma bisogna aspettare. Rivendita significa acquistare una casa che ha già avuto un proprietario: si paga circa il 10% alle arras e il 90% al completamento, vedi esattamente cosa ottieni, puoi trasferirti rapidamente e spesso negoziare, ma devi fare più verifiche. Su una casa da 500.000 euros, aspettati circa dal 12% al 14% di costi extra per l'off-plan e dal 9% al 12% per la rivendita.

I numeri che contano:

• Dal 12% al 14%A0di costi extra, off-plan.
• Dal 9% al 12%A0di costi extra, rivendita.
• 10 anniA0di garanzia sul nuovo.
• Da 4 a 12 settimaneA0tempo di acquisto della rivendita.

Cosa imparerai

• Off-plan vs rivendita: la differenza in breve
• Off-plan: pro, contro e come si paga
• Rivendita: pro, contro e come si paga
• La vera differenza di costo (con numeri)
• Confronto affiancato
• Quale fa per te?
• Rischi e come restare al sicuro

Off-plan vs rivendita: la differenza in breve

La scelta è semplice da definire:

Off-plan

Un tipo di nuovo. Acquisti da un promotoreA0prima che la casa sia completata. Acquisti sulla base dei progetti e aspetti che venga costruita.

Nuovo, pronto

La casa del promotore è costruita ma mai abitata. Pronta da abitare, da un promotore.

Rivendita

La casa ha avuto almeno un proprietario in precedenza. La acquisti sul mercato dell'usato, da un privato.

Tutte e tre sono comuni sulla Costa del Sol. Off-plan e nuovo provengono da un promotore. La rivendita proviene da un privato. Ognuna ha pro e contro ben chiari.

Off-plan: pro, contro e come si paga

L'off-plan è adatto agli acquirenti che vogliono una casa moderna e possono aspettare. Spesso paghi un prezzo di A0"lancio" più basso, e la casa può aumentare di valore prima di essere completata.

I pro:

• Prezzo di lancio più basso.A0Chi acquista presto spesso paga meno del prezzo finale.
• Crescita di valore.A0I prezzi possono salire durante la costruzione, nelle zone buone.
• Moderna ed efficiente.A0Le case nuove rispettano le norme attuali su isolamento ed energia. Bollette più basse, più comfort.
• Puoi scegliere le finiture.A0Spesso puoi scegliere piastrelle, cucine e disposizione.
• Pronta da abitare una volta finita.A0Nessuna ristrutturazione, con piscine, palestre e giardini.
• Una garanzia di 10 anni.A0Per legge, il promotore deve coprire i difetti strutturali per 10 anni.

I contro:

• Bisogna aspettare.A0Costruire richiede tempo e possono esserci ritardi.
• Acquisti in parte senza vedere.A0Valuti la vista e la qualità dai progetti e da una casa campione.
• Ancora nessun reddito da affitto.A0La casa non rende nulla finché non è completata.

Come si paga l'off-plan.A0Si paga aA0fasi, non tutto in una volta:

• Una quota di prenotazione fissa per bloccare la casa, di solito circa 6.000 a 10.000 euros.
• Rate scaglionate durante la costruzione. In totale arrivano a circa ilA020% al 40% del prezzo prima del completamentoA0(spesso intorno al 30%).
• Il resto (circaA0dal 60% all'80%) al completamento, quando viene concessa la Licence of First Occupation e ricevi le chiavi.

La grande regola di sicurezza: ogni euro che paghi prima del completamentoA0deve essere protetto da una garanzia bancaria o da un'assicurazioneA0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Questa è legge spagnola. Se il promotore non completa i lavori, riavrai indietro i tuoi soldi.

Esempio reale.A0Acquisti un appartamento off-plan aA0500.000 euros. Un tipico piano scaglionato appare così, con ogni pagamento prima della consegna delle chiavi coperto da una garanzia bancaria:

• 8.000 eurosA0- quota di prenotazione (conteggiata nel prezzo)
• 150.000 eurosA0- scaglionati durante la costruzione (circa 30%)
• 350.000 eurosA0- saldo al completamento (circa 70%)

Senza quella garanzia, i tuoi soldi sono a rischio.

Pericolo:A0Non pagare mai un promotore senza una garanzia bancaria. Questo è il più grande rischio dell'off-plan. Se un promotore non può mostrarne una, lasci perdere. Controlla anche lo storico del promotore - chiedi di vedere case che ha completato in precedenza.

Rivendita: pro, contro e come si paga

La rivendita è adatta agli acquirenti che vogliono certezza e rapidità. Puoi stare nella casa, vedere la vista e percepire la zona prima di acquistare.

I pro:

• Quello che vedi è quello che ottieni.A0Vera disposizione, vera vista, vera luce, veri vicini.
• Più veloce.A0L'intero acquisto può richiedere circa da 4 a 12 settimane.
• Margine di negoziazione.A0I prezzi di rivendita sono spesso aperti a un'offerta. Sconti dal 5% al 15% sono comuni in un mercato favorevole agli acquirenti.
• Posizioni prime.A0Molte zone fronte mare e in centro non hanno più terreni disponibili per il nuovo.
• Reddito subito.A0Puoi affittarla o trasferirti immediatamente.
• Carattere.A0Alcuni acquirenti amano le case più vecchie e tradizionali.

I contro:

• Condizioni più datate.A0Potrebbe aver bisogno di una nuova cucina, del tetto o dell'impianto elettrico.
• Classe energetica più bassa.A0Le case più vecchie possono costare di più da riscaldare e raffrescare.
• Nessuna garanzia di 10 anni.A0La acquisti così com'è.
• Servono più verifiche.A0Erediti la storia della casa, quindi la due diligence conta di più.

Come si paga la rivendita.A0La struttura è più leggera:

• Circa il 10% al contratto privato di acquisto (ilA0contrato de arras, il contratto di caparra).
• Il restante 90% al completamento, dal notaio.

Esempio reale.A0Acquisti un appartamento di rivendita messo in vendita aA0500.000 euros. Offrite e concordate26nbsp;470.000 euros26nbsp;(un risparmio comune):

• 500.000 euros26nbsp;- prezzo richiesto
• 470.000 euros26nbsp;- concordato dopo la trattativa
• 47.000 euros26nbsp;- 10% al contratto
• 423.000 euros26nbsp;- saldo al rogito

Potreste avere le chiavi in circa 4-8 settimane, molto pif9 velocemente che aspettare una costruzione su carta.

Suggerimento bonus:26nbsp;Per qualsiasi casa di rivendita con pif9 di circa 20 anni, pagate per una perizia indipendente. Qualche centinaio di euro ora puf2 rivelare umidite0, impianti elettrici vecchi o problemi al tetto che in seguito costerebbero migliaia. Il venditore non deve dirvi tutto: una perizia vi protegge.

La vera differenza di costo (con numeri)

Qui molti acquirenti hanno una sorpresa. Le due opzioni sono tassate in modo diverso. Sulla Costa del Sol (regione dell'Andaluceda) nel 2026:

• Su carta / nuova costruzione:26nbsp;10% IVA pif9 circa 1.2% AJD (imposta di bollo).
• Rivendita:26nbsp;7% ITP (imposta di trasferimento). Niente IVA, niente AJD.

Poi entrambe aggiungono notaio, Registro immobiliare e spese legali. Quindi il vostro costo extra complessivo e8 di circa26nbsp;Dal 12% al 14%26nbsp;per il su carta o la nuova costruzione, e di circa26nbsp;Dal 9% al 12%26nbsp;per la rivendita. Ecco la stessa casa da 500.000 euros, in entrambi i casi.

Su carta / nuova costruzione

• 50.000 euros26nbsp;- 10% IVA
• 6.000 euros26nbsp;- 1.2% AJD (imposta di bollo)
• Circa 1.500 euros26nbsp;- notaio pif9 Registro immobiliare
• Circa 6.050 euros26nbsp;- avvocato (1% pif9 IVA)
• Totale extra: circa 64.000 euros

Rivendita

• 35.000 euros26nbsp;- 7% ITP
• Nessuno26nbsp;- imposta di bollo (AJD)
• Circa 1.500 euros26nbsp;- notaio pif9 Registro immobiliare
• Circa 6.050 euros26nbsp;- avvocato (1% pif9 IVA)
• Totale extra: circa 43.000 euros

Quindi solo per quanto riguarda le tasse, la rivendita e8 pif9 leggera: circa26nbsp;21.000 euros in meno26nbsp;su una casa da 500.000 euros. Ma ricordate: il su carta spesso parte da un prezzo pif9 basso e puf2 crescere di valore prima del completamento. Quindi tasse pif9 basse non significano sempre l'affare complessivamente pif9 economico.

Suggerimento bonus:26nbsp;Qualunque opzione scegliate, preventivate fin dall'inizio il costo extra completo. Una casa da 500.000 euros in realte0 e8 un acquisto da 543.000 a 564.000 euros una volta incluse tasse e spese. Questa e8 la trappola dei costi nascosti che colpisce pif9 spesso gli acquirenti stranieri.

Confronto affiancato

Ecco il quadro completo.

Off-plan

• Entrare in casa:26nbsp;dopo la costruzione
• Velocite0:26nbsp;da mesi ad anni
• Come pagate:26nbsp;tassa di prenotazione, poi dal 20% al 40% a rate durante la costruzione, poi dal 60% all'80% al completamento
• Trattativa:26nbsp;limitata (stabilita dal costruttore)
• Imposta principale (Andaluceda):26nbsp;10% IVA pif9 1.2% AJD
• Extra complessivo:26nbsp;circa dal 12% al 14%
• Energia:26nbsp;alta (moderna)
• Garanzia:26nbsp;strutturale di 10 anni
• Vedere prima di comprare:26nbsp;no (solo planimetrie)
• Protezione del deposito:26nbsp;garanzia bancaria (per legge)
• Reddito da affitto:26nbsp;solo dopo il completamento

Rivendita

• Entrare in casa:26nbsp;subito
• Velocite0:26nbsp;circa 4-8 settimane
• Come pagate:26nbsp;circa 10% alla caparra confirmatoria, poi 90% al completamento
• Trattativa:26nbsp;spesso dal 5% al 15% di sconto
• Imposta principale (Andaluceda):26nbsp;7% ITP
• Extra complessivo:26nbsp;circa dal 9% al 12%
• Energia:26nbsp;spesso pif9 bassa (pif9 vecchia)
• Garanzia:26nbsp;nessuna
• Vedere prima di comprare:26nbsp;sec
• Protezione del deposito:26nbsp;caparra confirmatoria standard
• Reddito da affitto:26nbsp;possibilite0 immediata

Quale fa per te?

Entrambe possono essere una scelta intelligente. Dipende dal vostro obiettivo.

Scegliete il su carta se

Volete una casa moderna, con poca manutenzione, potete aspettare e vi piace la possibilite0 di una crescita di valore prima del completamento. Ideale per acquirenti concentrati su una casa completamente nuova o su un guadagno a lungo termine.

Scegliete la rivendita se

Volete vedere la casa esatta, entrarci o affittarla in fretta, comprare in una posizione privilegiata o negoziare il prezzo. Ideale per acquirenti che danno valore alla certezza e alla posizione.

Non esiste un unico 22migliore22. Esiste solo cif2 che si adatta ai vostri tempi, budget e piani.

In Spain Developments, ci concentriamo su case di nuova costruzione e su carta sulla Costa del Sol, e lavoriamo solo con costruttori che forniscono una vera garanzia bancaria. Siamo un agente indipendente dell'acquirente: il costruttore paga la nostra commissione, quindi voi non pagate alcuna commissione d'acquisto. Controlliamo per voi le licenze, la garanzia e il contratto. Contattateci pure per confrontare opzioni reali una accanto all'altra.

Rischi e come restare al sicuro

Siate onesti riguardo ai rischi di ciascun percorso:

• Su carta: nessuna garanzia bancaria.26nbsp;Il rischio principale. Non pagate mai senza.
• Su carta: costruttore debole.26nbsp;Controllate i suoi progetti completati e la sua reputazione.
• Su carta: ritardi.26nbsp;Inserite un margine di sicurezza nei vostri piani e leggete la data di consegna nel contratto.
• Rivendita: debiti nascosti.26nbsp;Tasse non pagate o spese condominiali possono ricadere su di voi. Il vostro avvocato controlla la26nbsp;nota simple26nbsp;(l'estratto del Registro immobiliare).
• Rivendita: difetti nascosti.26nbsp;Fate una perizia sulle case pif9 vecchie.
• Entrambe: costruzioni abusive.26nbsp;Confermate la licenza e, per la nuova costruzione, la licenza di prima occupazione.
• Entrambe: agenti disonesti.26nbsp;Chiedete il prezzo completo e tutti i costi per iscritto.
• Entrambe: rischio di cambio.26nbsp;Se pagate in sterline, corone o zloty, bloccate il tasso con un broker in modo che il costo non cambi.
• Entrambe: okupas (occupanti abusivi).26nbsp;Una vera paura per i proprietari stranieri. Complessi recintati, con allarme e una casa sorvegliata sono la migliore difesa.

Avvertenza:26nbsp;Usate sempre il vostro avvocato indipendente, mai quello del venditore o del costruttore. Questo solo passaggio vi protegge da quasi tutte le trappole sopra, sia per il su carta sia per la rivendita.

Non siete ancora sicuri di quale faccia per voi? Vi aiutiamo a confrontare in parallelo opzioni sicure su carta e di nuova costruzione, con licenze, garanzie e contratti controllati per voi, e senza commissione per l'acquirente. Parlate pure con Spain Developments.

Conclusione

Il su carta e la rivendita sono entrambi buoni modi per comprare sulla Costa del Sol: quello giusto dipende da voi. Il su carta offre una casa moderna, pagamenti scaglionati e una possibile crescita, ma bisogna aspettare ed e8 indispensabile una garanzia bancaria. La rivendita offre certezza, velocite0 e la possibilite0 di negoziare, ma richiede controlli accurati. Su una casa da 500.000 euros, aspettatevi circa dal 12% al 14% di extra per il su carta e dal 9% al 12% per la rivendita. In Spain Developments, vi aiutiamo a confrontare opzioni sicure senza commissione per l'acquirente. Quando siete pronti, contattateci pure.