非居住者向けスペインの固定資産税（2026年）

このガイドは、Costa del Sol で物件を購入したものの海外に住んでいる国際的なオーナー向けです。毎年支払う税金のすべて、その金額、支払期限を学べます。実際の数字がわかるように、500.000 euros の住宅を例に使います。

ひと目でわかるポイント: スペインに家を所有していても、年間 183日 未満しか住んでいない場合、税務上は非居住者です。家が空き家のままでも税金はかかります。主な年間税は IBI（地方自治体の固定資産税）と IRNR（所有に対する小さな税）です。Costa del Sol の 500.000 euros の住宅では、純粋な税額は年間およそ 1.000 から 1.300 euros、ゴミ収集費やコミュニティ費用も含めると約 2.400 euros になります。

以下は、500.000 euros の住宅を所有する非居住者オーナーの年間の主要な数字です。

• 約 750 euros - IBI 地方固定資産税
• 約 314 euros - IRNR、EU オーナー
• 19% - 売却時の譲渡益税
• 約 2.400 euros - 年間総コスト

以下で、それぞれをわかりやすく説明します。すべての金額は 2026 年時点のものです。

まず、「非居住者」とは何か？

あなたは非居住者です。スペインに年間183日未満しか滞在しない場合です。別荘やセカンドハウスの所有者の多くはこのグループに入ります。

非居住者として、スペインではスペイン国内の所得とスペイン国内の不動産に対してのみ課税されます。母国からの給与や年金はスペインではなく母国で課税されます。これは朗報です。しかし、それでも対応すべきスペインの税金はいくつかあり、多くのオーナーは請求が来るまでそれを知りません。

注意:スペインの税務署（Haciendaと呼ばれます）は、かなり厳格になっています。現在では、最大 4 年前までさかのぼって未払いの非居住者税を追徴します。無視すると、税額の 5% から 20% の罰金に加え、利息が課される可能性があります。「誰もチェックしない」とは決して思わないでください。実際にチェックされます。特に売却時です。

税金を支払うには、NIE（外国人向けのスペイン税務 ID 番号）も必要です。これは購入時に取得します。これがないと申告も納税もできません。

cadastral value：税金の基になる数字

税金の前に、まず理解すべき言葉があります：cadastral value（valor catastralはスペイン語）.

これは政府があなたの住宅に付ける公的な評価額です。これはではありません市場価格。ほとんどの場合かなり低く、あなたが支払った金額の 40% から 70% 程度であることが多いです。IBI の請求書で確認できます。

なぜこれが重要なのでしょうか？ それは、主な税金のうち 2 つ（IBI と IRNR）が cadastral value を基に計算されるからで、ではありませんあなたが支払った 500.000 euros ではありません。これが、実際の税額が人々が心配するほど高くならない理由です。

市場価格と cadastral value の比較:

• 支払った金額：500.000 euros
• Cadastral value：約 150.000 euros

例:500.000 euros で購入したとします。cadastral value は、たとえば 150.000 euros に設定されるかもしれません。IBI と IRNR は 500.000 euros ではなく、その 150.000 euros を基に計算されます。

お得なヒント:購入前に必ず最新の IBI 請求書を見せてもらいましょう。そこに cadastral value が載っているので、正確な年間税額を事前に計算できます。優秀な買主エージェントなら、契約前にこれを取得してくれます。

IBI：地方自治体の固定資産税

IBI（Impuesto sobre Bienes Inmuebles)は地方の固定資産税です。英国の council tax や、オランダのonroerendezaakbelastingのようなものです。年に 1 回、市役所に支払います。

• 税率は各自治体が定めます。およそ0,4% から 1,1%の cadastral value に対して課されます。
• Costa del Sol では、多くの住宅がだいたい年間 400 から 900 euros.

500.000 euros の住宅での計算例（cadastral value 約 150.000 euros、自治体税率 0,5%）：

• 150.000 euros x 0,5% = 年間 750 euros

正確な金額は自治体と cadastral value によって異なるため、必ず最新の請求書を確認してください。

お得なヒント:IBI については、スペインの銀行口座からの口座引落を設定しておきましょう。期限は自治体ごとに異なり、支払い遅れには罰金が付きます。口座引落なら忘れません。

IRNR：賃貸していなくてもかかる税金

これは、ほぼすべての外国人オーナーが驚くものです。IRNR（Impuesto sobre la Renta de No Residentes)は非居住者所得税です。

家が空き家であっても、自分で使うだけであっても、スペインでは課税されます。考え方としては、家を所有することで「利益」を得ているとみなされ、その想定上の利益に課税するのです。これはよくみなし所得税または推定所得税.

と呼ばれます。計算方法:

1. cadastral value を使います。
2. 「所得」はその1,1%です（その評価額が過去 10 年以内に更新されている場合）。更新されていない場合は2%です。多くは 1,1% です。
3. そこに税率を適用します：19%EU、Norway、または Iceland に住んでいる場合は24%。EU 外に住んでいる場合は（Brexit 後の UK を含む）

500.000 euros の住宅での計算例（cadastral value 150.000 euros）：

• 1.650 euros- みなし所得（150.000 euros x 1,1%）
• 年間 313,50 euros- EU オーナー：税率 19%
• 年間 396 euros- 非 EU オーナー：税率 24%

そのため、多くのオーナーは IRNR として年間 300 から 600 eurosほど支払います。これは年 1 回、Modelo 210.

という書式で申告します。注意:2 人で共同所有している場合、それぞれが自分の持分について個別に Modelo 210 を申告しなければなりません。50/50 で所有するカップルなら、各自が半額分について 2 件の申告を行います。

家を賃貸に出す場合の税金

家を賃貸に出す場合（たとえばバケーションレンタル）、ルールが変わります。貸し出している日数については、みなし所得ではなく実際の賃料に対して課税されます。

• EU および EEA のオーナー:に対して19%支払います。純賃料に対してです。控除できる費用は、住宅ローン利息、IBI、コミュニティ費用、保険、修繕費、エージェント手数料、あなたが負担する光熱費です。
• 非 EU オーナー（UK を含む）:に対して24%支払います。総賃料に対して、現在のルールでは控除は一切認められません。

この差は大きいです。家賃 1.000 euros、費用 400 euros の1か月分の例はこちらです。

EU居住者オーナー（純額に19%）

• 家賃: 1.000 euros
• 費用差引: 400 euros
• 課税対象: 600 euros
• 税額: 114 euros

EU域外オーナー（総額に24%）

• 家賃: 1.000 euros
• 費用差引: 認められません
• 課税対象: 1.000 euros
• 税額: 240 euros

つまり、EUオーナーの支払額は半分以下です。これは英国人オーナーにとってのBrexitの現実的な影響です。

お得なヒント:a0EU域外オーナー向けの賃貸税は現在スペインの裁判所で争われており、変更される可能性があります。賃貸予定があるなら、申告前に最新の助言を受けてください。Spain Developmentsなら、非居住者申告を扱う信頼できる税務専門家をご紹介できます。

ごみ税とコミュニティ費

「所得税」ではないものの、請求に載ってくる年間コストがあと2つあります:

• ごみ収集税（basura):a0通常は小さな自治体の負担金で、だいたいa0年間 50 to 200 euros.
• コミュニティ費（gastos de comunidad):a0自宅がプール、庭、エレベーター付きの複合住宅内にある場合、維持費の一部を負担します。これはa0税金ではありませんa0が、実際の年間コストであり、多くの場合a0年間 600 to 1.800 euros、高級リゾートではさらに高くなります。

500.000 euros のアパートの計算例:

• 120 eurosa0- ごみ税
• 1.200 eurosa0- コミュニティ費
• 合計: 年間 1.320 euros

これらについては、スペインで住宅を所有する年間コストに関するガイドでさらに詳しく説明しています。

富裕税: 心配する必要はありますか?

富裕税（Impuesto sobre el Patrimonio)a0は、スペイン国内資産の価値に対する税です。ほとんどの購入者にとって、答えは単純です。支払う必要はありません。

• これは純スペイン資産がa0700.000 eurosa0を超えてから始まり、a01人あたり.
• 住宅を50/50で所有するカップルは、それぞれ 700.000 euros の控除を受けられるため、合計でおよそ 1,4 million euros までカバーされます。
• 住宅ローンがあれば純資産額が減るため、その金額はさらに下がります。

Costa del Solにとって朗報です:a0Andalucíaでは現在、富裕税が100%割引されています。つまり、基準額を超えても、地域の請求額がゼロになることがあります。

という書式で申告します。注意:a0これとは別に、非常に高額な資産に対する国の「大資産向け連帯税」があります。Andalucíaの割引はそれには適用されません。スペイン国内資産が 1 million euros を大きく超えるなら、助言を受けてください。500.000 euros の住宅なら、ここで心配することはありません。

売却時の税金

これらを毎年支払うわけではありませんが、後で驚かないよう、今のうちに知っておくべきです。

• 譲渡益税:a019%a0利益に対して課税されます（売却価格から購入価格と購入時費用を引いた額）。この 19% の税率は、2026年には居住国に関係なく、すべての非居住者に適用されます。
• 3%の源泉留保:a0非居住者が売却する場合、買主はa0を留保しなければならず、3%a0売却価格のうちそれを税務署へ直接納付します。これは譲渡益税の支払いに充当されます。払い過ぎた場合は、差額を返還請求します。
• Plusvalía municipal:a0所有期間中の土地価値上昇に対する地方税です。通常は売主が支払います。

計算例:a0住宅を 500.000 euros で購入し、その後 600.000 euros で売却したとします。購入費用と売却費用を差し引いた後、利益が 70.000 euros だとしましょう。

• 13.300 eurosa0- 譲渡益税（70.000 euros x 19%）
• 18.000 eurosa0- 買主が 600.000 euros の3%を留保
• 差額 4.700 euros を返還請求します

お得なヒント:a0購入時の請求書、弁護士費用、税金、そしてあらゆる改良工事の書類はすべて保管してください。これらの費用は売却時の課税利益を減らし、譲渡益税も下げます。

500.000 euros に対する年間税額の全内訳

こちらが、500.000 euros の Costa del Sol のアパートを所有する非居住者オーナーの年間全体像です（固定資産評価額は約 150.000 euros）。売却時の税金は一時的なものなので、別に表示しています。

年間コスト、EUオーナー

• 750 euros - IBI 地方固定資産税
• 314 eurosa0- IRNR（賃貸なし）19%
• 120 eurosa0- ごみ税
• 1.200 eurosa0- コミュニティ費
• 年間合計（EUオーナー）: 約 2.384 euros

年間コスト、EU域外オーナー（UKなど）

• 750 euros - IBI 地方固定資産税
• 396 eurosa0- IRNR（賃貸なし）24%
• 120 eurosa0- ごみ税
• 1.200 eurosa0- コミュニティ費
• 年間合計（EU域外オーナー）: 約 2.466 euros

売却時の一時税金（利益 70.000 euros の例）

• 13.300 eurosa0- 譲渡益税（利益の19%）
• Plusvalía municipal（売主負担）: 自治体により異なります

つまり、コミュニティ費（税金ではありません）を除けば、500.000 euros の住宅にかかる純粋な非居住者税負担は、おおよそa0年間 1.000 to 1.300 euros。コミュニティ費とごみ税を加えると、年間総額はおよそa02.400 euros.

期限と書式

これらの日付はシンプルに覚えておきましょう:

• IBI:a0年1回、日付は自治体が設定します。口座振替を使いましょう。
• IRNR（賃貸なし）:a0a0を年1回申告します。期限は0a0Modelo 210a031 Decembera0a0課税年度の翌年のものです。したがって、2025年分の税は 31 December 2026 までに申告期限を迎えます。
• IRNR（賃貸あり）:a0現在は年1回申告で、1月に独自の期限があります。
• 譲渡益税（売却時）:a0Modelo 210 をa0以内に申告します4か月a0売却から。

非居住者向け税務専門家であれば、少額の年額費用でこれらすべてを代行できます。多くのオーナーは、スペインの書式を覚えるよりこちらの方が簡単だと感じています。

Spain Developmentsでは、鍵を受け取った時点で私たちの仕事は終わりません。私たちは開発会社から報酬を受け取る独立系の買主エージェントなので、お客様に手数料はかかりません。購入前に年間税額をしっかり理解できるようにし、期限を逃さないよう信頼できる税務サポートにつなげます。

結論

Costa del Sol の非居住者オーナーにとって、主な年間税金は IBI と IRNR で、どちらも市場価格ではなく低い固定資産評価額に基づいています。500.000 euros の住宅では、税額は年間およそ 1.000 to 1.300 euros、ここにごみ税とコミュニティ費を加えると約 2.400 euros です。売却時には、利益に対して 19% の譲渡益税を見込んでください。今この数字を知っておけば、後で驚くことはありません。

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