자주 묻는 질문

이 페이지는 Costa del Sol에서 신축 부동산을 구매할 때 해외 바이어들이 실제로 묻는 질문들, 불편할 수 있는 질문들까지 포함해 답합니다. 짧고 솔직한 답변만, 전문 용어도 없고 과장도 없습니다. 여기 없는 질문이 있다면 그냥 메시지 주세요.

저희가 일하는 방식

정말 서비스가 무료인가요, 아니면 함정이 있나요?실제로 고객님께는 완전히 무료입니다. 시행사가 저희 수수료를 지급하며, 그 비용은 이미 그들의 고정 가격표에 포함되어 있습니다. 그래서 저희를 통해 오시든 직접 가시든 같은 금액을 내시며, 고객님께는 함정도 없고 숨겨진 비용도 없습니다.

시행사가 돈을 지급한다면, 실제로 누구 편인가요?당연히 나올 수 있는 질문이고, 솔직한 답은 고객님 편이라는 것입니다. 저희 수수료는 고객님이 구매하시든 안 하시든 동일하고, 고객님이 지불하는 가격도 바꾸지 않기 때문에 특정 매매 하나를 성사시키려고 몰아갈 이유가 없습니다. 저희는 어느 한 시행사에 묶여 있지 않고, 고객님이 직접 선임한 독립 변호사(저희에게 아무 비용도 지불하지 않습니다)가 법적 검토를 하며, 고객님이 진심으로 만족하실 때만 저희도 잘됩니다. 그래서 맞지 않는 집이라면 물러나시라고 말씀드립니다.

그렇다면 왜 시행사에 바로 가지 않고 저희를 이용해야 하나요?어느 쪽이든 가격은 똑같기 때문에 직접 가도 절약되는 것은 없고, 저희와 함께하면 전체 과정을 무료로 처리해 드리기 때문입니다. 저희는 시장 전체를 검색해 맞는 집만 추려드리고, 현장 또는 온라인으로 뷰잉을 진행하며, 한 명의 솔직한 담당자가 끝까지 안내합니다. 시행사도 검토하고, 가장 좋은 조건으로 맞는 유닛을 확보하실 수 있도록 도와드립니다. 저희에게 아무 수수료도 주지 않는 독립 변호사를 소개해 드리고, 신뢰할 수 있는 모기지 브로커와 환전 브로커도 연결해 드리며, 거주 관련 안내도 도와드립니다. 구매 후에는 하자 점검을 돕고, 인테리어 디자이너를 소개하며, 저희 자체 회사를 통해 임대 관리와 고객님이 부재 중일 때의 부동산 관리도 맡아드립니다. 직접 가시면 이런 서비스는 하나도 없고, 그래도 같은 가격을 내게 됩니다.

수수료를 더 많이 주는 곳만 밀어주는 게 아니라는 걸 어떻게 알 수 있나요?저희는 시장 전체에 접근할 수 있기 때문에 특정 프로젝트를 편들 이유가 없습니다. 단점도 분명히 말씀드리고, 저희가 좋게 평가하지 않는 시행사는 피하시도록 안내하며, 그 내용도 문서로 남깁니다. 어떤 에이전트가 모든 것을 늘 칭찬만 한다면 주의하세요.

정상적인 업체이고 사기가 아니라는 걸 어떻게 알 수 있나요?고객님은 저희에게 아무 비용도 지불하지 않으며, 고객님의 독립 변호사가 모든 것을 법적으로 확인하고, 자금은 오직 적법하고 추적 가능한 경로로만 이동합니다. 만약 "변경된 은행 계좌 정보"에 관한 메시지를 받으시면, 먼저 멈추고 저희나 변호사에게 전화하세요.

구매가 가능한지, 그리고 지금이 안전한 시기인지

외국인도 여전히 스페인에서 부동산을 살 수 있나요?네. EU 시민과 비EU 시민 모두 제한 없이 자유롭게 구매할 수 있습니다. 주로 필요한 것은 NIE(외국인 신분번호), 스페인 은행 계좌, 그리고 변호사입니다.

정말로 스페인이 비EU 구매자에게 100% 세금을 부과하려는 건가요?이 내용이 크게 보도되었기 때문에, 현재 상황을 솔직히 말씀드리겠습니다. 이것은 법이 아니라 제안입니다. 의회에서 진전이 멈춘 상태이며 실제로 바뀐 것은 아무것도 없습니다. 게다가 초안대로라면 신축과 오프플랜 구매는 어차피 면제 대상이었습니다. 저희는 항상 현재 상황을 솔직하게 말씀드리지만, 현시점에서 해외 구매자들은 여전히 환영받고 있습니다.

집을 소유하려면 스페인에 살아야 하거나 거주자여야 하나요?아니요. 비거주자 신분으로도 스페인에서 집을 소유할 수 있으며, 휴가용 주택이나 세컨드 하우스로 사용하시면 됩니다. 소유권은 거주권과 완전히 별개입니다.

구매하려면 스페인에 있어야 하나요?아니요. 전체 구매 절차를 원격으로 진행할 수 있습니다. 변호사가 위임장을 통해 고객님을 대신해 완료할 수 있고, 많은 구매자들이 먼저 온라인으로 뷰잉을 합니다.

자금, 비용, 그리고 모기지

가격 외에 추가 비용은 무엇이 있나요?신축의 경우, 가격 외에 약 12%에서 14%를 예산으로 잡으시면 됩니다. 여기에는 10% IVA, 약 1,2% AJD(인지세), 대략 1%에서 2%의 공증 및 등기 비용, 그리고 VAT 포함 약 1%의 변호사 비용이 포함됩니다.

비거주자도 모기지를 받을 수 있나요?보통은 가능합니다. 일반적으로 가격의 60%에서 70% 정도이며, Czech crown처럼 은행들이 조심스러워하는 통화로 소득을 받는 경우에는 더 낮을 수 있습니다. 신축의 경우 모기지는 준공 시점에 가까워서 진행되지만, 사전 승인은 일찍 받을 수 있습니다. 저희가 신뢰할 수 있는 브로커를 연결해 드립니다.

수천 단위를 손해 보지 않고 자금을 어떻게 옮기나요?시중은행이 아니라 환전 브로커를 이용하세요. 은행은 환율에 1,5%에서 3%의 마진을 숨겨 넣는 반면, 브로커는 보통 0,4%에서 1,0% 수준에 가깝고, 선물환 계약을 이용하면 앞으로의 분할 지급을 위해 오늘의 환율을 고정할 수 있습니다.

법적 부분과 위험

스페인 변호사가 필요한가요, 아니면 본국의 변호사를 써도 되나요?스페인 법을 잘 아는 독립적인 스페인 변호사가 필요합니다. 본국 변호사를 함께 참여시키는 것은 가능하지만, 실제로는 보통 얻는 이점이 크지 않고 절차만 느려집니다. 저희는 저희에게 수수료를 전혀 지급하지 않는 독립 변호사를 추천드리며, 물론 고객님이 직접 선택한 변호사를 이용하셔도 됩니다.

오프플랜 구매 시 제 돈은 어떻게 보호되나요?법에 따라, 준공 전의 모든 지급금은 은행 보증으로 보호됩니다(Ley 57/1968, reinforced by Ley 20/2015). 시행사가 실패하거나 계약상 준공 기한을 넘기면, 고객님은 원금 100%와 이자를 돌려받습니다.

시행사가 파산하거나 일정이 늦어지면 어떻게 되나요?고객님의 지급금은 그 은행 보증으로 보호되므로 회수할 수 있습니다. 이곳에서는 준공 지연이 흔하며 보통 시행사 통제 밖의 사유 때문이므로, 몇 달 정도의 여유를 두고 계획하시는 것이 좋습니다. 지연이 생기면 잃는 것은 시간이지 돈이 아닙니다.

부동산과 함께 숨겨진 채무를 떠안게 될 수도 있나요?스페인에서는 채무가 사람에게가 아니라 부동산에 따라붙을 수 있습니다. 그렇기 때문에 바로 변호사가 고객님이 비용을 지급하기 전에 토지등기부와 커뮤니티 회계를 확인하는 것이며, 그래야 다른 사람의 채무를 떠안는 일이 절대 없게 됩니다.

불법이거나 무허가로 지은 건물은 어떻게 되나요? a0귀하의 변호사가 모든 허가를 확인합니다. 여기에는 신축의 경우 첫 입주 허가서(Licence of First Occupation)도 포함되므로, 법적으로 거주하거나 재판매할 수 없는 집을 사게 되는 일을 막을 수 있습니다. 또한 애초에 문제가 있는 개발 사업은 피할 수 있도록 안내해 드립니다.

무단 점거자(오쿠파스, okupas)를 걱정해야 하나요? a0솔직히 말하면, 아니요. 특히 게이트가 있는 신축 단지라면 더 그렇습니다. 무단 점거는 버려진 시골 주택이나 외딴 부동산에서 문제가 되지, 이웃과 보안이 있는 현대식 단지에서는 문제가 아닙니다. 경보 시스템이 있으면 사실상 불가능하고, 저희의 부동산 관리 서비스가 귀하가 자리를 비운 동안에도 정기적으로 집을 확인합니다. 저희 경험상 고객에게 이런 일이 발생한 것을 단 한 번도 본 적이 없으므로, 실제 위험보다 훨씬 크게 느껴지는 두려움에 가깝습니다.

거주 자격과 세금

부동산을 사면 거주 자격이 주어지나요? a0아니요. 그리고 Golden Visa는 2025년 4월 3일에 폐지되었습니다. EU 시민은 단순히 거주자로 등록하면 됩니다. 비EU 시민은 Non-Lucrative Visa나 Digital Nomad Visa 같은 비자가 필요하며, 그렇지 않으면 180일 중 90일까지만 체류할 수 있습니다.

실수로 스페인 세법상 거주자가 될 수도 있나요? a01년에 스페인에서 183일을 초과해 머물거나, 스페인이 귀하의 주요 경제적 이해관계 중심지가 되면 세법상 거주자가 됩니다. 세법상 거주자는 전 세계 소득에 대해 과세되며, 스페인의 세금은 가볍지 않으므로 실제로 이곳에 거주할 의도가 없다면 원치 않는 상황일 것입니다.

비거주 소유자는 매년 어떤 세금을 내나요? a0주요 항목은 IBI(지방 재산세)와 IRNR(주택에 부과되는 소액의 비거주자 세금으로, Modelo 210으로 신고)이며, 여기에 커뮤니티 관리비가 추가됩니다. 귀하의 변호사 세무팀이 이 신고를 대신 처리해 드릴 수 있습니다.

나중에 매도하기, 자금 반출, 그리고 상속

나중에 다시 쉽게 팔 수 있을까요? a0Costa del Sol의 핵심 지역이라면 그렇습니다. 수요가 강하고 현재 공급을 초과하고 있어, 잘 선택된 주택은 유동성이 유지됩니다. 가격이 오르기만 한다고 누구도 약속할 수는 없기 때문에, 저희는 실제로 지속적인 수요가 있는 지역으로 안내해 드립니다.

팔 때 어떤 세금을 내나요? a0비거주자의 양도소득세는 전체 매매가가 아니라 순이익에 대해 19%입니다. 또한 매수인은 세무서에 선납금으로 매매가의 3%를 원천징수하며, 실제 세금이 그보다 적다면 Modelo 210으로 차액을 환급받을 수 있습니다.

그 후에 제 돈을 스페인 밖으로 다시 가져갈 수 있나요? a0네. 돈을 본국으로 송금하는 데 제한은 없습니다. 송금에는 환전 브로커를 이용하면 되고, 변호사가 초과 납부된 3% 원천징수분을 환급받을 수 있도록 도와드립니다.

제가 사망하면 그 부동산은 어떻게 되나요? a0상속인에게 이전되며, 상속인은 스페인 상속세를 처리하게 됩니다. 좋은 소식은 Andalucia에서는 가까운 가족(배우자, 자녀, 부모)이 거의 전액에 가까운 감면, 약 99%의 감면을 받기 때문에 대부분의 가족에게 세금 부담이 크지 않다는 점입니다. 가족이 간단하게 처리할 수 있도록 스페인 유언장을 작성하시는 것을 강력히 권하며, 이는 변호사가 준비해 드릴 수 있습니다.

실제로 좋은 선택일까요

Costa del Sol은 좋은 투자처인가요, 아니면 거품인가요? a0현재 상황은 강합니다. 수요가 공급을 초과하고, 신축은 드물며, 가격은 상승해 왔습니다. 가격이 오르기만 한다고 말할 수는 없지만, 올바른 입지라면 기본 여건은 정말 탄탄합니다. 솔직한 원칙은 시장 전체의 헤드라인보다 입지와 가격이 훨씬 더 중요하다는 것입니다.

외국인이라서 제가 더 비싸게 사게 되나요? a0저희와 함께라면 그렇지 않습니다. 저희는 독립적으로 운영되기 때문에 가격은 직접 가는 경우와 같고, 각 주택을 인근의 유사한 매물과 비교 평가하므로 외국인 프리미엄을 내지 않게 됩니다.

임대를 주면 비용을 충당할 수 있나요? a0대체로 그렇습니다. 해안 지역의 총 임대수익률은 보통 약 5%에서 10% 사이이며, 많은 소유주가 여름철 임대를 통해 보유 비용을 충당합니다. 저희 회사가 임대 전체를 대신 관리해 드립니다.

실무적인 부분과 구매 후

어느 지역까지 다루시나요? a0동쪽의 Malaga부터 서쪽의 Sotogrande까지, Marbella, Estepona, Mijas, Fuengirola 등을 포함한 Costa del Sol 전역을 다룹니다.

어떤 언어를 사용하시나요? a0현재는 English, Czech, Polish를 지원하며, 성장에 따라 더 많은 상담사를 추가하고 있습니다.

구매 후에도 도와주실 수 있나요? a0네. 계약 전 하자 점검(snaging)을 도와드리고, 인테리어 디자이너를 소개해 드리며, 저희 회사를 통해 임대 관리를 하고 귀하가 자리를 비운 동안 부동산도 관리해 드립니다. 또한 변호사가 공과금과 보험 설정도 도와드립니다.

다른 곳에서 부동산을 찾으면 어떻게 하나요? a0무엇이든 하기 전에 먼저 저희에게 보내 주세요. 솔직한 의견을 드리고, 보통은 그 부동산도 대신 대리해 드릴 수 있습니다. 다만 개발사에 먼저 직접 연락하지는 마세요. 본인이 직접 등록해 버리면 그다음에는 어떤 독립 자문사도 귀하를 대신해 대리할 수 없게 됩니다.

결론

아직도 궁금한 점이 있나요, 조금 난처한 질문이라도 괜찮아요? 바로 그런 질문을 위해 저희가 여기 있습니다. Spain Developments의 담당자에게 언제든 메시지를 보내세요. 이제 막 구매를 생각하기 시작한 단계여도 괜찮습니다.