스페인에서 부동산을 구매하는 비거주자를 위한 모기지 중개

이 페이지는 Costa del Sol의 신축 주택을 위해 스페인 모기지를 원하는 해외 구매자를 위한 것입니다. 얼마나 빌릴 수 있는지, 신축에서 어떻게 진행되는지, 그리고 조용히 당신에게 유리하게 바뀐 비용들이 무엇인지 알게 될 것입니다. 솔직한 답변을 쉬운 말로 전해드립니다.

빠른 요약:대부분의 비거주자는 가격의 약 60%에서 70%까지 빌릴 수 있으므로, 현금으로 30%에서 40%에 구매 비용을 더해 준비해야 합니다. 어떤 통화로 소득을 버는지가 중요합니다: 폴란드 구매자는 보통 큰 문제 없이 모기지를 받을 수 있지만, 체코 코루나 소득은 더 어렵고 약 50% 수준으로 제한될 수 있습니다. 신축의 경우 모기지는 몇 년 전에 준비하는 것이 아니라 준공에 가까워졌을 때 진행하지만, 사전 승인은 일찍 받을 수 있습니다. 많은 구매자가 놓치는 좋은 소식: 2019년 이후 은행이 모기지 자체 설정 비용의 대부분을 부담합니다. 저희는 이 모든 과정을 처리할 수 있도록 신뢰하는 모기지 브로커와 연결해드립니다.

얼마나 빌릴 수 있나

비거주자의 경우 은행은 보통 가격의 60%에서 70%까지 대출해 주며, 은행 감정가와 비교해 더 낮은 금액이 기준이 됩니다. 나머지는 본인 저축에서 충당하고, 여기에 구매 비용이 추가됩니다.

금액은 당신의 프로필, 부동산, 그리고 어떤 통화로 소득을 버는지에 따라 달라집니다. 단순히 유로로 버느냐의 문제가 아닙니다. 스페인 은행은 대부분의 통화를 괜찮게 보지만, 경계하는 통화 목록을 따로 두고 있으며 체코 코루나는 그 목록에 들어 있습니다.

• 폴란드 구매자보통 즐로티가 유로는 아니더라도 일반적인 60%에서 70%를 받을 수 있습니다.
• 체코 코루나 소득이 가장 어렵습니다.코루나는 스페인 은행이 선호하지 않는 통화 중 하나이므로, 최대 대출 가능 비율이 약 50% 정도일 수 있습니다.
• 영국 구매자Brexit 이후에도 여전히 자격이 있습니다. 기준이 단지 조금 더 엄격할 뿐입니다.

간단한 예를 들어 보겠습니다. 500.000 euros의 신축 주택에서 70% 모기지는 350.000 euros이므로, 본인 자금 150.000 euros에 더해 약 12%에서 14%의 구매 비용이 필요합니다. 만약 은행이 경계하는 통화, 예를 들어 체코 코루나로 소득을 번다면, 한도가 50%일 수 있고 대출금은 250.000 euros가 되므로 현금 250.000 euros가 필요합니다.

금리와 조건

대부분의 비거주자는 매달 같은 상환액이 유지된다는 확실성 때문에 고정금리를 선택합니다. 2025년 전반과 2026년까지 비거주자용 고정금리는 프로필이 강한 경우 대략 3% 수준에서 시작해, 은행과 재정 상황에 따라 약 5% 정도까지 형성되어 왔습니다.

• 고정금리.전체 기간 동안 상환액이 동일하게 유지됩니다. 예측 가능한 예산을 원하는 해외 구매자에게 인기가 많습니다.
• 변동금리.Euribor(유로존의 기준 대출금리)에 연동되므로 상환액이 오르거나 내릴 수 있습니다. 이를 선택하는 비거주자는 더 적습니다.
• 기간과 연령.대출 기간은 보통 약 20년 정도로 제한되는 경우가 많고 연령 제한도 있어, 대개 70세에서 75세쯤까지는 대출을 모두 상환해야 합니다.

비거주자 대상에 적극적인 스페인 은행으로는 Santander, BBVA, CaixaBank가 있습니다. 각 은행마다 선호도가 다르고 시간에 따라 바뀌기 때문에, 바로 이런 점에서 좋은 브로커가 추측에 의존할 필요를 없애줍니다.

신축에서 모기지가 작동하는 방식

신축의 일정은 기존 주택 재판매와 다르며, 이것이 많은 구매자를 놀라게 합니다.

• 모기지는 몇 년 전에가 아니라 준공이 가까워졌을 때 진행합니다.공사 기간 동안에는 분할 납부금을 본인 자금으로 지불합니다. 실제 모기지는 준공 시점에 가까워졌을 때 설정되며, 보통 등기권리증서 작성 약 두 달 전부터 시작됩니다.
• 그 이유는 감정평가입니다.은행의 감정평가(tasación)는 약 6개월 정도만 유효하므로, 막바지에 가까워졌을 때 진행해야 합니다. 이 감정평가 수수료는 당신이 부담하며, 당신에게 부과되는 몇 안 되는 모기지 비용 중 하나입니다.
• 그래도 일찍 계획할 수 있습니다.브로커가 처음부터 당신의 프로필을 검토하고 사전 승인을 제공하여, 어떤 것에도 확정적으로 나서기 전에 모기지를 받을 수 있을지, 그리고 대략 얼마까지 가능한지 솔직하게 판단해 줍니다.
• 은행은 자체 감정가를 기준으로 대출합니다.은행은 매매가와 감정가 중 더 낮은 금액의 일정 비율을 대출합니다. 신축의 경우 감정가가 보통 합의한 매매가와 일치하지만, 반드시 그렇다고 보장되지는 않으므로 좋은 브로커는 예상 감정가를 초기에 확인합니다. 그렇게 하면 준공 직전에 놀랄 일이 없습니다.

주의:사전 승인은 최종 보장이 아닙니다. 은행은 준공 무렵에 고객의 상황을 다시 확인하므로, 그 사이 재정 상태를 안정적으로 유지해야 합니다. 사전 승인과 소유권 등기증서 사이에 새 빚을 지거나 직장을 바꾸면 제안 조건이 달라질 수 있습니다.

반가운 뜻밖의 사실: 은행이 모기지 비용의 대부분을 부담합니다

여기 많은 구매자들이 모르는 점이 있습니다. Spain의 2019년 모기지법(Ley 5/2019) 이후에는 모기지 설정 자체에 드는 비용의 대부분을 고객이 아니라 은행이 부담합니다.

• 은행이 부담하는 것은AJD(모기지 증서에 대한 인지세)이며, 여기에 공증인 비용, 토지등기소 비용, 그리고 모기지 관련 gestoría 수수료도 포함됩니다.
• 주로 고객이 부담하는 것은property valuation이며, 보통 수백 유로 정도입니다.

한 가지는 머릿속에서 분리해서 생각하세요. 이것은 모기지에 관한 이야기입니다. 신축 주택을 사는 경우에는 여전히 매입 자체에 대해 10% IVA와 약 1,2% AJD가 들며, 이는 모기지를 이용하든 아니든 모든 구매자가 부담합니다. 하지만 이제 모기지 자체의 설정 비용은 대부분 은행이 부담하므로, 이는 실제로 큰 절약입니다.

서류와 소요 기간

스페인 은행들은 고객의 본국 재정 상황을 전체적으로 파악하길 원하므로, 이 부분은 일찍 시작하는 것이 좋습니다.

• 최근 2~3년치 본국 세금 신고서와 최근 급여명세서 또는 회사 재무자료.
• 은행 거래내역서, 신용 보고서, 그리고NIE(외국인 식별 번호)이며, 이는 준공 전에 필요합니다.
• 주요 서류의 스페인어 공인 번역본, 그리고 때로는Hague Apostille, 즉 해외에서 서류가 진본임을 증명하는 국제 인증 스탬프도 필요합니다.

서류가 완비된 신청서 기준으로 승인은 보통 4주에서 8주가 걸립니다. 누락되었거나 번역되지 않은 서류가 지연의 가장 큰 원인입니다.

저희가 도와드리는 방법

저희는 돈을 빌려드리지 않으며 은행도 아닙니다. 대신 저희가 신뢰하는 모기지 브로커와 연결해 드리며, 이 브로커는 외국인 구매자를 위한 스페인 대출을 매일 주선하고 고객님의 국적과 소득에 맞는 은행이 어디인지 잘 알고 있습니다.

비용에 대해 완전히 명확히 말씀드리면, 브로커는 제3자 전문업체이므로 자체 수수료가 있으며, 보통 대출금의 약 0,5%~1%에 VAT가 추가됩니다. 이는 고객님께 무료로 유지되는 저희 구매 서비스와는 별개입니다. 좋은 브로커는 더 나은 조건을 받아내고, 애초에 승인 가능성이 없던 은행에 몇 주를 허비하지 않도록 해 줌으로써 그 수수료 이상의 가치를 합니다.

추가 팁:저희 웹사이트의 모든 매물에는 모기지 계산기와 비용 계산기가 내장되어 있습니다. 누구와 상담하기 전이라도 몇 번의 클릭만으로 월 상환액과 총비용을 추정할 수 있어, 처음부터 예산을 명확히 할 수 있습니다.

Spain Developments는 독립적이기 때문에, 모기지가 고객님께 적합하지 않을 때도 솔직하게 말씀드립니다. 수치가 빠듯하면 그렇다고 분명히 말씀드립니다. 고객님은 한 명의 신뢰할 수 있는 상담사와 함께, 아직 감당할 수 없는 집에 마음을 빼앗기기 전에 재정을 먼저 정리할 수 있습니다.

결론

비거주자로서 스페인 모기지를 받는 것은 충분히 가능합니다. 다만 본국과는 조금 다릅니다. 보통 60%에서 70%까지 대출이 가능하지만, 체코 코루나처럼 은행이 조심스러워하는 통화로 소득을 받는 경우에는 그보다 적을 수 있습니다. 신축 부동산의 경우에는 준공 시점이 가까워졌을 때 대출을 진행하고, 예산을 미리 파악할 수 있도록 초기에 사전승인을 받습니다. 그리고 2019년부터는 모기지 자체에 드는 대부분의 비용을 은행이 부담합니다. 준비가 되셨다면 Spain Developments의 담당 어드바이저에게 메시지를 보내 주세요. 저희가 신뢰할 수 있는 브로커를 소개해 드리며, 이 과정에서 구매자 수수료는 없습니다.