스페인 사적 매매계약: 신축 및 아라스 가이드

이 가이드는 Costa del Sol에서 사적 매매계약에 서명하는 외국인 구매자를 위한 것입니다. 저희 구매자 대부분은 신축 개발 부동산을 구매하므로, 먼저 신축 계약과 단계별 지급을 설명한 다음, 대비되는 사례로 재판매 contrato de arras 를 설명합니다. 각 계약이 무엇인지, 여러분의 돈을 보호하는 조항은 무엇인지, 그리고 은행 보증이 왜 중요한지 알게 될 것입니다. 이 글을 다 읽고 나면 서명 전에 무엇을 확인해야 하는지 알게 될 것입니다.

빠른 요약: 신축 개발의 경우, 사적 매매계약은 개발사의 계약입니다. 고정 예약금을 낸 뒤 공사 기간 동안 단계별 분할금을 지급하고, 보통 준공 전까지 전체 가격의 20%~40%(대개 약 30%)를 납부한 후, 준공 시 나머지 60%~80%를 지급합니다. 열쇠를 받기 전에 낸 모든 euro는 의무적인 은행 보증으로 보호되어야 합니다(Law 57/1968, Ley 20/2015). 재판매는 다릅니다. 이 경우에는 contrato de arras, 약 10%를 지불하고 몇 주 안에 잔금을 치릅니다. 어느 경우든, 반드시 올바른 계약 유형을 선택하고 항상 여러분 자신의 독립 변호사가 먼저 검토하도록 하세요.

중요한 숫자들:

• 20% to 40% 오프플랜 신축에서는 준공 전에 단계별로 지급됩니다(대개 약 30%).
• 6.000 to 10.000 euros 일반적인 신축 예약금.
• 10% 일반적인 재판매 계약금(arras).
• 10-year 신축의 구조 보증.

배우게 될 내용

• 사적 매매계약이 무엇인지
• 신축 계약: 단계별 지급과 은행 보증
• 재판매와의 차이점: 3가지 arras 유형
• 얼마를 언제 지불하는지
• 계약서에 반드시 포함되어야 할 내용
• 위험, 함정, 그리고 안전하게 거래하는 방법
• 서명 전 체크리스트

사적 매매계약이 무엇인지

사적 매매계약은 공증인 앞에 가기 전에 서명하는 계약입니다. 어떤 형태인지는 무엇을 구매하느냐에 따라 달라집니다.

신축 개발 부동산, 그것은 개발사의 사적 매매계약(보통 PPC라고 부름)입니다. 매물을 시장에서 내리기 위해 예약금을 내고, 공사 기간 동안 단계별로 지급한 뒤, 준공 시 잔금을 냅니다. 개인 소유자로부터의 재판매 의 경우, 보통 contrato de arras (계약금 계약)이며, 약 10%를 지불하고 양측이 가격과 잔금일에 합의합니다.

이것을 실질적인 약속이라고 생각하면 됩니다. 예약은 며칠 동안 부동산을 잡아두는 것입니다. 그다음 본계약이 거래를 확정합니다. 가격, 지급 계획, 완료 기한, 그리고 누군가가 철회할 경우의 위약이 정해집니다.

중요: 이 계약은 구속력이 있습니다. 한 번 서명하고 돈을 지급하면, 보통 중도에 포기할 경우 이미 낸 돈을 잃게 됩니다. 그래서 이 계약의 문구는 거의 어떤 다른 단계보다도 중요합니다. 완전히 이해하지 못한 계약에는 절대 서명하지 마세요.

보너스 팁: 항상 여러분 자신의 독립 변호사에게 서명 전에 계약서를 검토하게 하세요. 당일 개발사나 부동산 중개업소 책상 앞에서 서명하지 마세요. 그들은 여러분이 아니라 매도인을 위해 일합니다.

신축 계약: 단계별 지급과 은행 보증

개발사로부터 신축 개발 부동산을 구매하는 경우, 서류는 전형적인 arras가 아닙니다. 여러분은 개발사의 사적 매매계약에 서명합니다. 개념은 같습니다. 가격, 계약금, 기한. 하지만 지급 방식이 핵심적인 차이입니다.

다음은 Costa del Sol에서 가장 일반적인 시나리오인 오프플랜 진행 방식입니다:

• 예약금. 보통 6.000 to 10.000 euros의 고정 금액으로, 해당 유닛을 시장에서 내리기 위한 금액입니다.
• 공사 기간 중 단계별 지급. 건물이 올라가면서 분할금을 냅니다. 총액은 보통 준공 전 가격의 20% to 40% (대개 약 30%) 정도입니다. 500.000 euros짜리 주택이라면 공사 기간 전체에 걸쳐 대략 100.000 to 200.000 euros(30% = 150.000 euros)를 지급하는 셈입니다.
• 은행 보증. 열쇠를 받기 전에 내는 모든 euro는 의무적인 은행 보증 또는 보험으로 보호되어야 합니다 (Law 57/1968, Ley 20/2015). 개발사가 완공하지 못하면 돈을 돌려받게 됩니다. 이것 없이 개발사에 단 1 euro도 지급하지 마세요.
• 준공 시 잔금. Licence of First Occupation이 발급되면, 공증인 앞에서 60% to 80% 의 나머지 금액을 escritura 에서 지급합니다. 대략 300.000 to 400.000 euros(70% = 350.000 euros)입니다.

신축에는 또한 법에 따른 10-year structural guarantee 가 있으며, 준공 전에 하자 점검을 통해 개발사가 마감 결함을 수정합니다.

즉시 입주 가능한 신축은 더 간단합니다. 주택이 완공된 신축이라면, 예약금을 내고, 사적 계약 시 약 10%를 낸 뒤, 몇 주 안에 준공 시 잔금을 냅니다. 세금은 동일한 신축 세금(10% IVA와 약 1.2% AJD)이며, 동일한 10-year guarantee도 적용됩니다.

실제 예시. 500.000 euros의 오프플랜 신축 개발 부동산을 예로 들면, 단계별 지급 계획은 다음과 같을 수 있습니다. 열쇠를 받기 전에 내는 모든 euro는 은행 보증으로 보호됩니다:

• 8.000 euros - 예약금(매매가에 포함됨)
• 150.000 euros - 공사 기간 중 단계별 지급(약 30%, 은행 보증 적용)
• 350.000 euros - 준공 시 잔금(약 70%), 공증인 앞에서 지급

이 단계별 지급에 대한 보증이 없다면, 여러분의 돈은 위험에 노출됩니다.

Spain Developments에서는 적절한 은행 보증을 제공하는 개발사와만 협력하며, 저희 변호사들이 이를 대신 확인해 드립니다. 저희는 독립적인 바이어 에이전트이고, 수수료는 개발사가 지불하며, 여러분은 바이어 수수료를 내지 않습니다. 이를 제대로 점검받고 싶다면 언제든지 문의하세요.

위험: 신축의 경우 가장 큰 단일 위험은 은행 보증 없이 개발사에 돈을 지급하는 것입니다. 보증이 없으면 지급도 없습니다. 또한 개발사의 실적도 확인하세요. 이전에 완공한 주택을 보여달라고 요청하세요.

재판매와의 차이점: 3가지 arras 유형

신축 개발이 아니라 개인 소유자로부터 재판매를 구매하는 경우, 계약은 contrato de arras입니다. 스페인 법에는 세 가지 종류가 있습니다. 겉보기는 비슷하지만 규정은 매우 다릅니다. 계약서에는 어떤 유형인지 명시되어 있어야 합니다.

Penitenciales (구매자에게 가장 유리)

• 철회할 수 있음
• 구매자가 철회하면: 계약금을 잃음
• 매도자가 철회하면: 두 배를 지급함

Penales (여전히 구속됨)

• 깔끔한 종료 불가
• 구매자가 철회하면: 위약금을 내고 여전히 구매를 강제당할 수 있음
• 매도자가 철회하면: 위약금을 내고 매각을 강제당할 수 있음

Confirmatorias (여러분에게 가장 불리함)

• 깔끔한 종료 불가
• 상대방이 계약 위반과 손해배상으로 여러분을 소송할 수 있음
• 여러분도 매도자를 계약 위반과 손해배상으로 소송할 수 있음

주택 거래에서 가장 흔한 유형은 arras penitenciales (스페인 민법 제1454조에 규정). 구매자에게 가장 공정한 유형입니다. 반드시 철회해야 한다면 손실은 계약금으로 고정됩니다. 매도자가 철회하면 두 배를 지급해야 합니다.

가장 큰 함정: 계약서에 유형이 명시되지 않으면, 법은 이를 confirmatorias로 간주합니다. 이것이 여러분에게는 최악의 선택입니다. confirmatorias에서는 상대방이 계약금보다 훨씬 큰 금액을 청구하며 소송할 수 있습니다. 따라서 유형이 명확히 적혀 있는지 항상 확인하세요.

위험: arras 유형에 대해 아무 언급이 없는 계약에는 서명하지 마세요. “아무 언급이 없음”은 기본적으로 confirmatorias를 뜻하며, 이는 전체 매매대금에 대한 청구 위험을 여러분에게 안깁니다. 한 줄이 빠져서 수천의 비용이 들 수 있습니다.

얼마를 언제 지불하는지

바로 여기서 신축과 재판매의 차이가 뚜렷해집니다.

신축 개발(오프플랜), 단일 10% 계약금을 내는 것이 아닙니다. 고정 예약금을 내고, 그다음 총합이 준공 전 20% to 40% (대개 약 30%)를 낸 뒤, 공증인 앞에서 잔금 60%에서 80% 을 지급합니다. 500.000 euros 기준으로 보면, 공사 진행 중 약 150.000 euros를 내고 완공 시 350.000 euros를 지급하는 셈입니다. 단계별로 지급한 모든 금액은 은행 보증이 적용됩니다.

재판매, 관례적으로는 매매가의 10% 를 arras 시점에 지급합니다. 이는 법적 규정은 아니며 협상 가능하지만, 대부분의 개인 매도인은 10%를 기대합니다. 이후 완결일에 공증인 앞에서 나머지 90%를 지급합니다.

당신이 지불하는 금액은 추가 비용이 아닙니다. 그것은 매매가의 일부로 계산됩니다.

실제 예시 - 신축 개발. 당신은 off-plan 아파트를 500.000 euros:

• 8.000 euros - 예약금(매매가에 포함됨)
• 150.000 euros 에 매수합니다 - 공사 진행 중 분할 지급(약 30%, 은행 보증 포함)
• 350.000 euros - 완공 시 잔금 지급(약 70%), 공증인 앞에서

실제 예시 - 재매매. 당신은 재매매 아파트를 500.000 euros 에 arras penitenciales 조건으로 매수하기로 합의합니다:

• 50.000 euros - 계약 서명 시 계약금(10%)
• 450.000 euros - 공증인 앞에서 잔금 지급
• 50.000 euros - 당신이 계약을 철회하면 잃게 되는 금액
• 100.000 euros - 매도인이 철회하면 당신에게 지급해야 하는 금액

그래서 양측 모두 거래를 완료해야 할 실질적인 이유가 생깁니다. 그것이 바로 계약금의 목적입니다.

보너스 팁: 당신이 지불하는 모든 금액은 세금 목적상 신고되는 매매가의 일부를 이룹니다. 신축 (여기서의 주된 경우)에서는 세금이 10% IVA (500.000 중 50.000 euros)에 더해 약 1.2% AJD (6.000 euros)이며, ITP는 아닙니다. 재판매 Andalucía의 경우 세금은 7% ITP (35.000 euros)이며, 완결 후 납부합니다. 나중이 아니라 지금 미리 계획하세요.

계약서에 반드시 포함되어야 할 내용

좋은 계약서는 상세합니다. 반드시 다음 사항이 모두 들어가 있는지 확인하세요:

• 당사자. 성명, 여권 또는 NIE 번호(스페인 세금 식별번호).
• 부동산. 전체 주소, referencia catastral (공식 부동산 식별번호인 지적 참조번호), 그리고 명확한 설명.
• 가격. 총 합의 가격과 지급 방식.
• 지급 계획. 신축의 경우 예약금과 각 분할금의 지급 시점 및 금액. 재매매의 경우 지금 지급하는 계약금.
• 은행 보증(신축). 완결 전에 지급하는 모든 금액이 은행 보증 또는 보험으로 담보된다는 명확한 약정(Law 57/1968, Ley 20/2015). 이것은 신축 계약에서 가장 중요한 조항입니다.
• arras의 유형(재매매). 명확히 기재되어야 합니다 - 당신이 원하는 것은 penitenciales입니다.
• 완결 조건과 기한. 신축의 경우 완결은 Licence of First Occupation 이후에 이뤄집니다. 재매매의 경우 고정된 날짜이며, 보통 30일에서 60일, 때로는 90일까지입니다.
• 부담금. 해당 부동산에 설정된 모든 담보대출, 채무 또는 제한. 완결 시점에는 아무것도 남아 있으면 안 됩니다.
• 누가 무엇을 부담하는지. 공증인, 등기소, 그리고 세금 비용. 법과 관행상 매수인이 대부분의 매매 관련 세금을 부담합니다.
• 철회 조항. 어느 한쪽이 거래를 철회할 경우 어떻게 되는지.
• 선행 조건. 당신이 매수해야 하기 전에 충족되어야 하는 사항들 - 신축의 경우 유효한 건축 허가와 실제 은행 보증, 재매매의 경우 깨끗한 nota simple (소유자와 채무 내역을 보여주는 등기부 등본) 및 도시계획상 문제가 없어야 합니다.

선행 조건은 당신의 안전망입니다. 변호사가 중대한 문제를 발견하면, 당신이 거래를 종료하고 이미 지급한 금액을 지킬 수 있게 해줍니다.

보너스 팁: 숨겨진 채무, 허가 부재 또는 소유권 문제가 있을 경우 이미 지급한 금액을 보호하는 조항을 변호사에게 추가해 달라고 하세요. 공정한 매도인이나 개발업자는 이를 받아들일 것입니다. 이를 거부한다면 경고 신호입니다.

위험, 함정, 그리고 안전하게 거래하는 방법

위험에 대해 솔직해야 합니다. 외국인 매수자들이 자주 걸리는 것은 다음과 같습니다:

• 개발업자에게 은행 보증이 없음(신축). 이것은 신축 개발에서 가장 큰 단일 위험입니다. 보증이 없으면, 지급도 하지 마세요.
• arras 유형이 명시되지 않음(재매매). 이 경우 confirmatorias로 간주되어 큰 청구 위험에 노출됩니다. 항상 유형을 명시하세요.
• 허가 없음 또는 불법 건축. 일부 프로젝트는 적법한 허가가 없습니다. 당신의 변호사는 건축 허가를 반드시 확인해야 하며, 신축의 경우 완결이 Licence of First Occupation 이후인지도 확인해야 합니다.
• 재매매 부동산의 숨겨진 채무. 미납 세금이나 커뮤니티 관리비가 당신에게 넘어올 수 있습니다. 당신의 변호사가 이를 확인합니다.nota simple.
• 기한이 너무 짧음. 담보대출이 필요하다면, 완결 일정이 은행에 충분한 시간을 주는지 확인하세요.
• 개인 계좌로 송금. 계약서에 명시된 올바른 계좌로만 송금하고, 중개인의 개인 계좌로는 절대 보내지 마세요.
• 구두 "합의." 말로 한 합의는 강제하기 어렵습니다. 반드시 서면으로 남기세요.
• 환율 위험. 당신이 pounds, krona 또는 zloty로 지급하면, 환율 변동으로 인해 분할 지급과 완결 전반에 걸쳐 비용이 수천 단위로 달라질 수 있습니다. 환전 브로커가 환율을 고정해 줄 수 있습니다.

경고: 매도인, 개발업자 또는 중개인이 당신에게 "오늘" 서명하라고 재촉한다면, 속도를 늦추세요. 진짜 거래라면 변호사가 프로젝트와 계약서를 검토할 시간이 있어야 합니다. 압박은 전형적인 문제 신호입니다.

서명 전 체크리스트

사적 매매계약서에 서명하기 전에 다음을 확인하세요:

• 당신의 독립적인 변호사가 이를 읽고 승인했는지.
• 신축의 경우 각 분할금에 대한 은행 보증이 실제로 존재하는지, 그리고 완결이 Licence of First Occupation과 연계되어 있는지.
• 재매매의 경우 arras 유형이 명시되어 있는지(당신은 penitenciales를 원합니다).
• 가격, 지급 계획, 그리고 완결 일정이 정확한지.
• 건축 허가가 유효한지(그리고 재매매의 경우 nota simple 에 예상치 못한 채무가 없이 깨끗한지).
• 선행 조건이 이미 지급한 금액을 보호하는지.
• 계약서에 명시된 계좌로만 지급하는지.

서명 전에 계약서를 검토받고 싶으신가요? 저희는 모든 계약서를 검토하고, 신축의 은행 보증을 확인하며, 이를 제공하는 개발업자와만 일합니다. 또한 매수자 수수료는 없습니다. Spain Developments에 편하게 문의하세요.

결론

사적 매매 계약은 구매가 현실이 되는 단계이므로, 세부 사항이 무엇보다 중요합니다. 신축 개발의 경우, 계약서에는 예약금, 분할 납부금(완공 전 약 20%~40%, 보통 약 30%), 그리고 공증인 앞에서 지급하는 잔금 60%~80%가 명시되며, 열쇠를 받기 전까지 지급하는 모든 유로는 반드시 은행 보증이 있어야 합니다. 재판매 매물의 경우, 아라스 유형이 명시되어 있는지, 계약금이 합리적인지 반드시 확인하세요. 500.000 euros짜리 주택에서는, 명확한 계약서가 안전한 자금과 값비싼 실수의 차이를 만듭니다. Spain Developments에서는 모든 계약서를 검토하며, 적절한 은행 보증을 제공하는 개발사와만 협력하고, 구매자 수수료는 없습니다. 준비가 되셨다면 언제든지 저희에게 연락해 주세요.