Būstas statybų metu ar antrinė rinka Ispanijoje: kas jums tinka labiau

Šis gidas skirtas užsienio pirkėjams, kurie renkasi tarp pirkimo iš plano ir perpardavimo Costa del Sol regione. Sužinosite tikrąsias išlaidas, rizikas ir kuris variantas labiausiai atitinka jūsų tikslus. Pabaigoje žinosite, kuris kelias jums tinkamas, su sąžiningai pateiktais abiejų variantų privalumais ir trūkumais.

Trumpa santrauka:0Pirkimas iš plano reiškia naujo būsto pirkimą iš vystytojo dar prieš jį pastatant: mažesnė pradinė kaina, 10 metų garantija ir mokėjimo planas, kurį sudaro rezervacijos mokestis bei etapinės įmokos (apie 20% iki 40% prieš užbaigimą, dažnai apie 30%), o likę 60% iki 80% sumokami atsiimant raktus, visa tai apsaugota privaloma banko garantija – tačiau reikia laukti. Perpardavimas reiškia būsto pirkimą, kuris jau anksčiau turėjo savininką: apie 10% sumokate pagal arras sutartį, o 90% – užbaigimo metu, tiksliai matote, ką gaunate, galite greitai įsikelti ir dažnai derėtis, tačiau reikia atlikti daugiau patikrinimų. Už 500.000 euros vertės būstą tikėkitės apie 12% iki 14% papildomų išlaidų perkant iš plano ir 9% iki 12% perkant perparduodamą būstą.

Svarbiausi skaičiai:

• 12% iki 14%0papildomos išlaidos, pirkimas iš plano.
• 9% iki 12%0papildomos išlaidos, perpardavimas.
• 10 metų0garantija naujai statybai.
• 4 iki 12 savaičių0perpardavimo pirkimo greitis.

Ką sužinosite

• Pirkimas iš plano ar perpardavimas: greitas skirtumas
• Pirkimas iš plano: privalumai, trūkumai ir kaip mokate
• Perpardavimas: privalumai, trūkumai ir kaip mokate
• Tikrasis kainų skirtumas (su skaičiais)
• Palyginimas greta
• Kuris variantas jums tinkamas?
• Rizikos ir kaip išlikti saugiems

Pirkimas iš plano ar perpardavimas: greitas skirtumas

Pasirinkimą paprasta apibrėžti:

Pirkimas iš plano

Naujos statybos tipas. Jūs perkate iš vystytojo0prieš būstui būnant užbaigtam. Jūs perkate pagal planus ir laukiate, kol jis bus pastatytas.

Nauja statyba, paruošta

Vystytojo būstas yra pastatytas, bet jame niekada nebuvo gyventa. Paruoštas įsikelti, iš vystytojo.

Perpardavimas

Būstas bent kartą anksčiau turėjo savininką. Jūs jį perkate antrinėje rinkoje, iš privataus savininko.

Visi trys variantai yra įprasti Costa del Sol regione. Pirkimas iš plano ir nauja statyba ateina iš vystytojo. Perpardavimas ateina iš privataus savininko. Kiekvienas turi aiškių privalumų ir trūkumų.

Pirkimas iš plano: privalumai, trūkumai ir kaip mokate

Pirkimas iš plano tinka pirkėjams, kurie nori modernaus būsto ir gali palaukti. Dažnai mokate mažesnę „pradinę“ kainą, o būsto vertė gali išaugti dar prieš jį užbaigiant.

Privalumai:

• Mažesnė pradinė kaina.0Ankstyvieji pirkėjai dažnai sumoka mažiau nei galutinė kaina.
• Vertės augimas.0Kainos gali kilti statybų metu, gerose vietovėse.
• Modernu ir efektyvu.0Nauji būstai atitinka dabartinius izoliacijos ir energijos reikalavimus. Mažesnės sąskaitos, daugiau komforto.
• Galite pasirinkti apdailą.0Dažnai galite pasirinkti plyteles, virtuves ir išplanavimą.
• Paruošta įsikelti, kai baigta.0Be renovacijos, su baseinais, sporto salėmis ir sodais.
• 10 metų garantija.0Pagal įstatymą vystytojas privalo 10 metų dengti konstrukcinius defektus.

Trūkumai:

• Reikia laukti.0Statybos užtrunka, ir gali pasitaikyti vėlavimų.
• Perkate iš dalies nematydami.0Vaizdą ir kokybę vertinate pagal planus ir parodomąjį būstą.
• Kol kas nėra nuomos pajamų.0Būstas nieko neuždirba, kol nėra baigtas.

Kaip mokate pirkdami iš plano.0Mokate0etapais, ne viską iš karto:

• Fiksuotas rezervacijos mokestis būstui užlaikyti, paprastai apie 6.000 iki 10.000 euros.
• Etapinės įmokos statybų metu. Iš viso jos sudaro apie020% iki 40% kainos prieš užbaigimą0(dažnai apie 30%).
• Likusi dalis (apie060% iki 80%) užbaigimo metu, kai suteikiama Licence of First Occupation ir gaunate raktus.

Didžioji saugumo taisyklė: kiekvienas euras, kurį sumokate prieš užbaigimą,0privalo būti apsaugotas banko garantija arba draudimu0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Tai yra Ispanijos teisė. Jei vystytojas nebaigia statybų, atgaunate savo pinigus.

Tikras pavyzdys.0Jūs perkate butą iš plano už0500.000 euros. Tipinis etapinis planas atrodo taip, o kiekvienas mokėjimas iki raktų gavimo yra padengtas banko garantija:

• 8.000 euros0- rezervacijos mokestis (įskaičiuojamas į kainą)
• 150.000 euros0- mokama etapais statybų metu (apie 30%)
• 350.000 euros0- likutis užbaigimo metu (apie 70%)

Be šios garantijos jūsų pinigams kyla rizika.

Pavojus:0Niekada nemokėkite vystytojui be banko garantijos. Tai yra didžiausia pirkimo iš plano rizika. Jei vystytojas negali jos parodyti, pasitraukite. Taip pat patikrinkite vystytojo ankstesnius projektus – paprašykite parodyti būstus, kuriuos jis baigė anksčiau.

Perpardavimas: privalumai, trūkumai ir kaip mokate

Perpardavimas tinka pirkėjams, kurie nori aiškumo ir greičio. Galite stovėti būste, matyti vaizdą ir pajusti rajoną prieš pirkdami.

Privalumai:

• Ką matote, tą ir gaunate.0Tikras išplanavimas, tikras vaizdas, tikra šviesa, tikri kaimynai.
• Grečiau.0Visas pirkimo procesas gali trukti apie 4 iki 12 savaičių.
• Galimybė derėtis.0Perpardavimo kainos dažnai yra atviros pasiūlymui. Pirkėjo rinkoje 5% iki 15% nuolaidos yra įprastos.
• Geriausios vietos.0Daugelyje vietų prie paplūdimio ir miestų centruose nebeliko žemės naujai statybai.
• Pajamos iš karto.0Galite jį išnuomoti arba iš karto įsikelti.
• Charakteris.0Kai kurie pirkėjai mėgsta senesnius, tradicinius būstus.

Trūkumai:

• Senesnė būklė.0Gali reikėti naujos virtuvės, stogo ar elektros instaliacijos.
• Žemesnė energinė klasė.0Senesnių būstų šildymas ir vėsinimas gali kainuoti daugiau.
• Nėra 10 metų garantijos.0Perkate tokį, koks yra.
• Reikia daugiau patikrinimų.0Perimate būsto istoriją, todėl išsamus patikrinimas yra dar svarbesnis.

Kaip mokate perkant perpardavimą.0Struktūra yra paprastesnė:

• Apie 10% pagal privatų pirkimo kontraktą (the0contrato de arras, depozito sutartį).
• Likę 90% užbaigimo metu, pas notarą.

Tikras pavyzdys.0Jūs perkate perparduodamą butą, kurio skelbimo kaina yra0500.000 euros. Jūs siūlote ir sutinkate dėla0470.000 eurųa0(dažnas sutaupymas):

• 500.000 eurosa0- skelbta kaina
• 470.000 eurųa0- sutarta po derybų
• 47.000 eurųa0- 10% pasirašant sutartį
• 423.000 eurųa0- likutis užbaigimo metu

Raktus galite gauti maždaug per 4–8 savaites, gerokai greičiau nei laukiant dar statomo būsto.

Papildomas patarimas:a0Bet kuriam perparduodamam būstui, senesniam nei maždaug 20 metų, užsakykite nepriklausomą techninę apžiūrą. Keli šimtai eurų dabar gali atskleisti drėgmę, seną elektros instaliaciją ar stogo problemas, kurios vėliau kainuotų tūkstančius. Pardavėjas neprivalo jums pasakyti visko – apžiūra jus apsaugo.

Tikrasis kainų skirtumas (su skaičiais)

Šioje vietoje daugelis pirkėjų nustemba. Šie du variantai apmokestinami skirtingai. Costa del Sol regione (Andalucía regione) 2026 metais:

• Dar statomas / naujos statybos būstas:a010% IVA (PVM) plius apie 1.2% AJD (žyminis mokestis).
• Perpardavimas:a07% ITP (perleidimo mokestis). Jokio PVM, jokio AJD.

Tada abiem atvejais prisideda notaro, Žemės registro ir teisiniai mokesčiai. Taigi jūsų bendra papildoma kaina yra apiea012% iki 14%a0už dar statomą ar naujos statybos būstą ir apiea09% iki 12%a0už perpardavimą. Štai tas pats 500.000 eurų vertės būstas abiem variantais.

Dar statomas / naujos statybos būstas

• 50.000 eurųa0- 10% IVA
• 6.000 eurųa0- 1.2% AJD (žyminis mokestis)
• Apie 1.500 eurųa0- notaras ir Žemės registras
• Apie 6.050 eurųa0- advokatas (1% plius PVM)
• Iš viso papildomai: apie 64.000 eurų

Perpardavimas

• 35.000 eurųa0- 7% ITP
• Nėraa0- žyminis mokestis (AJD)
• Apie 1.500 eurųa0- notaras ir Žemės registras
• Apie 6.050 eurųa0- advokatas (1% plius PVM)
• Iš viso papildomai: apie 43.000 eurų

Taigi vien pagal mokesčius perpardavimas yra lengvesnis – apiea021.000 eurų mažiaua0už 500.000 eurų vertės būstą. Tačiau atminkite: dar statomas būstas dažnai prasideda nuo mažesnės kainos ir iki užbaigimo gali išaugti vertė. Todėl mažesni mokesčiai ne visada reiškia pigesnį sandorį apskritai.

Papildomas patarimas:a0Kad ir ką pasirinktumėte, nuo pat pradžių suplanuokite visą papildomą kainą. 500.000 eurų vertės būstas iš tikrųjų tampa 543.000–564.000 eurų pirkiniu, kai įskaičiuojami mokesčiai ir rinkliavos. Tai paslėptų išlaidų spąstai, į kuriuos užsienio pirkėjai pakliūva dažniausiai.

Palyginimas greta

Štai visas vaizdas.

Pirkimas iš plano

• Įsikraustymas:a0po statybos užbaigimo
• Greitis:a0nuo mėnesių iki metų
• Kaip mokate:a0rezervacijos mokestis, tada 20%–40% dalimis statybos metu, tada 60%–80% užbaigimo metu
• Derybos:a0ribotos (nustato vystytojas)
• Pagrindinis mokestis (Andalucía):a010% IVA plius 1.2% AJD
• Bendra papildoma kaina:a0apie 12%–14%
• Energija:a0aukštas efektyvumas (modernus)
• Garantija:a010 metų konstrukcinė
• Pamatyti prieš perkant:a0ne (tik planai)
• Įnašo apsauga:a0banko garantija (pagal įstatymą)
• Nuomos pajamos:a0tik po užbaigimo

Perpardavimas

• Įsikraustymas:a0iškart
• Greitis:a0apie 4–8 savaites
• Kaip mokate:a0apie 10% arras metu, tada 90% užbaigimo metu
• Derybos:a0dažnai 5%–15% nuolaida
• Pagrindinis mokestis (Andalucía):a07% ITP
• Bendra papildoma kaina:a0apie 9%–12%
• Energija:a0dažnai mažesnis (senesnis)
• Garantija:a0nėra
• Pamatyti prieš perkant:a0taip
• Įnašo apsauga:a0standartinis arras įnašas
• Nuomos pajamos:a0galima iškart

Kuris variantas jums tinkamas?

Abu variantai gali būti protingas pasirinkimas. Viskas priklauso nuo jūsų tikslo.

Rinkitės dar statomą būstą, jei

Norite modernaus, mažai priežiūros reikalaujančio būsto, galite palaukti ir jums patinka galimybė, kad vertė išaugs iki užbaigimo. Tinka pirkėjams, orientuotiems į visiškai naują būstą arba ilgalaikę grąžą.

Rinkitės perpardavimą, jei

Norite pamatyti tikslų būstą, greitai įsikelti ar išnuomoti, pirkti geroje vietoje arba derėtis dėl kainos. Tinka pirkėjams, kuriems svarbi aiškumas ir vieta.

Nėra vieno „geresnio“ varianto. Yra tik tai, kas tinka jūsų laikui, biudžetui ir planams.

Spain Developments mes koncentruojamės į naujos statybos ir dar statomus būstus Costa del Sol regione, ir dirbame tik su tais vystytojais, kurie suteikia tinkamą banko garantiją. Esame nepriklausomas pirkėjo agentas – vystytojas sumoka mūsų atlygį, todėl jūs nemokate pirkėjo mokesčio. Patikriname jums licencijas, garantiją ir sutartį. Drąsiai susisiekite su mumis, jei norite palyginti realius variantus vieną šalia kito.

Rizikos ir kaip išlikti saugiems

Sąžiningai įvertinkite kiekvieno kelio rizikas:

• Dar statomas būstas: nėra banko garantijos.a0Didžiausia rizika. Niekada nemokėkite be jos.
• Dar statomas būstas: silpnas vystytojas.a0Patikrinkite jų užbaigtus projektus ir reputaciją.
• Dar statomas būstas: vėlavimai.a0Savo planuose numatykite rezervą ir perskaitykite pristatymo datą sutartyje.
• Perpardavimas: paslėptos skolos.a0Nesumokėti mokesčiai ar bendrijos įmokos gali pereiti jums. Jūsų advokatas patikrinaa0nota simplea0(Žemės registro išrašą).
• Perpardavimas: paslėpti defektai.a0Senesniems būstams atlikite techninę apžiūrą.
• Abiem atvejais: nelegalios statybos.a0Patvirtinkite licenciją ir, naujos statybos atveju, pirmojo užėmimo licenciją.
• Abiem atvejais: nesąžiningi agentai.a0Paprašykite visos kainos ir visų išlaidų raštu.
• Abiem atvejais: valiutos rizika.a0Jei mokate svarais, kronomis ar zlotais, užfiksuokite kursą per brokerį, kad kaina nesikeistų.
• Abiem atvejais: okupas (skvoteriai).a0Tai tikra baimė užsienio savininkams. Aptvertos teritorijos, signalizacija ir prižiūrimas būstas yra geriausia apsauga.

Įspėjimas:a0Visada naudokitės savo nepriklausomu advokatu, niekada ne pardavėjo ar vystytojo. Šis vienas žingsnis apsaugo jus beveik nuo visų aukščiau išvardytų spąstų tiek dar statomo būsto, tiek perpardavimo atveju.

Vis dar nesate tikri, kas jums tinka? Mes padedame jums palyginti saugius dar statomus ir naujos statybos variantus vieną šalia kito, jau patikrinę licencijas, garantijas ir sutartis, ir be pirkėjo mokesčio. Drąsiai pasikalbėkite su Spain Developments.

Išvada

Dar statomas būstas ir perpardavimas – abu yra geri būdai pirkti Costa del Sol regione, o tinkamas variantas priklauso nuo jūsų. Dar statomas būstas suteikia modernų namą, etapinius mokėjimus ir galimą vertės augimą, bet reikia laukti ir privaloma turėti banko garantiją. Perpardavimas suteikia aiškumą, greitį ir galimybę derėtis, tačiau reikia kruopščių patikrinimų. Už 500.000 eurų vertės būstą tikėkitės apie 12%–14% papildomai dar statomam būstui ir 9%–12% perpardavimui. Spain Developments padedame jums palyginti saugius variantus be pirkėjo mokesčio. Kai būsite pasirengę, drąsiai susisiekite su mumis.