Spānijā ārpus plāna vs otrreizējais tirgus: kurš variants ir piemērots jums

Šī rokasgrāmata ir paredzēta ārvalstu pircējiem, kuri izvēlas starp pirkumu projekta stadijā un otrreizējo pārdošanu Costa del Sol reģionā. Jūs uzzināsiet patiesās izmaksas, riskus un to, kura iespēja atbilst jūsu mērķiem. Beigās jūs zināsiet, kurš ceļš jums ir pareizais, ar godīgi izklāstītiem plusiem un mīnusiem abām iespējām.

Īss kopsavilkums:Pirkums projekta stadijā nozīmē jauna mājokļa iegādi no attīstītāja pirms tas ir uzbūvēts: zemāka sākuma cena, 10 gadu garantija un maksājumu plāns ar rezervācijas maksu plus maksājumiem pa posmiem (aptuveni 20% līdz 40% pirms pabeigšanas, bieži ap 30%) ar 60% līdz 80% atlikumu, saņemot atslēgas, un to visu aizsargā obligāta bankas garantija — bet ir jāgaida. Otrreizējā pārdošana nozīmē mājokļa iegādi, kam jau iepriekš ir bijis īpašnieks: jūs maksājat apmēram 10% pie arras līguma un 90% pie pabeigšanas, precīzi redzat, ko saņemat, varat ievākties ātri un bieži vien vienoties par cenu, taču jāveic vairāk pārbaužu. Par 500.000 euros vērtu mājokli rēķinieties ar aptuveni 12% līdz 14% papildu izmaksām pirkumam projekta stadijā un 9% līdz 12% otrreizējai pārdošanai.

Svarīgākie skaitļi:

• 12% līdz 14%papildu izmaksas, pirkums projekta stadijā.
• 9% līdz 12%papildu izmaksas, otrreizējā pārdošana.
• 10 gadigarantija jaunbūvei.
• 4 līdz 12 nedēļasotrreizējā tirgus pirkuma ātrums.

Ko jūs uzzināsiet

• Pirkums projekta stadijā pret otrreizējo pārdošanu: galvenā atšķirība īsumā
• Pirkums projekta stadijā: plusi, mīnusi un maksāšanas kārtība
• Otrreizējā pārdošana: plusi, mīnusi un maksāšanas kārtība
• Patiesā izmaksu atšķirība (ar skaitļiem)
• Salīdzinājums blakus blakus
• Kurš variants ir piemērots jums?
• Riski un kā palikt drošībā

Pirkums projekta stadijā pret otrreizējo pārdošanu: galvenā atšķirība īsumā

Izvēli ir viegli definēt:

Pirkums projekta stadijā

Jaunbūves veids. Jūs pērkat no attīstītājapirms mājoklis ir pabeigts. Jūs pērkat pēc plāniem un gaidāt, kamēr tas tiks uzbūvēts.

Jaunbūve, gatava

Attīstītāja mājoklis ir uzbūvēts, bet tajā neviens vēl nav dzīvojis. Gatavs ievākšanai, no attīstītāja.

Otrreizējā pārdošana

Mājoklim iepriekš ir bijis vismaz viens īpašnieks. Jūs to pērkat otrreizējā tirgū no privāta īpašnieka.

Visi trīs varianti ir izplatīti Costa del Sol reģionā. Pirkums projekta stadijā un jaunbūve nāk no attīstītāja. Otrreizējā pārdošana nāk no privāta īpašnieka. Katram ir skaidri plusi un mīnusi.

Pirkums projekta stadijā: plusi, mīnusi un maksāšanas kārtība

Pirkums projekta stadijā ir piemērots pircējiem, kuri vēlas modernu mājokli un var gaidīt. Jūs bieži maksājat zemāku “sākuma” cenu, un mājokļa vērtība var pieaugt, pirms tas ir pabeigts.

Plusi:

• Zemāka sākuma cena.Agrīnie pircēji bieži maksā mazāk nekā gala cenu.
• Vērtības pieaugums.Labos rajonos cenas būvniecības laikā var pieaugt.
• Mūsdienīgs un efektīvs.Jaunie mājokļi atbilst pašreizējiem siltināšanas un energoefektivitātes noteikumiem. Mazāki rēķini, lielāks komforts.
• Jūs varat izvēlēties apdari.Bieži varat izvēlēties flīzes, virtuves un plānojumu.
• Gatavs ievākšanai, kad pabeigts.Nav vajadzīgs remonts, ir baseini, sporta zāles un dārzi.
• 10 gadu garantija.Saskaņā ar likumu attīstītājam 10 gadus jāsedz konstrukcijas defekti.

Mīnusi:

• Jāgaida.Būvniecība prasa laiku, un var rasties kavējumi.
• Jūs pērkat daļēji neredzot.Skatu un kvalitāti vērtējat pēc plāniem un demonstrācijas dzīvokļa.
• Vēl nav īres ienākumu.Mājoklis neko nepelna, līdz tas ir pabeigts.

Kā jūs maksājat, pērkot projekta stadijā.Jūs maksājatpa posmiem, nevis visu uzreiz:

• Fiksēta rezervācijas maksa, lai rezervētu mājokli, parasti ap 6.000 līdz 10.000 euros.
• Maksājumi pa posmiem būvniecības laikā. Kopā tie veido apmēram20% līdz 40% no cenas pirms pabeigšanas(bieži ap 30%).
• Pārējais (apmēram60% līdz 80%) pie pabeigšanas, kad tiek piešķirta Licence of First Occupation un jūs saņemat atslēgas.

Lielais drošības noteikums: katrs euro, ko maksājat pirms pabeigšanas,jābūt aizsargātam ar bankas garantiju vai apdrošināšanu(Law 57/1968, Ley 20/2015). Tas ir Spānijas likums. Ja attīstītājs neizdodas pabeigt projektu, jūs saņemat savu naudu atpakaļ.

Reāls piemērs.Jūs pērkat dzīvokli projekta stadijā par500.000 euros. Tipisks maksājumu plāns pa posmiem izskatās šādi, un katrs maksājums pirms atslēgu saņemšanas ir segts ar bankas garantiju:

• 8.000 euros- rezervācijas maksa (tiek ieskaitīta cenā)
• 150.000 euros- maksāts pa posmiem būvniecības laikā (apmēram 30%)
• 350.000 euros- atlikums pie pabeigšanas (apmēram 70%)

Bez šīs garantijas jūsu nauda ir apdraudēta.

Bīstami:Nekad nemaksājiet attīstītājam bez bankas garantijas. Tas ir pats lielākais pirkuma projekta stadijā risks. Ja attīstītājs to nevar uzrādīt, atsakieties. Pārbaudiet arī attīstītāja iepriekšējo pieredzi — lūdziet parādīt mājokļus, ko viņi pabeiguši agrāk.

Otrreizējā pārdošana: plusi, mīnusi un maksāšanas kārtība

Otrreizējā pārdošana ir piemērota pircējiem, kuri vēlas noteiktību un ātrumu. Jūs varat stāvēt mājoklī, redzēt skatu un sajust apkārtni pirms pirkuma.

Plusi:

• Ko redzat, to arī saņemat.Reāls plānojums, reāls skats, reāla gaisma, reāli kaimiņi.
• Ātrāk.Viss pirkuma process var aizņemt apmēram 4 līdz 12 nedēļas.
• Iespēja vienoties.Otrreizējā tirgus cenas bieži ir atvērtas piedāvājumam. Atlaides no 5% līdz 15% ir izplatītas pircēja tirgū.
• Labākās lokācijas.Daudzās piejūras un pilsētas centra vietās vairs nav palikusi zeme jaunbūvēm.
• Ienākumi uzreiz.Jūs varat to izīrēt vai ievākties uzreiz.
• Raksturs.Dažiem pircējiem patīk vecāki, tradicionāli mājokļi.

Mīnusi:

• Vecāks stāvoklis.Tam var būt vajadzīga jauna virtuve, jumts vai elektroinstalācija.
• Zemāks energoefektivitātes vērtējums.Vecāki mājokļi var maksāt vairāk apkurei un dzesēšanai.
• Nav 10 gadu garantijas.Jūs to pērkat tādu, kāds tas ir.
• Nepieciešams vairāk pārbaužu.Jūs pārņemat mājokļa vēsturi, tāpēc juridiskā un praktiskā pārbaude ir vēl svarīgāka.

Kā jūs maksājat par otrreizējo pārdošanu.Struktūra ir vienkāršāka:

• Apmēram 10% pie privātā pirkuma līguma (thecontrato de arras, depozīta līgums).
• Atlikušos 90% pie pabeigšanas, pie notāra.

Reāls piemērs.Jūs pērkat otrreizējā tirgus dzīvokli, kas tiek piedāvāts par500.000 euros. Jūs piedāvājat un vienojaties parnbsp;470.000 eironbsp;(bieži sastopams ietaupījums):

• 500.000 eurosnbsp;- sludinājumā norādītā cena
• 470.000 eironbsp;- cena, par kuru vienojās pēc sarunām
• 47.000 eironbsp;- 10% līguma noslēgšanas brīdī
• 423.000 eironbsp;- atlikums pabeigšanas brīdī

Jūs varētu saņemt atslēgas apmēram 4 līdz 8 nedēļu laikā, daudz ātrāk nekā gaidot mājokli, kas tiek būvēts pēc projekta.

Papildu padoms:nbsp;Par jebkuru otrreizējā tirgus mājokli, kas ir vecāks par aptuveni 20 gadiem, samaksājiet par neatkarīgu tehnisko apskati. Daži simti eiro tagad var atklāt mitrumu, vecu elektroinstalāciju vai jumta problēmas, kuru novēršana vēlāk maksātu tūkstošus. Pārdevējam nav pienākuma jums izstāstīt visu - tehniskā apskate jūs aizsargā.

Patiesā izmaksu atšķirība (ar skaitļiem)

Šeit daudzi pircēji piedzīvo pārsteigumu. Šīm divām iespējām nodokļi tiek piemēroti atšķirīgi. Costa del Sol (Andalucía reģionā) 2026. gadā:

• Pirkums pēc projekta / jaunbūve:nbsp;10% IVA (PVN) plus apmēram 1.2% AJD (zīmognodeva).
• Otrreizējais tirgus:nbsp;7% ITP (īpašuma nodošanas nodoklis). Nav PVN, nav AJD.

Pēc tam abos gadījumos jāpieskaita notāra, Zemesgrāmatas un juridiskās izmaksas. Tātad jūsu kopējās papildu izmaksas ir apmēramnbsp;12% līdz 14%nbsp;pirkumam pēc projekta vai jaunbūvei, un apmēramnbsp;9% līdz 12%nbsp;otrreizējā tirgus īpašumam. Lūk, tas pats 500.000 eiro mājoklis abos variantos.

Pirkums pēc projekta / jaunbūve

• 50.000 eironbsp;- 10% IVA
• 6.000 eironbsp;- 1.2% AJD (zīmognodeva)
• Apmēram 1.500 eironbsp;- notārs plus Zemesgrāmata
• Apmēram 6.050 eironbsp;- jurists (1% plus PVN)
• Kopējās papildu izmaksas: apmēram 64.000 eiro

Otrreizējā pārdošana

• 35.000 eironbsp;- 7% ITP
• Navnbsp;- zīmognodeva (AJD)
• Apmēram 1.500 eironbsp;- notārs plus Zemesgrāmata
• Apmēram 6.050 eironbsp;- jurists (1% plus PVN)
• Kopējās papildu izmaksas: apmēram 43.000 eiro

Tātad, raugoties tikai uz nodokļiem, otrreizējais tirgus ir vieglāks - apmēram parnbsp;21.000 eiro mazāknbsp;500.000 eiro mājoklim. Bet atcerieties: pirkums pēc projekta bieži sākas ar zemāku cenu un var pieaugt vērtībā pirms pabeigšanas. Tāpēc zemāks nodoklis ne vienmēr nozīmē lētāku darījumu kopumā.

Papildu padoms:nbsp;Lai kuru variantu jūs izvēlētos, jau no paša sākuma ieplānojiet pilnas papildu izmaksas. 500.000 eiro mājoklis patiesībā kļūst par 543.000 līdz 564.000 eiro pirkumu, kad tiek pieskaitīti nodokļi un maksas. Tā ir slēpto izmaksu lamata, kurā ārvalstu pircēji iekrīt visbiežāk.

Salīdzinājums blakus blakus

Lūk, pilnā aina.

Pirkums projekta stadijā

• Ievākšanās:nbsp;pēc būvniecības pabeigšanas
• Ātrums:nbsp;mēneši līdz gadi
• Kā jūs maksājat:nbsp;rezervācijas maksa, tad 20% līdz 40% pa posmiem būvniecības laikā, pēc tam 60% līdz 80% pabeigšanas brīdī
• Sarunas:nbsp;ierobežotas (nosaka attīstītājs)
• Galvenais nodoklis (Andalucía):nbsp;10% IVA plus 1.2% AJD
• Kopējās papildu izmaksas:nbsp;apmēram 12% līdz 14%
• Energoefektivitāte:nbsp;augsta (moderna)
• Garantija:nbsp;10 gadu konstrukcijas garantija
• Apskatīt pirms pirkuma:nbsp;nē (tikai plāni)
• Iemaksas aizsardzība:nbsp;bankas garantija (paredzēta likumā)
• Īres ienākumi:nbsp;tikai pēc pabeigšanas

Otrreizējā pārdošana

• Ievākšanās:nbsp;uzreiz
• Ātrums:nbsp;apmēram 4 līdz 8 nedēļas
• Kā jūs maksājat:nbsp;apmēram 10% arras līguma brīdī, pēc tam 90% pabeigšanas brīdī
• Sarunas:nbsp;bieži 5% līdz 15% atlaide
• Galvenais nodoklis (Andalucía):nbsp;7% ITP
• Kopējās papildu izmaksas:nbsp;apmēram 9% līdz 12%
• Energoefektivitāte:nbsp;bieži zemāka (vecāks īpašums)
• Garantija:nbsp;nav
• Apskatīt pirms pirkuma:nbsp;jā
• Iemaksas aizsardzība:nbsp;standarta arras depozīts
• Īres ienākumi:nbsp;tūlītēja iespēja

Kurš variants ir piemērots jums?

Abi varianti var būt gudra izvēle. Tas ir atkarīgs no jūsu mērķa.

Izvēlieties pirkumu pēc projekta, ja

Jūs vēlaties modernu mājokli ar zemām uzturēšanas prasībām, varat pagaidīt un jums patīk iespēja, ka vērtība pieaugs pirms pabeigšanas. Laba izvēle pircējiem, kuri koncentrējas uz pilnīgi jaunu mājokli vai ilgtermiņa ieguvumu.

Izvēlieties otrreizējo tirgu, ja

Jūs vēlaties redzēt tieši konkrēto mājokli, ātri ievākties vai izīrēt, pirkt izcilā vietā vai vienoties par cenu. Laba izvēle pircējiem, kuri novērtē noteiktību un atrašanās vietu.

Nav viena vienīga “labāka” varianta. Ir tikai tas, kas atbilst jūsu termiņam, budžetam un plāniem.

Spain Developments mēs koncentrējamies uz jaunbūvēm un pirkumiem pēc projekta Costa del Sol, un mēs sadarbojamies tikai ar attīstītājiem, kuri nodrošina pienācīgu bankas garantiju. Mēs esam neatkarīgs pircēja aģents - attīstītājs apmaksā mūsu pakalpojumu, tāpēc jūs nemaksājat pircēja komisiju. Mēs jūsu vietā pārbaudām licences, garantiju un līgumu. Droši sazinieties ar mums, lai salīdzinātu reālas iespējas vienu otrai blakus.

Riski un kā palikt drošībā

Esiet godīgi par katra ceļa riskiem:

• Pirkums pēc projekta: nav bankas garantijas.nbsp;Tas ir galvenais risks. Nekad nemaksājiet bez tās.
• Pirkums pēc projekta: vājš attīstītājs.nbsp;Pārbaudiet viņu pabeigtos projektus un reputāciju.
• Pirkums pēc projekta: kavēšanās.nbsp;Iekļaujiet rezervi savos plānos un izlasiet piegādes datumu līgumā.
• Otrreizējais tirgus: slēpti parādi.nbsp;Neapmaksāti nodokļi vai kopienas maksājumi var pāriet uz jums. Jūsu jurists pārbaudanbsp;nota simplenbsp;(Zemesgrāmatas izrakstu).
• Otrreizējais tirgus: slēpti defekti.nbsp;Pasūtiet tehnisko apskati vecākiem mājokļiem.
• Abi: nelegālas būves.nbsp;Apstipriniet licenci un, jaunbūvju gadījumā, pirmās apdzīvošanas licenci.
• Abi: negodīgi aģenti.nbsp;Pieprasiet pilnu cenu un visas izmaksas rakstiski.
• Abi: valūtas risks.nbsp;Ja maksājat mārciņās, kronās vai zlotos, fiksējiet savu kursu pie brokera, lai izmaksas nemainītos.
• Abi: okupas (skvoteri).nbsp;Ārvalstu īpašniekiem tās ir reālas bažas. Slēgti dzīvojamie kompleksi, signalizācija un uzraudzīts mājoklis ir labākā aizsardzība.

Brīdinājums:nbsp;Vienmēr izmantojiet savu neatkarīgu juristu, nekad ne pārdevēja vai attīstītāja juristu. Šis viens solis jūs aizsargā gandrīz pret visām iepriekš minētajām lamatām gan pirkuma pēc projekta, gan otrreizējā tirgus gadījumā.

Joprojām neesat pārliecināts, kurš variants jums ir piemērots? Mēs palīdzam jums salīdzināt drošas pirkuma pēc projekta un jaunbūvju iespējas vienu otrai blakus, pārbaudot licences, garantijas un līgumus, un bez pircēja komisijas. Droši sazinieties ar Spain Developments.

Secinājums

Gan pirkums pēc projekta, gan otrreizējais tirgus ir labi veidi, kā iegādāties īpašumu Costa del Sol - pareizā izvēle ir atkarīga no jums. Pirkums pēc projekta dod modernu mājokli, maksājumus pa posmiem un iespējamu vērtības pieaugumu, taču jums jāgaida un noteikti jābūt bankas garantijai. Otrreizējais tirgus dod noteiktību, ātrumu un iespēju vienoties par cenu, taču prasa rūpīgas pārbaudes. 500.000 eiro mājoklim rēķinieties ar apmēram 12% līdz 14% papildu izmaksām pirkumam pēc projekta un 9% līdz 12% otrreizējam tirgum. Spain Developments mēs palīdzam jums salīdzināt drošas iespējas bez pircēja komisijas. Kad esat gatavs, droši sazinieties ar mums.