Даноци на имот во Шпанија за нерезиденти (2026)

Овој водич е за меѓународни сопственици кои купуваат на Costa del Sol, но живеат во странство. Ќе го дознаете секој данок што го плаќате секоја година, колку чини и кога доспева. Користиме дом од 500.000 euros за да можете да видите реални бројки.

На прв поглед:a0Ако поседувате дом во Шпанија, но живеете таму помалку од 183 дена годишно, за даночни цели сте нерезидент. Плаќате данок дури и ако домот стои празен. Главните годишни даноци се IBI (локален општински данок) и IRNR (мал данок за сопственост). За дом на Costa del Sol од 500.000 euros, чистата даночна сметка е приближно 1.000 до 1.300 euros годишно, или околу 2.400 euros ако се додадат таксите за ѓубре и трошоците за заедницата.

Еве ги главните годишни бројки за нерезидентен сопственик на дом од 500.000 euros.

• ~750 eurosa0- IBI општински данок
• ~314 eurosa0- IRNR, сопственик од EU
• 19%a0- данок на капитална добивка ако продавате
• ~2.400 eurosa0- вкупен годишен трошок

Подолу го објаснуваме секој од нив со едноставни зборови. Сите бројки се за 2026.

Прво: што е „нерезидент“?

Вие стеa0нерезидентa0во Шпанија ако поминуватеa0помалку од 183 денаa0годишно во земјата. Повеќето сопственици на викендички и втори домови спаѓаат во оваа група.

Како нерезидент, плаќате шпански данок само на шпански приходи и шпански имот. Вашата плата или пензија од матичната земја се оданочуваат таму, не во Шпанија. Тоа е добра вест. Но сепак имате неколку шпански даноци со кои треба да се справите, а многу сопственици не знаат за нив сè додека не пристигне сметка.

Опасност:a0Шпанската даночна управа (нареченаa0Hacienda) стана многу построга. Сега ги гони неплатените даноци на нерезиденти до четири години наназад. Ако го игнорирате тоа, може да се соочите со казни од 5% до 20% од данокот, плус камата. Никогаш не претпоставувајте „никој не проверува“. Проверуваат, особено кога продавате.

Исто така ви требаa0NIE (ваш шпански даночен идентификациски број за странци)a0за да платите каков било данок. Ова го добивате кога купувате. Без него, не можете да пријавувате или плаќате.

Катастарската вредност: бројката зад вашиот данок

Пред даноците, мора да разберете еден збор:a0катастарска вредност (valor catastrala0на шпански).

Ова е официјална вредност што државата му ја дава на вашиот дом. Тааa0не еa0пазарната цена. Речиси секогаш е многу пониска, често 40% до 70% од она што сте го платиле. Ќе ја најдете на вашата IBI сметка.

Зошто е ова важно? Бидејќи два од вашите главни даноци (IBI и IRNR) се засноваат на катастарската вредност,a0не еa0а не на 500.000 euros што сте ги платиле. Затоа реалните даночни сметки се помали отколку што луѓето стравуваат.

Пазарна цена наспроти катастарска вредност:

• Сте платиле: 500.000 euros
• Катастарска вредност: околу 150.000 euros

Пример:a0Купувате за 500.000 euros. Катастарската вредност може да биде поставена, да речеме, на 150.000 euros. Вашите IBI и IRNR се пресметуваат врз тие 150.000 euros, а не врз 500.000 euros.

Дополнителен совет:a0Секогаш побарајте ја последната IBI сметка пред да купите. Таа ја покажува катастарската вредност, за да можете однапред точно да ги пресметате годишните даноци. Добар buyer’s agent ви го обезбедува ова пред да се обврзете.

IBI: локалниот општински данок

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)a0е локален данок на имот. Тој е сличен на council tax во UK или наa0onroerendezaakbelastinga0во Netherlands. Го плаќате еднаш годишно на општината.

• Стапката ја одредува секој град. Се движи од околуa00,4% до 1,1%a0од катастарската вредност.
• На Costa del Sol, повеќето домови плаќаат приближноa0400 до 900 euros годишно.

Разработен пример за дом од 500.000 eurosa0(катастарска вредност околу 150.000 euros, општинска стапка 0,5%):

• 150.000 euros x 0,5% = 750 euros годишно

Точната бројка зависи од градот и од катастарската вредност, затоа секогаш проверете ја последната сметка.

Дополнителен совет:a0Поставете траен налог од вашата шпанска банкарска сметка за IBI. Роковите се разликуваат од град до град, а пропуштено плаќање носи казна. Со траен налог никогаш не заборавате.

IRNR: данок дури и ако не изнајмувате

Ова е оној што ги изненадува речиси сите странски сопственици.a0IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)a0е данок на доход за нерезиденти.

Ако вашиот дом е празен или само за ваша употреба, Шпанија сепак ве оданочува. Идејата е дека добивате „корист“ од поседување дом, па го оданочуваат тој замислен бенефит. Ова често се нарекуваa0данок на припишан приходa0илиa0данок на претпоставен приход.

Како се пресметува:

1. Земете ја катастарската вредност.
2. „Приходот“ еa01,1%a0од неа (ако вредноста е ажурирана во последните 10 години), илиa02%a0ако не е. Повеќето се на 1,1%.
3. Применете ја даночната стапка:a019%a0ако живеете во EU, Norway или Iceland.a024%a0ако живеете надвор (ова го вклучува UK по Brexit).

Разработен пример за дом од 500.000 eurosa0(катастарска вредност 150.000 euros):

• 1.650 eurosa0- припишан приход (150.000 euros x 1,1%)
• 313,50 euros годишноa0- сопственик од EU: данок од 19%
• 396 euros годишноa0- сопственик надвор од EU: данок од 24%

Значи повеќето сопственици плаќаат помеѓуa0300 и 600 euros годишноa0за IRNR. Го пријавувате еднаш годишно со образецотa0Modelo 210.

Предупредување:a0Ако двајца луѓе го поседуваат домот заедно, секој мора да поднесе свој Modelo 210 за својот дел. Пар што поседува 50/50 поднесува две пријави, секоја за половина од износот.

Данок ако го изнајмувате домот

Ако го изнајмувате домот (на пример, за туристичко издавање), правилата се менуваат. За деновите кога е изнајмен, плаќате данок на вистинската кирија, а не на припишаниот приход.

• Сопственици од EU и EEA:a0плаќаатa019%a0наa0нетоa0кирија. Можете да одбиете трошоци: камата на хипотека, IBI, трошоци за заедницата, осигурување, поправки, провизии за агенти, комуналии што ги плаќате вие.
• Сопственици надвор од EU (вклучувајќи го UK):a0плаќаатa024%a0наa0брутоa0кирија, безa0никакви одбивањаa0дозволени според сегашните правила.

Оваа разлика е голема. Еве еден месец со 1.000 евра кирија, со 400 евра трошоци.

Сопственик од ЕУ (19% на нето)

• Кирија: 1.000 евра
• Минус трошоци: 400 евра
• Се оданочува на: 600 евра
• Данок: 114 евра

Сопственик надвор од ЕУ (24% на бруто)

• Кирија: 1.000 евра
• Минус трошоци: не е дозволено
• Се оданочува на: 1.000 евра
• Данок: 240 евра

Значи сопственикот од ЕУ плаќа помалку од половина. Ова е вистински ефект од Brexit за британските сопственици.

Дополнителен совет: Наведениот данок на изнајмување за сопственици надвор од ЕУ се оспорува пред шпанските судови и може да се промени. Ако планирате да изнајмувате, побарајте ажурен совет пред да поднесете пријава. Spain Developments може да ве упати до доверливи даночни специјалисти кои работат со пријави за нерезиденти.

Данок за ѓубре и заеднички трошоци

Уште два годишни трошоци кои не се „данок на доход“, но сепак ви доаѓаат на сметка:

• Данок за собирање ѓубре (basura): мала општинска давачка, обично 50 до 200 евра годишно.
• Заеднички трошоци (gastos de comunidad): ако вашиот дом е во комплекс со базен, градини или лифт, плаќате дел од одржувањето. Ова не е данок но е реален годишен трошок, често 600 до 1.800 евра годишно, повеќе за луксузни ресорти.

Пример пресметка за стан од 500.000 евра:

• 120 евра - данок за ѓубре
• 1.200 евра - заеднички трошоци
• Вкупно: 1.320 евра годишно

Овие ги покриваме подетално во нашиот водич за годишните трошоци за поседување дом во Шпанија.

Данок на богатство: дали треба да се грижите?

Данокот на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio) е данок на вредноста на вашите шпански средства. За повеќето купувачи, одговорот е едноставен: нема да го плаќате.

• Тој започнува дури над 700.000 евра нето шпански средства, по лице.
• Пара што поседува дом 50/50 секој го добива прагот од 700.000 евра, па заедно се покриени до околу 1,4 милиони евра.
• Хипотеката ја намалува нето вредноста, со што бројката станува уште пониска.

Добри вести за Costa del Sol: Andalucía моментално дава 100% попуст на данокот на богатство. Значи дури и ако го надминете прагот, регионалната сметка може да биде нула.

Предупредување: Постои и посебен национален „данок на солидарност за големи богатства“ за средства со многу висока вредност. Попустот во Andalucía не го запира тој данок. Ако вашите шпански средства се далеку над милион евра, побарајте совет. За дом од 500.000 евра, тука нема за што да се грижите.

Даноци кога продавате

Овие не ги плаќате секоја година, но треба да ги знаете уште сега, за подоцна да нема шокови.

• Данок на капитална добивка: 19% на вашата добивка (продажната цена минус цената што сте ја платиле и вашите куповни трошоци). Оваа стапка од 19% важи за сите нерезиденти во 2026, без разлика во која земја живеете.
• Задржување од 3%: кога нерезидент продава, купувачот мора да задржи 3% од продажната цена и да ја плати директно во даночната управа. Ова се пресметува во вашиот данок на капитална добивка. Ако сте преплатиле, ја барате разликата назад.
• Plusvalía municipal: локален општински данок на порастот на вредноста на земјиштето за време на вашето сопствеништво. Обично го плаќа продавачот.

Пример пресметка: Купувате дом за 500.000 евра и подоцна продавате за 600.000 евра. По трошоците за купување и продажба, да речеме дека вашата добивка е 70.000 евра.

• 13.300 евра - данок на капитална добивка (70.000 евра x 19%)
• 18.000 евра - купувачот задржува 3% од 600.000 евра
• Ја барате назад разликата: 4.700 евра

Дополнителен совет: Чувајте ја секоја фактура од купувањето, адвокатот, даноците и сите подобрувања. Овие трошоци ја намалуваат вашата оданочлива добивка кога продавате, што го намалува и данокот на капитална добивка.

Целосна годишна даночна пресметка за 500.000 евра

Еве ја целосната годишна слика за нерезидентен сопственик на стан во Costa del Sol од 500.000 евра (катастарска вредност околу 150.000 евра). Даноците при продажба се прикажани одделно, бидејќи се еднократни.

Годишни трошоци, сопственик од ЕУ

• 750 евраa0- IBI општински данок
• 314 евра - IRNR (не е изнајмено) по 19%
• 120 евра - данок за ѓубре
• 1.200 евра - заеднички трошоци
• Годишен вкупен износ (сопственик од ЕУ): ~2.384 евра

Годишни трошоци, сопственик надвор од ЕУ (како UK)

• 750 евраa0- IBI општински данок
• 396 евра - IRNR (не е изнајмено) по 24%
• 120 евра - данок за ѓубре
• 1.200 евра - заеднички трошоци
• Годишен вкупен износ (сопственик надвор од ЕУ): ~2.466 евра

Еднократни даноци кога продавате (пример со добивка од 70.000 евра)

• 13.300 евра - данок на капитална добивка (19% од добивката)
• Plusvalía municipal (го плаќа продавачот): варира според општина

Значи, ако ги тргнеме настрана заедничките трошоци (кои не се данок), чистата даночна сметка за нерезидент за дом од 500.000 евра е приближно 1.000 до 1.300 евра годишно. Со заеднички трошоци и ѓубре, вкупната годишна сума е околу 2.400 евра.

Рокови и обрасци

Запомнете ги овие датуми едноставно:

• IBI: еднаш годишно, датумот го одредува општината. Користете директно задолжување.
• IRNR (не е изнајмено): се поднесува Modelo 210 еднаш годишно. Рокот е 31 декември во годината по даночната година. Значи данокот за 2025 доспева до 31 декември 2026.
• IRNR (изнајмено): сега се поднесува годишно, со свој рок во јануари.
• Капитална добивка (кога продавате): поднесете Modelo 210 во рок од четири месеци од продажбата.

Специјалист за даноци за нерезиденти може да се погрижи за сето ова за вас за мала годишна надокнада. На многу сопственици ова им е полесно отколку да ги учат шпанските обрасци.

Во Spain Developments, нашата работа не завршува кога ќе ги добиете клучевите. Ние сме независен агент на купувачот платен од инвеститорот, па вие не ни плаќате надомест. Се грижиме да ги разберете вашите годишни даноци пред да купите и ве поврзуваме со доверлива даночна помош за никогаш да не пропуштите рок.

Заклучок

Како нерезидентен сопственик на Costa del Sol, вашите главни годишни даноци се IBI и IRNR, и двата се засноваат на ниската катастарска вредност, а не на пазарната цена. За дом од 500.000 евра тоа е приближно 1.000 до 1.300 евра данок годишно, или околу 2.400 евра кога ќе ги додадете ѓубрето и заедничките трошоци. Кога продавате, очекувајте 19% данок на капитална добивка на вашата добивка. Знајте ги овие бројки сега и подоцна нема да има изненадувања.

Сакате да ги знаете точните годишни даноци за дом што ви се допаѓа? Разговарајте со Spain Developments и ние ќе ви ги пресметаме, без надомест и без притисок.