Шпанска хипотека за нерезиденти: Водич за 2026

Овој водич е за меѓународни купувачи кои сакаат хипотека за нова изградба на Costa del Sol, без разлика дали е off-plan или key-ready новоградба, но живеат во странство. Ќе дознаете колку можете да позајмите, какви се каматните стапки во 2026, колку готовина ви треба, како функционира хипотеката заедно со фазните плаќања кај off-plan, и кои се чекорите. Користиме дом од 500.000 euros за јасни бројки.

На прв поглед:0Да, можете да добиете шпанска хипотека како нерезидент, но правилата се построги отколку за локалните купувачи. Обично можете да позајмите 60% до 70% од цената, па затоа ви треба учество од 30% до 40%. За дом од 500.000 euros, планирајте приближно 216.000 euros во готовина (учество плус даноци и такси), а банката ќе го позајми остатокот. Од закон од 2019 година, банката ги плаќа повеќето трошоци за хипотека; вие главно ја плаќате проценката. Една клучна точка за новите проекти: ако купувате off-plan, фазните плаќања за време на изградбата обично доаѓаат од вашата сопствена готовина, а банката ја ослободува хипотеката при завршување врз основа на завршениот дом.

Еве ги главните бројки за нерезидентска хипотека во 2026.

• 60-70%0- можете да позајмите
• 2,8-3,5%0- фиксни каматни стапки
• ~216.000 euros0- потребна готовина (70% LTV)
• 8-12 недели0- од понуда до клучеви

Грижата околу хипотеката е еден од најголемите стравови кај нерезидентските купувачи. Подолу ја отстрануваме неизвесноста и ги покажуваме реалните бројки. Почнуваме со новата изградба, бидејќи тоа е она што го продаваме на Costa del Sol. Сите бројки се за 2026.

Може ли нерезидент да добие шпанска хипотека?

Да. Шпанските банки позајмуваат на странски купувачи, без разлика дали живеете во Шпанија или не. Големи банки како Santander, BBVA, CaixaBank и Sabadell сите нудат нерезидентски хипотеки.

Банките ја гледаат вашата0даночна резидентност, а не вашиот пасош. Постојат две групи.

Резиденти

• Живеат и плаќаат данок во Шпанија
• Можат да позајмат до 80%
• Им треба околу 20% учество

Нерезиденти

• Плаќаат данок во друга земја
• Можат да позајмат околу 60% до 70%
• Им треба 30% до 40% учество

Купувачите од EU и UK се сметаат за низок ризик и имаат лесен пат. Купувачите од US или Canada имаат потреба од малку дополнителна документација, а некои банки применуваат мало „haircut“ на приходите во долари.

Бонус совет:0Ќе ви треба NIE (вашиот шпански даночен ID за странци) и шпанска банкарска сметка пред да можете да финализирате хипотека. Средете ги овие работи навреме. Spain Developments може да ви помогне да ги организирате и двете, за да бидете подготвени кога ќе го најдете вистинскиот дом.

Колку можете да позајмите? (LTV)

Клучната бројка е0LTV (loan-to-value, делот од цената што банката ќе го позајми).

• За нерезиденти, повеќето банки позајмуваат060% до 70%0од цената.
• Најдобрите стапки и најбрзите одобрувања доаѓаат на понискиот крај, околу 60% до 65%.
• Ова значи дека мора да вложите030% до 40%0од цената од вашите сопствени заштеди.

Пример за дом од 500.000 euros со 70% LTV:

• 350.000 euros0- банката позајмува (500.000 euros x 70%)
• Вашето учество (30%): 150.000 euros

Пример за дом од 500.000 euros со 60% LTV:

• 300.000 euros0- банката позајмува (500.000 euros x 60%)
• Вашето учество (40%): 200.000 euros

Предупредување:0Банката позајмува врз пониската вредност од цената или сопствената банкарска проценка. Ако договорите 500.000 euros, но банката го процени домот на 480.000 euros, вашиот заем од 70% е врз 480.000 euros, а не врз 500.000 euros. Тогаш ќе ви треба повеќе готовина. Подолу ја објаснуваме проценката.

Како функционира хипотеката со off-plan нов проект

Ова е делот што изненадува многу купувачи, па вреди да бидеме јасни. Кога купувате off-plan дом (дом што сè уште се гради), не ја повлекувате хипотеката на почетокот. Временскиот распоред функционира вака.

• За време на изградбата, ги плаќате фазните плаќања од сопствена готовина.0Резервацијата, а потоа 20% до 40% платени на рати како што напредува градбата, нормално доаѓаат од вашите заштеди, а не од банката. Шпанската хипотека не ги финансира фазните плаќања.
• Банката ја ослободува хипотеката при завршување.0Кога домот е завршен и има licence of first occupation, банката го проценува завршениот имот и го исплаќа заемот. Тој заем го покрива конечниот остаток, односно 60% до 80% што доспеваат при завршување.
• Значи, за време на изградбата, вие самите ги финансирате фазните плаќања со големина на учество.0При завршување, хипотеката го покрива остатокот, до вашиот LTV.

Пример за off-plan дом од 500.000 euros со 70% LTV:

• ~10.000 euros0- резервација, од вашата готовина
• до ~140.000 euros0- фазни плаќања за време на изградбата (околу 20% до 30%), од вашата готовина
• 350.000 euros0- ослободени од банката при завршување (70% LTV на завршениот дом)

Key-ready новоградба е поедноставна. Домот веќе постои, па банката може да го процени сега и да се заврши во нормалните 8 до 12 недели. Вие плаќате резервација и договорна уплата од приближно 10% во готовина, а хипотеката го покрива остатокот при завршување.

Предупредување:0Добијте претходно одобрување за хипотека пред да се обврзете на off-plan дом, но запомнете дека заемот се исплаќа дури на крајот. Испланирајте ја вашата готовина така што ќе можете да го покриете секое фазно плаќање за време на изградбата од сопствени средства. Банката влегува при завршување, не порано.

Бонус совет:0Многу off-plan купувачи ја подготвуваат хипотеката неколку месеци пред завршување, кога зградата е речиси готова, за проценката да го одразува конечниот дом. Spain Developments може да ве поврзе со специјалисти за нерезидентски хипотеки кои добро го познаваат off-plan распоредот.

Тестот за приходи: правилото 35%

Банките не го проверуваат само домот. Тие проверуваат дали можете да си ја дозволите месечната рата. Главниот тест е вашиот0однос долг-приход.

Правилото: вашите0вкупни месечни долгови0(новата шпанска хипотека, плус секоја хипотека во вашата матична земја, автомобилски кредити и кредитни картички) не смеат да надминат035% од вашиот нето месечен приход.

Пример:

• 6.000 euros0- нето месечен приход
• 2.100 euros0- лимит од 35% за сите долгови
• минус 1.200 euros0- постоечка хипотека
• минус 300 euros0- автомобилски кредит
• Простор за шпанска хипотека: 600 euros месечно

Банките исто така сакаат да видат минимален приход. Како груб водич, многу од нив бараат околу02.500 euros нето месечно0за едно лице, или04.000 euros0за пар кој аплицира заедно.

Бонус совет:0Исплатете кредитна картичка или мал заем пред да аплицирате. Помалку постоечки долг значи повеќе простор за вашата шпанска хипотека. Овој мал чекор може да го зголеми износот што можете да го позајмите.

Каматни стапки во 2026: фиксни, променливи, мешани

Во Шпанија постојат три типа хипотеки. Еве ги стапките за нерезиденти во 2026.

Фиксна стапка: 2,8% до 3,5%

• Иста стапка за целиот заем
• Најдобро за спокојство
• Добро за пензија или фиксна плата

Променлива стапка: Euribor + 1,2-2,0%

• Поврзана со Euribor (европската основна стапка), сега близу 2,2%
• Пониска на почеток
• Ратата може да порасне или да се намали

Комбинирана каматна стапка: од 2,5%

• Фиксна за првите 3 до 10 години, потоа променлива
• Најпопуларниот избор во 2026
• Од околу 2,5% до 2,8% во годините со фиксна стапка

Уште неколку правила што треба да ги знаете:

• Роковите на заемот одат до26nbsp;20 до 25 години26nbsp;за нерезиденти.
• Заемот обично мора да биде отплатен до возраст од26nbsp;70 до 75. Значи, ако имате 55 години, вашиот рок може да биде ограничен на околу 20 години.

Бонус совет:26nbsp;Секогаш барајте го TAE (шпанскиот APR, вистинскиот годишен трошок што вклучува и осигурување). Истакнатата каматна стапка го крие трошокот за осигурувањето што банката бара да го додадете. TAE ја покажува реалната цена, за да можете праведно да ги споредите понудите.

Колку готовина навистина ви треба за 500.000 euros

Ова е прашањето што е најважно. Запомнете: банката позајмува дел од цената, но26nbsp;не26nbsp;ви ги позајмува парите за даноци и такси. Тие доаѓаат од вашиот џеб.

Значи, вашата потреба од готовина е:26nbsp;учество плус трошоци за купување плус хипотекарни трошоци.

Пресметан пример за новоградба од 500.000 euros со 70% LTV:

• 150.000 euros26nbsp;- учество (30% од цената)
• ~65.250 euros26nbsp;- даноци и такси за купување (околу 13%)
• ~500 euros26nbsp;- проценка и такси за хипотеката
• Вкупно потребна готовина: ~216.000 euros

Банката ги позајмува останатите 350.000 euros. Значи, за дом од 500.000 euros, планирајте приближно26nbsp;216.000 euros26nbsp;во готовина. Ако банката понуди само 60% LTV, ќе ви треба поблиску до26nbsp;266.000 euros, затоа што учеството се зголемува на 200.000 euros.

Кај нов проект што се купува во фаза на изградба, истата готовина во висина на учеството се плаќа во фази за време на градбата (резервација, па рати од 20% до 40%), а банката потоа го финансира остатокот при завршување. Кај готова новоградба, ја носите готовината во текот на неколку недели, а банката ја завршува исплатата на крај. Во секој случај, вкупната готовина што ви треба е иста.

Предупредување:26nbsp;Многу купувачи забораваат дека 13% за даноци и такси мора да бидат во готовина, покрај учеството. Заедно, учеството и трошоците можат да бидат над 40% од цената. Планирајте за целосниот износ, или ризикувате да ви недостигаат средства на денот на завршувањето.

Хипотекарни трошоци: кој што плаќа

Добра вест. Од законот од 2019 година, 26nbsp;банката26nbsp;ги плаќа повеќето трошоци за воспоставување на хипотеката. Ова ве штити.

Банката сега плаќа

• Нотарска такса за хипотекарниот акт
• Такса за Земјишниот регистар за хипотеката
• AJD (данок на печат) за хипотеката
• Такса за gestoría (администрација) за хипотеката

Вие, купувачот, плаќате

• Проценка на имотот (околу 300 до 800 euros)
• Даноците за купување (IVA или ITP)
• Нотарските и регистарските такси за купувањето
• Вашиот адвокат

Значи, единствениот вистински дополнителен трошок што го додава хипотеката е проценката. Тоа е големо подобрување во однос на старите правила.

Опасност:26nbsp;Некои банки сè уште се обидуваат да ви ги префрлат овие трошоци. Не можат. Законот е јасен. Проверете ја вашата понуда и спротивставете се ако видите дека ви се наплатуваат нотар за хипотека или данок на печат.

Проценката: клучен чекор

Пред банката да позајми, таа испраќа експерт да го процени домот. Ова е26nbsp;tasación.

• Чини околу 300 до 800 euros, а го плаќате вие.
• Важи шест месеци.
• Банката позајмува врз основа на пониската од цената или оваа вредност.

Овој чекор ве штити и вас и банката. Ако вредноста излезе ниска, можете да побарате од продавачот да ја намали цената, или мора да додадете повеќе готовина.

Пример:26nbsp;Се договарате за 500.000 euros. Проценката вели 480.000 euros. При 70% LTV, банката сега позајмува 70% од 480.000 euros = 336.000 euros, а не 350.000 euros. Ви требаат уште 14.000 euros во готовина, или повторно ја преговарате цената.

Временска рамка чекор по чекор

За готова новоградба, планирајте26nbsp;8 до 12 недели26nbsp;од понуда до клучеви. За дом во фаза на изградба, сите хипотекарни чекори подолу се случуваат кон крајот, кога градбата е речиси завршена, па временската рамка за заемот започнува неколку месеци пред примопредавањето наместо при резервацијата. Еве ги фазите.

1. Претходно одобрување (1 до 2 недели):26nbsp;Испратете ги документите за вашите приходи до банка или брокер. Добијте грубо „да“ пред да резервирате. NIE нека ви биде подготвен. Кај дом во фаза на изградба можете да го направите ова рано, но заемот се исплаќа дури при завршувањето.
2. Обврзувачка понуда (2 до 4 недели):26nbsp;Откако ќе го резервирате домот (и, за имот во фаза на изградба, кога се приближува до завршување), банката го издава FEIN (официјалната обврзувачка понуда за хипотека).
3. Период за размислување (10 дена):26nbsp;Според закон, мора да чекате 10 дена по FEIN пред да потпишете. Ова не може да се прескокне. Тука е за да ве заштити.
4. Проценка (1 недела):26nbsp;Банката го проценува домот. Кај имот во фаза на изградба, ова се прави на завршениот имот.
5. Завршување (околу 2 недели):26nbsp;Го потпишувате купопродажниот акт и хипотекарниот акт кај нотар. Банката го исплаќа заемот наспроти конечниот остаток, а вие ги добивате клучевите.

Бонус совет:26nbsp;Започнете го процесот за хипотека рано, дури и пред да го најдете домот. Претходното одобрување ве прави посилен купувач и го забрзува остатокот од процесот. Како независен агент на купувачот платен од инвеститорот, Spain Developments може да ве води низ секој чекор и да ве поврзе со специјалисти за хипотеки за нерезиденти. Вие не ни плаќате такса.

Валутен ризик: скриена опасност

Ако заработувате во pounds, krona или złoty, но ја плаќате хипотеката во euros, девизниот курс е важен секој месец.

Ако вашата домашна валута падне во однос на еврото, вашата месечна рата ве чини повеќе во вашата земја. Во текот на 20 години, ова се собира.

Два начини да го управувате ова:

• Користете26nbsp;специјализиран девизен брокер26nbsp;за вашите фазни уплати и големи трансфери. Тие даваат подобар курс од банката и можат да ви заштедат илјадници.
• Некои купувачи држат евро-резерва за да покријат неколку месеци рати, за лош месец да не боли.

Кај дом во фаза на изградба ова е уште поважно, бидејќи правите повеќе трансфери во текот на градбата (резервацијата, секоја фазна уплата и остатокот при завршувањето), па курсот може да се промени меѓу секој од нив. Ова целосно го обработуваме во нашиот водич за валутен трансфер при купување во Spain.

Бонус совет:26nbsp;Специјализиран FX (foreign exchange) брокер често може да ви заштеди 2% до 3% во споредба со обична банка при секој трансфер. Преку резервацијата и фазните уплати за дом во фаза на изградба од 500.000 euros, тоа се собира во илјадници заштедени. Можеме да ве упатиме до доверливи FX фирми за купувачи на Costa del Sol.

Целосен преглед на готовината за хипотека

Еве ја целосната слика за готовината за новоградба од 500.000 euros со 70% LTV.

• 500.000 euros26nbsp;- цена на имотот
• 350.000 euros26nbsp;- банкарски заем (70% LTV)
• 150.000 euros26nbsp;- вашето учество (30%)
• 65.250 euros26nbsp;- даноци и такси за купување (околу 13%)
• 500 euros26nbsp;- хипотекарна проценка (ја плаќа купувачот)
• Нотар за хипотека, регистар, данок на печат: ги плаќа банката
• Вкупно готовина што ви треба: ~215.750 euros

Значи, за дом од 500.000 euros, банката финансира 350.000 euros, а вие носите околу 216.000 euros во готовина. При 60% LTV, вашата потреба од готовина расте на околу 266.000 euros. Кај нов проект во фаза на изградба, таа готовина се плаќа во фази во текот на градбата, а банката го исплаќа заемот наспроти завршениот дом при завршувањето.

Заклучок

Како нерезидент, можете да позајмите околу 60% до 70% за нов проект на Costa del Sol, па планирајте за учество од 30% до 40% плус околу 13% трошоци. За дом од 500.000 euros тоа значи приближно 216.000 euros во готовина. Запомнете дека кај дом во фаза на изградба, фазните уплати ги финансирате од сопствена готовина за време на градбата, а банката ја ослободува хипотеката при завршувањето наспроти завршениот имот. Каматните стапки во 2026 се стабилни, банката ги плаќа повеќето хипотекарни трошоци, а процесот трае околу 8 до 12 недели за готов дом. Средете ги NIE, банкарската сметка и добар валутен план рано, и остатокот е едноставен.

Сакате помош за организирање хипотека за нерезидент за дом што ви се допаѓа? Разговарајте со Spain Developments. Ќе ве водиме низ секој чекор, ќе ве поврземе со вистинските специјалисти и нема да ви наплатиме никаква такса.