Kos Tahunan Memiliki Hartanah di Sepanyol (2026)

Panduan ini adalah untuk pemilik antarabangsa dengan rumah percutian atau rumah kedua baharu di Costa del Sol. Anda akan mengetahui kos sebenar untuk memiliki rumah anda setiap tahun, dengan angka yang jelas dan sebenar. Kami menggunakan sebuah apartmen binaan baharu bernilai 500.000 euros supaya anda boleh merancang dengan yakin.

Sekilas pandang:a0Membeli ialah satu kos. Menjalankan rumah anda setiap tahun ialah kos yang lain. Untuk apartmen binaan baharu tipikal bernilai 500.000 euros di Costa del Sol, peruntukkan kira-kira 5.000 hingga 7.500 euros setahun, atau sekitar 450 hingga 625 euros sebulan. Item terbesar setakat ini ialah yuran komuniti, kemudian utiliti, kemudian dua cukai tahunan (IBI dan IRNR). Kompleks yang ringkas menelan kos lebih rendah, dan vila dengan kolam serta taman persendirian menelan kos lebih tinggi, selalunya 8.000 hingga 12.000 euros setahun.

Angka utama tahunan untuk apartmen binaan baharu standard bernilai 500.000 euros:

• ~3.000 eurosa0- yuran komuniti (kompleks gaya resort)
• ~1.500 eurosa0- utiliti (digunakan sebahagian daripada tahun)
• ~1.870 eurosa0- cukai, sampah dan insurans
• ~530 eurosa0- sebulan secara menyeluruh, sebelum pengurusan pilihan

Kebanyakan pembeli merancang untuk pembelian dan melupakan kos tahunan ini. Itulah kesilapannya. Di bawah, kami pecahkan setiap euro, dengan angka sebenar yang kami lihat di Costa del Sol pada 2026.

Dua jenis kos operasi

Adalah berguna untuk membahagikan kos tahunan anda kepada dua kumpulan:

• Kos tetap:a0anda membayar ini walaupun rumah itu kosong. Cukai, yuran komuniti, insurans, dan penyelenggaraan asas.
• Kos berubah:a0ini bergantung pada kekerapan anda menggunakan rumah. Elektrik, air, gas, dan internet.

Untuk rumah percutian yang anda lawati beberapa kali setahun, kos tetap membentuk sebahagian besar bil. Lampu dan air kebanyakannya ditutup, tetapi yuran komuniti dan cukai tidak pernah berhenti.

Petua bonus:a0Rancang untuk kos tetap dahulu. Itulah asas sebenar bajet tahunan anda, dan ia tidak berubah sama ada anda melawat sekali setahun atau dua belas kali.

Yuran komuniti: biasanya kos terbesar anda

Untuk pembangunan baharu dengan kawasan bersama, anda membayara0yuran komuniti (gastos de comunidad)a0- bahagian anda untuk mengendalikan kompleks.

Apa yang dilindungi:

• Kolam atau kolam-kolam, taman dan lif
• Gim, spa dan kemudahan lain
• Pembersihan dan pencahayaan kawasan bersama
• Keselamatan dan akses berpagar
• Insurans bagi bahagian bersama bangunan

Jumlahnya bergantung pada kemudahan, bukan pada apa yang anda bayar untuk rumah itu. Lebih bergaya resort kompleks itu, lebih tinggi yurannya. Panduan kasar, sebulan:

• Blok lama yang ringkas: 80 hingga 150 euros
• Binaan baharu standard (Mijas, Estepona, La Cala): 150 hingga 250 euros
• Binaan baharu gaya resort dengan kolam, gim, spa dan concierge: 250 hingga 350 euros
• Premium Marbella: 300 hingga 600 euros

Contoh pengiraan, binaan baharu rujukan kami:a0kira-kira 250 euros sebulan, iaitua03.000 euros setahun. Kompleks yang lebih besar atau lebih mewah berharga 300 euros sebulan atau lebih.

Amaran:a0Kolam, gim, spa dan keselamatan 24 jam terasa hebat, tetapi ia menaikkan yuran bulanan anda seumur hidup. Anda membayar bahagian anda walaupun anda tidak pernah menggunakannya. Semak yuran komuniti yang tepat sebelum anda membeli, bukan selepas.

IBI: cukai majlis tempatan

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)a0ialah cukai hartanah tempatan tahunan, seperti council tax di UK. Anda membayarnya sekali setahun kepada dewan bandar.

Ia berdasarkana0nilai kadaster (nilai rasmi, jauh lebih rendah daripada harga pasaran), bukan pada apa yang anda bayar. Kadarnya adalah sekitar 0,4% hingga 1,1% daripada nilai itu. Untuk binaan baharu, bil IBI pertama hanya tiba selepas penyerahan siap, apabila rumah itu telah dimasukkan ke dalam kadaster.

Contoh pengiraan untuk apartmen bernilai 500.000 euros:a0kira-kiraa0900 euros setahuna0(julat tipikal 800 hingga 1.100 euros).

Petua bonus:a0Sediakan debit terus untuk IBI daripada akaun bank Sepanyol anda. Tarikh akhir berbeza dari satu bandar ke bandar yang lain. Debit terus bermakna anda tidak akan terlepas dan tidak akan membayar denda.

IRNR: cukai atas pemilikan, walaupun kosong

Inilah kos yang mengejutkan hampir setiap pemilik asing.a0IRNR (cukai pendapatan anggapan bukan pemastautin)a0ialah cukai tahunan kecil yang anda bayar hanya kerana memiliki rumah yang anda tidak sewakan. Sepanyol menganggap hak untuk menggunakan rumah anda sebagai sejenis pendapatan dan mengenakan cukai ke atasnya.

Bagaimana ia berfungsi:

• Pejabat cukai menganggap satu 22pendapatan22 sebanyaka01,1% daripada nilai kadaster. Nilai kadaster selalunya sekitar 40% daripada harga yang anda bayar.
• Anda membayara019% ke atas jumlah itu sebagai pemilik EU atau EEA, ataua024% sebagai pemilik bukan EUa0- dan itu termasuk pemilik British sejak Brexit.

Contoh pengiraan untuk apartmen bernilai 500.000 eurosa0(nilai kadaster kira-kira 200.000 euros):

• 2.200 eurosa0- pendapatan anggapan (200.000 euros x 1,1%)
• Pemilik EU/EEA pada 19%: kira-kira 418 euros setahun
• Pemilik bukan EU (termasuk UK) pada 24%: kira-kira 528 euros setahun

Anda memfailkannya sekali setahun pada boranga0Modelo 210. Jika anda menyewakan rumah itu, anda membayar cukai atas sewa sebenar untuk hari-hari tersebut, dan cukai anggapan ini berkurang - ia turun kepada sifar jika rumah itu disewakan sepanjang tahun.

Amaran:a0Apabila anda menjual, pejabat cukai akan memeriksa bahawa anda membayar IRNR setiap tahun sepanjang anda memiliki rumah itu. Mengabaikannya sekarang akan menyebabkan masalah kemudian. Bayarlah setiap tahun, atau minta penasihat cukai melakukannya untuk anda.

Cukai sampah (basura)

Caj kutipan sampah (basura) biasanya ialah bil kecil berasingan daripada dewan bandar, bukan sebahagian daripada IBI.

• Kos tipikal:a0100 hingga 250 euros setahun, bergantung pada perbandaran (Estepona, Marbella dan Mijas masing-masing menetapkan kadar mereka sendiri).

Contoh pengiraan:a0kira-kiraa0150 euros setahun.

Ia mudah dilupakan kerana ia tiba secara berasingan. Masukkan ia ke dalam bajet anda supaya ia tidak mengejutkan anda.

Utiliti: elektrik, air, internet

Ini ialah kos berubah utama anda. Ia bergantung pada kekerapan anda berada di rumah dan berapa banyak pemanasan serta penyaman udara yang anda gunakan.

Apabila rumah itu didiami secara aktif, peruntukkan kira-kiraa0170 hingga 300 euros sebulana0secara menyeluruh untuk elektrik, air dan internet. Apabila ia kosong, anda hanya membayara0caj tetapa0(yuran sambungan tetap), kira-kira 60 euros setahun setiap satu untuk elektrik dan air.

Contoh pengiraan untuk rumah 500.000 euros yang digunakan sebahagian tahun:a0kira-kiraa01.500 euros setahun. Tinggal di sana sepanjang kebanyakan tahun dan jumlahnya lebih tinggi; hanya beberapa minggu dan jumlahnya lebih rendah.

Petua bonus:a0Rumah binaan baharu dengana0aerothermiaa0(pam haba aeroterma untuk pemanasan dan air panas) beroperasi dengan kos yang nyata lebih rendah berbanding rumah lama yang menggunakan gas atau elektrik sahaja. Penebatan yang baik dan sistem moden benar-benar menjimatkan sepanjang hayat rumah, dan ini satu lagi sebab pembangunan baharu lebih murah untuk diselenggara berbanding rumah jualan semula.

Insurans rumah

Anda tidak diwajibkan oleh undang-undang untuk menginsuranskan rumah anda melainkan anda mempunyai gadai janji, dalam hal ini bank akan mewajibkan perlindungan bangunan. Walaupun tanpa gadai janji, insurans sangat disarankan.

• Kos biasa:a0300 hingga 800 euros setahun, bergantung pada sama ada anda memasukkan kandungan dan perabot.

Terdapat dua perlindungan utama:a0insurans bangunana0(struktur bangunan) dana0insurans kandungana0(barangan milik anda). Kebanyakan pemilik mengambil kedua-duanya.

Contoh pengiraan:a0kira-kiraa0400 euros setahun.

Menjaga rumah, dan menyewakannya

Jika anda tinggal di luar negara dan rumah itu kosong selama berbulan-bulan, seseorang patut memeriksanya. Kebocoran yang dikesan awal menjimatkan banyak wang.

• Seoranga0pemegang kunci atau pengurus hartanaha0untuk memeriksa rumah, mengudarakannya, dan mengurus kerja kecil berharga kira-kiraa0100 euros sebulan.

Jika anda memutuskan untuk menyewakannya, pengurusan dikenakan sebagai bahagian daripada sewa, bukan yuran tetap:

• Jangka pendek (sewaan percutian): kira-kira 18% hingga 25%a0daripada pendapatan sewaan.
• Jangka panjang: kira-kira 8% hingga 12%a0(selalunya hanya sewa sebulan sebagai yuran mendapatkan penyewa).

Ini adalah pilihan. Untuk rumah yang anda lawati beberapa kali setahun, pengurus adalah langkah bijak, tetapi dalam kompleks yang baik kakitangan di tapak dan jiran boleh membantu secara percuma. Tanya sebelum anda membeli.

Cukai kekayaan: biasanya bukan kebimbangan

Spain mempunyai cukai kekayaan (Impuesto sobre el Patrimonio), tetapi bagi kebanyakan pemilik ia tidak terpakai. Terdapat ambang pengecualian cukai yang besar, dan ia hanya terpakai jika jumlah aset anda di Spain mencecah jutaan (secara kasar sekitar 3 million euros ke atas, bergantung pada wilayah). Satu rumah percutian 500.000 euros jauh di bawah paras itu. Kami nyatakannya hanya supaya anda tahu ia wujud dan boleh berhenti bimbang mengenainya.

Derrama: caj mengejut yang perlu diperhatikan

Inilah satu kos tambahan yang sering menangkap pembeli tanpa diduga: a0derrama.

Derrama ialah caj khas sekali sahaja daripada komuniti untuk pembaikan besar, seperti lif baharu, bumbung baharu, atau mengecat semula bangunan. Ia dikongsi antara semua pemilik dan boleh mencecah ratusan malah ribuan euros, dengan amaran yang sedikit. Pembangunan baharu jarang menghadapinya pada tahun-tahun awal, tetapi ia sangat penting dalam blok lama.

Anda boleh melindungi diri anda. Sebelum membeli, peguam anda patut membaca minit mesyuarat komuniti yang terkini. Ia menunjukkan sebarang kerja besar yang dirancang dan sebarang hutang. Jika kerja bernilai 10.000 euros akan datang, anda mahu tahu sebelum menandatangani, bukan selepas itu.

Di Spain Developments, kami ialah ejen pembeli bebas yang dibayar oleh pemaju, jadi anda tidak membayar yuran kepada kami. Kami sentiasa menjelaskan kos penyelenggaraan dan sebarang isu komuniti sebelum anda membeli. Tiada kejutan buruk ialah keseluruhan tujuan kami.

Jumlah kos tahunan penuh bagi binaan baharu 500.000 euros

Berikut ialah kos penyelenggaraan tahunan lengkap untuk apartmen binaan baharu standard 500.000 euros, yang digunakan oleh bukan pemastautin untuk sebahagian tahun.

• 3.000 eurosa0- yuran komuniti (kompleks gaya resort)
• 900 eurosa0- cukai majlis IBI
• 418 eurosa0- cukai bukan pemastautin IRNR (pemilik EU; kira-kira 528 untuk bukan EU)
• 150 eurosa0- cukai sampah
• 1.500 eurosa0- utiliti (penggunaan sebahagian tahun)
• 400 eurosa0- insurans rumah
• Subjumlah: kira-kira 6.370 euros setahun (~530 sebulan)
• Pemegang kunci atau pengurus hartanah pilihan: kira-kira 1.200 euros setahun
• Jumlah termasuk pengurusan: kira-kira 7.570 euros setahun (~630 sebulan)

Kompleks yang lebih ringkas dengan yuran komuniti lebih rendah, ditambah penggunaan ringan, boleh menurunkan jumlah ini kepada bawaha05.000 euros setahun. Sebagai panduan umum, peruntukkana01% hingga 1,5% daripada nilai rumah setahuna0untuk kos penyelenggaraan, ditambah sedikit lagi untuk pembaikan sekali-sekala. Untuk 500.000 euros, itu ialah 5.000 hingga 7.500 euros, yang sepadan dengan pecahan di atas.

Nota:a0Ini adalah untuk apartmen. Vila dengan kolam renang dan taman persendirian menelan kos lebih tinggi, kebanyakannya disebabkan penjagaan kolam, berkebun dan penggunaan utiliti yang lebih tinggi.

Dan apabila anda menjual

Dua cukai terpakai apabila anda menjual, selain yuran ejen dan peguam anda:

• Cukai keuntungan modal (CGT) atas keuntungan:a019% untuk penjual EU/EEA, 24% untuk penjual bukan EU. Anda dikenakan cukai atas keuntungan, bukan keseluruhan harga jualan.
• Plusvalía municipal:a0cukai majlis tempatan ke atas kenaikan nilai tanah kadaster sepanjang tempoh pemilikan anda. Cara ia dikira bergantung pada berapa lama anda memiliki rumah itu, dan peguam anda akan mengiranya.

Anda boleh mengurangkan keuntungan (dan oleh itu CGT) dengan kos yang dibenarkan, jadi simpan setiap invois:

• Apa yang anda bayar, ditambah cukai dan yuran pembelian (IVA atau ITP, notari, pendaftaran, peguam).
• Penambahbaikan modal dengan invois yang saha0- dapur baharu, penyaman udara, menambah kolam.
• Kos jualana0- komisen ejen, peguam, sijil tenaga, dan plusvalía yang anda bayar.

Petua bonus:a0Jika anda penjual bukan pemastautin, pembeli akan menahan 3% daripada harga dan membayarnya kepada pejabat cukai bagi pihak CGT anda. Jika CGT sebenar anda lebih rendah, anda menuntut semula perbezaannya melalui Modelo 210. Simpan invois penambahbaikan anda dari hari pertama - ia berubah menjadi wang dipulangkan pada akhirnya. Kami menerangkan cukai jualan sepenuhnya dalam panduan kami tentang cukai hartanah untuk bukan pemastautin.

Apartmen vs vila: perbandingan ringkas

Ramai pembeli bertanya sama ada vila jauh lebih mahal untuk diselenggara. Jawapan ringkasnya ya, kebanyakannya kerana kolam dan taman.

Apartmen binaan baharu standard

• Yuran komuniti: kira-kira 3.000 euros
• Kolam dan taman: termasuk dalam yuran komuniti
• Utiliti: kira-kira 1.500 euros
• Cukai, sampah dan insurans: kira-kira 1.870 euros
• Jumlah: kira-kira 6.400 euros setahun

Vila dengan kolam dan taman persendirian

• Yuran komuniti (jika dalam urbanisation): 500 hingga 1.500 euros
• Penjagaan kolam: 600 hingga 1.400 euros
• Berkebun: 1.000 hingga 3.000 euros
• Utiliti: 2.500 hingga 4.000 euros
• Cukai dan insurans: 1.500 hingga 3.000 euros
• Jumlah: kira-kira 8.000 hingga 12.000 euros setahun

Jadi vila boleh menelan kos hampir dua kali ganda berbanding apartmen untuk diselenggara. Jika kos penyelenggaraan rendah penting bagi anda, apartmen dalam kompleks baharu yang diurus dengan baik biasanya pilihan yang lebih mudah.

Kesimpulan

Kos tahunan memiliki apartmen binaan baharu standard 500.000 euros di Costa del Sol ialah kira-kira 5.000 hingga 7.500 euros, atau sekitar 450 hingga 625 euros sebulan. Item terbesar ialah yuran komuniti dan utiliti, dengan IBI dan IRNR sebagai cukai tahunan utama, serta CGT dan plusvalía apabila anda menjual. Vila menelan kos lebih tinggi, terutamanya kolam dan taman. Rancang untuk semua ini dari awal, awasi derrama, dan rumah anda di Spain akan kekal sebagai kegembiraan, bukan kebimbangan.

Mahukan kos operasi yang tepat untuk rumah tertentu yang anda telah lihat? Hubungi Spain Developments dan kami akan mengirakannya untuk anda, tanpa bayaran dan dengan ketelusan penuh.