Luar Pelan vs Jualan Semula di Sepanyol: Yang Mana Sesuai untuk Anda

Panduan ini adalah untuk pembeli asing yang memilih antara off-plan dan resale di Costa del Sol. Anda akan mempelajari kos sebenar, risikonya, dan pilihan mana yang sesuai dengan matlamat anda. Pada akhirnya, anda akan tahu laluan mana yang tepat untuk anda, dengan kelebihan dan kekurangan yang jujur bagi kedua-duanya.

Ringkasan cepat:a0Off-plan bermaksud membeli rumah baharu daripada pemaju sebelum ia dibina: harga pelancaran lebih rendah, jaminan 10 tahun, dan pelan pembayaran berupa yuran tempahan ditambah ansuran berperingkat (sekitar 20% hingga 40% sebelum siap, selalunya sekitar 30%) dengan baki 60% hingga 80% semasa serahan kunci, semuanya dilindungi oleh jaminan bank wajib - tetapi anda perlu menunggu. Resale bermaksud membeli rumah yang pernah dimiliki sebelum ini: anda membayar sekitar 10% semasa arras dan 90% semasa siap, melihat dengan tepat apa yang anda dapat, boleh berpindah masuk dengan cepat dan sering berunding harga, tetapi anda perlu membuat lebih banyak semakan. Untuk rumah bernilai 500.000 euros, jangkakan sekitar 12% hingga 14% kos tambahan untuk off-plan dan 9% hingga 12% untuk resale.

Nombor yang penting:

• 12% hingga 14%a0kos tambahan, off-plan.
• 9% hingga 12%a0kos tambahan, resale.
• 10 tahuna0jaminan untuk binaan baharu.
• 4 hingga 12 minggua0kelajuan pembelian resale.

Apa yang anda akan pelajari

• Off-plan vs resale: perbezaan ringkas
• Off-plan: kelebihan, kekurangan dan cara anda membayar
• Resale: kelebihan, kekurangan dan cara anda membayar
• Perbezaan kos sebenar (dengan nombor)
• Perbandingan sebelah menyebelah
• Yang mana satu sesuai untuk anda?
• Risiko dan cara kekal selamat

Off-plan vs resale: perbezaan ringkas

Pilihan ini mudah untuk ditakrifkan:

Off-plan

Sejenis binaan baharu. Anda membeli daripada pemajua0sebelum rumah itu siap. Anda membeli berdasarkan pelan, dan anda menunggu ia dibina.

Binaan baharu, siap

Rumah pemaju telah dibina tetapi belum pernah didiami. Sedia untuk diduduki, daripada pemaju.

Resale

Rumah itu pernah mempunyai sekurang-kurangnya seorang pemilik sebelum ini. Anda membelinya di pasaran second-hand, daripada pemilik persendirian.

Ketiga-tiganya biasa di Costa del Sol. Off-plan dan binaan baharu datang daripada pemaju. Resale datang daripada pemilik persendirian. Setiap satu mempunyai kelebihan dan kekurangan yang jelas.

Off-plan: kelebihan, kekurangan dan cara anda membayar

Off-plan sesuai untuk pembeli yang mahukan rumah moden dan boleh menunggu. Anda sering membayar harga abpelancaranbb yang lebih rendah, dan rumah itu mungkin meningkat nilainya sebelum ia siap.

Kelebihannya:

• Harga pelancaran lebih rendah.a0Pembeli awal sering membayar kurang daripada harga akhir.
• Pertumbuhan nilai.a0Harga boleh naik semasa pembinaan, di kawasan yang baik.
• Moden dan cekap.a0Rumah baharu memenuhi peraturan semasa untuk penebatan dan tenaga. Bil lebih rendah, lebih selesa.
• Anda boleh memilih kemasan.a0Selalunya anda memilih jubin, dapur dan susun atur.
• Sedia untuk diduduki apabila siap.a0Tiada renovasi, dengan kolam, gim dan taman.
• Jaminan 10 tahun.a0Mengikut undang-undang, pemaju mesti menanggung kecacatan struktur selama 10 tahun.

Kekurangannya:

• Anda perlu menunggu.a0Pembinaan mengambil masa, dan kelewatan boleh berlaku.
• Anda membeli sebahagiannya tanpa melihat.a0Anda menilai pemandangan dan kualiti daripada pelan dan rumah contoh.
• Belum ada pendapatan sewa.a0Rumah itu tidak menjana apa-apa sehingga ia siap.

Cara anda membayar off-plan.a0Anda membayar secaraa0berperingkat, bukan sekaligus:

• Yuran tempahan tetap untuk memegang rumah itu, biasanya sekitar 6.000 hingga 10.000 euros.
• Ansuran berperingkat semasa pembinaan. Secara keseluruhan ini berjumlah kira-kiraa020% hingga 40% daripada harga sebelum siapa0(selalunya sekitar 30%).
• Selebihnya (sekitara060% hingga 80%) semasa siap, apabila Licence of First Occupation diberikan dan anda mendapat kunci.

Peraturan keselamatan besar: setiap euro yang anda bayar sebelum siapa0mesti dilindungi oleh jaminan bank atau insuransa0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Ini ialah undang-undang Sepanyol. Jika pemaju gagal menyiapkan, anda akan mendapat wang anda kembali.

Contoh sebenar.a0Anda membeli sebuah flat off-plan pada hargaa0500.000 euros. Pelan berperingkat yang tipikal kelihatan seperti ini, dengan setiap bayaran sebelum serahan kunci dilindungi oleh jaminan bank:

• 8.000 eurosa0- yuran tempahan (dikira sebagai sebahagian daripada harga)
• 150.000 eurosa0- dibayar berperingkat semasa pembinaan (sekitar 30%)
• 350.000 eurosa0- baki semasa siap (sekitar 70%)

Tanpa jaminan itu, wang anda berisiko.

Bahaya:a0Jangan sekali-kali membayar pemaju tanpa jaminan bank. Ini adalah risiko off-plan yang paling besar. Jika pemaju tidak dapat menunjukkannya, tinggalkan sahaja. Juga semak rekod prestasi pemaju - minta untuk melihat rumah yang mereka siapkan sebelum ini.

Resale: kelebihan, kekurangan dan cara anda membayar

Resale sesuai untuk pembeli yang mahukan kepastian dan kelajuan. Anda boleh berdiri di dalam rumah itu, melihat pemandangannya, dan merasai kawasan itu sebelum membeli.

Kelebihannya:

• Apa yang anda lihat itulah yang anda dapat.a0Susun atur sebenar, pemandangan sebenar, cahaya sebenar, jiran sebenar.
• Lebih cepat.a0Keseluruhan pembelian boleh mengambil masa sekitar 4 hingga 12 minggu.
• Ruang untuk berunding.a0Harga resale selalunya terbuka kepada tawaran. Diskaun 5% hingga 15% adalah biasa dalam pasaran yang memihak kepada pembeli.
• Lokasi utama.a0Banyak lokasi tepi pantai dan pusat bandar sudah tiada lagi tanah binaan baharu.
• Pendapatan sekarang.a0Anda boleh menyewakannya atau terus berpindah masuk.
• Karakter.a0Sesetengah pembeli menyukai rumah lama yang tradisional.

Kekurangannya:

• Keadaan yang lebih lama.a0Ia mungkin memerlukan dapur baharu, bumbung baharu atau pendawaian baharu.
• Penarafan tenaga lebih rendah.a0Rumah lama boleh menelan kos lebih tinggi untuk dipanaskan dan disejukkan.
• Tiada jaminan 10 tahun.a0Anda membelinya seadanya.
• Lebih banyak semakan diperlukan.a0Anda mewarisi sejarah rumah itu, jadi due diligence lebih penting.

Cara anda membayar resale.a0Strukturnya lebih ringan:

• Sekitar 10% pada kontrak pembelian persendirian (thea0contrato de arras, kontrak deposit).
• Baki 90% semasa siap, di notari.

Contoh sebenar.a0Anda membeli sebuah flat resale yang disenaraikan pada hargaa0500.000 euros. Anda menawarkan dan bersetuju26nbsp;470.000 euros26nbsp;(penjimatan biasa):

• 500.000 euros26nbsp;- harga yang disenaraikan
• 470.000 euros26nbsp;- dipersetujui selepas rundingan
• 47.000 euros26nbsp;- 10% semasa kontrak
• 423.000 euros26nbsp;- baki semasa penyempurnaan

Anda boleh mendapat kunci dalam kira-kira 4 hingga 8 minggu, jauh lebih pantas daripada menunggu pembinaan luar pelan siap.

Petua bonus:26nbsp;Bagi mana-mana rumah jualan semula yang berusia lebih kurang 20 tahun ke atas, bayar untuk pemeriksaan bebas. Beberapa ratus euros sekarang boleh mendedahkan masalah kelembapan, pendawaian lama atau bumbung yang akan menelan kos ribuan kemudian. Penjual tidak wajib memberitahu anda segala-galanya - pemeriksaan melindungi anda.

Perbezaan kos sebenar (dengan nombor)

Di sinilah ramai pembeli terkejut. Kedua-dua pilihan dikenakan cukai secara berbeza. Di Costa del Sol (wilayah AndalucEDa) pada 2026:

• Luar pelan / binaan baharu:26nbsp;10% IVA (VAT) ditambah kira-kira 1.2% AJD (duti setem).
• Jualan semula:26nbsp;7% ITP (cukai pindahan). Tiada VAT, tiada AJD.

Kemudian kedua-duanya menambah yuran notari, Pendaftaran Tanah dan guaman. Jadi jumlah kos tambahan anda adalah kira-kira26nbsp;12% hingga 14%26nbsp;untuk luar pelan atau binaan baharu, dan kira-kira26nbsp;9% hingga 12%26nbsp;untuk jualan semula. Berikut ialah rumah yang sama bernilai 500.000 euros, dalam kedua-dua cara.

Luar pelan / binaan baharu

• 50.000 euros26nbsp;- 10% IVA
• 6.000 euros26nbsp;- 1.2% AJD (duti setem)
• Kira-kira 1.500 euros26nbsp;- notari serta Pendaftaran Tanah
• Kira-kira 6.050 euros26nbsp;- peguam (1% ditambah VAT)
• Jumlah tambahan: kira-kira 64.000 euros

Resale

• 35.000 euros26nbsp;- 7% ITP
• Tiada26nbsp;- duti setem (AJD)
• Kira-kira 1.500 euros26nbsp;- notari serta Pendaftaran Tanah
• Kira-kira 6.050 euros26nbsp;- peguam (1% ditambah VAT)
• Jumlah tambahan: kira-kira 43.000 euros

Jadi dari segi cukai sahaja, jualan semula adalah lebih ringan - kira-kira26nbsp;21.000 euros kurang26nbsp;bagi rumah bernilai 500.000 euros. Tetapi ingat: luar pelan selalunya bermula pada harga yang lebih rendah dan boleh meningkat nilainya sebelum penyempurnaan. Jadi cukai yang lebih murah tidak semestinya bermaksud urus niaga yang lebih murah secara keseluruhan.

Petua bonus:26nbsp;Mana-mana pun yang anda pilih, bajetkan jumlah kos tambahan penuh dari awal. Rumah bernilai 500.000 euros sebenarnya adalah pembelian 543.000 hingga 564.000 euros apabila cukai dan yuran diambil kira. Ini ialah perangkap kos tersembunyi yang paling kerap menjerat pembeli asing.

Perbandingan sebelah menyebelah

Berikut ialah gambaran keseluruhannya.

Off-plan

• Pindah masuk:26nbsp;selepas pembinaan
• Kelajuan:26nbsp;bulan hingga tahun
• Cara anda membayar:26nbsp;yuran tempahan, kemudian 20% hingga 40% secara berperingkat semasa pembinaan, kemudian 60% hingga 80% semasa penyempurnaan
• Rundingan:26nbsp;terhad (ditetapkan oleh pemaju)
• Cukai utama (AndalucEDa):26nbsp;10% IVA ditambah 1.2% AJD
• Jumlah tambahan keseluruhan:26nbsp;kira-kira 12% hingga 14%
• Tenaga:26nbsp;tinggi (moden)
• Jaminan:26nbsp;struktur 10 tahun
• Lihat sebelum membeli:26nbsp;tidak (pelan sahaja)
• Perlindungan deposit:26nbsp;jaminan bank (mengikut undang-undang)
• Pendapatan sewa:26nbsp;hanya selepas penyempurnaan

Resale

• Pindah masuk:26nbsp;terus serta-merta
• Kelajuan:26nbsp;kira-kira 4 hingga 8 minggu
• Cara anda membayar:26nbsp;kira-kira 10% semasa arras, kemudian 90% semasa penyempurnaan
• Rundingan:26nbsp;selalunya 5% hingga 15% kurang
• Cukai utama (AndalucEDa):26nbsp;7% ITP
• Jumlah tambahan keseluruhan:26nbsp;kira-kira 9% hingga 12%
• Tenaga:26nbsp;selalunya lebih rendah (lebih lama)
• Jaminan:26nbsp;tiada
• Lihat sebelum membeli:26nbsp;ya
• Perlindungan deposit:26nbsp;deposit arras standard
• Pendapatan sewa:26nbsp;boleh serta-merta

Yang mana satu sesuai untuk anda?

Kedua-duanya boleh menjadi pilihan yang bijak. Ia bergantung pada matlamat anda.

Pilih luar pelan jika

Anda mahukan rumah moden yang penyelenggaraannya rendah, anda boleh menunggu, dan anda suka peluang pertumbuhan nilai sebelum penyempurnaan. Sesuai untuk pembeli yang fokus pada rumah serba baharu atau keuntungan jangka panjang.

Pilih jualan semula jika

Anda mahu melihat rumah yang tepat, berpindah masuk atau menyewa dengan cepat, membeli di lokasi utama, atau merundingkan harga. Sesuai untuk pembeli yang menghargai kepastian dan lokasi.

Tiada satu pun yang tunggalnya 22lebih baik.22 Yang ada hanyalah apa yang sesuai dengan garis masa, bajet dan rancangan anda.

Di Spain Developments, kami menumpukan pada rumah binaan baharu dan luar pelan di Costa del Sol, dan kami hanya bekerja dengan pemaju yang memberikan jaminan bank yang betul. Kami ialah ejen pembeli bebas - pemaju membayar yuran kami, jadi anda tidak membayar yuran pembeli. Kami menyemak lesen, jaminan dan kontrak untuk anda. Jangan segan untuk menghubungi kami bagi membandingkan pilihan sebenar sebelah menyebelah.

Risiko dan cara kekal selamat

Bersikap jujur tentang risiko setiap laluan:

• Luar pelan: tiada jaminan bank.26nbsp;Risiko paling besar. Jangan sekali-kali bayar tanpanya.
• Luar pelan: pemaju lemah.26nbsp;Semak projek siap mereka dan reputasi mereka.
• Luar pelan: kelewatan.26nbsp;Sediakan ruang penampan dalam rancangan anda, dan baca tarikh penyerahan dalam kontrak.
• Jualan semula: hutang tersembunyi.26nbsp;Cukai atau yuran komuniti yang belum dibayar boleh dipindahkan kepada anda. Peguam anda menyemak26nbsp;nota simple26nbsp;(ekstrak Pendaftaran Tanah).
• Jualan semula: kecacatan tersembunyi.26nbsp;Dapatkan pemeriksaan untuk rumah yang lebih lama.
• Kedua-duanya: binaan haram.26nbsp;Sahkan lesen dan, bagi binaan baharu, lesen pendudukan pertama.
• Kedua-duanya: ejen tidak jujur.26nbsp;Minta harga penuh dan semua kos secara bertulis.
• Kedua-duanya: risiko mata wang.26nbsp;Jika anda membayar dalam pounds, krona atau zloty, kunci kadar anda dengan broker supaya kos tidak berubah.
• Kedua-duanya: okupas (setinggan).26nbsp;Ketakutan sebenar bagi pemilik asing. Kawasan berpagar, berpenggera dan rumah yang dipantau adalah pertahanan terbaik.

Amaran:26nbsp;Sentiasa gunakan peguam bebas anda sendiri, jangan sekali-kali peguam penjual atau pemaju. Langkah tunggal ini melindungi anda daripada hampir setiap perangkap di atas, untuk kedua-dua luar pelan dan jualan semula.

Masih tidak pasti yang mana sesuai untuk anda? Kami membantu anda membandingkan pilihan luar pelan dan binaan baharu yang selamat sebelah menyebelah, dengan lesen, jaminan dan kontrak disemak untuk anda, dan tanpa yuran pembeli. Jangan segan untuk bercakap dengan Spain Developments.

Kesimpulan

Luar pelan dan jualan semula kedua-duanya ialah cara yang baik untuk membeli di Costa del Sol - yang betul bergantung pada anda. Luar pelan memberikan rumah moden, bayaran berperingkat dan kemungkinan pertumbuhan, tetapi anda perlu menunggu dan mesti mempunyai jaminan bank. Jualan semula memberikan kepastian, kelajuan dan peluang untuk berunding, tetapi memerlukan semakan yang teliti. Bagi rumah bernilai 500.000 euros, jangkakan kira-kira 12% hingga 14% tambahan untuk luar pelan dan 9% hingga 12% untuk jualan semula. Di Spain Developments, kami membantu anda membandingkan pilihan yang selamat tanpa yuran pembeli. Apabila anda sudah bersedia, jangan segan untuk menghubungi kami.