Kuntratt Privat ta’ Xiri fi Spanja: Gwida għal Bini Ġdid u Arras

Din il-gwida hija għal xerrejja barranin li qed jiffirmaw kuntratt privat ta’ xiri fuq il-Costa del Sol. Il-biċċa l-kbira tax-xerrejja tagħna qed jixtru żvilupp ġdid, għalhekk nibdew bil-kuntratt ta’ bini ġdid u l-pagamenti f’fażijiet, imbagħad nispjegaw il-bejgħ mill-ġdid26nbsp;contrato de arras26nbsp;bħala kuntrast. Se titgħallem x’inhu kull kuntratt, il-klawżoli li jipproteġu flusek, u għaliex il-garanzija bankarja hija importanti. Sa tmiemha, tkun taf x’għandek tiċċekkja qabel tiffirma.

Sommarju rapidu:26nbsp;Għal żvilupp ġdid, il-kuntratt privat ta’ xiri huwa l-kuntratt tal-iżviluppatur. Tħallas tariffa ta’ riservazzjoni fissa, imbagħad ħlasijiet bin-nifs waqt il-bini - tipikament 20% sa 40% tal-prezz b’kollox qabel it-tlestija (spiss madwar 30%) - u l-bilanċ ta’ 60% sa 80% mat-tlestija. Kull euro li tħallas qabel iċ-ċwievet irid ikun protett b’garanzija bankarja obbligatorja (Law 57/1968, Ley 20/2015). Bejgħ mill-ġdid huwa differenti: hemmhekk tiffirma26nbsp;contrato de arras, tħallas madwar 10%, u tlesti fi ftit ġimgħat. Għal kwalunkwe wieħed minnhom, insisti fuq it-tip ta’ kuntratt it-tajjeb u dejjem agħmel avukat indipendenti tiegħek jaqrah l-ewwel.

Iċ-ċifri li jgħoddu:

• 20% sa 40%26nbsp;f’fażijiet qabel it-tlestija fuq bini ġdid off-plan (spiss madwar 30%).
• 6.000 sa 10.000 euros26nbsp;tariffa tipika ta’ riservazzjoni għal bini ġdid.
• 10%26nbsp;depożitu tipiku għal bejgħ mill-ġdid (l-arras).
• 10 snin26nbsp;garanzija strutturali fuq bini ġdid.

X’se titgħallem

• X’inhu l-kuntratt privat ta’ xiri
• Il-kuntratt tal-bini ġdid: pagamenti f’fażijiet u l-garanzija bankarja
• Il-kuntrast tal-bejgħ mill-ġdid: it-3 tipi ta’ arras
• Kemm tħallas, u meta
• X’għandu jinkludi l-kuntratt
• Riskji, nases u kif tibqa’ sigur
• Il-lista ta’ kontroll tiegħek qabel tiffirma

X’inhu l-kuntratt privat ta’ xiri

Il-kuntratt privat ta’ xiri huwa l-ftehim li tiffirma qabel tmur għand in-nutar. Kif jidher jiddependi fuq x’qed tixtri.

Għal26nbsp;żvilupp ġdid, huwa l-kuntratt privat ta’ xiri tal-iżviluppatur (spiss jissejjaħ il-PPC). Tħallas tariffa ta’ riservazzjoni biex l-unità titneħħa mis-suq, imbagħad pagamenti f’fażijiet waqt il-bini, bil-bilanċ mat-tlestija. Għal26nbsp;bejgħ mill-ġdid26nbsp;minn sid privat, normalment ikun26nbsp;contrato de arras26nbsp;(kuntratt ta’ depożitu): tħallas madwar 10% u ż-żewġ naħat jaqblu fuq il-prezz u d-data tat-tlestija.

Aħseb fih bħala l-impenn veru. Ir-riservazzjoni żżomm il-proprjetà għal ftit jiem. Il-kuntratt sħiħ imbagħad jissakkar il-ftehim: jiffissa l-prezz, il-pjan tal-ħlas, l-iskadenza tat-tlestija, u l-penali jekk xi ħadd jirtira.

Importanti: dan il-kuntratt huwa vinkolanti. Ladarba tiffirma u tħallas, li titlaq normalment ifisser li titlef dak li ħallast. Għalhekk il-kliem f’dan il-kuntratt jgħodd aktar minn kważi kull pass ieħor. Qatt tiffirma wieħed li ma fhimtx kompletament.

Parir bonus:26nbsp;Dejjem agħmel avukat indipendenti tiegħek jaqra l-kuntratt qabel tiffirma. Qatt tiffirma fuq il-mejda tal-iżviluppatur jew tal-aġent tal-proprjetà dakinhar stess. Huma jaħdmu għall-bejjiegħ, mhux għalik.

Il-kuntratt tal-bini ġdid: pagamenti f’fażijiet u l-garanzija bankarja

Jekk tixtri żvilupp ġdid mingħand żviluppatur, il-burokrazija mhijiex arras klassika. Tiffirma l-26nbsp;tal-iżviluppaturkuntratt privat ta’ xiri. L-idea hija l-istess - prezz, depożitu, skadenza - iżda l-mod kif tħallas huwa d-differenza ewlenija.

Hawn il-mixja off-plan, ix-xenarju ewlieni fuq il-Costa del Sol:

• Tariffa ta’ riservazzjoni.26nbsp;Ammont fiss, normalment 6.000 sa 10.000 euros, biex l-unità titneħħa mis-suq.
• Pagamenti f’fażijiet waqt il-bini.26nbsp;Tħallas pagamenti bin-nifs hekk kif il-bini jitla’. B’kollox dawn jaslu għal madwar26nbsp;20% sa 40% tal-prezz qabel it-tlestija26nbsp;(spiss madwar 30%). Fuq dar ta’ 500.000 euros dan ikun bejn wieħed u ieħor 100.000 sa 200.000 euros tul il-bini kollu (30% = 150.000 euros).
• Il-garanzija bankarja.26nbsp;Kull euro li tħallas qabel iċ-ċwievet26nbsp;irid ikun protett b’garanzija bankarja obbligatorja jew assigurazzjoni26nbsp;(Law 57/1968, Ley 20/2015). Jekk l-iżviluppatur jonqos milli jlesti, tieħu flusek lura. Qatt tħallas lill-iżviluppatur euro wieħed mingħajrha.
• Bilanċ mat-tlestija.26nbsp;Meta tingħata l-Licence of First Occupation, tħallas il-bqija ta’26nbsp;60% sa 80%26nbsp;għand in-nutar fuq l-26nbsp;escritura26nbsp;- bejn wieħed u ieħor 300.000 sa 400.000 euros (70% = 350.000 euros).

Bini ġdid jiġi wkoll b’26nbsp;garanzija strutturali ta’ 10 snin26nbsp;bil-liġi, u spezzjoni ta’ snagging qabel it-tlestija sabiex l-iżviluppatur isewwi d-difetti tal-finitura.

Bini ġdid key-ready huwa eħfef.26nbsp;Jekk id-dar hija bini ġdid lest, tħallas ir-riservazzjoni, imbagħad madwar 10% fuq il-kuntratt privat, imbagħad il-bilanċ mat-tlestija fi ftit ġimgħat - l-istess taxxi ta’ bini ġdid (10% IVA flimkien ma’ madwar 1.2% AJD) u l-istess garanzija ta’ 10 snin.

Eżempju reali.26nbsp;Fuq żvilupp ġdid off-plan ta’ 500.000 euros, pjan f’fażijiet jista’ jidher hekk. Kull euro qabel iċ-ċwievet huwa kopert b’garanzija bankarja:

• 8.000 euros26nbsp;- tariffa ta’ riservazzjoni (tingħadd bħala parti mill-prezz)
• 150.000 euros26nbsp;- pagamenti f’fażijiet waqt il-bini (madwar 30%, b’garanzija bankarja)
• 350.000 euros26nbsp;- bilanċ mat-tlestija (madwar 70%), imħallas għand in-nutar

Mingħajr garanzija fuq dawk il-pagamenti f’fażijiet, flusek ikunu f’riskju.

F’Spain Developments, naħdmu biss ma’ żviluppaturi li jagħtu garanzija bankarja xierqa, u l-avukati tagħna jiċċekkjawha għalik. Aħna aġent indipendenti tax-xerrej, l-iżviluppatur iħallas it-tariffa tagħna, u inti ma tħallas ebda tariffa ta’ xerrej. Ħossok liberu tikkuntattjana jekk trid li dan jiġi ċċekkjat kif suppost.

Periklu:26nbsp;Għal bini ġdid, l-akbar riskju wieħed huwa li tħallas żviluppatur mingħajr garanzija bankarja. Ebda garanzija, ebda ħlas. Iċċekkja wkoll l-esperjenza tal-iżviluppatur - itlob biex tara djar li lestew qabel.

Il-kuntrast tal-bejgħ mill-ġdid: it-3 tipi ta’ arras

Jekk tixtri bejgħ mill-ġdid mingħand sid privat minflok żvilupp ġdid, il-kuntratt huwa26nbsp;contrato de arras. Il-liġi Spanjola għandha tliet tipi. Jidhru simili iżda r-regoli huma differenti ħafna. Il-kuntratt irid jgħid liema tip huwa.

Penitenciales (l-aħjar għax-xerrejja)

• Tista’ titlaq
• Jekk tirtira: titlef id-depożitu tiegħek
• Jekk il-bejjiegħ jirtira: iħallsek id-doppju

Penales (xorta vinkolanti)

• Ebda ħruġ nadif
• Jekk tirtira: tħallas penali u xorta tista’ tiġi mġiegħel tixtri
• Jekk il-bejjiegħ jirtira: iħallas penali u jista’ jiġi mġiegħel ibigħ

Confirmatorias (l-agħar għalik)

• Ebda ħruġ nadif
• In-naħa l-oħra tista’ tħarrkek għal ksur u danni
• Tista’ tħarrek lill-bejjiegħ għal ksur u danni

L-aktar tip komuni għad-djar huwa26nbsp;arras penitenciales26nbsp;(stabbilit fl-Artikolu 1454 tal-Kodiċi Ċivili Spanjol). Huwa l-aktar ġust għal xerrej. Jekk ikollok titlaq, it-telf tiegħek ikun fiss: biss id-depożitu. Jekk il-bejjiegħ jirtira, iħallsek id-doppju.

In-nassa l-kbira:26nbsp;jekk il-kuntratt ma jsemmix it-tip, il-liġi tittrattah bħala confirmatorias.26nbsp;Dik hija l-agħar għażla għalik. Taħt confirmatorias, in-naħa l-oħra tista’ tħarrkek għal ħafna aktar mid-depożitu. Għalhekk dejjem iċċekkja li t-tip ikun miktub b’mod ċar.

Periklu:26nbsp;Tiffirmax kuntratt li ma jgħid xejn dwar it-tip ta’ arras. “Ma jgħid xejn” ifisser confirmatorias awtomatikament, u dan jesponik għal talba għall-prezz kollu. Linja waħda nieqsa tista’ tiswik eluf.

Kemm tħallas, u meta

Hawnhekk il-bini ġdid u l-bejgħ mill-ġdid jinfirdu.

Għal26nbsp;żvilupp ġdid (off-plan), ma tħallasx depożitu wieħed ta’ 10%. Tħallas tariffa ta’ riservazzjoni fissa, imbagħad pagamenti bin-nifs li b’kollox jagħmlu26nbsp;20% sa 40% qabel it-tlestijanbsp;(spiss madwar 30%), imbagad il-nbsp;bilan 60% sa 80%nbsp;quddiem in-nutar. Fuq 500.000 euros dan ikun bejn wieħed u ieor madwar 150.000 euros matul il-bini u 350.000 euros mat-tlestija. Kull euro mallas fi stadji huwa garantit mill-bank.

Għal26nbsp;bejgħ mill-ġdid, id-drawwa hijanbsp;10% tal-prezznbsp;mal-arras. Din mhix regola legali u tista tii nnegozjata, imma 10% huwa dak li jistennew il-bia l-kbira tal-bejjiega privati. Imbagad tallas id-90% li jifdal quddiem in-nutar fil-jum tat-tlestija.

Dak kollu li tallas mhuwiex spia addizzjonali. Jingdd mal-prezz.

Eempju reali - vilupp did.nbsp;Tixtri appartament off-plan galnbsp;500.000 euros:

• 8.000 euros26nbsp;- tariffa ta’ riservazzjoni (tingħadd bħala parti mill-prezz)
• 150.000 eurosnbsp;- imallas fi stadji matul il-bini (madwar 30%, garantit mill-bank)
• 350.000 eurosnbsp;- il-bilan mat-tlestija (madwar 70%), quddiem in-nutar

Eempju reali - bejg mill-did.nbsp;Tabel li tixtri appartament ta bejg mill-did galnbsp;500.000 eurosnbsp;bl-arras penitenciales:

• 50.000 eurosnbsp;- depoitu mal-iffirmar (10%)
• 450.000 eurosnbsp;- il-bilan quddiem in-nutar
• 50.000 eurosnbsp;- dak li titlef jekk tirritira
• 100.000 eurosnbsp;- dak li l-bejjieg iallsek jekk hu jirtira

Galhekk i-ewg naat gandhom rauni vera biex itemmu l-ftehim. Dak hu l-gan tad-depoitu.

Parir bonus:nbsp;Dak kollu li tallas jifforma parti mill-prezz tax-xiri ddikjarat gat-taxxa. Fuqnbsp;proprjet didanbsp;(il-ka ewlieni hawn), it-taxxa hijanbsp;10% IVAnbsp;(50.000 euros fuq 500.000) flimkien ma madwarnbsp;1.2% AJDnbsp;(6.000 euros), mhux ITP. Fuqnbsp;bejgħ mill-ġdidnbsp;fl-Andaluceda, it-taxxa hijanbsp;7% ITPnbsp;(35.000 euros), dovuta wara t-tlestija. Ippjana galiha issa, mhux aktar tard.

X’għandu jinkludi l-kuntratt

Kuntratt tajjeb ikun dettaljat. Aseb li tiegek gandu dawn kollha:

• Il-partijiet.nbsp;Ismijiet si, numri tal-passaport jew NIE (in-numru ta identifikazzjoni tat-taxxa Spanjol tiegek).
• Il-proprjet.nbsp;Indirizz si, ir-nbsp;referencia catastralnbsp;(ir-referenza katastali, identifikatur uffijali tal-proprjet), u deskrizzjoni ara.
• Il-prezz.nbsp;Il-prezz totali miftiehem u kif jitallas.
• Il-pjan tal-allas.nbsp;Gal proprjet dida, il-miata ta riservazzjoni u kull pagament fi stadji bit-trigger u l-ammont tiegu. Gal bejg mill-did, id-depoitu li tallas issa.
• Il-garanzija bankarja (proprjet dida).nbsp;Impenn ar li kull allas qabel it-tlestija huwa kopert bgaranzija bankarja jew assigurazzjoni (Law 57/1968, Ley 20/2015). Din hija l-aktar klawola importanti fkuntratt ta proprjet dida.
• It-tip ta arras (bejg mill-did).nbsp;Dikjarat bmod ar - trid penitenciales.
• It-trigger u l-iskadenza tat-tlestija.nbsp;Gal proprjet dida, it-tlestija ssegwi l-Licence of First Occupation. Gal bejg mill-did, data fissa, normalmentnbsp;30 sa 60 jum, xi kultant sa 90.
• Piijiet.nbsp;Kwalunkwe ipoteka, dejn, jew limitu fuq il-proprjet. Mgandux jibqa xejn mat-tlestija.
• Min iallas xiex.nbsp;Spejje tan-nutar, tar-Reistru tal-Art, u tat-taxxa. Skont il-lii u d-drawwa, ix-xerrej iallas il-bia l-kbira tat-taxxi tax-xiri.
• Klawola ta rtirar.nbsp;Xjiri jekk wada min-naat tirritira.
• Kundizzjonijiet preedenti.nbsp;Affarijiet li jridu jkunu veri qabel ma tkun obbligat tixtri - gal proprjet dida, lienza tal-bini valida u garanzija bankarja vera; gal bejg mill-did, nbsp;nota simplenbsp;nadifa (l-estratt tar-Reistru tal-Art li juri lis-sid u kwalunkwe dejn) u ebda problema ta ippjanar.

Il-kundizzjonijiet preedenti huma n-nett ta sigurt tiegek. Jalluk toro, u omm dak li a allast, jekk l-avukat isib problema serja.

Parir bonus:nbsp;Staqsi lill-avukat tiegek biex iid klawola li tipprotei dak li a allast jekk il-proprjet gandha djun mobija, l-ebda lienza, jew problema fit-titolu. Bejjieg jew viluppatur ust jaet dan. Wieed li jirrifjuta huwa sinjal ta twissija.

Riskji, nases u kif tibqa’ sigur

Kun onest dwar ir-riskji. Dawn huma dawk li jaqbdu lix-xerrejja barranin:

• viluppatur mingajr garanzija bankarja (proprjet dida).nbsp;Dan huwa l-akbar riskju wadu fuq vilupp did. L-ebda garanzija, l-ebda allas.
• Ebda tip ta arras imsemmi (bejg mill-did).nbsp;Bdefault isir confirmatorias u jesponik gal talba kbira. Dejjem semmih.
• Ebda lienza jew bini illegali.nbsp;Xi proetti mgandhomx il-permess it-tajjeb. L-avukat tiegek irid jikkonferma l-lienza tal-bini, u gal proprjet dida li t-tlestija ssegwi l-Licence of First Occupation.
• Djun mobija fuq bejg mill-did.nbsp;Taxxi jew miati tal-komunit mhux imallsa jistgu jgaddu galik. L-avukat tiegek jiekka l-nbsp;nota simple.
• L-iskadenza hija qasira wisq.nbsp;Jekk gandek bonn ipoteka, aseb li ż-żmien tat-tlestija jagti mien lill-bank.
• allas fkont personali.nbsp;allas biss fil-kont xieraq imsemmi fil-kuntratt, qatt fwieed privat tal-aent.
• Ftehimiet verbali.nbsp;Ftehim mitkellem huwa diffili biex jii infurzat. Dejjem ommu bil-miktub.
• Riskju tal-munita.nbsp;Jekk tallas fi pounds, krona jew zloty, ir-rata tista tbiddel l-ispia beluf matul il-allasijiet fi stadji u t-tlestija. Sensar tal-munita jista jiffissa r-rata.

Twissija:nbsp;Jekk il-bejjieg, l-viluppatur jew l-aent ialek tiffirma llum, naqqas il-pass. Ftehim veru jagti mien lill-avukat tiegek biex jiekka l-proett u l-kuntratt. Il-pressjoni hija sinjal klassiku ta problema.

Il-lista ta’ kontroll tiegħek qabel tiffirma

Qabel tiffirma l-kuntratt privat tax-xiri, ikkonferma:

• L-avukat indipendenti tiegek qarah u approvah.
• Gal proprjet dida, il-garanzija bankarja fuq kull allas fi stadji hija vera, u t-tlestija hija marbuta mal-Licence of First Occupation.
• Gal bejg mill-did, it-tip ta arras huwa msemmi (trid penitenciales).
• Il-prezz, il-pjan tal-allas u ż-żmien tat-tlestija huma korretti.
• Il-lienza tal-bini hija valida (u gal bejg mill-did, il-nbsp;nota simplenbsp;huwa nadif mingajr djun sorpria).
• Il-kundizzjonijiet preedenti jipproteu dak li a allast.
• Int tallas biss fil-kont imsemmi fil-kuntratt.

Trid li l-kuntratt tiegek jii ekkjat qabel tiffirma? Ana nirrevedu kull kuntratt, nikkonfermaw il-garanzija bankarja fuq proprjetajiet odda, u nadmu biss ma viluppaturi li jagtu wada, kollha mingajr miata gax-xerrej. Tista tkellem lil Spain Developments meta trid.

Konklujoni

Il-kuntratt ta’ xiri privat huwa fejn ix-xiri tiegħek isir reali, għalhekk id-dettall huwa kollox. Għal żvilupp ġdid, il-kuntratt jistabbilixxi l-ħlas tar-riżervazzjoni tiegħek, il-ħlasijiet tiegħek f’fażijiet (madwar 20% sa 40% qabel it-tlestija, ħafna drabi madwar 30%) u l-bilanċ ta’ 60% sa 80% għand in-nutar - u kull euro qabel iċ-ċwievet irid ikun garantit mill-bank. Għal bejgħ mill-ġdid, kun żgur li t-tip ta’ arras ikun imsemmi u li d-depożitu jkun ġust. Fuq dar ta’ 500.000 euros, kuntratt ċar huwa d-differenza bejn flus sikuri u żball li jiswa ħafna. F’Spain Developments, aħna nirrevedu kull kuntratt u naħdmu biss ma’ żviluppaturi li jagħtu garanzija bankarja xierqa, mingħajr tariffa għax-xerrej. Meta tkun lest, tħossokx skomdu tikkuntattjana.