Tlesti x-xiri ta’ proprjetà fi Spanja: l-Escritura

Din il-gwida hija għal xerrejja barranin li waslu fl-aħħar pass tax-xiri fuq il-Costa del Sol. Se titgħallem x’jiġri fil-jum tal-kompletament, x’jagħmel in-nutar, u kif tirċievi ċ-ċwievet. Sa tmiemha, tkun taf eżatt kif tlesti b’mod sigur, anke minn barra.

Sommarju malajr:a0Il-kompletament huwa l-jum li fih tiffirma l-a0escrituraa0(att tat-titolu) għand in-nutar, tħallas il-bilanċ u tieħu ċ-ċwievet. Għal żvilupp ġdid, il-kompletament iseħħ ladarba tingħata l-Licence of First Occupation, u tħallas il-bilanċ li jifdal ta’ 60% sa 80% (madwar 350.000 euros fuq dar ta’ 500.000 euros) wara l-pagamenti tal-kostruzzjoni tiegħek fi stadji, garantiti mill-bank. Għal bejgħ mill-ġdid tħallas madwar 90% fil-jum. In-nutar huwa newtrali, għalhekk xorta għandek bżonn l-avukat indipendenti tiegħek. Ma għandekx għalfejn ittir lejn Spanja: b’power of attorney l-avukat tiegħek jista’ jiffirma f’ismek. Oqgħod attent għal emails foloz b’“new bank details” fil-ġimgħa tal-kompletament.

In-numri li jimpurtaw:

• 60% sa 80%a0bilanċ dovut fil-kompletament ta’ bini ġdid (madwar 350.000 euros fuq 500.000).
• Taħt siegħaa0għall-iffirmar innifsu.
• 30 juma0biex tħallas it-taxxa tax-xiri.
• 0 vjaġġia0meħtieġa b’power of attorney.

X’se titgħallem

• X’inhu l-jum tal-kompletament
• X’jagħmel in-nutar (u x’ma jagħmilx)
• X’jiġri fil-jum, pass pass
• Kif tħallas il-bilanċ
• Il-kompletament ta’ bini ġdid huwa differenti
• L-għoti taċ-ċwievet: x’għandek tiġbor
• X’għandek tagħmel fl-ewwel 30 jum
• Ir-riskji u kif tibqa’ sigur

X’inhu l-jum tal-kompletament

Il-kompletament huwa l-aħħar pass. Tiffirma l-a0escrituraa0(l-att pubbliku tat-titolu) quddiem nutar, tħallas il-bqija tal-prezz, u tirċievi ċ-ċwievet. Minn dak il-mument, id-dar tkun legalment tiegħek.

Għala0żvilupp ġdid, il-kompletament jiġi attivat meta l-kunsill lokali jagħti l-a0Licence of First Occupationa0fl-aħħar tal-bini. Sa dak iż-żmien tkun diġà ħallast l-installamenti tiegħek fi stadji, garantiti mill-bank (madwar 20% sa 40% tal-prezz, ħafna drabi madwar 30%), għalhekk fil-jum tħallas il-bilanċ li jifdal ta’ 60% sa 80%. Għala0bejgħ mill-ġdid, il-kompletament normalment iseħħa0madwar 4 sa 8 ġimgħata0wara li tiffirma l-a0contrato de arras, u tħallas id-90% li jifdal. Fi kwalunkwe każ, il-firda taż-żmien tagħti lill-avukat tiegħek ħin biex itemm il-verifiki u lill-bank tiegħek ħin biex iħejji l-fondi.

Inta0maa0għandekx għalfejn tkun fi Spanja għal dan. Jekk ma tistax tivvjaġġa, l-avukat tiegħek jiffirma għalik b’power of attorney (dokument li jħalli lill-avukat tiegħek jaġixxi f’ismek). Ħafna xerrejja barranin itemmu x-xiri mid-dar b’dan il-mod.

L-escritura hija l-aktar dokument importanti fix-xiri kollu. Turi li inti s-sid tad-dar. Żommha f’post sigur.

X’jagħmel in-nutar (u x’ma jagħmilx)

Din il-parti tħawwad lil ħafna xerrejja. In-nutar (notario) huwa uffiċjal pubbliku, imħallas mill-istat. In-nutar huwaa0newtrali. Ma jaħdimx għalik, u ma jaħdimx għall-bejjiegħ.

X’jagħmel in-nutar

• Jaqarra l-att b’leħen għoli u jiċċekkja l-identitajiet taż-żewġ naħat
• Jikkonferma li l-proprjetà tista’ tinbiegħ legalment
• Jikkonferma li l-flus qegħdin hemm u li l-att huwa korrett
• Jittimbra l-att u jibgħat avviż lir-Reġistru tal-Artijiet

X’ma jagħmilx in-nutar

• Jipproteġi l-interessi tiegħek - dak huwa x-xogħol tal-avukat tiegħek
• Jiċċekkja għalik għal djun moħbija jew problemi tal-ippjanar - l-avukat tiegħek jagħmel dan qabel il-jum

Għalhekk xorta għandek bżonn l-avukat indipendenti tiegħek. In-nutar jagħmel l-att uffiċjali. L-avukat tiegħek jiżgura li l-ftehim ikun sigur għalik.

Parir bonus:a0Fi Spanja, ix-xerrej normalment jista’ jagħżel in-nutar. L-avukat tiegħek jirranġa wieħed tajjeb. It-tariffi tan-nutar huma stabbiliti bil-liġi - ibbaġitja madwara00.5% sa 1%a0tal-prezz.

X’jiġri fil-jum, pass pass

Il-jum tal-kompletament isegwi mudell ċar. Hawn x’għandek tistenna:

1. Kulħadd jiltaqa’.a0Fl-uffiċċju tan-nutar: int (jew l-avukat tiegħek), il-bejjiegħ, iż-żewġ avukati, u ħafna drabi l-aġent.
2. In-nutar jaqra l-escritura.a0B’leħen għoli, filwaqt li jispjega l-klawżoli. Tista’ tistaqsi mistoqsijiet fi kwalunkwe ħin.
3. Int tikkonferma d-dettalji.a0L-ismijiet, id-deskrizzjoni tal-proprjetà, il-prezz, u li ma fadal l-ebda dejn fuq id-dar.
4. Tħallas il-bilanċ.a0Il-bqija tal-prezz, filwaqt li l-bejjiegħ jgħaddi dak li hu dovut.
5. Iż-żewġ naħat jiffirmaw.a0In-nutar jixhed u jittimbra l-att.
6. Il-bejjiegħ jgħaddilek iċ-ċwievet.a0Id-dar issa hija tiegħek.
7. In-nutar jibgħat avviż.a0Lir-Reġistru tal-Artijiet, u jagħtik kopja ċċertifikata tal-att.

L-iffirmar kollu normalment jieħu inqas minn siegħa. Ix-xogħol iebes sar qabel, mill-avukat tiegħek.

Eżempju reali.a0Int tlesti x-xiri ta’ bini ġdid ta’ 500.000 euros. L-avukat tiegħek diġà ċċekkja l-liċenzja u d-djun. Għand in-nutar, tħallas il-bilanċ, tiffirma l-escritura, u toħroġ biċ-ċwievet. Jekk użajt power of attorney, l-avukat tiegħek jagħmel dan kollu u jibgħatlek iċ-ċwievet bil-kurrier.

Parir bonus:a0Ibbukkja l-appuntament man-nutar kmieni. Fis-sajf u fl-aħħar tas-sena, l-aġendi tan-nutara jimtlew malajr. Appuntament tard jista’ jimbotta lura l-kompletament kollu tiegħek.

Kif tħallas il-bilanċ

Tħallas il-bqija tal-prezz fil-jum, b’mod sigur. Kemm ikun “il-bqija” jiddependi fuq xtrajt xtrajt. Għala0żvilupp ġdida0huwa l-a0bilanċ ta’ 60% sa 80%a0li jibqa’ wara l-pagamenti tiegħek tal-kostruzzjoni fi stadji - madwar 350.000 euros fuq dar ta’ 500.000 euros. Għala0bejgħ mill-ġdida0huwa madwara090%a0- madwar 450.000 euros - għax ħallast biss arras ta’ 10%. Iż-żewġ metodi komuni huma l-istess għat-tnejn:

• A26nbsp;abbozz bankarju26nbsp;(ċekk garantit minn bank Spanjol). Il-bejjiegħ jew l-iżviluppatur jitħallas żgur, u inti żżomm il-kontroll sakemm tiffirma.
• Trasferiment bankarju26nbsp;istantanju26nbsp;li jiġi kklerjat fl-istess jum.

Il-flus kontanti ma jintużawx għall-prezz. Ir-regoli Spanjoli kontra l-ħasil tal-flus jeħtieġu ħlas traċċabbli. L-avukat tiegħek jirranġa l-metodu t-tajjeb.

Jekk qed tibgħat il-flus minn munita oħra - liri, krona, zloty, jew xi ħaġa barra l-euro - ippjana minn qabel. Ir-rata tal-kambju tista' tiċċaqlaq bejn il-kuntratt u l-kompletament.

Twissija:26nbsp;Ir-riskju tal-munita huwa reali. Fuq xirja ta' 500.000 euros, bidla żgħira fir-rata tista' tbiddel l-ispiża tiegħek b'eluf. Sensar tal-munita jista' jissakkarlek rata biex il-prezz li ftehemt fuqu jkun il-prezz li tħallas. Tħallix dan għaċ-ċans fil-ġimgħa tal-kompletament.

Kompletament ta' bini ġdid: il-Licence of First Occupation

Il-kompletament ta' żvilupp ġdid għandu żewġ dokumenti żejda li bejgħ mill-ġdid ma jkollux. L-avukat tiegħek irid jikkonfermahom qabel ma tikkumpleta:

• Iċ-26nbsp;certificado final de obra26nbsp;(iċ-ċertifikat tal-kompletament tal-bini). Dan jipprova li l-bini tlesta skont il-pjanti.
• Iċ-26nbsp;licencia de primera ocupación26nbsp;(il-Licence of First Occupation, jew LFO). Il-kunsill lokali joħroġha fit-tmiem tal-bini. Tikkonferma li d-dar hija legali biex tgħix fiha, hija dak li jattiva l-kompletament tiegħek, u għandek bżonnha biex tattiva l-ilma u d-dawl.

Dan huwa importanti:26nbsp;żviluppatur ma jistax iġiegħlek tikkumpleta mingħajr il-Licence of First Occupation.26nbsp;Jekk tkun nieqsa, tiffirmax.

Iċċekkja wkoll il-garanzija bankarja fuq il-flus li ħallast matul il-bini. Skont il-liġi (Law 57/1968, Ley 20/2015), il-ħlasijiet tiegħek bin-nifs għandhom ikunu protetti sal-kompletament.

Eżempju reali.26nbsp;Fuq żvilupp ġdid off-plan ta' 500.000 euros, diġà ħallast tariffa ta' riżerva u pagamenti bin-nifs matul il-bini - madwar 30% b'kollox, madwar 150.000 euros, kull euro garantit mill-bank. Ladarba tingħata l-LFO, l-avukat tiegħek jikkonferma li tliet affarijiet huma f'posthom, imbagħad tħallas il-bilanċ ta' 60% sa 80% u tieħu ċ-ċwievet:

• Diġà mħallas:26nbsp;madwar 150.000 euros bin-nifs matul il-bini (madwar 30%, garantit mill-bank)
• Dovut issa quddiem in-nutar:26nbsp;madwar 350.000 euros bilanċ (madwar 70%)
• Meħtieġ l-ewwel:26nbsp;li l-LFO tkun inħarġet, iċ-ċertifikat tal-kompletament ikun fis-seħħ, u l-ħlasijiet ta' qabel ikunu garantiti

Bejgħ mill-ġdid huwa aktar sempliċi: m'hemmx LFO u m'hemmx ħlasijiet bin-nifs tal-bini, għalhekk sempliċement tħallas id-90% li jifdal (madwar 450.000 euros) quddiem in-nutar.

F'Spain Developments, niċċekkjaw l-LFO, iċ-ċertifikat tal-kompletament u l-garanzija bankarja fuq kull bini ġdid, sabiex qatt ma tikkumpleta fuq dar li mhix legali u lesta. Aħna aġent indipendenti tax-xerrej, l-iżviluppatur iħallas it-tariffa tagħna, u inti ma tħallas l-ebda tariffa ta' xerrej. Ħossok liberu tikkuntattjana jekk trid li niċċekkjaw dan għalik.

L-għoti taċ-ċwievet: x’għandek tiġbor

Iċ-ċwievet jingħataw eżatt wara l-iffirmar. Tgħaġġilx din il-parti. Iġbor kollox u ċċekkjah ma' lista bil-miktub:

• Iċ-ċwievet kollha tal-bieb prinċipali (kull kopja).
• Remote tal-garaxx jew tal-parkeġġ.
• Ċavetta tal-kamra tal-ħażna (trastero).
• Ċavetta tal-kaxxa tal-posta.
• Ċwievet u kodiċijiet tal-bibien tal-komunità (bieb, pixxina, gym).
• Kodiċijiet tal-allarm jew fobs.
• Għal bini ġdid: karti tal-garanzija u manwali għat-tisħin, aircon u kwalunkwe sistema smart.

Staqsi lill-bejjiegħ jew lill-iżviluppatur biex jiffirma inventarju sempliċi ta' dak li rċevejt. Għal djar ta' bejgħ mill-ġdid, huwa għaqli li tibdel is-serraturi prinċipali wara l-kompletament. Ma tistax tkun taf kemm jeżistu kopji.

Parir bonus:26nbsp;Għal bini ġdid, agħmel snagging check. Għandek żmien wara l-għoti biex tirrapporta d-difetti li ssib - kwistjonijiet żgħar ta' finitura li l-iżviluppatur għandu jsewwi. Iktibhom u ibgħathom malajr.

X’għandek tagħmel fl-ewwel 30 jum

Ftit kompiti jridu jsiru malajr wara li tieħu ċ-ċwievet. L-avukat tiegħek jew 26nbsp;gestor26nbsp;(aġent amministrattiv) jistgħu jagħmlu ħafna minnhom:

• Ħallas it-taxxa tax-xiri fi żmien 30 jum.26nbsp;Bini ġdid: 10% IVA (VAT) titħallas lill-iżviluppatur fil-kompletament, flimkien ma' madwar 1.2% AJD (stamp duty). Bejgħ mill-ġdid: 7% ITP (transfer tax).
• Irreġistra l-att26nbsp;fir-Reġistru tal-Art, biex ismek ikun irreġistrat bħala sid.
• Ittrasferixxi s-servizzi26nbsp;(ilma, dawl, internet) f'ismek.
• Għarraf lill-komunità tas-sidien26nbsp;li inti s-sid il-ġdid.
• Agħmel assigurazzjoni tad-dar26nbsp;mill-jum li tieħu ċ-ċwievet.
• Irreġistra fil-padrón26nbsp;fil-kunsill lokali, jekk qed tippjana li tgħix hemm.

Eżempju reali.26nbsp;Hawnhekk hemm it-taxxa prinċipali dovuta ftit wara l-kompletament fuq dar ta' 500.000 euros, skont it-tip. Żomm dawn il-flus lesti - huma parti mill-ispejjeż żejda ta' 12% sa 14%, mhux sorpriża:

Bini ġdid

1.2% AJD (stamp duty), dovuta madwar il-kompletament:26nbsp;6.000 euros.

Bejgħ mill-ġdid

7% ITP (transfer tax), dovuta fi żmien 30 jum:26nbsp;35.000 euros.

Ir-riskji u kif tibqa’ sigur

Kun onest dwar x'jista' jmur ħażin, u ppjana għalih:

• L-ebda Licence of First Occupation (bini ġdid).26nbsp;Qatt tikkumpleta żvilupp ġdid mingħajrha. L-iżviluppatur ma jistax iġiegħlek, u hija dak li jattiva l-ħlas tal-bilanċ tiegħek.
• Garanzija bankarja mhux onorata (bini ġdid).26nbsp;Ikkonferma li l-ħlasijiet bin-nifs li għamilt matul il-bini huma kkreditati fil-kompletament. L-avukat tiegħek jiċċekkja dan kontra l-garanzija.
• Djun moħbija (bejgħ mill-ġdid).26nbsp;Itlob ċertifikat mill-komunità tas-sidien li juri żero dejn, flimkien ma' prova li l-IBI (taxxa lokali fuq il-proprjetà) u s-servizzi huma mħallsa. L-avukat tiegħek jiċċekkja dan.
• Flus mibgħuta fil-kont ħażin.26nbsp;Ħallas biss fil-kont ikkonfermat mill-avukat tiegħek. Oqgħod attent minn emails foloz b'“dettalji bankarji aġġornati” - scam magħruf.
• Telf fil-munita.26nbsp;Illokkja r-rata tiegħek ma' sensar qabel il-ġimgħa tal-kompletament.
• Ċwievet jew kodiċijiet ta' aċċess neqsin.26nbsp;Ikseb inventarju ffirmat. Ibdel is-serraturi ta' bejgħ mill-ġdid.
• Il-proprjetà mhix kif miftiehem.26nbsp;Agħmel spezzjoni finali (snagging check fuq bini ġdid) qabel tiffirma. Jekk xi ħaġa mhix sew, tista' żżomm lura fondi jew tirrifjuta li tikkumpleta sakemm tiġi rranġata.

Periklu:26nbsp;Frodi komuni timmira lejn il-ġimgħa tal-kompletament. Xi ħadd jibgħatlek email b'dettalji bankarji “ġodda” għall-ħlas. Dejjem ikkonferma l-kont bit-telefon mal-avukat tiegħek, billi tuża numru li diġà tafdah. Qatt taġixxi fuq dettalji bankarji minn email biss.

Trid li l-kompletament tiegħek jiġi mmaniġġjat mill-bidu sat-tmiem? Aħna nieħdu ħsieb in-nutar, il-liċenzji, il-kontrolli taż-żero dejn u l-għoti taċ-ċwievet, anke meta ma tkunx tista' ttir, kollox mingħajr tariffa għax-xerrej. Ħossok liberu titkellem ma' Spain Developments.

Konklużjoni

It-tlestija hija l-jum meta x-xiri tiegħek isir reali: iffirma l-escritura, ħallas il-bilanċ, u ħu ċ-ċwievet. Għal żvilupp ġdid, it-tlestija tiġi wara l-Liċenzja tal-Ewwel Okkupazzjoni, u tħallas il-bilanċ li jifdal ta’ 60% sa 80% (madwar 350.000 euros fuq dar ta’ 500.000 euros) minbarra l-ħlasijiet tal-kostruzzjoni tiegħek imħallsa f’fażijiet u ggarantiti mill-bank. Għal proprjetà ta’ bejgħ mill-ġdid tħallas madwar 90% dakinhar stess. Uża l-avukat indipendenti tiegħek stess, ikkonferma l-liċenzji u l-garanzija bankarja, u ħallas biss fil-kont li tkun ivverifikajt. Fuq dar ta’ 500.000 euros, tlestija bir-reqqa tbiddel xhur ta’ xogħol f’dar sigura li tkun tiegħek. F’Spain Developments, aħna nimmaniġġjaw it-tlestija tiegħek mill-bidu sal-aħħar, anke minn barra l-pajjiż, mingħajr tariffa għax-xerrej. Meta tkun lest, tħossokx skomdu tikkuntattjana.