Contrato de Compra Privado na Espanha: Guia de Obra Nova e Arras

Este guia é para compradores estrangeiros que assinam um contrato privado de compra na Costa del Sol. A maioria dos nossos compradores está a adquirir um empreendimento novo, por isso começamos pelo contrato de obra nova e pelos pagamentos faseados, e depois explicamos o de revendaa0contrato de arrasa0como termo de comparação. Vai aprender o que é cada contrato, as cláusulas que protegem o seu dinheiro e porque é que a garantia bancária é importante. No fim, saberá o que verificar antes de assinar.

Resumo rápido:a0Para um empreendimento novo, o contrato privado de compra é o contrato do promotor. Paga uma taxa de reserva fixa, depois prestações faseadas durante a construção - normalmente 20% a 40% do preço no total antes da escritura (muitas vezes cerca de 30%) - e o saldo de 60% a 80% na escritura. Cada euro que paga antes de receber as chaves deve estar protegido por uma garantia bancária obrigatória (Law 57/1968, Ley 20/2015). Uma revenda é diferente: aí assina uma0contrato de arras, paga cerca de 10% e conclui em semanas. Em qualquer dos casos, exija o tipo de contrato certo e tenha sempre o seu próprio advogado independente a lê-lo primeiro.

Os números que importam:

• 20% a 40%a0faseados antes da escritura numa obra nova em planta (muitas vezes cerca de 30%).
• 6.000 a 10.000 eurosa0taxa de reserva típica de obra nova.
• 10%a0sinal típico de revenda (as arras).
• 10 anosa0garantia estrutural numa obra nova.

O que vai aprender

• O que é o contrato privado de compra
• O contrato de obra nova: pagamentos faseados e a garantia bancária
• O contraste da revenda: os 3 tipos de arras
• Quanto paga, e quando
• O que o contrato deve incluir
• Riscos, armadilhas e como manter-se seguro
• A sua lista de verificação antes de assinar

O que é o contrato privado de compra

O contrato privado de compra é o acordo que assina antes de ir ao notário. O seu formato depende do que está a comprar.

Para uma0empreendimento novo, é o contrato privado de compra do promotor (frequentemente chamado PPC). Paga uma taxa de reserva para retirar a unidade do mercado, depois pagamentos faseados durante a construção, com o saldo na escritura. Para umaa0revendaa0de um proprietário particular, normalmente é uma0contrato de arrasa0(um contrato de sinal): paga cerca de 10% e ambas as partes acordam o preço e a data para concluir.

Pense nisso como o verdadeiro compromisso. A reserva mantém o imóvel por alguns dias. O contrato completo depois fecha o negócio: fixa o preço, o plano de pagamentos, o prazo de conclusão e a penalização se alguém desistir.

Importante: este contrato é vinculativo. Depois de assinar e pagar, desistir normalmente significa perder o que já pagou. Por isso, as palavras neste contrato importam mais do que em quase qualquer outra etapa. Nunca assine um que não tenha compreendido totalmente.

Dica extra:a0Tenha sempre o seu próprio advogado independente a ler o contrato antes de assinar. Nunca assine na secretária do promotor ou da imobiliária no próprio dia. Eles trabalham para o vendedor, não para si.

O contrato de obra nova: pagamentos faseados e a garantia bancária

Se comprar um empreendimento novo a um promotor, a documentação não é um arras clássico. Assina oa0contrato privado de compra. A ideia é a mesma - preço, sinal, prazo - mas a forma de pagar é a diferença principal.

Eis o percurso em planta, o cenário principal na Costa del Sol:

• Taxa de reserva.a0Um valor fixo, normalmente 6.000 a 10.000 euros, para retirar a unidade do mercado.
• Pagamentos faseados durante a construção.a0Paga prestações à medida que o edifício vai subindo. No total, estas perfazem cerca dea020% a 40% do preço antes da escrituraa0(muitas vezes cerca de 30%). Numa casa de 500.000 euros isso corresponde aproximadamente a 100.000 a 200.000 euros ao longo da construção (30% = 150.000 euros).
• A garantia bancária.a0Cada euro que paga antes de receber as chavesa0deve estar protegido por uma garantia bancária obrigatória ou seguroa0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Se o promotor não concluir a obra, recebe o seu dinheiro de volta. Nunca pague a um promotor um único euro sem isso.
• Saldo na escritura.a0Quando a Licença de Primeira Ocupação é concedida, paga os restantesa060% a 80%a0no notário naa0escrituraa0- aproximadamente 300.000 a 400.000 euros (70% = 350.000 euros).

Uma obra nova também vem com umaa0garantia estrutural de 10 anosa0por lei, e uma inspeção de defeitos antes da escritura para que o promotor corrija falhas de acabamento.

A obra nova pronta a habitar é mais simples.a0Se a casa for uma obra nova já concluída, paga a reserva, depois cerca de 10% no contrato privado, e depois o saldo na escritura em poucas semanas - os mesmos impostos de obra nova (10% IVA mais cerca de 1.2% AJD) e a mesma garantia de 10 anos.

Exemplo real.a0Num empreendimento novo em planta de 500.000 euros, um plano faseado pode parecer-se com isto. Cada euro antes de receber as chaves está coberto por uma garantia bancária:

• 8.000 eurosa0- taxa de reserva (conta para o preço)
• 150.000 eurosa0- pagamentos faseados durante a construção (cerca de 30%, com garantia bancária)
• 350.000 eurosa0- saldo na escritura (cerca de 70%), pago no notário

Sem uma garantia para esses pagamentos faseados, o seu dinheiro está em risco.

Na Spain Developments, só trabalhamos com promotores que dão uma garantia bancária adequada, e os nossos advogados verificam-na por si. Somos um agente independente do comprador, o promotor paga os nossos honorários, e o comprador não paga comissão. Esteja à vontade para nos contactar se quiser que isto seja verificado corretamente.

Perigo:a0Numa obra nova, o maior risco de todos é pagar a um promotor sem garantia bancária. Sem garantia, sem pagamento. Verifique também o histórico do promotor - peça para ver casas que já tenham concluído antes.

O contraste da revenda: os 3 tipos de arras

Se comprar uma revenda a um proprietário particular em vez de um empreendimento novo, o contrato é uma0contrato de arras. A lei espanhola tem três tipos. Parecem semelhantes, mas as regras são muito diferentes. O contrato tem de dizer de que tipo se trata.

Penitenciales (melhor para compradores)

• Pode desistir
• Se desistir: perde o seu sinal
• Se o vendedor desistir: paga-lhe o dobro

Penales (continua vinculado)

• Sem saída limpa
• Se desistir: paga uma penalização e ainda pode ser obrigado a comprar
• Se o vendedor desistir: paga uma penalização e pode ser obrigado a vender

Confirmatorias (pior para si)

• Sem saída limpa
• A outra parte pode processá-lo por incumprimento e indemnização
• Pode processar o vendedor por incumprimento e indemnização

O tipo mais comum para casas éa0arras penitencialesa0(previstas no Artigo 1454 do Código Civil Espanhol). É o mais justo para um comprador. Se tiver mesmo de desistir, a sua perda fica fixada: apenas o sinal. Se o vendedor recuar, paga-lhe o dobro.

A grande armadilha:a0se o contrato não indicar o tipo, a lei trata-o como confirmatorias.a0Essa é a pior opção para si. Em confirmatorias, a outra parte pode processá-lo por muito mais do que o sinal. Por isso, verifique sempre se o tipo está claramente escrito.

Perigo:a0Não assine um contrato que não diga nada sobre o tipo de arras. 22Não dizer nada22 significa confirmatorias por defeito, e isso expõe-no a uma reclamação pelo preço total. Uma única linha em falta pode custar-lhe milhares.

Quanto paga, e quando

É aqui que obra nova e revenda se separam.

Para uma0empreendimento novo (em planta), não paga um único sinal de 10%. Paga uma taxa de reserva fixa, depois prestações faseadas que totalizama020% a 40% antes da escritura (frequentemente cerca de 30%), depois o saldo de 60% a 80% no notário. Em 500.000 euros isso representa aproximadamente 150.000 euros ao longo da construção e 350.000 euros na conclusão. Cada euro pago por fases tem garantia bancária.

Para uma0revenda, o costume é 10% do preço nas arras. Isto não é uma regra legal e é negociável, mas 10% é o que a maioria dos vendedores particulares espera. Depois paga os 90% restantes ao notário no dia da conclusão.

Tudo o que paga não é um custo extra. Conta para o preço.

Exemplo real - empreendimento novo. Compra um apartamento em planta por 500.000 euros:

• 8.000 eurosa0- taxa de reserva (conta para o preço)
• 150.000 euros - pago por fases durante a construção (cerca de 30%, com garantia bancária)
• 350.000 euros - saldo na conclusão (cerca de 70%), no notário

Exemplo real - revenda. Concorda em comprar um apartamento de revenda por 500.000 euros com arras penitenciales:

• 50.000 euros - sinal na assinatura (10%)
• 450.000 euros - saldo no notário
• 50.000 euros - o que perde se desistir
• 100.000 euros - o que o vendedor lhe paga se desistir

Assim, ambas as partes têm uma razão real para concluir. Esse é o objetivo do sinal.

Dica extra: Tudo o que paga faz parte do preço de compra declarado para efeitos fiscais. Numa obra nova (o caso principal aqui), o imposto é 10% IVA (50.000 euros em 500.000) mais cerca de 1.2% AJD (6.000 euros), não ITP. Numa revenda na Andaluzia, o imposto é 7% ITP (35.000 euros), devido após a conclusão. Planeie isso agora, não depois.

O que o contrato deve incluir

Um bom contrato é detalhado. Certifique-se de que o seu tem tudo isto:

• As partes. Nomes completos, números de passaporte ou NIE (o seu número de identificação fiscal espanhol).
• O imóvel. Morada completa, a referencia catastral (a referência cadastral, um identificador oficial do imóvel), e uma descrição clara.
• O preço. Preço total acordado e como é pago.
• O plano de pagamentos. Numa obra nova, a taxa de reserva e cada prestação faseada com o respetivo gatilho e montante. Numa revenda, o sinal que paga agora.
• A garantia bancária (obra nova). Um compromisso claro de que cada pagamento antes da conclusão está coberto por uma garantia bancária ou seguro (Lei 57/1968, Ley 20/2015). Esta é a cláusula mais importante num contrato de obra nova.
• O tipo de arras (revenda). Indicado claramente - quer penitenciales.
• O gatilho da conclusão e o prazo. Numa obra nova, a conclusão segue a Licença de Primeira Ocupação. Numa revenda, uma data fixa, normalmente 30 a 60 dias, por vezes até 90.
• Encargos. Qualquer hipoteca, dívida ou limitação sobre o imóvel. Não deve restar nenhuma na conclusão.
• Quem paga o quê. Custos de notário, Registo Predial e impostos. Por lei e costume, o comprador paga a maior parte dos impostos da compra.
• Cláusula de desistência. O que acontece se qualquer uma das partes desistir.
• Condições precedentes. Coisas que têm de ser verdadeiras antes de estar obrigado a comprar - numa obra nova, uma licença de construção válida e uma garantia bancária real; numa revenda, uma nota simple limpa (o extrato do Registo Predial que mostra o proprietário e quaisquer dívidas) e sem problemas urbanísticos.

As condições precedentes são a sua rede de segurança. Permitem-lhe sair, e ficar com o que pagou, se o advogado encontrar um problema sério.

Dica extra: Peça ao seu advogado para acrescentar uma cláusula que proteja o que pagou se o imóvel tiver dívidas ocultas, não tiver licença ou tiver um problema de titularidade. Um vendedor ou promotor justo aceitará isto. Quem recusa é um sinal de alerta.

Riscos, armadilhas e como manter-se seguro

Seja honesto quanto aos riscos. Estes são os que apanham compradores estrangeiros:

• Promotor sem garantia bancária (obra nova). Este é o maior risco de um empreendimento novo. Sem garantia, sem pagamento.
• Sem tipo de arras indicado (revenda). Por defeito, passa para confirmatorias e expõe-no a uma grande reclamação. Indique sempre o tipo.
• Sem licença ou construção ilegal. Alguns projetos não têm a licença correta. O seu advogado tem de confirmar a licença de construção e, numa obra nova, que a conclusão segue a Licença de Primeira Ocupação.
• Dívidas ocultas numa revenda. Impostos ou quotas de condomínio em atraso podem passar para si. O seu advogado verifica a nota simple.
• Prazo demasiado curto. Se precisar de uma hipoteca, certifique-se de que o prazo de conclusão dá tempo ao banco.
• Pagar para uma conta pessoal. Pague apenas para a conta correta indicada no contrato, nunca para a conta privada de um agente.
• “Acordos” verbais. Um acordo verbal é difícil de fazer cumprir. Ponha-o sempre por escrito.
• Risco cambial. Se pagar em libras, coroas ou zlotys, a taxa de câmbio pode alterar o custo em milhares ao longo dos pagamentos faseados e da conclusão. Um corretor cambial pode fixar a taxa.

Aviso: Se o vendedor, promotor ou agente o pressionar a assinar “hoje”, abrande. Um negócio real dá tempo ao seu advogado para verificar o projeto e o contrato. A pressão é um sinal clássico de problema.

A sua lista de verificação antes de assinar

Antes de assinar o contrato privado de compra, confirme:

• O seu advogado independente leu-o e aprovou-o.
• Numa obra nova, a garantia bancária sobre cada pagamento faseado é real, e a conclusão está ligada à Licença de Primeira Ocupação.
• Numa revenda, o tipo de arras está indicado (quer penitenciales).
• O preço, o plano de pagamentos e o prazo de conclusão estão corretos.
• A licença de construção é válida (e, numa revenda, a nota simple está limpa, sem dívidas surpresa).
• As condições precedentes protegem o que pagou.
• Paga apenas para a conta indicada no contrato.

Quer que o seu contrato seja verificado antes de assinar? Revemos todos os contratos, confirmamos a garantia bancária nas obras novas e só trabalhamos com promotores que a fornecem, tudo sem comissão para o comprador. Sinta-se à vontade para falar com a Spain Developments.

Conclusão

O contrato particular de compra é onde a sua compra se torna real, por isso o detalhe é tudo. Num empreendimento novo, o contrato define a sua taxa de reserva, os seus pagamentos faseados (cerca de 20% a 40% antes da conclusão, muitas vezes à volta de 30%) e o saldo de 60% a 80% no notário - e cada euro antes das chaves deve ter garantia bancária. Numa revenda, certifique-se de que o tipo de arras está indicado e que o depósito é justo. Numa casa de 500.000 euros, um contrato claro é a diferença entre dinheiro seguro e um erro dispendioso. Na Spain Developments, revemos todos os contratos e só trabalhamos com promotores que dão uma garantia bancária adequada, sem comissão para o comprador. Quando estiver pronto, não hesite em contactar-nos.