Escritura e Nota Simple na Espanha Explicadas

Se está a comprar uma construção nova na Costa del Sol, dois documentos provam que a casa é realmente sua: a escritura e a nota simple. Este guia explica o que é cada um, como diferem e por que são importantes. Foi escrito para compradores estrangeiros que querem saber que o seu dinheiro está seguro.

Resumo rápido

• A escritura é o seu título de propriedade, assinado no cartório notarial, que faz de si o proprietário.
• A nota simple é um extrato barato do registo que se lê antes de comprar.
• Leia a nota simple para decidir, assine a escritura para comprar.
• Peça sempre uma nota simple atualizada ao registo, nunca apenas a cópia do vendedor.

A versão curta

A escritura é o seu título de propriedade. É o documento, assinado perante um notário, que lhe transfere a propriedade. A nota simpleescritura é um breve extrato do Registo Predial que mostra quem é o proprietário de um imóvel e se tem dívidas. Um é a sua prova de propriedade. O outro é a sua verificação antes de comprar.nota simple Pense nisto desta forma. A nota simple é o relatório que lê antes de assinar. A escritura é aquilo que assina. Depois, o registo é atualizado para mostrar o seu nome.

Pense nisto desta forma. A nota simple é o relatório que lê antes de assinar. A escritura é aquilo que assina. Depois, o registo é atualizado para mostrar o seu nome.

O que é a escritura (título de propriedade)?

A escritura (nome completo escritura pública de compraventaescritura pública de compraventa, escritura pública de compra e venda) é o documento jurídico oficial que transfere um imóvel do vendedor para si. É assinada perante um notário (notario - um funcionário público neutro). Uma vez assinada, a propriedade passa para si.

Porque é autorizada por um notário, a escritura é um documento público. Tem um forte peso jurídico, muito superior ao de um contrato privado. É a pedra angular da propriedade imobiliária em Espanha.

A sua escritura contém:

• Nomes completos e números de identificação do comprador e do vendedor (o seu NIE, no caso de compradores estrangeiros).
• Uma descrição detalhada do imóvel: morada, dimensão, limites, garagem, arrecadação.
• Os dados do Registo Predial e a referência cadastral (referencia catastral).
• O preço e a forma como foi pago.
• Qualquer hipoteca ou ónus sobre o imóvel.
• Os impostos devidos e quem os paga, além da data em que toma posse.

Depois de assinada, a escritura é enviada para o Registo Predial (Registro de la Propiedad - o registo oficial da propriedade imobiliária) para o registar como novo proprietário. Este passo final é o que protege plenamente a sua propriedade contra qualquer reclamação de terceiros.

O que é a nota simple?

Uma nota simple (nome completo nota simple registralnota simple registral - o extrato oficial do registo predial) é um extrato oficial do Registo Predial. É um resumo curto e claro da situação jurídica de um imóvel. É barata, rápida e o documento mais importante que lê antes de comprar.

Uma nota simple diz-lhe quatro coisas fundamentais.

• Quem é o proprietário. O nome e a quota do proprietário registado. Isto confirma que o vendedor pode realmente vender.
• Que dívidas tem. Hipotecas, penhoras judiciais ou outros ónus.
• Que restrições se aplicam. Direitos de passagem, usufrutos ou limites especiais.
• O que está em curso. Qualquer alteração pendente, como o registo de uma nova hipoteca.

Não é um título de propriedade e não é prova jurídica de propriedade em tribunal. Apenas uma certificación registralcertificación registral (certidão registal certificada) o faz. Mas, para verificar um imóvel antes de comprar, a nota simple é exatamente aquilo de que precisa.

Escritura vs nota simple: a diferença

Aqui estão os dois documentos lado a lado.

Escritura (título de propriedade)

• O que é: o documento que transfere a propriedade.
• Assinada por: um notário.
• Objetivo: prova de que é proprietário da casa.
• Quando a utiliza: no momento da assinatura e depois dela.
• Peso jurídico: prova jurídica plena.
• Custo: parte dos custos de conclusão.

Nota simple

• O que é: um extrato resumido do registo.
• Assinada por: ninguém; é um relatório.
• Objetivo: verificar o imóvel antes de comprar.
• Quando a utiliza: antes de pagar qualquer coisa.
• Peso jurídico: apenas informativa.
• Custo: alguns euros.

Numa linha: lê a nota simple para decidir, assina a escritura para comprar, e depois o registo passa a mostrar o seu nome.

O Registo Predial vs o Cadastro

Os compradores estrangeiros muitas vezes confundem estes dois sistemas. São diferentes, e precisa que ambos estejam de acordo.

Registo Predial (Registro de la Propiedad)

Regista a propriedade legal, dívidas e direitos. A nota simple vem daqui. Este é o registo legal.

Cadastro (Catastro)

Regista o imóvel físico para efeitos fiscais: dimensão, limites, localização e valor. A referência cadastral vem daqui.

Um bom advogado verifica se ambos os registos correspondem entre si e correspondem ao imóvel real. Se o registo indicar uma dimensão e o cadastro outra, isso é um problema a resolver antes de comprar, não depois.

Como obter uma nota simple (custo e tempo)

Qualquer pessoa com um motivo legítimo pode pedir uma nota simple. Como comprador, qualifica-se. Não tem de ser o proprietário.

Existem duas formas oficiais. Evite sites privados “rápidos” que cobram muito mais pelo mesmo documento.

• Online (registradores.org):0cerca de09 euros + IVA. Normalmente em até 2 horas, no máximo 48 horas.
• Presencialmente no registo local:0cerca de03,64 euros + IVA. Imediato ou em poucas horas.
• Sites privados de terceiros:020 a 30 euros ou mais. Varia, muitas vezes é mais lento. Evite-os.

Para pedir uma, fornece pelo menos um destes elementos: o número de registo (finca), a morada exata, o nome e o documento de identificação do proprietário, ou a referência cadastral.

Dica extra:0Peça uma nota simple atualizada duas vezes. Uma no início, quando gosta pela primeira vez de um imóvel. Depois outra mesmo antes de assinar a escritura. Isto deteta qualquer alteração de última hora, como uma nova hipoteca ou encargo registado nas semanas finais.

O que a nota simple revela sobre o risco

É aqui que a nota simple protege o seu dinheiro. Ela revela os problemas exatos que custam caro aos compradores estrangeiros.

• Dívidas ocultas.0Uma hipoteca ou penhora sobre o imóvel. Em Espanha, algumas dívidas acompanham o imóvel, não o vendedor. A nota simple mostra-as para que não as herde.
• O vendedor errado.0Se a pessoa que vende não for o proprietário registado, pare. A nota simple confirma quem pode vender legalmente.
• Encargos e restrições.0Servidões de passagem ou outros limites que afetam a forma como pode usar a casa.
• Para empreendimentos novos.0À medida que a construção termina, o promotor regista cada fração. O seu advogado verifica se a nova fração foi corretamente criada e está livre de encargos antes da conclusão.

Vamos usar um exemplo real. Concorda em comprar um apartamento novo por0500.000 euros. A nota simple mostra uma hipoteca de 130.000 euros ainda registada sobre a fração, proveniente do empréstimo de construção do promotor. Isso é normal nesta fase. Mas tem de ser cancelada ou liquidada antes da conclusão, para que não assuma essa dívida. O seu advogado garante isso. Sem a nota simple, nunca a teria visto.

Aviso:0Nunca confie numa nota simple entregue pelo vendedor ou pelo agente. Pode estar desatualizada ou editada. Tenha sempre o seu próprio advogado independente a obter uma versão atualizada diretamente do registo.

O dia da assinatura da escritura, passo a passo

Eis como é a conclusão quando assina a escritura.

1. Verificações finais.0O seu advogado obtém uma última nota simple para confirmar que nada mudou.
2. No notário.0O comprador e o vendedor (ou os seus representantes) comparecem. Se não puder viajar, o seu advogado assina por si com uma Procuração (poder notarial).
3. Leitura e assinatura.0O notário lê os termos principais e confirma que todos compreendem. Assina a escritura.
4. Pagamento e chaves.0Paga o saldo. Recebe as chaves e uma cópia autorizada da escritura (copia autorizada).
5. Impostos e registo.0O seu advogado paga os impostos e apresenta a escritura no Registo Predial. Semanas depois, o registo mostra-o como proprietário.

O notário guarda a escritura original para sempre no seu arquivo (o0protocolo). Fica com a sua cópia autorizada. O registo detém o registo oficial da sua propriedade.

E se eu perder o meu título de propriedade?

Não entre em pânico. A sua propriedade está segura porque está registada no Registo Predial. Pode sempre obter uma nova cópia.

• Peça uma nova cópia ao notário.0Peça ao notário que assinou o original uma nova cópia autorizada (copia autorizada). Terá de apresentar identificação e pagar uma taxa.
• Peça uma certidão ao registo.0Peça ao Registo Predial uma0certificación registral0para confirmar a sua propriedade e a situação do imóvel.

O seu advogado pode tratar de ambos por si, o que é útil se viver no estrangeiro.

Todo este processo é uma das razões pelas quais uma equipa na sua língua materna é tão importante. Na Spain Developments, trabalhamos com advogados espanhóis independentes, nunca com o advogado do promotor, que leem a nota simple, verificam o registo em relação ao cadastro e confirmam que a escritura está limpa antes de assinar. Como agente do comprador pago pelo promotor, o nosso trabalho é garantir que a casa pela qual paga é legalmente, totalmente sua.

O essencial

A nota simple é a sua verificação antes de comprar. Mostra quem é o proprietário do imóvel e se este tem dívidas. A escritura é o seu título de propriedade, assinado no notário, que faz de si o proprietário. Juntas, protegem a sua compra de problemas ocultos.

Peça sempre uma nota simple atualizada ao registo, nunca apenas a cópia do vendedor, e peça a um advogado independente para a analisar. Se estiver a comprar um imóvel novo na Costa del Sol, a Spain Developments pode tratar exatamente disso, para que a sua propriedade esteja limpa e segura.