Verificações de due diligence antes de comprar em Espanha

Comprar uma casa na Costa del Sol é um grande passo, muitas vezes a partir de outro país. Este guia mostra-lhe as verificações legais que protegem o seu dinheiro antes de assinar. Vai aprender o que verificar, quem o faz, quanto custa e os riscos de não o fazer. Foi escrito para compradores estrangeiros de imóveis novos.

Resumo rápido

• A due diligence é a verificação legal completa de um imóvel antes de o comprar.
• Em Espanha aplica-se a regra de "buyer beware", por isso os problemas passam a ser seus depois de assinar.
• Normalmente demora entre 5 e 15 dias úteis e faz parte dos 1% de honorários do advogado.
• Faça-a sempre antes de assinar ou pagar, e use sempre um advogado independente.

O que é a due diligence?

A due diligence é a verificação legal completa de um imóvel antes de o comprar. É realizada pelo seu advogado independente. O objetivo é simples: confirmar que a casa está legalmente em ordem, livre de dívidas, corretamente construída e segura para comprar.

O mercado imobiliário espanhol funciona segundo a regra de "buyer beware". Depois da escritura, qualquer problema oculto passa a ser seu, mesmo que não soubesse dele. A due diligence é a forma de encontrar esses problemas primeiro, enquanto ainda pode desistir.

Porque é que a due diligence é tão importante em Espanha

Em alguns países, o sistema protege o comprador. Espanha é diferente. Aqui, cabe a si e ao seu advogado verificar tudo antes de assinar. Depois da conclusão da compra, é tarde demais.

Os compradores estrangeiros enfrentam um risco adicional. Pode não conhecer os problemas locais que são comuns em Espanha. Pode estar a comprar numa viagem curta, apaixonado pela vista, sob pressão para decidir. É exatamente nessas alturas que os erros acontecem.

Estes são os problemas que a due diligence foi feita para detetar.

• Dívidas ocultas.A0Impostos em atraso, taxas de condomínio e contas de serviços públicos permanecem associados ao imóvel, não ao vendedor. Se ignorar esta verificação, herda essas dívidas.
• Obras ilegais.A0Quartos extra, uma piscina, um terraço ou uma garagem construídos sem licença. Isto pode resultar em multas ou até numa ordem de demolição.
• Problemas de planeamento urbanístico.A0Uma casa construída contra as regras de zoneamento, o que pode limitar a forma como a utiliza ou prejudicar a revenda.
• Dimensão ou limites incorretos.A0Se o imóvel real não corresponder ao registo oficial, pode ter dificuldades em registá-lo ou revendê-lo.

A checklist completa de due diligence

Eis o que uma verificação legal adequada abrange. Peça ao seu advogado para confirmar cada ponto por escrito.

1. Verificação do Registo Predial (nota simple).A0Confirma o verdadeiro proprietário e mostra qualquer hipoteca, embargo ou ónus. A nota simple é o extrato oficial do Registo Predial (Registro de la Propiedad).
2. Verificação do cadastro.A0Confirma que a dimensão e a configuração do imóvel no registo fiscal (Catastro) correspondem à realidade.
3. Registo vs cadastro vs realidade.A0O registo legal, o registo fiscal e a casa real têm de coincidir.
4. Planeamento urbanístico e zoneamento.A0Confirma que o imóvel cumpre as regras locais de construção e que não existem processos sancionatórios contra ele.
5. Licenças.A0Confirma uma licença de construção válida e a Licença de Primeira Ocupação (Licencia de Primera OcupaciónA0- a autorização para viver lá legalmente e ligar os serviços públicos).
6. Dívidas e contas.A0Verifica se existem IBI em atraso (imposto municipal), taxas de condomínio e contas de serviços públicos por pagar.
7. Condomínio.A0Confirma que o condomínio (comunidad de propietarios) é bem gerido, sem grandes dívidas ou litígios, e verifica as regras da comunidade.
8. Situação do arrendamento.A0Confirma se a casa pode ser legalmente arrendada a turistas, se esse for o seu plano.

Verificações extra para imóveis novos e em planta

Os imóveis novos e em planta exigem mais algumas verificações. Estas protegem-no contra os riscos específicos de comprar um imóvel novo ou ainda não concluído.

• Empresa promotora.A0Confirme que a promotora existe e verifique a sua saúde financeira no Registo Comercial (Registro Mercantil).
• Propriedade do terreno.A0Confirme que a promotora é realmente proprietária do terreno ou que tem o direito de construir nele.
• Garantia bancária.A0No caso de compra em planta, confirme que uma garantia bancária válida (aval bancario) cobre cada pagamento faseado, ao abrigo da Lei 57/1968 e da Lei 20/2015. Nunca pague um depósito sem isto.
• Especificação detalhada.A0Obtenha por escrito os materiais, a disposição e os acabamentos exatos, para que a promotora não os possa alterar discretamente nem cobrar mais tarde valores extra.
• Data de conclusão e penalizações. contrato deve estabelecer um prazo claro e penalizações por atrasos.
• Garantia estrutural de 10 anos. A lei espanhola exige uma garantia de 10 anos sobre a estrutura do edifício.

Uma nota sobre os okupas (ocupantes ilegais). Muitos compradores preocupam-se com ocupantes ilegais. É uma preocupação legítima, mas o risco real num condomínio fechado de construção nova é muito baixo. Estas casas estão ocupadas, protegidas por alarme e vigiadas por uma comunidade de proprietários. A Lei Antiocupas de Espanha de 2025 (Ley Antiokupas), em vigor desde abril de 2025, também tornou o despejo muito mais rápido. A polícia pode remover ocupantes ilegais em 48 horas se forem apanhados cedo, e os tribunais usam agora um processo acelerado de cerca de 15 dias. Parte de comprar bem é garantir que a sua nova casa fica devidamente protegida desde o primeiro dia.

Quando deve fazê-lo?

Antes de assinar qualquer documento vinculativo. Antes de pagar qualquer quantia significativa. Esta é a regra de timing mais importante no mercado imobiliário espanhol.

O contrato privado de compra (contrato de arras - o contrato de sinal vinculativo) é legalmente executável. Se o assinar e depois desistir, mesmo por uma boa razão, pode perder o seu depósito. Por isso, as verificações devem vir primeiro.

Se um vendedor ou agente o pressionar para assinar depressa, o seu advogado pode acrescentar uma cláusula suspensiva (condición suspensiva - uma cláusula de saída). Isto torna o negócio condicionado a um resultado limpo da due diligence. Se surgir um problema grave, afasta-se do negócio e mantém o seu dinheiro.

Aviso: A pressão para assinar hoje ou perdê-lo é uma tática clássica. Um imóvel genuíno e bom continuará lá depois de uma verificação adequada. Nunca deixe a urgência empurrá-lo para assinar antes de a due diligence estar concluída.

Quanto tempo demora e quanto custa

A due diligence normalmente demora 5 a 15 dias úteis. O tempo exato depende do imóvel e da rapidez com que a câmara municipal responde.

O custo faz parte dos honorários do seu advogado, que normalmente rondam 1% do preço de compra mais IVA (IVA a 21%). Vamos usar um exemplo real com uma construção nova de 500.000 euros.

Exemplo prático: construção nova de 500.000 euros

• 5.000 euros - honorários do advogado, incluindo due diligence (1%)
• 1.050 euros - IVA (21%)
• Total: 6.050 euros

A nota simple em si custa apenas alguns euros. O verdadeiro valor está no olhar treinado do advogado, ao ler em conjunto o registo, o cadastro, as licenças e as contas da comunidade. Face a uma compra de 500.000 euros, isto é um custo pequeno para total tranquilidade.

O que acontece se a ignorar

Estes riscos não são histórias raras de terror. Acontecem com frequência, especialmente a compradores que avançam demasiado depressa. Ignorar a due diligence pode significar:

• Pagar multas ou enfrentar demolição por obras sem licença.
• Ficar impossibilitado de obter hipoteca, seguro ou registo correto.
• Herdar dívidas não pagas de outra pessoa.
• Litígios legais com vizinhos ou com a câmara municipal.
• Dificuldade em revender a casa devido a um defeito legal.

Qualquer um destes problemas pode custar muito mais do que os honorários do advogado, e alguns não podem ser corrigidos de todo.

Comprar à distância: fazer verificações a partir do estrangeiro

Não precisa de estar em Espanha para a due diligence. A maioria dos compradores britânicos, irlandeses, neerlandeses, escandinavos, alemães, polacos e checos trata disso a partir de casa.

O seu advogado independente obtém os registos do registo predial e do cadastro, contacta a câmara municipal, a repartição de finanças e a comunidade, e informa-o na sua língua. Se não puder viajar para concluir a compra, assina uma Procuração (poder notarial - um documento legal que permite ao seu advogado agir em seu nome) para que o seu advogado possa assinar a escritura por si. Toda a verificação pode decorrer enquanto permanece no seu próprio país.

É aqui que ter a equipa certa faz toda a diferença. Na Spain Developments, trabalhamos apenas com advogados espanhóis independentes, nunca com o advogado do promotor. Isso importa porque o advogado do promotor tem um conflito de interesses: é pago pelo vendedor. Um advogado independente tem o dever e o motivo para encontrar problemas antes que se tornem seus. Como agente do comprador pago pelo promotor, coordenamos toda a due diligence para que nada fique por verificar.

Dica extra: Peça ao seu advogado um relatório escrito de due diligence no final. Um resumo claro do que foi verificado, do que foi encontrado e do que foi resolvido. Um bom advogado fornece isto por norma. Também é uma prova útil para o futuro, se algum dia vender.

Antes de assinar: checklist de due diligence

• Nota simple obtida recentemente do Registo Predial.
• Cadastro, registo e realidade correspondem todos entre si.
• Licença de construção e Licença de Primeira Ocupação confirmadas.
• Sem IBI, quotas de condomínio ou dívidas de serviços públicos em atraso.
• Para imóveis em planta: garantia bancária válida cobre cada pagamento faseado.
• Relatório escrito de due diligence recebido do seu advogado.

Conclusão

A due diligence é a verificação legal que mantém o seu dinheiro seguro em Espanha. Confirma o verdadeiro proprietário, encontra dívidas ocultas, verifica as licenças e garante que a casa está legalmente em ordem. Num sistema de o comprador deve ter cuidado, é a sua principal proteção.

Faça sempre toda a devida diligência antes de assinar ou pagar, e use sempre um advogado independente, não o do promotor. Se estiver a comprar uma construção nova na Costa del Sol, a Spain Developments pode organizar uma verificação jurídica completa e independente, tratada no seu idioma do início ao fim.