Новостройка на этапе строительства или вторичка в Испании: что подходит именно вам

Это руководство для иностранных покупателей, выбирающих между покупкой на этапе строительства и вторичной недвижимостью на Costa del Sol. Вы узнаете реальные расходы, риски и какой вариант лучше соответствует вашим целям. К концу вы будете понимать, какой путь подходит именно вам, с честными плюсами и минусами обоих вариантов.

Краткое резюме:a0Покупка на этапе строительства означает покупку нового жилья у застройщика до того, как оно будет построено: более низкая стартовая цена, 10-летняя гарантия и схема оплаты с резервным взносом плюс поэтапные платежи (около 20% до 40% до завершения, часто около 30%) с остатком 60% до 80% при получении ключей, и всё это защищено обязательной банковской гарантией — но вам нужно ждать. Вторичная недвижимость означает покупку жилья, у которого уже был владелец: вы платите около 10% по contrato de arras и 90% при завершении сделки, точно видите, что получаете, можете быстро въехать и часто можете торговаться, но вам нужно провести больше проверок. Для жилья стоимостью 500.000 euros ожидайте около 12% до 14% дополнительных расходов для покупки на этапе строительства и 9% до 12% для вторичной недвижимости.

Цифры, которые важны:

• 12% до 14%a0дополнительные расходы, покупка на этапе строительства.
• 9% до 12%a0дополнительные расходы, вторичная недвижимость.
• 10 летa0гарантия на новостройку.
• 4 до 12 недельa0скорость покупки вторичной недвижимости.

Что вы узнаете

• Покупка на этапе строительства и вторичная недвижимость: краткая разница
• Покупка на этапе строительства: плюсы, минусы и как вы платите
• Вторичная недвижимость: плюсы, минусы и как вы платите
• Реальная разница в расходах (с цифрами)
• Сравнение бок о бок
• Что подходит именно вам?
• Риски и как обезопасить себя

Покупка на этапе строительства и вторичная недвижимость: краткая разница

Выбор легко определить:

Покупка на этапе строительства

Тип новостройки. Вы покупаете у застройщикаa0до того, как жильё будет завершено. Вы покупаете по планам и ждёте, пока его построят.

Новостройка, готовая

Жильё застройщика уже построено, но в нём никто не жил. Готово к заселению, от застройщика.

Вторичная недвижимость

У жилья уже был как минимум один владелец. Вы покупаете его на вторичном рынке у частного собственника.

Все три варианта распространены на Costa del Sol. Покупка на этапе строительства и новостройка идут от застройщика. Вторичная недвижимость — от частного собственника. У каждого варианта есть явные плюсы и минусы.

Покупка на этапе строительства: плюсы, минусы и как вы платите

Покупка на этапе строительства подходит покупателям, которые хотят современное жильё и могут подождать. Вы часто платите более низкую «стартовую» цену, а жильё может вырасти в цене ещё до завершения строительства.

Плюсы:

• Более низкая стартовая цена.a0Ранние покупатели часто платят меньше финальной цены.
• Рост стоимости.a0Цены могут расти во время строительства, в хороших районах.
• Современно и эффективно.a0Новые дома соответствуют текущим нормам по теплоизоляции и энергоэффективности. Ниже счета, больше комфорта.
• Можно выбрать отделку.a0Часто можно выбрать плитку, кухни и планировки.
• Готово к заселению после завершения.a0Без ремонта, с бассейнами, спортзалами и садами.
• 10-летняя гарантия.a0По закону застройщик обязан покрывать структурные дефекты в течение 10 лет.

Минусы:

• Нужно ждать.a0Строительство занимает время, и возможны задержки.
• Вы покупаете частично вслепую.a0Вы оцениваете вид и качество по планам и шоу-руму.
• Пока нет дохода от аренды.a0Жильё не приносит дохода, пока строительство не завершено.

Как вы платите при покупке на этапе строительства.a0Вы платитепоэтапно, а не всю сумму сразу:

• Фиксированный резервный взнос, чтобы закрепить жильё, обычно около 6.000 до 10.000 euros.
• Поэтапные платежи во время строительства. В сумме они составляют околоa020% до 40% от цены до завершенияa0(часто около 30%).
• Остальное (околоa060% до 80%) при завершении, когда выдана Licence of First Occupation и вы получаете ключи.

Главное правило безопасности: каждый euro, который вы платите до завершения,a0должен быть защищён банковской гарантией или страховкойa0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Это испанский закон. Если застройщик не завершит строительство, вы получите свои деньги обратно.

Реальный пример.a0Вы покупаете квартиру на этапе строительства заa0500.000 euros. Типичная поэтапная схема выглядит так, при этом каждый платёж до получения ключей покрыт банковской гарантией:

• 8.000 eurosa0- резервный взнос (засчитывается в цену)
• 150.000 eurosa0- поэтапно во время строительства (около 30%)
• 350.000 eurosa0- остаток при завершении (около 70%)

Без этой гарантии ваши деньги под угрозой.

Опасность:a0Никогда не платите застройщику без банковской гарантии. Это самый большой риск при покупке на этапе строительства. Если застройщик не может её показать, уходите. Также проверьте репутацию застройщика — попросите показать дома, которые он завершил раньше.

Вторичная недвижимость: плюсы, минусы и как вы платите

Вторичная недвижимость подходит покупателям, которым нужны определённость и скорость. Вы можете стоять в доме, видеть вид и почувствовать район ещё до покупки.

Плюсы:

• Что видите, то и получаете.a0Реальная планировка, реальный вид, реальный свет, реальные соседи.
• Быстрее.a0Вся покупка может занять около 4 до 12 недель.
• Есть пространство для торга.a0Цены на вторичную недвижимость часто допускают предложение. Скидки от 5% до 15% обычны на рынке покупателя.
• Премиальные локации.a0Во многих местах у пляжа и в центре города больше не осталось земли под новостройки.
• Доход сразу.a0Вы можете сдавать жильё или въехать сразу.
• Характер.a0Некоторые покупатели любят старые, традиционные дома.

Минусы:

• Старое состояние.a0Может понадобиться новая кухня, крыша или проводка.
• Более низкий энергетический рейтинг.a0Старые дома могут обходиться дороже в отоплении и охлаждении.
• Нет 10-летней гарантии.a0Вы покупаете как есть.
• Нужно больше проверок.a0Вы наследуете историю жилья, поэтому тщательная проверка особенно важна.

Как вы платите за вторичную недвижимость.a0Структура проще:

• Около 10% при частном договоре купли-продажи (thea0contrato de arras, договоре задатка).
• Оставшиеся 90% при завершении сделки у нотариуса.

Реальный пример.a0Вы покупаете квартиру на вторичном рынке, выставленную заa0500.000 euros. Вы предлагаете и соглашаетесь на 0470.000 euros 0(обычная экономия):

• 500.000 euros 0- цена в объявлении
• 470.000 euros 0- согласовано после переговоров
• 47.000 euros 0- 10% при подписании контракта
• 423.000 euros 0- остаток при завершении сделки

Вы можете получить ключи примерно через 4–8 недель, что намного быстрее, чем ждать завершения строительства жилья на этапе проекта.

Бонусный совет: 0Для любого вторичного жилья старше примерно 20 лет оплатите независимую техническую экспертизу. Несколько сотен euros сейчас могут выявить сырость, старую проводку или проблемы с крышей, которые позже обойдутся в тысячи. Продавец не обязан рассказывать вам всё — экспертиза защищает вас.

Реальная разница в расходах (с цифрами)

Вот где многих покупателей ждёт сюрприз. Эти два варианта облагаются налогом по-разному. На Costa del Sol (регион Andalucía) в 2026 году:

• Жильё на этапе проекта / новостройка: 010% IVA (VAT) плюс около 1.2% AJD (гербовый сбор).
• Вторичное жильё: 07% ITP (налог на передачу собственности). Без VAT, без AJD.

Затем в обоих случаях добавляются услуги нотариуса, Land Registry и юридические расходы. Так что ваши общие дополнительные расходы составят около 012% до 14% 0для жилья на этапе проекта или новостройки, и около 09% до 12% 0для вторичного жилья. Вот один и тот же дом за 500.000 euros в обоих вариантах.

Жильё на этапе проекта / новостройка

• 50.000 euros 0- 10% IVA
• 6.000 euros 0- 1.2% AJD (гербовый сбор)
• Около 1.500 euros 0- нотариус плюс Land Registry
• Около 6.050 euros 0- юрист (1% плюс VAT)
• Итого дополнительно: около 64.000 euros

Вторичная недвижимость

• 35.000 euros 0- 7% ITP
• Нет 0- гербовый сбор (AJD)
• Около 1.500 euros 0- нотариус плюс Land Registry
• Около 6.050 euros 0- юрист (1% плюс VAT)
• Итого дополнительно: около 43.000 euros

Так что только по налогам вторичное жильё легче — примерно на 021.000 euros меньше 0для дома за 500.000 euros. Но помните: жильё на этапе проекта часто изначально стоит дешевле и может вырасти в цене до завершения строительства. Поэтому более низкий налог не всегда означает более выгодную сделку в целом.

Бонусный совет: 0Что бы вы ни выбрали, закладывайте полную сумму дополнительных расходов с самого начала. Дом за 500.000 euros на самом деле означает покупку на 543.000–564.000 euros с учётом налогов и сборов. Это ловушка скрытых расходов, в которую иностранные покупатели попадают чаще всего.

Сравнение бок о бок

Вот полная картина.

Покупка на этапе строительства

• Переезд: 0после завершения строительства
• Скорость: 0от месяцев до лет
• Как вы платите: 0сбор за бронирование, затем 20%–40% поэтапно во время строительства, затем 60%–80% при завершении
• Переговоры: 0ограниченные (устанавливает застройщик)
• Основной налог (Andalucía): 010% IVA плюс 1.2% AJD
• Общие дополнительные расходы: 0около 12%–14%
• Энергоэффективность: 0высокая (современное жильё)
• Гарантия: 010-летняя на конструкцию
• Можно увидеть до покупки: 0нет (только планы)
• Защита депозита: 0банковская гарантия (по закону)
• Доход от аренды: 0только после завершения

Вторичная недвижимость

• Переезд: 0сразу
• Скорость: 0примерно 4–8 недель
• Как вы платите: 0около 10% по arras, затем 90% при завершении
• Переговоры: 0часто на 5%–15% ниже
• Основной налог (Andalucía): 07% ITP
• Общие дополнительные расходы: 0около 9%–12%
• Энергоэффективность: 0часто ниже (старое жильё)
• Гарантия: 0нет
• Можно увидеть до покупки: 0да
• Защита депозита: 0стандартный задаток arras
• Доход от аренды: 0возможен немедленно

Что подходит именно вам?

Оба варианта могут быть разумным выбором. Всё зависит от вашей цели.

Выбирайте жильё на этапе проекта, если

Вам нужен современный дом с минимальным уходом, вы можете подождать и вам нравится возможность роста стоимости до завершения строительства. Хороший вариант для покупателей, ориентированных на совершенно новое жильё или долгосрочную выгоду.

Выбирайте вторичное жильё, если

Вы хотите увидеть точный объект, быстро въехать или сдать его в аренду, купить в отличном месте или поторговаться по цене. Хороший вариант для покупателей, которые ценят определённость и локацию.

Нет одного единственного «лучшего» варианта. Есть только то, что подходит под ваши сроки, бюджет и планы.

В Spain Developments мы специализируемся на новостройках и жилье на этапе проекта на Costa del Sol и работаем только с застройщиками, которые предоставляют надлежащую банковскую гарантию. Мы независимый агент покупателя — нашу комиссию платит застройщик, поэтому вы не платите комиссию покупателя. Мы проверяем для вас лицензии, гарантию и контракт. Свяжитесь с нами, если хотите сравнить реальные варианты бок о бок.

Риски и как обезопасить себя

Честно оцените риски каждого пути:

• Жильё на этапе проекта: нет банковской гарантии. 0Это главный риск. Никогда не платите без неё.
• Жильё на этапе проекта: слабый застройщик. 0Проверьте его завершённые проекты и репутацию.
• Жильё на этапе проекта: задержки. 0Заложите запас времени в свои планы и прочитайте дату сдачи в контракте.
• Вторичное жильё: скрытые долги. 0Неуплаченные налоги или взносы в сообщество могут перейти к вам. Ваш юрист проверяет 0nota simple 0(выписку из Land Registry).
• Вторичное жильё: скрытые дефекты. 0Закажите техническую экспертизу для старых домов.
• Оба варианта: незаконные постройки. 0Подтвердите наличие лицензии и, для новостройки, лицензии на первое заселение.
• Оба варианта: нечестные агенты. 0Попросите полную цену и все расходы в письменном виде.
• Оба варианта: валютный риск. 0Если вы платите в pounds, krona или zloty, зафиксируйте курс через брокера, чтобы стоимость не изменилась.
• Оба варианта: okupas (сквоттеры). 0Реальный страх для иностранных владельцев. Жилые комплексы с ограждением, сигнализацией и дом под присмотром — лучшая защита.

Предупреждение: 0Всегда пользуйтесь услугами собственного независимого юриста, а не юриста продавца или застройщика. Этот один шаг защищает вас почти от всех ловушек выше, как при покупке жилья на этапе проекта, так и вторичного.

Всё ещё не уверены, что вам подходит? Мы помогаем сравнивать безопасные варианты жилья на этапе проекта и новостроек бок о бок, с уже проверенными лицензиями, гарантиями и контрактами, и без комиссии покупателя. Свяжитесь со Spain Developments.

Заключение

Жильё на этапе проекта и вторичное жильё — оба хорошие способы купить недвижимость на Costa del Sol, и правильный выбор зависит от вас. Жильё на этапе проекта даёт современный дом, поэтапные платежи и возможный рост стоимости, но вам придётся ждать и обязательно нужна банковская гарантия. Вторичное жильё даёт определённость, скорость и шанс поторговаться, но требует тщательных проверок. Для дома за 500.000 euros ожидайте около 12%–14% дополнительных расходов для жилья на этапе проекта и 9%–12% для вторичного. В Spain Developments мы помогаем вам сравнивать безопасные варианты без комиссии покупателя. Когда будете готовы, свяжитесь с нами.