Off Plan kundrejt Rishitjes në Spanjë: Cila është e duhura për ju

Ky udhëzues është për blerësit e huaj që zgjedhin midis off-plan dhe rishitjes në Costa del Sol. Do të mësoni kostot reale, rreziqet dhe cila mundësi i përshtatet qëllimeve tuaja. Në fund, do ta dini se cila rrugë është e duhura për ju, me të mirat dhe të këqijat e sinqerta për të dyja.

Përmbledhje e shpejtë:0Off-plan do të thotë të blesh një shtëpi të re nga një zhvillues para se të ndërtohet: çmim më i ulët në nisje, garanci 10-vjeçare dhe një plan pagese me një tarifë rezervimi plus këste me faza (rreth 20% deri në 40% para përfundimit, shpesh rreth 30%) me një bilanc prej 60% deri në 80% në dorëzimin e çelësave, të gjitha të mbrojtura nga një garanci bankare e detyrueshme - por duhet të presësh. Rishitje do të thotë të blesh një shtëpi që ka pasur një pronar më parë: paguan rreth 10% në arras dhe 90% në përfundim, sheh saktësisht çfarë po merr, mund të hysh shpejt dhe shpesh të negociosh, por duhet të bësh më shumë kontrolle. Për një shtëpi me vlerë 500.000 euros, prit rreth 12% deri në 14% kosto shtesë për off-plan dhe 9% deri në 12% për rishitje.

Shifrat që kanë rëndësi:

• 12% deri në 14%0kosto shtesë, off-plan.
• 9% deri në 12%0kosto shtesë, rishitje.
• 10 vjet0garanci për ndërtim të ri.
• 4 deri në 12 javë0shpejtësia e blerjes në rishitje.

Çfarë do të mësoni

• Off-plan kundrejt rishitjes: ndryshimi i shpejtë
• Off-plan: të mirat, të këqijat dhe si paguani
• Rishitje: të mirat, të këqijat dhe si paguani
• Dallimi real i kostos (me shifra)
• Krahasim krah për krah
• Cila është e duhura për ju?
• Rreziqet dhe si të qëndroni të sigurt

Off-plan kundrejt rishitjes: ndryshimi i shpejtë

Zgjedhja është e thjeshtë për t’u përcaktuar:

Off-plan

Një lloj ndërtimi të ri. Blini nga një zhvillues0para se shtëpia të përfundojë. Blini nga planet dhe prisni që të ndërtohet.

Ndërtim i ri, gati

Shtëpia e zhvilluesit është ndërtuar, por nuk është banuar kurrë. Gati për t’u futur, nga një zhvillues.

Rishitje

Shtëpia ka pasur të paktën një pronar më parë. E blini në tregun e dorës së dytë, nga një pronar privat.

Të trija janë të zakonshme në Costa del Sol. Off-plan dhe ndërtimet e reja vijnë nga një zhvillues. Rishitja vjen nga një pronar privat. Secila ka të mira dhe të këqija të qarta.

Off-plan: të mirat, të këqijat dhe si paguani

Off-plan u përshtatet blerësve që duan një shtëpi moderne dhe mund të presin. Shpesh paguani një çmim më të ulët “nisjeje”, dhe shtëpia mund të rritet në vlerë para se të përfundojë.

Të mirat:

• Çmim më i ulët nisjeje.0Blerësit e hershëm shpesh paguajnë më pak se çmimi përfundimtar.
• Rritje vlere.0Çmimet mund të rriten gjatë ndërtimit, në zona të mira.
• Moderne dhe efikase.0Shtëpitë e reja përmbushin rregullat aktuale për izolim dhe energji. Fatura më të ulëta, më shumë rehati.
• Mund të zgjidhni përfundimet.0Shpesh zgjidhni pllakat, kuzhinat dhe planimetritë.
• Gati për banim kur përfundon.0Pa rinovim, me pishina, palestra dhe kopshte.
• Një garanci 10-vjeçare.0Sipas ligjit, zhvilluesi duhet të mbulojë defektet strukturore për 10 vjet.

Të këqijat:

• Duhet të prisni.0Ndërtimi kërkon kohë dhe mund të ketë vonesa.
• Blini pjesërisht pa e parë.0E gjykoni pamjen dhe cilësinë nga planet dhe një shtëpi model.
• Ende pa të ardhura nga qiraja.0Shtëpia nuk sjell asgjë derisa të përfundojë.

Si paguani për off-plan.0Ju paguani me0faza, jo të gjitha njëherësh:

• Një tarifë fikse rezervimi për të mbajtur shtëpinë, zakonisht rreth 6.000 deri në 10.000 euros.
• Këste me faza gjatë ndërtimit. Në total këto arrijnë rreth020% deri në 40% të çmimit para përfundimit0(shpesh rreth 30%).
• Pjesa tjetër (rreth060% deri në 80%) në përfundim, kur jepet Licence of First Occupation dhe merrni çelësat.

Rregulli i madh i sigurisë: çdo euro që paguani para përfundimit0duhet të mbrohet nga një garanci bankare ose sigurim0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Ky është ligji spanjoll. Nëse zhvilluesi nuk arrin ta përfundojë, ju i merrni paratë mbrapsht.

Shembull real.0Blini një apartament off-plan me vlerë0500.000 euros. Një plan tipik me faza duket kështu, me secilën pagesë para çelësave të mbuluar nga një garanci bankare:

• 8.000 euros0- tarifë rezervimi (llogaritet në çmim)
• 150.000 euros0- me faza gjatë ndërtimit (rreth 30%)
• 350.000 euros0- bilanci në përfundim (rreth 70%)

Pa atë garanci, paratë tuaja janë në rrezik.

Rrezik:0Mos paguani kurrë një zhvillues pa një garanci bankare. Ky është rreziku më i madh i off-plan. Nëse një zhvillues nuk mund ta tregojë një të tillë, largohuni. Gjithashtu kontrolloni historikun e zhvilluesit - kërkoni të shihni shtëpitë që ka përfunduar më parë.

Rishitje: të mirat, të këqijat dhe si paguani

Rishitja u përshtatet blerësve që duan siguri dhe shpejtësi. Mund të qëndroni në shtëpi, të shihni pamjen dhe të ndieni zonën para se të blini.

Të mirat:

• Ajo që shihni është ajo që merrni.0Planimetri reale, pamje reale, dritë reale, fqinjë realë.
• Më shpejt.0E gjithë blerja mund të zgjasë rreth 4 deri në 12 javë.
• Hapësirë për të negociuar.0Çmimet e rishitjes shpesh janë të hapura për një ofertë. Ulje prej 5% deri në 15% janë të zakonshme në një treg në favor të blerësit.
• Vendndodhje premium.0Shumë vende buzë plazhit dhe në qendër të qytetit nuk kanë më tokë të lirë për ndërtim të ri.
• Të ardhura tani.0Mund ta jepni me qira ose të hyni menjëherë.
• Karakter.0Disa blerës i duan shtëpitë më të vjetra, tradicionale.

Të këqijat:

• Gjendje më e vjetër.0Mund të ketë nevojë për një kuzhinë të re, çati ose instalim elektrik.
• Vlerësim më i ulët energjetik.0Shtëpitë më të vjetra mund të kushtojnë më shumë për t’u ngrohur dhe ftohur.
• Pa garanci 10-vjeçare.0E blini ashtu siç është.
• Nevojiten më shumë kontrolle.0Ju trashëgoni historinë e shtëpisë, kështu që due diligence ka më shumë rëndësi.

Si paguani për rishitje.0Struktura është më e lehtë:

• Rreth 10% në kontratën private të blerjes (the0contrato de arras, kontrata e depozitës).
• 90% e mbetur në përfundim, te noteri.

Shembull real.0Blini një apartament rishitjeje të listuar me vlerë0500.000 euros. Ju ofroni dhe bini dakord për26nbsp;470.000 euros26nbsp;(një kursim i zakonshëm):

• 500.000 euros26nbsp;- çmimi i listuar
• 470.000 euros26nbsp;- rënë dakord pas negocimit
• 47.000 euros26nbsp;- 10% në kontratë
• 423.000 euros26nbsp;- pjesa e mbetur në përfundim

Mund t'i keni çelësat për rreth 4 deri në 8 javë, shumë më shpejt sesa të prisni për një ndërtim off-plan.

Këshillë bonus:26nbsp;Për çdo shtëpi rishitjeje mbi rreth 20 vjet të vjetër, paguani për një inspektim të pavarur. Disa qindra euros tani mund të zbulojnë lagështi, instalime elektrike të vjetra ose probleme me çatinë që do të kushtonin mijëra më vonë. Shitësi nuk ka pse t'ju tregojë gjithçka - një inspektim ju mbron.

Dallimi real i kostos (me shifra)

Këtu shumë blerës marrin një surprizë. Të dy opsionet tatohen ndryshe. Në Costa del Sol (rajoni i Andalucía) në 2026:

• Off-plan / ndërtim i ri:26nbsp;10% IVA (TVSH) plus rreth 1.2% AJD (taksa e vulës).
• Rishitje:26nbsp;7% ITP (taksa e transferimit). Pa TVSH, pa AJD.

Pastaj të dyja shtojnë tarifat e noterit, Regjistrit të Tokës dhe tarifat ligjore. Pra, kostoja juaj shtesë totale është rreth26nbsp;12% deri në 14%26nbsp;për off-plan ose ndërtim të ri, dhe rreth26nbsp;9% deri në 12%26nbsp;për rishitje. Këtu është e njëjta shtëpi me 500.000 euros, në të dyja mënyrat.

Off-plan / ndërtim i ri

• 50.000 euros26nbsp;- 10% IVA
• 6.000 euros26nbsp;- 1.2% AJD (taksa e vulës)
• Rreth 1.500 euros26nbsp;- noteri plus Regjistri i Tokës
• Rreth 6.050 euros26nbsp;- avokati (1% plus TVSH)
• Totali shtesë: rreth 64.000 euros

Rishitje

• 35.000 euros26nbsp;- 7% ITP
• Asnjë26nbsp;- taksa e vulës (AJD)
• Rreth 1.500 euros26nbsp;- noteri plus Regjistri i Tokës
• Rreth 6.050 euros26nbsp;- avokati (1% plus TVSH)
• Totali shtesë: rreth 43.000 euros

Pra, vetëm nga taksa, rishitja është më e lehtë - rreth26nbsp;21.000 euros më pak26nbsp;në një shtëpi me 500.000 euros. Por mbani mend: off-plan shpesh nis me një çmim më të ulët dhe mund të rritet në vlerë para përfundimit. Pra, taksa më e ulët nuk do të thotë gjithmonë marrëveshja më e lirë në total.

Këshillë bonus:26nbsp;Cilëndo që të zgjidhni, planifikoni koston e plotë shtesë që në fillim. Një shtëpi me 500.000 euros është në të vërtetë një blerje prej 543.000 deri në 564.000 euros sapo të përfshihen taksat dhe tarifat. Kjo është kurthi i kostove të fshehura që kap më shpesh blerësit e huaj.

Krahasim krah për krah

Këtu është tabloja e plotë.

Off-plan

• Hyrja në banesë:26nbsp;pas ndërtimit
• Shpejtësia:26nbsp;muaj deri në vite
• Si paguani:26nbsp;tarifë rezervimi, pastaj 20% deri në 40% me këste gjatë ndërtimit, pastaj 60% deri në 80% në përfundim
• Negocimi:26nbsp;i kufizuar (i caktuar nga zhvilluesi)
• Taksa kryesore (Andalucía):26nbsp;10% IVA plus 1.2% AJD
• Shtesa totale:26nbsp;rreth 12% deri në 14%
• Energjia:26nbsp;e lartë (moderne)
• Garancia:26nbsp;strukturore 10-vjeçare
• E shihni para se të blini:26nbsp;jo (vetëm planet)
• Mbrojtja e depozitës:26nbsp;garanci bankare (me ligj)
• Të ardhurat nga qiraja:26nbsp;vetëm pas përfundimit

Rishitje

• Hyrja në banesë:26nbsp;menjëherë
• Shpejtësia:26nbsp;rreth 4 deri në 8 javë
• Si paguani:26nbsp;rreth 10% në arras, pastaj 90% në përfundim
• Negocimi:26nbsp;shpesh 5% deri në 15% zbritje
• Taksa kryesore (Andalucía):26nbsp;7% ITP
• Shtesa totale:26nbsp;rreth 9% deri në 12%
• Energjia:26nbsp;shpesh më e ulët (më e vjetër)
• Garancia:26nbsp;asnjë
• E shihni para se të blini:26nbsp;po
• Mbrojtja e depozitës:26nbsp;depozitë standarde arras
• Të ardhurat nga qiraja:26nbsp;qiradhënie e menjëhershme e mundur

Cila është e duhura për ju?

Të dyja mund të jenë një zgjedhje e zgjuar. Varet nga qëllimi juaj.

Zgjidhni off-plan nëse

Ju doni një shtëpi moderne, me mirëmbajtje të ulët, mund të prisni dhe ju pëlqen mundësia e rritjes së vlerës para përfundimit. E mirë për blerësit të përqendruar te një shtëpi krejt e re ose fitimi afatgjatë.

Zgjidhni rishitjen nëse

Ju doni të shihni shtëpinë e saktë, të hyni ose ta jepni me qira shpejt, të blini në një vendndodhje kryesore ose të negocioni çmimin. E mirë për blerësit që vlerësojnë sigurinë dhe vendndodhjen.

Nuk ka një "më të mirë" të vetme. Ka vetëm atë që i përshtatet afatit tuaj, buxhetit dhe planeve.

Te Spain Developments, ne përqendrohemi te shtëpitë e ndërtimit të ri dhe off-plan në Costa del Sol, dhe punojmë vetëm me zhvillues që japin një garanci bankare të duhur. Ne jemi një agjent i pavarur i blerësit - zhvilluesi paguan tarifën tonë, kështu që ju nuk paguani tarifë blerësi. Ne kontrollojmë licencat, garancinë dhe kontratën për ju. Mos ngurroni të na kontaktoni për të krahasuar opsione reale krah për krah.

Rreziqet dhe si të qëndroni të sigurt

Jini të sinqertë për rreziqet e secilës rrugë:

• Off-plan: pa garanci bankare.26nbsp;Rreziku kryesor. Mos paguani kurrë pa të.
• Off-plan: zhvillues i dobët.26nbsp;Kontrolloni projektet e tyre të përfunduara dhe reputacionin.
• Off-plan: vonesa.26nbsp;Parashikoni një rezervë në planet tuaja dhe lexoni datën e dorëzimit në kontratë.
• Rishitje: borxhe të fshehura.26nbsp;Taksat e papaguara ose tarifat e komunitetit mund t'ju kalojnë juve. Avokati juaj kontrollon26nbsp;nota simple26nbsp;(ekstraktin e Regjistrit të Tokës).
• Rishitje: defekte të fshehura.26nbsp;Bëni një inspektim për shtëpitë më të vjetra.
• Të dyja: ndërtime të paligjshme.26nbsp;Konfirmoni licencën dhe, për ndërtimet e reja, licencën e okupimit të parë.
• Të dyja: agjentë të pandershëm.26nbsp;Kërkoni çmimin e plotë dhe të gjitha kostot me shkrim.
• Të dyja: rreziku i kursit të këmbimit.26nbsp;Nëse paguani në pounds, krona ose zloty, fiksoni kursin tuaj me një broker që kostoja të mos ndryshojë.
• Të dyja: okupas (pushtues të paligjshëm).26nbsp;Një frikë reale për pronarët e huaj. Kompleksët e mbyllur, me alarm dhe një shtëpi nën vëzhgim janë mbrojtja më e mirë.

Paralajmërim:26nbsp;Përdorni gjithmonë avokatin tuaj të pavarur, kurrë atë të shitësit ose të zhvilluesit. Ky hap i vetëm ju mbron kundër pothuajse çdo kurthi më sipër, si për off-plan ashtu edhe për rishitje.

Ende nuk jeni të sigurt se cila ju përshtatet? Ne ju ndihmojmë të krahasoni opsione të sigurta off-plan dhe të ndërtimit të ri krah për krah, me licencat, garancitë dhe kontratat të kontrolluara për ju, dhe pa tarifë blerësi. Mos ngurroni të flisni me Spain Developments.

Përfundim

Off-plan dhe rishitja janë të dyja mënyra të mira për të blerë në Costa del Sol - ajo e duhura varet nga ju. Off-plan ofron një shtëpi moderne, pagesa me këste dhe rritje të mundshme, por ju prisni dhe duhet të keni garanci bankare. Rishitja ofron siguri, shpejtësi dhe mundësi për të negociuar, por kërkon kontrolle të kujdesshme. Për një shtëpi me 500.000 euros, prisni rreth 12% deri në 14% shtesë për off-plan dhe 9% deri në 12% për rishitje. Te Spain Developments, ne ju ndihmojmë të krahasoni opsione të sigurta pa tarifë blerësi. Kur të jeni gati, mos ngurroni të na kontaktoni.