Pravni postupak i prenos vlasništva pri kupovini novogradnje u Španiji

Ova stranica je za međunarodne kupce koji žele da njihova kupovina nekretnine u Španiji bude proverena i pravilno vođena. Saznaćete zašto vam je potreban nezavisan španski advokat, šta on radi za vas, koliko to košta i kako zajedno sa vama nadgledamo ceo pravni proces. Jasno, iskreno, jednostavnim jezikom.

Kupovina nekretnine u Španiji je bezbedna kada je pravna strana urađena kako treba. Opasnost je u tome da koristite pogrešnog advokata, ili da ga uopšte nemate. Evo kako da se zaštitite.

Kratak odgovor:0U Španiji, nezavisan advokat pravno proverava sve pre nego što kupite. Preporučujemo pouzdanog advokata koji nam ne plaća nikakvu proviziju, naplaćuje 1% uključujući PDV (ispod uobičajene tarife), i radi isključivo za vas. Ne morate da dovodite advokata iz svoje zemlje, potreban vam je neko ko poznaje špansko pravo. Mi koordiniramo i nadgledamo ceo pravni proces zajedno s njim, tako da ništa ne promakne.

Potreban vam je španski advokat, ne neko iz vaše zemlje

Mnogi kupci pretpostavljaju da će dovesti svog advokata iz svoje zemlje da vodi sve. To je prirodna misao, ali u Španiji to ne funkcioniše tako.

Potreban vam je španski advokat koji poznaje špansko pravo. Čak i tamo gde se primenjuje evropsko pravo, pravila i svakodnevne procedure koje zaista uređuju vašu kupovinu su španske. Advokat koji radi u drugom sistemu neće ih poznavati.

Naravno, možete uključiti i advokata iz svoje zemlje, i da radi zajedno sa španskim. Međutim, iz našeg iskrenog iskustva, to obično malo doprinosi i često usporava stvari. Advokati u inostranstvu se često plaćaju po satu, pa mogu prolaziti kroz svaku klauzulu veoma detaljno i otvarati pitanja koja je španski sistem već rešio, a zatim ionako pitati španskog advokata kako to ovde funkcioniše. Posebno kod novogradnje, veliki deo procesa je zakonom određen, pa su ugovor i koraci prilično standardni. Španski advokat koji živi u ovom sistemu vodi vas kroz njega glatko.

Zašto je nezavisan advokat najvažniji

Ovde je suština. Mnoge agencije vas upućuju na advokata koji im plaća naknadu za preporuku. Tada je njegova lojalnost podeljena i može prećutati problem koji bi trebalo da zaustavi posao.

Mi to radimo drugačije. Preporučujemo nezavisnog advokata koji nam ne plaća ništa, ni cent. Njegova jedina dužnost je prema vama, kupcu. Istinski nezavisan advokat će vam reći da odustanete od lošeg posla, čak i kada to znači da nema prodaje i da niko ne dobije naknadu.

Ovo je još važnije kod preprodaje nego kod novogradnje. Novogradnja prati prilično utvrđen, zakonski uređen proces. Kod preprodaje ima više stvari koje mogu poći po zlu, pa advokat koji nije stvarno nezavisan ima manje razloga da zaustavi posao koji bi trebalo zaustaviti, a neprijatni detalji mogu ostati skriveni. Sa nezavisnim advokatom, ništa se ne gura pod tepih.

Uvek ste slobodni da koristite svog španskog advokata. Mi preporučujemo našeg jer godinama sarađujemo, koordinacija je lakša i ceo proces je jednostavniji za vas. Ali izbor je vaš, a advokat uvek radi za vas.

Dodatni savet:0Uvek vredi znati gde leži lojalnost vašeg advokata. Pošteno pitanje za svaku agenciju jeste da li advokat kojeg predlažu njima plaća naknadu za preporuku. Pouzdana agencija na to odgovara direktno. Mi hoćemo: naš nam ne plaća ništa.

Još jedna povezana stvar. Najbolje je da se ne oslanjate na advokata kojeg predloži investitor ili agent prodavca, jer je njihov interes da zaključe prodaju. Nezavisan advokat na vašoj strani, kao onaj kojeg mi preporučujemo, sasvim je druga stvar.

Šta advokat radi za vas

Advokat za nekretnine u Španiji radi mnogo više od čitanja ugovora. On sprovodi potpunu pravnu proveru, proveravajući svaku pravnu činjenicu o nekretnini pre nego što platite, a advokat sa kojim radimo naplaćuje 1% uključujući PDV, što pokriva sve to.

• Proverava0nota simple, izvod iz Zemljišnog registra koji pokazuje ko je vlasnik nekretnine i koje dugove ili terete ona ima.
• Potvrđuje da je gradnja legalna i u potpunosti licencirana, kako ne biste nasledili nelegalnu ili nelicenciranu nekretninu.
• Objašnjava vam sve, na jednostavnom engleskom, u svakom koraku, tako da uvek razumete šta potpisujete.

Isti advokat takođe postavlja i praktičnu stranu vlasništva u Španiji, što vam štedi mnogo stresa:

• Vaš0NIE0(broj identifikacije stranca koji vam je potreban za kupovinu), vaš španski bankovni račun, komunalije i osiguranje doma.
• Turistička dozvola (za izdavanje na odmor), ako želite da izdajete nekretninu.
• Tekući porezi za nerezidente i porezi na izdavanje. Firma sa kojom radimo ima poseban sektor upravo za to i može pomoći i oko eventualnih sporova kasnije.

Укратко, то је један поуздан контакт за скоро све што ће вам требати у Spain. Они такође имају одличне локалне контакте, као и ми, тако да се ствари заиста завршавају.

Шта кошта, без изненађења

Прави страх за купце су скривени трошкови, изненадни порези или да им се наплати више само зато што су странци. Ми уклањамо ту бригу тако што смо потпуно отворени од самог почетка.

Пре него што се обавежете на било шта, добијате јасну, детаљно разрађену процену сваког трошка, тако да знате свој стварни укупан износ:

• Адвокат: bout 1% including VAT.
• Порез на куповину новоградње: 10% IVA, plus about 1,2% AJD (stamp duty).
• Нотар и Катастар непокретности: отприлике 1% до 2% заједно.

По правилу, планирајте око 12% до 14% поврх цене. А пошто смо независни, сама цена је иста без обзира да ли купујете преко нас или идете директно, тако да не плаћате ни „премију за странце“.

Највећи правни страхови и како их уклањамо

Правна страна брине купце јер функционише другачије него код куће. Ево стварних страхова и како се адвокат и ми носимо са сваким од њих.

• Наслеђивање скривених дугова. У Spain дугови прате некретнину, а не особу. Неотплаћена хипотека, накнаде за заједницу, порези или казне могу прећи на вас, понекад у износу од десетина хиљада евра. Адвокат проверава регистар и рачуне заједнице, тако да никада не наследите туђи дуг.
• Нелегална или нелиценцирана градња. Некретнина без одговарајућих дозвола, или без Licence of First Occupation, не може се легално користити за становање, прикључити на комуналне услуге или лако препродати, а у најгорим случајевима прете казне или рушење. Адвокат проверава сваку дозволу, а ми вас већ на почетку усмеравамо да избегнете проблематичне пројекте.
• Преваре и изгубљен новац. Лажни огласи, људи који се представљају као власник, фалсификовано пуномоћје и мејлови типа „наши банковни подаци су се променили“ — све су то стварне ствари. Ми успостављамо први контакт и проверавамо с ким имате посла, а ваш адвокат осигурава да се новац увек преноси безбедно. Никада не плаћајте никоме без претходне провере са нама или вашим адвокатом.
• Потписивање нечега што не разумете. Шпански уговори су на шпанском, по шпанском праву, са појмовима који можда не постоје у вашој земљи, а усмено обећање не значи ништа ако није унето у писани текст. Ваш адвокат објашњава сваку клаузулу јасним енглеским, и важи само оно што је написано.
• Да не можете да је издајете. Дом може бити потпуно легалан за куповину, али ограничен за туристичко издавање правилима заједнице власника. Ако вам је издавање важно, адвокат проверава та правила пре него што се обавежете.
• Скривени трошкови и преплаћивање. Као што је горе наведено: потпуна, детаљно разрађена процена трошкова унапред и иста цена као при директној куповини.

Зашто радити са Spain Developments

Ми смо независни заступник купца са приступом сваком пројекту на Costa del Sol. Нисмо везани ни за једног инвеститора и не зарађујемо ништа од вашег адвоката, па наши савети остају непристрасни. Наша услуга куповине је бесплатна за вас, јер инвеститор плаћа нашу накнаду, а цена је идентична без обзира да ли долазите преко нас или идете директно.

Најважније за правну страну је то што вам не дамо само адвоката и не нестанемо. Координишемо и надгледамо цео правни поступак и целу трансакцију заједно са вашим адвокатом, пазећи да се сваки корак догоди на време, тако да ништа не промакне. Увек имате један тим који брине о вама.

Када будете спремни, упознаћемо вас са нашим независним адвокатом или ћемо радо сарађивати са вашим. У сваком случају, ваша куповина ће бити правилно проверена и разумећете сваки корак.