Besiktning av fel och brister i nybyggda bostäder på Costa del Sol

Den här sidan är för köpare som snart ska få nycklarna till ett nybyggt hem på Costa del Sol. Du får lära dig vad snagging är, varför det spelar roll och hur vi hjälper dig att göra det ordentligt. Du får också se hur vi skyddar dig även när du inte kan flyga in. Ärligt och praktiskt, utan skrämmande säljsnack.

Kort sammanfattning:a0Snagging betyder att man kontrollerar ett helt nytt hem för fel innan man skriver under för det. Den stora myten är att 22nytt betyder perfekt.22 Det stämmer inte. Vi hjälper dig att kontrollera de ställen där det oftast blir fel, vi kan närvara med dig, och vi kan rekommendera en betald professionell besiktningsman för full trygghet. Huvudpoängen är enkel. Vi upptäcker fela0innana0du skriver under överlämnandet, medan du fortfarande har möjlighet att få dem åtgärdade.

Siffrorna som spelar roll:

• 55%a0av köpare av nyproduktion i Spanien rapporterar fel, enligt konsumentorganisationen OCU.
• 30%a0av dessa fel är fortfarande inte åtgärdade ett år senare.
• Omkring 35a0fel är vad en professionell besiktningsman hittar på en genomsnittlig bostad.
• 1-3-10a0är Spaniens garanti för nyproduktion, förklarad i detalj nedan.

Vad snagging egentligen är

Snagging är en noggrann kontroll av ett nytt hem för fel före tillträdet. En 22snag22 är vilket fel som helst, stort eller litet. Det kan vara en sprucken kakelplatta, en dörr som inte går att stänga, ett litet läckage eller färg som inte riktigt är rätt. Byggare arbetar snabbt på stora projekt, så snags är normalt, inte ett tecken på en dålig byggare.

Målet är att lista varje fel tydligt, med foton, och få byggherren att skriftligen gå med på att åtgärda dem, allta0innana0innan du tar juridiskt ägande. Tidpunkten är avgörande.

• Vi kan närvara vid besiktningen med dig och gå igenom varje rum tillsammans i lugn takt.
• Om du föredrar att kontrollera själv guidar vi dig till de ställen där det oftast blir fel.
• För full trygghet kan vi rekommendera ett professionellt snagging-företag, vilket är en betald tjänst.

Bonustips:a0Testa att allt faktiskt fungerar. Tänd och släck varje strömbrytare, koppla in något i varje uttag, spola i kranarna och duschen och öppna och stäng varje dörr och fönster. Ta ett foto av varje fel under tiden, så att byggherren har en tydlig lista att åtgärda.

Varför 22nytt betyder perfekt22 är en dyr myt

Många köpare antar att ett nytt hem inte behöver kontrolleras. Broschyren ser felfri ut, så då borde väl den färdiga lägenheten också göra det. Tyvärr säger statistiken något annat. Spaniens respekterade konsumentorganisation OCU har funnit att 55% av köpare av nyproduktion rapporterar fel. Ännu värre är att 30% av dessa fel fortfarande inte har åtgärdats ett helt år senare.

Det här är inte ovanlig otur. Det är normen i hektiska projekt. En professionell besiktningsman hittar omkring 35 separata fel i en typisk bostad. De flesta är mindre, men vissa är allvarliga och dyra om de missas.

• En färdig lägenhet kan fortfarande ha dålig målning, glipor i fogmassan eller dörrar som kärvar.
• Vissa fel är kosmetiska. Andra påverkar hur du bor i hemmet varje dag.
• Ju tidigare ett fel upptäcks, desto billigare och enklare är det att rätta till.

Så den polerade visningsbostaden betyder inte att din enhet är perfekt. Det betyder att du bör kontrollera noggrant innan du skriver under.

Vad som vanligtvis går fel

Låt oss vara realistiska om vad man faktiskt hittar i en nyproduktion, för det är sällan dramatiskt. De flesta fel är små och enkla att åtgärda.

De vanliga är:

• Något fungerar inte, som ett uttag, en lampa, en kran eller en apparat.
• Ett litet läckage, eller en dusch som inte är ordentligt tätad, så att vatten rinner ut under glaset.
• Färg eller en finish som inte riktigt är rätt.
• Något som inte är rakt, eller sitter lite snett.

Då och då finns det ett större problem, men det är sällsynt. När det händer beror mycket på byggherren: om de tar ansvar och åtgärdar det snabbt, och hur bra deras eftermarknadsservice är. Det här är en anledning till att vi är ärliga med dig om hur en byggherre är efter försäljningen, där vi vet.

Det är också ovanligt, men värt en snabb kontroll, att något du har betalat för saknas eller är ofärdigt, till exempel luftkonditioneringen eller ett förråd. Det händer nästan aldrig, men överlämningen är tillfället då du bekräftar att allt i ditt kontrakt faktiskt finns där.

Skriv inte under innan du faktiskt har gjort en besiktning av felen

När du tar emot nycklarna skriver du under på att du har mottagit bostaden och accepterar dess skick. Detta är ofta 0acta de entrega 0(överlämningsprotokollet), och du kan också bli ombedd att skriva under en fellista. Haken är att många köpare inte inser att detta besök är deras tillfälle att upptäcka fel.

Det händer hela tiden. En köpare dyker upp för att hämta nycklarna, får ett formulär i handen och blir tillsagd att "bara skriva under här." De hade ingen aning om att de först skulle inspektera hela bostaden, så de tog aldrig med en fackperson eller ens en ordentlig checklista. När de väl skriver under minskar deras förhandlingsläge kraftigt.

• Vet i förväg att överlämningen är när du gör felbesiktningen. Behandla det som en inspektion, inte som en formalitet.
• Skriv bara under efter att varje fel har listats och byggherren skriftligen har gått med på att åtgärda vart och ett.
• Kom överens om en tidsram för reparationerna. Den varierar beroende på byggherre, så se till att få den skriftligen.
• Behåll din egen kopia av fellistan, med foton och datum.

Varning: 0Skriv inte under något vid överlämningen förrän du faktiskt har inspekterat bostaden och listat felen. Många köpare skriver under direkt på plats utan att inse att det var deras enda riktigt starka tillfälle. Problem kan också uppstå efter att du har flyttat in, och det är det garantin är till för, men de fel du kan se samma dag är mycket lättare att få åtgärdade innan du skriver under.

Din 1-3-10-garanti, och hur länge du har på dig att göra anspråk

Spansk lag ger köpare av nyproduktion ett starkt skydd. Det kallas LOE-garantin, och folk minns den som "1-3-10." Varje siffra är ett olika skyddslager, och varje börjar gälla från dagen för överlämningen.

• 1 år 0täcker ytskikt. Det betyder färg, kakel, fogmassa och liknande ytbehandlingar.
• 3 år 0täcker beboelighetsproblem. Detta inkluderar fukt, vattenläckor och elfel.
• 10 år 0täcker konstruktionen. Det betyder grunden, balkar och bärande väggar.

Ytterligare två fakta skyddar dig ännu mer. Du har 2 år från det ögonblick du 0upptäcker 0ett fel på dig att framställa ditt krav. Och det 10-åriga konstruktionsskyddet backas upp av försäkring. Så det betalas ut även om byggherren har gått i konkurs.

Ett enkelt exempel hjälper. Säg att fukt uppstår under år två. Det faller under 3-årsskyddet för beboelighet, så du är skyddad. Du har sedan 2 år från det att du upptäckte det på dig att framställa ditt krav. Att känna till dessa tidsfrister gör att du aldrig missar din chans att agera.

Hur vi agerar för dig även från utlandet

De flesta köpare kan inte enkelt flyga till Spanien för överlämningen. Det ska inte kosta dig ditt förhandlingsläge. Det är här noggrann planering och ett litet juridiskt verktyg gör hela skillnaden.

En 0Poder Especial 0är en begränsad fullmakt. Den låter en namngiven person agera för dig i en specifik uppgift, till exempel att slutföra ditt köp. Det kostar vanligtvis omkring 50 till 150 euro att upprätta.

• Din advokat kan slutföra köpet för din räkning med hjälp av detta dokument.
• En betrodd representant kan närvara och godkänna överlämningen medan du stannar hemma.
• En professionell felbesiktningsrapport, med foton, kan granskas av dig på distans innan något skrivs under.

Det är precis här Spain Developments finns kvar vid din sida. Många mäklare försvinner samma dag som försäljningen avslutas. Vi gör tvärtom. Vi hjälper dig att upptäcka fel i din bostad, för din räkning, även när du befinner dig tusen mil bort.

När du är redo, prata med oss om din överlämning. Vi hjälper dig att kontrollera rätt saker, ordna en inspektion och se till att inget skrivs under för tidigt.

Slutsats

Ett nytt hem är inte automatiskt ett perfekt hem. OCU fann att 55 % av köparna rapporterar fel, och en professionell kontroll hittar cirka 35 av dem. Din starkaste stund är 0innan 0du skriver under 0acta de entrega. Spain Developments hjälper dig att upptäcka fel noggrant, hänvisar dig till en professionell besiktningsman om du vill ha en, och kan agera för dig från utlandet. Eftersom vi tar hand om dig även efter försäljningen blir dina fel åtgärdade medan du fortfarande har övertaget. Hör av dig när ditt överlämningsdatum närmar sig.