Due diligence-kontroller innan du köper i Spanien

Att köpa en bostad på Costa del Sol är ett stort steg, ofta från ett annat land. Den här guiden visar vilka juridiska kontroller som skyddar dina pengar innan du skriver under. Du får lära dig vad som ska kontrolleras, vem som gör det, vad det kostar och vilka riskerna är med att hoppa över det. Den är skriven för utländska köpare av nyproducerade bostäder.

Snabb sammanfattning

• Due diligence är den fullständiga juridiska kontrollen av en fastighet innan du köper.
• I Spanien gäller principen 22köparen se upp22, så problem blir dina efter att du har skrivit under.
• Det tar vanligtvis 5 till 15 arbetsdagar och ingår i advokatens avgift på 1 %.
• Gör alltid detta innan du skriver under eller betalar, och använd alltid en oberoende advokat.

Vad är due diligence?

Due diligence är den fullständiga juridiska kontrollen av en fastighet innan du köper. Din oberoende advokat genomför den. Målet är enkelt: att bekräfta att bostaden är juridiskt ren, fri från skulder, korrekt byggd och säker att köpa.

Spanska fastighetsköp bygger på en 22köparen se upp22-princip. När köpet är slutfört blir alla dolda problem dina, även om du inte kände till dem. Due diligence är hur du hittar dessa problem först, medan du fortfarande kan dra dig ur.

Varför due diligence är så viktigt i Spanien

I vissa länder skyddar systemet köparen. Spanien är annorlunda. Här ligger ansvaret på dig och din advokat att kontrollera allt innan du skriver under. Efter tillträdet är det för sent.

Utländska köpare står inför extra risker. Du kanske inte känner till de lokala problem som är vanliga i Spanien. Du kanske köper under en kort resa, förälskad i utsikten, under press att bestämma dig. Det är precis då misstag sker.

Det här är de problem som due diligence är utformad för att fånga upp.

• Dolda skulder.26nbsp;Obetalda skatter, samfällighetsavgifter och el-, vatten- och andra nyttoräkningar är knutna till fastigheten, inte till säljaren. Hoppar du över kontrollen, tar du över dem.
• Olovligt byggarbete.26nbsp;Extra rum, en pool, en terrass eller ett garage som byggts utan tillstånd. Det kan leda till böter eller till och med ett rivningsbeslut.
• Planeringsproblem.26nbsp;En bostad byggd i strid med detaljplan eller zonbestämmelser, vilket kan begränsa hur du får använda den eller försämra möjligheten att sälja vidare.
• Fel storlek eller gränser.26nbsp;Om den faktiska fastigheten inte stämmer överens med det officiella registret kan du få problem med att registrera eller sälja vidare.

Den fullständiga due diligence-checklistan

Här är vad en korrekt juridisk kontroll omfattar. Be din advokat bekräfta varje punkt skriftligt.

1. Kontroll i fastighetsregistret (nota simple).26nbsp;Bekräftar den verkliga ägaren och visar eventuellt bolån, embargo eller annan belastning. Nota simple är det officiella utdraget från fastighetsregistret (Registro de la Propiedad).
2. Kontroll i fastighetskataster.26nbsp;Bekräftar att fastighetens storlek och planlösning i skatteregistret (Catastro) stämmer med verkligheten.
3. Register vs fastighetskataster vs verkligheten.26nbsp;Det juridiska registret, skatteregistret och den faktiska bostaden måste alla stämma överens.
4. Stadsplanering och zonindelning.26nbsp;Bekräftar att fastigheten följer lokala byggregler och att det inte finns några sanktionsärenden mot den.
5. Tillstånd.26nbsp;Bekräftar ett giltigt bygglov och First Occupation Licence (Licencia de Primera Ocupación26nbsp;- tillståndet för att lagligt bo där och ansluta nyttigheter).
6. Skulder och räkningar.26nbsp;Kontrollerar obetald IBI (kommunal fastighetsskatt), samfällighetsavgifter och el-, vatten- och andra nyttoräkningar.
7. Bostadsrätts- eller ägarförening.26nbsp;Bekräftar att föreningen (comunidad de propietarios) sköts väl, utan stora skulder eller rättstvister, och kontrollerar föreningens regler.
8. Uthyrningsstatus.26nbsp;Bekräftar om bostaden lagligen får hyras ut till turister, om det är din plan.

Extra kontroller för nyproduktion och köp på ritning

Nyproduktion och bostäder som säljs på ritning kräver några extra kontroller. Dessa skyddar dig mot de risker som är unika för att köpa en bostad som är ny eller ännu inte färdigställd.

• Byggherrens företag.26nbsp;Bekräfta att byggherren existerar och kontrollera dess ekonomiska hälsa i handelsregistret (Registro Mercantil).
• Markägande.26nbsp;Bekräfta att byggherren faktiskt äger marken eller har rätt att bygga på den.
• Bankgaranti.26nbsp;Vid köp på ritning, bekräfta att en giltig bankgaranti (aval bancario) täcker varje delbetalning enligt Law 57/1968 och Law 20/2015. Betala aldrig en handpenning utan detta.
• Detaljerad specifikation.26nbsp;Få exakta material, planlösning och inredningsdetaljer skriftligt, så att byggherren inte tyst kan ändra dem eller ta extra betalt senare.
• Datum för färdigställande och påföljder.a0Avtalet bör ange en tydlig tidsfrist och påföljder vid förseningar.
• 10-årig strukturell garanti.a0Spansk lag kräver en 10-årig garanti på byggnadens struktur.

En kommentar om okupas (hussockupanter).a0Många köpare oroar sig för ockupanter. Det är en rimlig oro, men den verkliga risken i ett inhägnat nybyggnadsområde är mycket låg. Dessa bostäder är bebodda, larmade och övervakade av en ägargemenskap. Spaniens antiockupationslag från 2025 (Ley Antiokupas), som gäller sedan april 2025, gjorde också avhysningar mycket snabbare. Polisen kan avlägsna olagliga ockupanter inom 48 timmar om de upptäcks tidigt, och domstolarna använder nu ett snabbspårsförfarande på omkring 15 dagar. En del av att köpa på rätt sätt är att se till att ditt nya hem är ordentligt säkrat från första dagen.

När bör du göra det?

Innan du skriver under något bindande. Innan du betalar några betydande pengar. Detta är den viktigaste tidsregeln inom spansk fastighetsköp.

Det privata köpeavtalet (contrato de arrasa0- det bindande handpenningsavtalet) är juridiskt verkställbart. Om du skriver under det och sedan drar dig ur, även av ett bra skäl, kan du förlora din handpenning. Därför måste kontrollerna komma först.

Om en säljare eller mäklare pressar dig att skriva under snabbt kan din advokat lägga till en suspensiv klausul (condición suspensivaa0- en utvägsklausul). Detta gör affären villkorad av ett rent due diligence-resultat. Om ett allvarligt problem dyker upp drar du dig ur och behåller dina pengar.

Varning:a0Press att 22skriva under idag eller förlora det22 är en klassisk taktik. En genuin, bra bostad finns fortfarande kvar efter en ordentlig kontroll. Låt aldrig brådska pressa dig att skriva under innan due diligence är klar.

Hur lång tid det tar och vad det kostar

Due diligence tar vanligtvisa05 till 15 arbetsdagar.

Den exakta tiden beror på fastigheten och hur snabbt kommunen svarar.Kostnaden ingår i din advokats arvode, som normalt ligger på omkringa01% av köpeskillingen plus moms (IVA på 21%). Låt oss använda ett verkligt exempel med ena0500.000 euros

a0nyproduktion.

• Räkneexempel: nyproduktion för 500.000 euros5.000 euros
• a0- advokatarvode, inklusive due diligence (1%)1.050 euros
• a0- moms (21%)

Totalt: 6.050 euros

En nota simple i sig kostar bara några euro. Det verkliga värdet ligger i advokatens tränade blick, som läser registret, fastighetskatastern, licenserna och samfällighetens räkenskaper tillsammans. Jämfört med ett köp på 500.000 euros är detta en liten kostnad för fullständig sinnesro.

Vad som händer om du hoppar över det

• Dessa risker är inga sällsynta skräckhistorier. De inträffar ofta, särskilt för köpare som rör sig för snabbt. Att hoppa över due diligence kan innebära:
• Att betala böter eller riskera rivning för byggnadsarbeten utan tillstånd.
• Att inte kunna få bolån, försäkring eller korrekt registrering.
• Att ärva någon annans obetalda skulder.
• Rättsliga tvister med grannar eller kommunen.

Problem att sälja bostaden vidare på grund av ett juridiskt fel.

Var och en av dessa kan kosta långt mer än advokatarvodet, och vissa går inte att rätta till alls.

Köpa på distans: göra kontroller från utlandet

Du behöver inte vara i Spanien för due diligence. De flesta brittiska, irländska, nederländska, skandinaviska, tyska, polska och tjeckiska köpare hanterar det hemifrån.Din oberoende advokat hämtar uppgifter från fastighetsregistret och fastighetskatastern, kontaktar kommunen, skattemyndigheten och samfälligheten och återrapporterar till dig på ditt språk. Om du inte kan resa för att slutföra köpet skriver du under en fullmakt (poder notarial

a0- ett juridiskt dokument som låter din advokat agera för dig) så att din advokat kan skriva under köpebrevet åt dig. Hela kontrollen kan pågå medan du stannar i ditt eget land.

Det är här rätt team betyder allt. På Spain Developments arbetar vi endast med oberoende spanska advokater, aldrig utvecklarens advokat. Det är viktigt eftersom utvecklarens advokat har en intressekonflikt: de får betalt av säljaren. En oberoende advokat har skyldigheten och skälet att hitta problem innan de blir dina. Som en köparmäklare betald av utvecklaren samordnar vi hela due diligence-processen så att inget missas.Bonustips:

a0Be din advokat om en skriftlig due diligence-rapport i slutet. En tydlig sammanfattning av vad som kontrollerades, vad som hittades och vad som löstes. En bra advokat ger detta som standard. Det är också användbart som bevis i framtiden, om du någon gång säljer.

• Innan du skriver under: checklista för due diligence
• Nota simple hämtad färsk från fastighetsregistret.
• Fastighetskatastern, registret och verkligheten stämmer alla överens.
• Bygglov och första inflyttningslicens bekräftade.
• Inga obetalda IBI, samfällighetsavgifter eller skulder för el, vatten eller andra nyttigheter.
• För off-plan: giltig bankgaranti täcker varje delbetalning.

Skriftlig due diligence-rapport mottagen från din advokat.

Slutsatsen

Due diligence är den juridiska kontroll som håller dina pengar säkra i Spanien. Den bekräftar den verkliga ägaren, hittar dolda skulder, kontrollerar licenserna och säkerställer att bostaden är juridiskt ren. I ett system där 22köparen får se upp22 är det ditt främsta skydd.